Remiss förslag till nya föreskrifter om krav på amortering av nya bolån

Transkript

1 REMISSYTTRANDE Vår referens: 2015/03/006 Er referens: FI Dnr Finansinspektionen Box Stockholm 1 (16) Remiss förslag till nya föreskrifter om krav på amortering av nya bolån Sammanfattning Bankföreningen anser att förslaget i grunden är bra. Det finns dock delar i föreskriften som är oklara och som behöver klargöras. Vissa delar innebär betydande praktiska svårigheter vid tillämpningen och skulle därför behöva justeras. I det nu liggande förslaget vill Bankföreningen särskilt belysa följande områden: Byte av kreditgivare Totala beloppet, belåningsgrad och amorteringsbelopp Hanteringen av kunder som utökar befintligt lån Ikraftträdandet Som förslaget till föreskrift nu är utformat är vår tolkning att låntagare som tagit ett nytt lån efter införandet av kravet och som därefter byter kreditgivare inte omfattas av föreskriften, givet att de inte utökar sin kredit. Skälet är att amorteringskravet enligt föreskriftsförslaget endast ska tillämpas vid nyutlåning samtidigt som det inte anses som nyutlåning om en låntagare byter bank utan att utöka sin kredit. Det motverkar syftet med regleringen och är rimligen inte Finansinspektionens avsikt. För att processen vid byte av kreditgivare ska vara hanterbar anser Bankföreningen att 5-årsregeln för omvärdering inte ska gälla vid bankbyte. Den nya kreditgivaren måste förbehållas rätten att göra en ny, egen, värdering, fastställa ny total låneskuld och därmed beräkna en ny belåningsgrad och ett nytt amorteringsbelopp. Det skulle underlätta för kunderna, ge bättre möjlighet till rörlighet och minska såväl utestående oklarheter som det mycket omfattande och komplicerade administrativa arbetet (särskilt problem med värderingen) för bankerna som annars kan uppkomma vid byte av bank. Finansinspektionens skrivning om det totala beloppet ger upphov till oklarheter. Av föreskriften framgår att det är det totala beloppet av de krediter som lämnats mot

2 2 (16) säkerhet i samma bostad som är grunden för kundens amorteringsbelopp. Bankföreningens tolkning är att det totala beloppet inte förändras på grund av amortering. Det totala beloppet kan endast bli större om kunden utökar sitt lån i befintlig bostad, men inte minska. Det är i grunden orimligt. Bankföreningen föreslår att belåningsgraden alltid ska räknas på aktuell skuld. Vidare anser Bankföreningen att det vid omvärdering av bostaden, byte av bank eller vid utökning av lånet ska finnas möjlighet att se till aktuell skuld och att det därmed kan påverka beräkningen av amorteringsbeloppet. Finansinspektionen behöver tydligare redogöra för det totala beloppet och vad som gäller vid beräkning av belåningsgrad och amorteringsbelopp. Vid utökning av ett befintligt lån för låntagare som tagit lån före amorteringskravet (kan även gälla låntagare med lån tagna efter införandet av kravet med ursprunglig belåningsgrad under 50 procent) föreslår Bankföreningen att banken ska kunna välja mellan att använda Finansinspektionens förslag alternativt att endast amortera på det utökade lånet och då med minst 10 procent av det utökade lånets storlek per år. I frånvaro av en sådan alternativ regel kan små tilläggslån föranleda stora amorteringskrav, vilket i sin tur kan ge låntagare incitament att använda blancolån. Bankföreningen föreslår att ikraftträdandet av föreskriften flyttas fram. Ett ikraftträdande den 1 augusti är inte genomförbart då Finansinspektionen troligen tar beslutet först i slutet av juni. Det finns fortfarande flera utestående oklarheter som behöver klargöras för att bankerna ska kunna skapa systemstöd, efterleva föreskriften och tillse att kunderna hanteras korrekt och får rätt information. Bankföreningens generella synpunkter Bankföreningen anser att förslaget till föreskrift med krav på amortering av nya bolån är väl utformat och avvägt på en övergripande nivå. Förslaget från Finansinspektionen ligger i linje med de tidigare rekommendationer som Bankföreningen har tagit fram. Bankföreningen har i flera år verkat för en sundare amorteringskultur och bankerna arbetar fortsatt aktivt med att stärka kundernas amorteringsbeteende. I dag får alla kunder en individuellt anpassad amorteringsplan när man tar ett nytt bolån. Bankföreningens och bankernas arbete inom amorteringsfrågan har medfört att i princip samtliga kunder som tar ett lån med hög belåningsgrad numera amorterar. Den senaste bolåneundersökningen från Finansinspektionen visar att amorteringsbeteendet hos nya låntagare fortsätter att förbättras och att bankernas arbete med att stärka amorteringskulturen fungerar väl. Även om Bankföreningen i grunden är positiv till förslaget anser vi att det finns några områden där det är nödvändigt med justeringar av förslaget och några områden där

