Alvik Kungsholmen Södermalm Vasastaden Östermalm Vallag Centrala Malmö

Transkript

1 1 av 8 Kommunerna kan inom ramen för Jordabalken driva upp skuldsättningen för de boende på tomträtt till en ekonomisk ohållbar situation Utredning av Bert-Olov Bergstrand (BOB) Finansinspektionen måste se tomträtten som en ekonomisk belastning / skuldsättning, vilken till skillnad från banklån inte kan amorteras ned utan tvärt om är ett lån/en skuldsättning med en avgäld/ränta, som stiger i takt med värdeökningen på tomtmarken Alvik Kungsholmen Södermalm Vasastaden Östermalm Vallag Centrala Malmö Grafen visar den mycket kraftiga värdeökningen av tomtmark och därmed basen för en mycket kraftig ökning av utdebiterad tomträttsavgäld/tomtränta mellan taxeringsperioderna och Stockholm har tagit sitt ansvar gentemot de som bor på tomträtt. Frågan är om Malmö Kommun kommer ta samma ansvar i en pågående utredning eller väljer Malmö Kommun att driva in boende på tomträtt i en ekonomisk ohanterlig skuldfälla (se bild nedan respektive bilaga 1: Tomträtt, Malmö versus Stockholm). Finansinspektionen regelverk pressar ned hushållens belåning i bank samtidigt som tomträttskulden tillåts explodera i sin ökningstakt. Källa Bild: FI:s hemsida Röd pil plus text Tomträttskuld gjord i denna Tomträttskuld

2 2 av 8 Tomträttsavgäld jämställs med ränteutgifter - SKV 373 utgåva 32. Därför bör denna tomträttsskuld och dess avgälds-/räntebelastning beaktas i FI:s regelverk avseende hushållens skuldsättning Citat Finansinspektionens Debattartikel i DN 31 maj 2017: Skärpt amorteringskrav för hushåll med höga skuldkvoter Under de senaste tre åren har bostadspriserna ökat med drygt 40 procent. Men rapporten visar också att sårbarheter byggs upp. Bostadspriserna ligger på historiskt höga nivåer i förhållande till hushållens inkomster och hushållens skulder stiger snabbare än inkomsterna. Detta är inte hållbart på sikt. Finansinspektionen och även Riksbanken fokuserar med rätta på risken med hushållens ökande skuldsättning. Inte minst beaktande konsekvenserna av kommande räntehöjningar. Men varför beaktar inte Finansinspektionen och Riksbanken den kraftigt ökande tomträttskulden /avgäldsräntan? En tomträttskuld som ökar i takt med värdestegringen av tomtmark. En tomträttskuld som till skillnad banklånet inte är amorteringsbar (se graf nedan)

3 3 av 8 Avgäld Markväde/tomträttskuld Avgäld Markväde/tomträttskuld Avgäld Markväde/tomträttskuld Ovanstående kurva med ett accelererande markvärde/tomträttskuld och därmed tomträttsavgäld är en konsekvens av lagstiftningen i Jordabalken Citat Finansinpektionen. Hushåll med höga skuldkvoter, dvs. stora lån i förhållande till inkomsten, är sårbara. De är känsliga för ökade räntor eftersom deras månatliga utgifter påverkas mer än hushåll med lägre skuldkvoter. De är dessutom något mer känsliga för inkomstbortfall, t.ex. om de blir arbetslösa. Kommentar. Finansinspektionen och Riksbanken måste också beakta konsekvenserna av de kraftigt höjda tomtvärdena på tomträtterna och därmed avgäldernas/räntornas belastning på de boendes privatekonomier års taxering innebär för många en chockhöjning av taxeringsvärdena och därmed en risk för drastiskt höjda avgälder/räntor. Höjningarna är i vissa områden så kraftiga, upp till 200 % (10-årsavtal), att det finns en uppenbar risk för: De boendes privatekonomier Att värdet på bostadsrätter på tomträtter sjunker under den nivå de är belånade till, Detta innebär risk att bankerna tvingas gripa in för att skydda sina lån Citat Finansinspektionen. Omvärdering av bostaden får göras vart femte år. De som utökar befintliga bolån efter den 1 juni till en belåningsgrad som överstiger 50 procent, kan ges möjlighet att amortera tilläggslånet på tio år.

