Den svenska bolånemarknaden och bankernas kreditgivning

Transkript

1 Den svenska bolånemarknaden och bankernas kreditgivning Lars Frisell, chefsekonom Per Håkansson, chefsjurist 16 februari 2010

2 Slutsatser Systemet fungerar överlag väl Betalningsförmågan sätts i centrum och instituten använder överlag väl tilltagna kalkyler. De allra flesta hushåll klarar av kraftigt höjd ränta. Stabilitetsrisken är låg Det krävs mycket höga räntenivåer eller arbetslöshet, kombinerat med betydande prisfall på bostadsmarknaden, för att banksektorn ska drabbas av kännbara kreditförluster. Oro för höga belåningsgrader Relativt små prisfall gör att ett antal hushåll har bolån som överstiger marknadsvärdet på sin bostad. Det kan finnas skäl att införa begränsningar av belåningsgraderna.

3 Bakgrund till undersökningen Bostadslånen har en dominerande roll i de svenska hushållens skuldsättning FI har sedan 2006 gett ut årliga rapporter om utvecklingen på den svenska bolånemarknaden Oroväckande situation 2009: Kraftigt BNP-fall Extremt lågt ränteläge Hushållens fortsatta skuldökning

4 Undersökningen tre delar Årlig enkätundersökning uppdaterad Nya frågor med fokus på kreditbedömningen Stickprov med samtliga utbetalda bolån under tre dagar Ingående företag: LF-bank, Nordea, SBAB, SEB, Handelsbanken, Skandiabanken och Swedbank. De utvalda företagen har tillsammans en marknadsandel på drygt 90 procent bolånemarknaden.

5 Volymutveckling Total utlåning till småhus och bostadsrätter miljoner kronor dec-02 jun-03 dec-03 jun-04 dec-04 jun-05 dec-05 jun-06 dec-06 jun-07 dec-07 jun-08 dec-08 jun-09 Volymökningen från till uppgår till 21,6 procent. De tre första kvartalen 2009 ökade utlåningen med 7,2 procent.

6 Belåningsgrad nyutlåning % logga Q Q Q Småhus (inkl. fritidshus) Bostadsrätter Volymviktad belåningsgrad: LF-bank, Nordea, SBAB, SEB, Handelsbanken, Skandiabanken och Swedbank

7 Analys av stickprovet

8 Översikt av stickprovet lån tagna september 2009 Sammanlagd lånevolym om 11,4 miljarder kronor Typ av bostad: Småhus 62 % Bostadsrätt 34 % Fritidshus 4 % Genomsnittligt marknadsvärde 2,3 miljoner kronor Genomsnittlig ränta för bottenlån 1,63 %. Över 90 % av lånen löper med rörlig ränta

9 Typhushållet i stickprovet Hushållet: Ålder på huvudlåntagare 45 Antal sökande 2 Disponibel inkomst per månad 33 tkr logga Bostaden: Marknadsvärde 1,6 Mkr Bottenlån 1,1 Mkr Total lånebörda 1,4 Mkr 9

10 Fördelning av disponibel inkomst tkr 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% över 500 tkr

11 Hushållens totala lånebörda 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0-0,5 milj 0,5-1 milj 1-2 milj 2-3 milj 3-5 milj över 5 milj 11

12 Fördelning av belåningsgrader 30% 25% 20% 15% 10% 5% logga 0% 0-50% 51-70% 71-80% 81-90% Över 90% 12

13 Hushållens lånebörda fördelad på disponibel inkomst logga Lånebörda (tkr) Disponbel inkomst, kr per månad

14 Beräkning av låntagarnas överskott Hushållets bruttoinkomst Överskott Levnadsomkostnader Övrigt (underhåll, studielån) Drift, underhåll, hyra, br-avgift Kalkylräntor övriga lån Kalkylräntor och amortering Bolån Kvar att leva på logga Skatt

15 Hushållets överskott efter samtliga kostnader vid 6,5% ränta 25% 20% 15% 10% logga 5% 0% Överskott i kronor per månad

16 Stresstester

17 Andel hushåll som saknar överskott vid olika räntenivåer 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% logga 5% 0% 7,5% 8,5% 9,5% 10,5% 11,5% 12,5% 13,5% andel hushåll

18 Årlig disponibel inkomst vid olika arbetslöshetsnivåer Arbetslösa antas få a-kassa 35% 30% 25% 20% 15% Arbetslöshet 0% Arbetslöshet 10% Arbetslöshet 20% 10% 5% 0% över 500 tkr

19 Andel hushåll med negativt överskott vid arbetslöshet Arbetslösa antas få a-kassa 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0% 5% 10% 15% 20% Arbetslöshet

20 Andel med negativt överskott och belåningsgrad över 100 procent Arbetslösa antas få a-kassa Prisfall Arbetslöshet 0 % 10 % 20 % 30 % 0 % 0,1 % 0,6 % 1,4 % 1,8 % 5 % 0,3 % 1,2 % 3,0 % 4,0 % 10 % 0,4 % 1,7 % 4,5 % 6,3 % 15 % 0,5 % 2,3 % 6,1 % 8,8 % 20 % 0,7 % 2,8 % 7,7 % 11,1 %

21 Förlust för hushåll med negativt överskott vid försäljning av bostad Andel av total lånebörda Prisfall Arbetslöshet 0 % 10 % 20 % 30 % 0 % 0,0 % 0,5 % 1,0 % 1,5 % 5 % 0,0 % 1,0 % 2,0 % 3,0 % 10 % 0,0 % 1,5 % 2,9 % 3,3 % 15 % 0,0 % 2,0 % 4,5 % 5,9 % 20 % 0,0 % 2,5 % 4,9 % 7,4 %

22 Slutsatser Systemet fungerar överlag väl Betalningsförmågan sätts i centrum och instituten använder överlag konservativa kalkyler. De allra flesta hushåll klarar av kraftigt höjd ränta. Stabilitetsrisken är låg Det krävs mycket höga räntenivåer eller arbetslöshet, kombinerat med betydande prisfall på bostadsmarknaden, för att banksektorn ska drabbas av kännbara kreditförluster. Oro för höga belåningsgrader Relativt små prisfall gör att ett antal hushåll har bolån som överstiger marknadsvärdet på sin bostad. Det kan finnas skäl att införa begränsningar av belåningsgraderna.

23 Vad kan FI göra? Regler FI inbjuder till referensgrupp om nya regler Allmänt råd med för begränsning av belåningsgraden Belåningsgrad: procent? Tidsplan: ikraftträdande 1 juli 2010 Fortsatt dialog med bolåneföretagen om framtida scenarier

24 24