3 3 (16) det kan behöva bli tydligare vad som avses gälla för att reglerna ska kunna hanteras i praktiken. Bankföreningen konstaterar att många av de praktiska problemen (se bilaga 1) som uppstår skulle kunna hanteras genom att låta amorteringskravet grunda sig på aktuella värderingar. Det gäller både marknadsvärdet av bostaden och aktuell skuld för beräkning av konsumentens belåningsgrad och amorteringsbelopp. På det sättet blir det betydligt enklare för konsumenten samt att en rad praktiska problem som följer med tröghetsregeln för värdering undviks. Syftet med regleringen kommer ändå att uppfyllas och tydligheten och öppenheten mot konsumenten ökas avsevärt. Det är viktigt och angeläget att föreskriften om amortering utformas på ett sådant sätt att det inte hämmar rörligheten på marknaden, kundens valfrihet att byta bank eller konkurrensen i stort. Finansinspektionen bör därför särskilt beakta aspekter som föreskriften kan ha på rörlighet, valfrihet och konkurrens så att inte föreskriften skapar inlåsningseffekter för konsumenter. Bankföreningen vill också peka på ett par formella aspekter av regleringen. Finansinspektionen grundar sin rätt att utfärda föreskrifter på sundhetsregeln i lagen om bank- och finansieringsrörelse och på bedömningen att föreskrifterna kan anses som offentligrättsliga. Bankföreningen anser att sundhetsregeln genom föreslagna föreskrifter används alltför extensivt. Av beslutspromemorian är det tydligt att föreskrifterna syftar till att vidta åtgärder mot hushållens ökade skuldsättning, och inte till att åtgärda brister i bolåneinstitutens hantering av sin kreditgivning. Vidare vill föreningen framhålla att det ingalunda är självklart att amorteringskraven är offentligrättsliga. Föreskriften har flera civilrättsliga inslag och kommer kunna åberopas av bolåneinstituten gentemot andra enskilda, det vill säga bolånetagarna. Bankföreningen vill här peka på att beslut om huruvida undantagsmöjligheten kan användas tillkommer bolåneföretagen, det vill säga enskilda aktörer. Finansinspektionen torde kunna uppnå sitt syfte genom allmänna råd istället för med föreskrifter. Bankföreningens synpunkter på det nu liggande förslaget kring amorteringskrav Byte av kreditgivare 2 4 och 4a Nyutlåning samt 3 Låntagaren bor kvar men vill byta långivare Finansinspektionen skriver i föreskriften att ett byte av kreditgivare, där beloppet är detsamma, lägre eller ersättning för ränteskillnadsbetalning, inte är att betrakta som nyutlåning. Det framgår av 2 4 punkten. Sedan sägs i 3 att föreskriften endast gäller nyutlåning. Därmed blir tolkningen att föreskriften inte gäller vid byte av bank

4 4 (16) för låntagare som tagit ursprungligt lån efter att kravet har införts. Men syftet från Finansinspektionen får antas vara att lån tagna efter införandet av amorteringskravet ska fortsätta amorteras, även om låntagaren väljer att byta bank. Bankföreningen vill först poängtera att det i slutändan är banken som bestämmer vilka amorteringsvillkoren för låntagaren slutligen blir. Det bör tydligt framgå att det är så och att det för kunden enbart är en möjlighet, inte en rättighet, att behålla de amorteringsvillkor denne haft hos en annan bank. Om tolkningen är att låntagarens villkor vid byte av långivare inte ska försämras kan en rad problem uppkomma. Till exempel värderingproblem, vilket amorteringsbelopp som ska tillämpas, behov av systemstöd för lagring av andra bankers värderingar, sekretessproblem etcetera (se kommande avsnitt). För att, på ett för kunden och banken, så enkelt sätt som möjligt undvika dessa problem och potentiella svårigheter föreslår Bankföreningen att byte av bank ska tolkas som ett nytt lån, men att det ska finnas en möjlighet att undvika 5-årsregeln för omvärdering vid byte av långivare. Vi föreslår, i likhet med vad som gäller vid utökning av lån (där ombyggnad eller renovering är stor i proportion till bostadens tidigare värde), att det ska vara möjligt att göra en omvärdering av bostaden vid byte av långivare. Amorteringsbeloppet bör också vid byte av kreditgivare baseras på aktuell total skuld. Det underlättar för kunden, banken och rörligheten på marknaden. 4, 5 och 6 Krav på amortering av krediter mot säkerhet i form av pant i bostad 4, 5 och 6 Totala beloppet av krediter som lämnats mot säkerhet i samma bostad Av föreskriften framgår att Finansinspektionen föreslår att amorteringsbeloppet ska baseras på de lån som totalt sett lämnats mot säkerhet i samma bostad. Av promemorian framgår att det ska beräknas på den totala belåningen då det senaste lånet togs. Amorteringsbeloppet ska räknas om när ny belåning lämnas och får även räknas om när bostaden omvärderas. Bankföreningen anser att föreskriften är otydlig avseende beräkning av belåningsgrad och amorteringsbelopp. Av 5 i förslaget framgår att amortering ska ske om det totala beloppet av de krediter som lämnats mot säkerhet i form av pant i samma bostad överstiger 50 procent av bostadens marknadsvärde. Av 6 i förslaget framgår hur amorteringsbeloppet ska bestämmas för 70 respektive 50 procents belåningsgrad. Som förslaget är formulerat kommer belåningsgraden endast förändras för det fall bostadens marknadsvärde förändras eller om krediten utökas eftersom, som vi tolkar det, det totala beloppet antingen är konstant eller enbart kan bli högre. Relevant för