4 Kommentar. Tomträttsskulden omvärderas vart 10:e år, vilket förmodligen resulterar i en ökad tomträttskuldbörda och därmed en ökad ekonomisk belastning på berörda hushåll. Citat Finansinspektionen. Det skärpta amorteringskravet kommer främst att påverka nya låntagare i Stockholm och Göteborg, eftersom bostadspriserna är högst där. 4 av 8 Vad gäller avgälden/räntan följer inte den logiken i citatet ovan. Detta på grund av kommunernas frihetsgrader inom ramen för Jordabalken. Om inte Malmö Kommun, i den av BRF-gruppen*) och HSB initierade pågående utredningen, i grunden omprövar sin nuvarande modell för beräkning av tomträtt, kommer Malmö Kommun (baserat på 2019 års taxering), belasta hushåll med en avgäld/ränta, som i kronor räknat ligger i paritet med Vasastan i Stockholm. Detta trots att taxerings-/marknadsvärdena bara är 50 % av de i Stockholm. Extrapolerar man utvecklingen framåt riskerar de i Malmö, som t.ex. skall förnya tomträttavtalen 2028, att tvingas betala en avgäld, som klart kommer överstiga den avgäld som boende i Östermalm kommer betala 2028 (bilaga 1, Tomträtt, Malmö versus Stockholm ). Stockholm har infört en tomträtthyresregleringsmodell där avgälden ökar med 2% per år men: Denna modell innebär över tiden en fortsatt ökad skuld respektive en ökad avgälds-/räntebelastning jämfört med ett banklån. Dock i en klart minskad ökningstakt jämfört med nuvarande Malmö modell. Kraftiga förändringar av taxeringsvärden mellan olika värdeområden får inte genomslag Stockholmsmodellen. T.ex. innebär den sista taxeringen 2019 att vissa områden på Östermalm, som tidigare legat högre än Vasastan och Kungsholmen, nu fått ett lägre taxeringsvärde. Enligt Stockholmsmodellen betalar emellertid de på Östermalm en fortsatt en klart högre avgäld (bilaga 1, Tomträtt, Malmö versus Stockholm ) *) BRF-gruppen, ett 70-tal BRF på tomträtt i Malmö De boende på tomträtt tvingas in i en stupstock som en konsekvens av kombinationen: Finansinspektionens berättigade åtgärder att pressa ned hushållens skuldsättning Stigande, icke amorteringsbara tomträttskulder. En stupstock *) som på sikt riskerar leda till: Fallande priser på BRF bostäder där bankerna tvingas agera när det inte längre finns täckning för deras lån Personliga ekonomiska tragedier. * ) DI 17 mars 2018 Experten varnar för kostnadsbomben. Nitlott för bostadsköpare utan koll (HSB expert som uttalar sig om tomträtten) * ) Hemnet.se Det är viktigt att fråga om föreningen äger marken som huset står på eller om det är tomträtt och föreningen därigenom har kostnader för hyra av marken. Undersök om avtalet för tomträtten snart går ut och hur eventuell omförhandling kan påverka föreningens ekonomi.