5 5 (16) belåningsgraden torde vara den aktuella utestående skulden som lämnats mot säkerhet i form av pant i samma bostad i förhållande till bostadens marknadsvärde för att vid varje givet tillfälle veta kundens belåningsgrad. Att beräkna belåningsgraden utifrån aktuell utestående skuld skulle innebära att det är tydligt om en kund omfattas av amorteringskrav eller inte samt vilken nivå på amorteringskrav som är aktuellt. Att inte beräkna belåningsgraden utifrån aktuell skuld torde motverka syftet med regleringen, att minska hushållens skuldsättning. Bankföreningen anser att Finansinspektionen behöver definiera Totala beloppet av krediter som lämnats mot säkerhet i samma bostad och att det måste tydliggöras hur beräkningen av amorteringsbeloppet ska göras vid olika tillfällen. Det gäller till exempel vid utökning av lån, vid byte av kreditgivare, vid flera kreditgivare och vid omvärdering av bostaden. Tolkningen av remisspromemorian ger möjlighet till omräkning vid utökning av krediten, vilket inte framgår av föreskriften. Finansinspektionen bör specificera hur amorteringsbeloppet beräknas och vilken möjlighet till omräkning det finns av detta belopp. Definitionen och framtagandet av amorteringsbelopp blir särskilt svår om en kund har belånat en fastighet hos mer än en bank eller om en kund vill byta bank. Vad ska då gälla för amorteringsbelopp och totala lån på samma bostad? Vilket lånebelopp ska användas vid beräkning av amortering vid en omvärdering efter fem år? Vilket amorteringsbelopp ska följas upp? Hur ska bankerna hantera låntagare som amorterar på befintliga lån tagna före kravet om de utökar sina lån? Det blir många olika belopp och amorteringar att hantera och det kompliceras ytterligare om det sker byte av bank. Inom detta område gäller även banksekretess mellan instituten. Det framgår inte heller tydligt hur amorteringen får fördelas mellan olika lån som kan vara tagna vid olika tillfällen. Det är viktigt att det klargörs. Dels för att bankerna ska fördela och beräkna amorteringsbeloppet korrekt, dels för att bankerna ska kunna efterleva föreskriften. Bankföreningen föreslår att Finansinspektionen separerar beräkning av belåningsgrad och amorteringsbelopp samt tydliggör hur beräkning ska ske vid varje tidpunkt. Bankföreningen föreslår vidare att belåningsgraden ska baseras på aktuell skuld och att amorteringsbeloppet ska räknas om vid omvärdering eller byte av bank, vilket också nämns i remisspromemorian på sidan 27. Amorteringsbeloppet bör grundas på aktuell skuld, vilket innebär möjlighet att tillgodoräkna sig amortering, och amortering bör beräknas utifrån det. Bankföreningen anser vidare att amorteringsbeloppet ska ses till objektet och följas upp på objektsnivå. Då finns möjlighet för banken att styra amortering till den eller de krediter som är dyrast för låntagaren.