5 5 av 8 Finansinspektionen såväl som Riksbanken bör utifrån riskerna med den ökade tomträttsskuldsättningen kräva åtgärder från regeringen. Tyvärr räcker det inte bara med att åtgärda Jordabalken (se nedan). Ett nystan av olika lagstiftningar som måste åtgärdas Utredningar fokuserade på tomträtt som inte lett till något resultat. SOU 1980:49 TOMTRÄTT. Denna utredning var både analytisk och djupgående och påvisade redan 1980 risker, som vi idag ser de negativa effekterna av för de boende på tomträtt. Ett flertal citat från utredningen har jag använt mig av i En utredning av Malmö-modellen och dess konsekvenser., bilaga 2. MEN utredningen hade också avgörande brister eftersom den inte fullt utredde konsekvenserna av kraftigt höjda tomtvärden, dvs: En ökad, inte amorteringsbar tomträttskuld. En ekonomisk omfördelning mellan de som bor på ägd tomt och de som bor på tomträtt. De som äger tomten är, sedan fastighetsskatten slopades, under sitt boende skyddade från konsekvenserna av höjda markvärden. Att ägaren (kommunen) av den juridiska fastigheten Tomten sitter i en total monopolställning. Dvs kommunen kan, med stöd av Jordabalken, driva upp avgälderna/räntorna till en nivå där de boendes ägda del (Lösöret byggnaden/ bostadsrätterna ) i praktiken riskerar att konfiskeras. Detta eftersom värdet på bostadsrätterna pressas ned som en konsekvens av de höjda tomträttsavgälderna vilka slår på avgifterna (se graf * längre ned). Att kommunerna, genom sina sidoavtal, riskerar lägga grunden till en ekonomisk omfördelning av tomträttskuldbördan. En ekonomisk diskriminering av vissa grupper av kommuninvånare (se bilaga 2 En utredning av Malmömodellen och dess konsekvenser. SOU 2012:71 Tomträttsavgäld och friköp kom till när konsekvenserna av kraftigt stigande markpriserna började bli uppenbara, men lades på hyllan som en konsekvens av bl.a. kommuners invändningar. Kommundernas frihetsgrader, inom ramen för Jordabalken hotades, vilket bl.a. fick Malmö kommun att reagera kraftigt emot utredningsförslaget (Bilaga 3 Malmö sågar billigare tomträtter) Förslaget, en avgäld på 1,1 % markvärdet, hade visserligen inneburit att avgälden/ räntan på den växande tomträttskulden ökat i långsammare takt, men de avgörande grundproblemen med en ökad skuldsättning kvarstod.

6 6 av 8 Utredningar fokuserade på konsumentskydd SOU 2017:31 Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden var ett beklämmande missfoster eftersom tomträttsavgäldsproblematiken inte ingick i utredningsdirektivet. Mycket fokus låg på en 50-årig horisont kopplat till primärt underhåll, men även skuldsättningen i form av banklån skulle riskbedömas. Den verkliga risken, dvs tomträtten och den växande skuldbördan beaktades inte! Denna utredning föranledde undertecknad tillsammans med en kollega skriva Inlaga Konsumentskyddslagen. Citat från nämnda inlaga Att Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden helt bortsett från problematiken med tomträttsgäld är mer än anmärkningsvärt. Det är en så allvarlig kollision mellan utredningens förslag och den verklighet som gäller för bostadsrättföreningar med tomträttsavgäld, att dels måste Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden SOU 2017:31 revideras och dels måste utredningen om Tomträttsavgäld och friköp SOU 2012:71 väckas till liv igen och slutföras. Utredningar fokuserade på att få en likformig taxering av bostadsrätter och småhus. Citat mail skatteverket 11 mars 2019 En förändring av fastighetstaxering av hyreshusenheter som ägs av bostadsrättsföreningar har varit föremål för ett flera statliga utredningar bl.a. SOU 1992:8 & 2000:10. Dessa utredningar har dock inte resulterat i någon förändring av nuvarande ordning. I fastighetstaxeringslagen (1979:1152) respektive i SKV2019:9 Fastighetstaxering existerar inte begreppen/objekten BRF respektive Tomträtt. Med andra ord kan inte skatteverket ta hänsyn till, i sina taxeringar, de värdemässiga konsekvenserna av en ökad tomträttskuld respektive avgälds-/ räntebelastning. På det sätt lagstiftningen / taxeringen sker idag är nedanstående scenario mer än trolig.

7 7 av 8 Tomträttomten stiger likformat med värdestegringen på övrig tomtmark. BRF-byggnaden taxeras inte som en BRF på tomträtt utan taxeringsvärdet baseras på hyresbruksvärdet i en jämförbar bostad i allmännyttan på ägd tomt. Dvs konsekvensmässigt stiger även värdet på BRF byggnaden på tomträtt. Samtidigt riskerar emellertid marknadsvärdet på bostadsrätterna sjunka under den nivå de är belånade till. Detta som en konsekvens av de ökade avgälderna som resulterar i att avgifterna (hyrorna) måste höjas. Malmö Bert-Olov Bergstrand Bilagor: Bilaga 1 Bilaga 2 Bilaga 3 Bilaga 4 Tomträtt, Malmö verus Stockholm Tomträtt En utredning av Malmö-modellen och dess konsekvenser. Malmö sågar billigare tomträtter Malmö Stad Tomträtt

8 8 av 8