6 6 (16) 2 3 och 4, Marknadsvärde samt avsnitt 2.5 Värdering Bankföreningen anser att det är bra att marknadsvärdet ska ligga till grund för beräkningen av amorteringsbeloppet. I förslaget till föreskrift så anges en definition av begreppet marknadsvärde i 2 3 punkten som är en variant av vad som förekommer i annan reglering (Lagen om säkerställda obligationer och Bolånetaket). Bankföreningen anser att en lämpligare definition skulle vara den som används av etablerade värderingsföretag och som Samhällsbyggarna arbetar efter: Marknadsvärde är det pris som sannolikt skulle betalas/erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan partsrelationer och utan tvång. Bankföreningen anser att marknadspris och marknadsvärde i promemorian används såsom det vore samma sak. Vår uppfattning är att det inte alltid är så att marknadspriser på bostäder kommer överens på det sätt som anges i den ovanstående definitionen. Vi anser att om Finansinspektionen avser ett specifikt pris som en köpare och en säljare har kommit överens om så kan begreppet marknadspris användas. Avses det värde som en pant utgör vid belåning så ska begreppet marknadsvärde användas. Den tröghetsregel som byggts in i föreskrifterna i form av att omvärdering endast får ske vart femte år medför en rad komplikationer. Bankerna kommer att behöva ta hänsyn till ett nytt värde och en ny belåningsgrad viket medför betydande administrativa svårigheter för bankerna. Dels måste ytterligare en värdering för bostaden lagras i systemen, dels måste banken på något sätt alltid veta vilken värdering som gäller för ett objekt med avseende på amorteringskravet. Kunden behöver också känna till två värderingar och belåningsgrader (även den baserad på aktuellt marknadsvärde och som ligger till grund för bland annat bolånetaket). Detta medför administrativa svårigheter för bankerna och att det blir svårare för kunderna. Vid lån i fler än en bank med samma säkerhetsobjekt uppstår också oklarheter om vad amorteringen blir. Vilken värdering är det som gäller om det är olika värdering? Detsamma gäller om det är en utökning av ett befintligt lån i en annan bank. Varje bank måste förbehållas rätten att göra en självständig värdering utan att tvingas acceptera den första bankens värdering. Vid byte av bank blir det också problem (om syftet är att låntagaren ska ha möjlighet att behålla befintliga amorteringsvillkor), eftersom banksekretessen innebär att en bank inte överlämnar uppgifter om en kund till en annan bank om det inte finns ett skriftligt samtycke från kunden till att så sker. Det kommer att behövas nya rutiner och fullmakter för att möjliggöra utbyte av informationen. Dessa kan inte färdigställas förrän föreskrifterna är beslutade och förutsättningarna är helt klarlagda. Andra frågor som uppkommer är vems ansvar det är att kontrollera uppgifterna banken

7 7 (16) eller kunden och om en bank som tar över en kund har skyldighet att acceptera den värdering som den tidigare banken har gjort. Frågan är också om det värderingsinstitut som har gjort en värdering åt en bank tillåter den banken att sända vidare den till en annan bank. Det gäller både redan gjorda värderingar och kommande värderingar. Värderingar som bankerna gör är en intern handling som inte kan lämnas ut till tredje part. Vissa banker har samarbetsavtal med externa värderingsföretag och kan av avtalsmässiga skäl inte föra den informationen vidare. I det fall tanken med föreskrifterna är att denna typ av information ska delas mellan bankerna behöver det tydliggöras och problematiken kring exempelvis banksekretess behöver adresseras. Det skapas ett antal oklarheter och en ökad administration på grund av reglerna om värdering och därför föreslår Bankföreningen, som tidigare nämnts, att ny värdering får göras vid byte av bank. Finansinspektionen föreslår att det ska vara möjligt att omvärdera bostaden oftare än vart femte år. Det gäller under förutsättning att det skett en avsevärd förändring av värdet på bostaden som inte beror på den allmänna prisutvecklingen på bostäder i landet eller lokalt. Finansinspektionen skriver vidare att sådana exempel kan vara omfattande renoveringar, ombyggnader eller tillbyggnad av bostaden. Renovering av enstaka rum, tillbyggnad av till exempel en balkong eller altan eller byggande av carport eller indragning av bredband skapar generellt sett inte en sådan värdeökning. Om tröghetsregeln i värdering kvarstår håller Bankföreningen med om ansatsen att det ska vara en åtgärd som medför en avsevärd förändring av värdet på bostaden, men det är då olämpligt att exemplifiera med ett antal åtgärder. Det eftersom påverkan på en enskild bostads värde kan variera avsevärt beroende på bostadens ursprungliga utformning och värde. Bankföreningen föreslår att omvärdering grundas på en proportionalitetsbedömning, det vill säga i vilken grad renoveringen eller tillbyggnaden ökar värdet på den aktuella bostaden. Bankföreningen anser att föreskriften bör tolkas som att det inte är möjligt att omvärdera bostaden förrän den omfattande renoveringen eller ombyggnationen har skett. I promemorian nämns olika tolkningar: det värde som arbetena förväntas ha på marknadspriset på bostaden och efter att omfattande värdehöjande arbeten utförts på bostaden. Det ska inte vara möjligt för bankerna att ge spekulativa värderingar på framtida arbeten som kan höja bostadens värde utan sådan omvärdering måste i varje enskilt fall ske när det är färdigställt. För kunden innebär det en osäkerhet och en stor amortering under arbetstiden, för att senare, eventuellt, få möjlighet till en omvärdering och lägre amortering.

8 8 (16) 7 Undantag från krav på amortering Utökning av befintligt bolån Bankföreningens förslag Vid utökning av ett befintligt bolån innebär Finansinspektionens förslag att bolånetagaren ska amortera två eller en procent av det totala lånebeloppet, det vill säga av det befintliga lånet plus det utökade lånet. Främst för befintliga låntagare vilka har tagit bolån innan det att amorteringskravet har införts, men även för låntagare som tagit ett nytt bolån när kraven har införts, kan en liten utökning av det befintliga bolånet innebära ett mycket stort amorteringsbelopp per månad. Följande exempel belyser de problem som kan uppkomma samt visar Bankföreningens förslag: En kund har ett bostadslån på 4 miljoner kronor som togs före införandet av amorteringskravet och kunden har amorteringsfrihet. Bostadens marknadsvärde är 5,5 miljoner, vilket ger en belåningsgrad på 73 procent. Kunden har nu ett lånebehov på kronor. Räntan för bolån antas vara 2 procent, räntan för blancolån antas vara 5 procent och blancolån antas amorteras på 15 år. 1) Finansinspektionens förslag: Amortering baseras på den totala skulden och sker så länge tilläggslånet kvarstår eller till belåningsgraden understiger 50 procent. Kunden amorterar på det totala lånet (4,2 miljoner) med 2 procent per år. Utgiften den första månaden blir kr. Återbetalningstiden blir 2,4 år. 2) Blancolån. Kunden tar ett blancolån på kronor med en ränta på 5 procent. Utgiften den första månaden blir kr. Återbetalningstid blir 15 år 3) Enbart amortering på det utökade lånet. Kunden amorterar det utökade lånet ( ) med 2 procent per år. Utgiften den första månaden blir 666 kronor. Återbetalningstiden blir 50 år. 4) Bankföreningens förslag Kunden kan antingen amortera det utökade beloppet med 10 procent per år alternativt amortera enligt FI:s föreslagna regler. Utgiften den första månaden blir enligt 10-procentsregeln kronor. Återbetalningstiden blir 10 år.

9 9 (16) Alternativ Amortering /månad Ränta/månad Utgift/månad Återbetalningstid 1 FI:s förslag kr 333 kr kr 2,4 år 2 Blancolån kr 833 kr kr 15 år 3 Endast amortering av det utökade lånet 4 Bankföreningens förslag 333 kr 333 kr 666 kr 50 år kr 333 kr kr 10 år Kommentar: Ränteutgiften minskar vartefter lånet betalas tillbaka. Räntan anges exklusive skattemässigt avdrag. Skillnader i återbetalningstid för blancolån kan förekomma mellan olika banker. Strävan bör vara att hitta en reglering som ger kunderna och bankerna goda incitament att minimera risken, det vill säga att låntagaren amorterar i tillräcklig utsträckning och att lånen kan ges med säkerhet i bostaden. Det gäller att inte skapa en marknad där blancolån blir det naturliga valet för majoriteten av kunder med bolån tagna före införandet av ett amorteringskrav, som vill utöka sitt bolån. Vid en jämförelse med reglerna för bolånetaket kan det konstateras att det finns möjlighet för kunderna att ta blancolån vid en belåningsgrad över 85 procent. Reglerna för bolånetaket ger kunden incitament att hålla nere sin belåning då det totalt sett blir dyrare och en högre månatlig utgift för kunden om blancolån väljs. Det föreslagna amorteringskravet medför att kundens utgift blir betydligt lägre per månad genom att välja ett blancolån även om det blir dyrare utslaget på den totala tiden. Risken är att flera kunder tar ett blancolån, eller till och med att de tvingas att välja blancolån, på grund av att utgiften per månad blir för hög för ett bolån. En familj som behöver byta värmesystemet i huset eller lägga om ett läckande tak på villan kan alltså få mycket stora utgifter på grund av förslaget. Sammantaget är detta en sämre situation såväl för kunden som för banken jämfört med att bostaden använts som säkerhet för lånet. Det finansiella systemet påverkas också negativt. Det innebär en högre risk för bankerna att ge ut krediter utan säkerhet. Det kan också bli svårt för Finansinspektionen att bedriva tillsyn över utvecklingen på bostadsmarknaden. Precis som i fallet med bolånetaket riskerar det att bli blancolån som används, för att bland annat finansiera renoveringar av bostaden, men det kommer att vara betydligt svårare att följa detta på mikronivå. Vi föreslår därför en lösning som innebär att en utökning av befintliga bolån ger kunden incitament att ta lån med säkerhet i bostaden och samtidigt innebär att amorteringen sker i rimlig utsträckning. Bankföreningen anser att amorteringskravet

10 10 (16) för ett utökat lån bör ligga i linje med hur amorteringstiden sätts för blancolån och vad som kan tänkas vara en rimlig avskrivningstakt på till exempel en värmepanna eller annan större investering i bostaden. Därför föreslår vi att banken, vid en utökning av ett befintligt bolån som har tagits före amorteringskravets ikraftträdande, ska ha möjlighet att välja antingen den lösning som Finansinspektionen har föreslagit, det vill säga att amorteringsbeloppet baseras på det totala lånets storlek (befintligt lån och utökat lån), eller att medge kunden en amortering på enbart det utökade lånet och då med 10 procent (av det utökade lånet) per år, vilket ger en amorteringstid på 10 år för det utökade lånet. Bankföreningen föreslår ett nytt undantag i föreskrifterna (förslaget till skrivning täcker endast befintliga krediter tagna före kravet): Vid en utökning av en befintlig kredit (avtalad före införandet av denna föreskrift) enligt 2 4 kan företaget välja att beräkna amorteringsbeloppet endast på den utökade krediten. Den årliga amorteringen ska då ske med minst 10 procent av det utökade beloppet. Lånelöfte inhämtas innan amorteringskravet börjat gälla (remisspromemorian 2.4.8) Finansinspektionen skriver att det kan uppstå situationer där ett lånelöfte lämnas innan föreskrifterna träder i kraft men där bostaden förvärvas och låneavtalet ingås efter ikraftträdandet. Lånelöftet har emellertid inte någon självständig betydelse, utan dessa lån omfattas av amorteringskravet. Bankföreningen förstår Finansinspektionens ansats då lånelöften per automatik inte leder till eller är ett bindande kreditavtal mellan banken och kunden. Hanteringen av lånelöften skiljer sig åt mot hur Finansinspektionen ämnar hantera byggnadskreditiv och förvärv av bostad innan amorteringskravet börjat gälla, där man gör undantag från amorteringskravet. Ett lånelöfte gäller vanligtvis högst sex månader, vilket i de allra flesta fall är betydligt kortare än för både byggnadskreditiv och köp av nyproducerad bostad. Bankerna har redan före förslaget publicerades ställt ut lånelöften som gäller även efter det att kravet införts, givet att införandet blir den 1 augusti Bankföreningen anser att lånelöften som utfärdas före kravet är beslutat inte bör omfattas av det kommande amorteringskravet, medan lånelöften som ställs ut efter det att amorteringskravet är beslutat bör omfattas av det kommande kravet. Låneavtal När en kund önskar utöka sin belåning på sin bostad beviljas lånet och banken utfärdar ett skuldebrev enligt vad man kommit överens om med kunden. Ofta skickas detta skuldebrev tillsammans med övriga handlingar hem till kunden som i lugn och

11 11 (16) ro undertecknar och återsänder skuldebrevet till banken när han eller hon vill ha utbetalningen verkställd. Det kan dröja flera månader innan kunden vill ha sina pengar utbetalda. Lånebeslut gäller vanligen i sex månader. Kunden kanske ska anlita hantverkare och vill inte ta ut lånet innan en faktura på utfört arbete ska betalas. Banken kan då ha lovat amortering enligt bankens gällande regler, vilket framgår av de handlingar som skickats till kunden. I den här beskrivna situationen, det vill säga ett avtal har träffats innan amorteringskravet började gälla, men kreditbeloppet betalas ut efteråt, är det Bankföreningens uppfattning att amorteringsvillkoren i det träffade avtalet alltjämt gäller. Jord- och skogsbruksfastigheter Bankföreningen anser att jordbruksfastigheter (det vill säga fastigheter med typkod 1XX) inte särskilt bör specificeras i Finansinspektionens regelverk om bolåneamortering. Finansinspektionen förslag är att uppdelning av en lantbruksfastighet i bostadsdel respektive övriga näringsdelar ska ske utifrån Skatteverkets taxeringsenheter i syfte att beräkna (bostads-) del av fastigheten som ska omfattas av kravet på bolåneamortering. Detta regelverk är komplicerat för bankerna att följa och beräkna och förmodligen minst lika svårt för kunderna att förstå. Den berörda volymen fastigheter är förhållandevis liten. Bankföreningen föreslår att man i föreskriften om amortering inte särskilt definierar vad som är bolån vid säkerhet av jordbruksfastighet utan att den definition av bolån som används vid andra tillfällen förutsätts gälla även för amorteringsreglerna. Undantagsmöjligheter (remisspromemorian 2.6) Finansinspektionen föreslår att det ska finnas viss flexibilitet inom det krav som kommer att gälla för amortering. Man hänvisar också till hur bankerna hanterar situationen i dag. Finansinspektionen föreslår att det ska finnas utrymme för bolåneföretagen att avgöra vad som ska anses vara särskilda skäl från fall till fall. Bolåneföretagen har stor erfarenhet av att hantera låntagare som hamnat i ekonomiska problem och har därmed goda förutsättningar att kunna avgöra om problemen är av sådan karaktär att en bolånetagare under en begränsad period ska få avstå från att amortera. Amorteringskravet och möjligheterna till undantag från detta bör inte på något betydande sätt förändra hur bolåneföretagen hanterar denna typ av lån och låntagare med ett svagt kassaflöde jämfört med i dag. Bankföreningen anser att det är bra att Finansinspektionens förslag ger möjlighet till flexibilitet. Det är också bra att Finansinspektionen hänvisar till hanteringen hos bankerna i dag, vilket ger vägledning till hur de kan agera framöver. Det gäller att

12 12 (16) hitta en balans för att ge låntagarna möjlighet att parera en negativ ekonomisk situation. Det kan gälla inkomstbortfall, men även andra händelser som medför en ekonomiskt pressad situation för låntagaren. I dessa situationer kan det vara rimligt att ge gradvis sänkt amortering under en period. Ett undantag som inte ses som ett särskilt skäl av Finansinspektionen är separation och om man då utökar lånet. Här anser Bankföreningen att det ska kunna vara möjligt med undantag, åtminstone temporärt för att lösa kundens situation. Bankföreningen vill här framhålla att reglerna om behandling av personuppgifter sätter upp gränser för bankernas möjligheter att lagra och behandla personuppgifter. Särskilt gäller detta så kallade känsliga personuppgifter. Enligt 13 personuppgiftslagen är det till exempel förbjudet att behandla sådana personuppgifter som rör hälsa. Detta förbud får anses omöjliggöra registrering av att undantag beviljas på grund av att låntagaren är långtidssjukskriven, om låntagaren inte enligt 15 lämnat sitt uttryckliga samtycke till att uppgifterna behandlas. Även andra omständigheter som kan vara integritetskänsliga kan åberopas av en låntagare som önskar undantag från amorteringskraven. Bankföreningen anser det därför vara angeläget att Finansinspektionen tydliggör om uppgifter om grunderna för undantag ska registreras och i så fall vilka uppgifter som kan registreras. Ett sådant förtydligande måste föregås av samråd med Datainspektionen så att det så långt som möjligt säkerställs att förfarandet blir förenligt med personuppgiftslagen. Det kan bland annat diskuteras om ett samtycke, som lämnas för att kunna få undantag från amorteringskravet, kan anses vara lämnat frivilligt. Ikraftträdande mer tid behövs för att kunna efterleva föreskriften Bankerna och Bankföreningen har som tidigare beskrivits arbetat hårt för att införa en sund amorteringskultur och avser att fortsätta jobba i den riktningen. Men för att kunna uppfylla föreskriften krävs det en rad förberedelser för bankerna. Det gäller bland annat utbildning av personal, uppbyggnad av systemstöd (där IT-system vanligen har frysperiod under sommaren) och framtagande av nödvändig dokumentation. Vidare kan det finnas behov av att upprätta nya fullmakter eller andra dokument för att bankerna ska kunna uppfylla föreskriften. Det är också av yttersta vikt att bankerna har korrekt information då det i slutändan är konsumenterna som påverkas av amorteringskravet. För konsumenten kommer kravet i många avseenden att uppfattas som mycket svårt och komplicerat. Det är då viktigt att bankerna har getts tid att utbilda sin personal för att införandet ska fungera. Med tanke på att föreskriften med stor sannolikhet inte kommer att beslutas förrän tidigast senare delen av juni 2015, och att därmed de olika delarna i föreskriften inte är klara förrän dess, ges det en helt otillräcklig tid för bankerna att kunna följa denna föreskrift redan från 1 augusti 2015.

13 13 (16) Vid införandet av bolånetaket, vilket också beslutades under sommaren av Finansinspektionen, sattes ikraftträdande till den 1 oktober. För amorteringskravet krävs längre framförhållning eftersom det är betydligt mer komplext än bolånetaket och därför fordrar större ingrepp i olika system, rutiner och utbyte av information mellan bankerna. Finansinspektionen annonserade sin intention att införa ett amorteringskrav i november Det presenterades då inga detaljer kring förslaget utan det angavs endast övergripande att förslaget var att 2 alternativt 1 procent (över 70 procents belåningsgrad respektive mellan 50 och 70 procent) av det initiala lånet skulle amorteras per år. I det förslaget låg anskaffningsvärde till grund för amorteringskravet och beräkningen. Finansinspektionen meddelade också att det bör gälla för nya lån, men utan någon definition av nya lån. I arbetet med att ta fram föreskriften om amorteringskravet har Finansinspektionen konsulterat en extern referensgrupp, där bland annat Bankföreningen varit med. Denna grupp hade två möten. Utgångspunkten vid dessa möten var att kravet skulle baseras på anskaffningsvärdet, vilket föranledde mycket diskussion om vilka effekter det skulle få och om det verkligen var syftet med regleringen. Finansinspektionen ändrade sig därefter och kom med det förslag som nu remitterats. Det förslaget har dock inte diskuterats av den externa referensgruppen och detaljerna i det nu liggande förslaget skiljer sig markant från de förslag som den externa referensgruppen sett och lämnat synpunkter på. Bankerna kan förbereda införandet av kravet på ett generellt plan, men det går inte att inleda detaljerad kravställning och utveckling innan de slutliga föreskrifterna är beslutade. Mindre justeringar i regleringen kan innebära stora praktiska förändringar som kan föranleda att systemlösningen måste byggas på ett helt annat sätt. Hade exempelvis utveckling inletts i enlighet med det ursprungliga förslaget från Finansinspektionen hade troligen stora delar av detta arbete varit förgäves till följd av ändringen av värdering och den tröghetsregel avseende värderingen som nu föreslagits. Tröghetsregeln innebär stora administrativa svårigheter för bankerna och föranleder en helt annan implementering av reglerna än vad som ursprungligen kunde förutses. Helheten behövs således för att kunna implementera reglerna på ett effektivt men också kundvänligt sätt. Det nu liggande förslaget blev känt för bankerna i samband med dess publicering och det råder fortsatt osäkerhet om en rad frågor. Därmed kan bankerna inte, förrän beslutet är fattat av Finansinspektionen, med säkerhet veta vad som ska gälla och först då kan de nödvändiga åtgärderna vidtas full ut. Det krävs därför en betydligt längre tid för att införa och efterleva föreskriften än vad Finansinspektionen nu föreslår.

14 14 (16) SVENSKA BANKFÖRENINGEN Johan Hansing Magnus Karlsson

15 15 (16) Bilaga 1 Praktiska utmaningar Förslaget skapar en rad frågor och praktiska delar som behöver lösas. I det nu liggande förslaget handlar det bland annat om: Systemstöd o Lagra uppgifter Värdering, värderingsinstitut, tidpunkt för värdering, andras värdering Flera värderingar i systemet för olika syften Lånets storlek, senaste utökning, märkning av lån som följer det nya regelverket, vilka som är undantagna Amorteringsbelopp enligt krav, annat amorteringsbelopp och amorteringstrappa Högre amorteringar så att de inte leder till amorteringsminskning Vid utökning av lån får amorterat belopp tillgodoräknas vid beräkning av nytt amorteringsbelopp Särskilda skäl PUL är det möjligt att lagra och sedan eventuellt dela med andra långivare och Finansinspektionen Bevaka undantagen, uppföljning o Lån via internet Scenario måste vara helt klart Förslaget, tidigare amortering, värdering och amorteringsbelopp skapar väldigt många alternativ svårt för konsumenten Svårt för kunden att veta vilka val de ska göra inte konsumentvänligt Byte av långivare (givet att föreskrift gäller) o Värdering Accepteras andra långivares värdering Möjlighet att lämna ut köpta värderingar Värdering kan vara en intern handling som inte lämnas ut till tredje part Värderingstidpunkt, värderingsinstitut o Vems uppgifter för nuvarande amorteringsbelopp, amorteringsvärdering och senast lånet utökades o Banksekretess o Möjlighet till undantag från 5-års regel o Bytet måste vara konsumentvänligt mängden uppgifter gör det mycket svårt o Kan förlänga tiden för bankbyte Ändamål med krediten större ombyggnad proportionalitet o Säkerställa ändamålet

16 16 (16) Definition av Jord- och skogsbruksfastighet Definition av marknadsvärde Hantering av befintliga kunder om de utökar sitt lån nytt förslag o Kan skapa ny marknad och svårt för befintliga kunder Hantering av kund som har flera långivare värdering, belopp Hantering av kund som tar lån i sitt aktiebolag, men banken tar pant i bostad Informations- och utbildningsmaterial samt instruktioner och utbildning o Konsumentvänligt och konsumentskydd o Interna instruktioner arbetas fram o Dokumentation uppdateras, skuldebrev och villkorsbilagor o Webbsidor uppdateras o Koppling till den individuella amorteringsplanen behövs