BOSTAD 2030 BOSTAD 2030 HUSHÅLLENS UTMANINGAR PÅ BOSTADSMARKNADEN. Lars Fredrik Andersson

Transkript

1 HUSHÅLLENS UTMANINGAR PÅ BOSTADSMARKNADEN

2 Behov och möjligheter Hushållens val Hur ser behoven av bostäder ut? Hur ser möjligheterna till bostäder ut? Hur förenliga är behov och möjligheter?

3 Vi blir fler och bor gärna i storstäder Över 1 miljon fler sedan millennieskiftet Allt fler vill bo kvar eller flytta till storstäder Bättre möjligheter till jobb, utbildning, men Allt svårare hitta bostad

4 Utbud och efterfrågan på bostäder i Stockholm 1000-Tal tusen i riket Hushåll Bostäder Brist Källa: SCB, Befolkning, Boende, byggande och bebyggelse

5 Förändringar inom beståndet, I storstäderna har bostadsrätter blivit fler Byggandet av ägda bostäder prioriterat Ombildningar har varit omfattande

6 Att köpa sig in i Stockholm, Trots byggande och ombildningar har Det reala priset ökat kraftigt (300%) Inkomstökning betydligt svagare realt (70%) Belåningsgraden har pressats upp till höga nivåer

7 Priser och disponibel inkomst (realt), Stockholm TKR, 2016-ref årsinkomster 7 årsinkomster Median hushållet Inkomst Bostadsrätt Småhus Källa: SCB, Hushållens ekonomi, Boende, byggande och bebyggelse Anm: Median hushållet (samtliga >18 år)

8 Att hyra i Stockholm Hyresutgifterna har ökat från 60 till 80tkr per år, Utgiftsandelen har sjunkit totalt från 28% till 27% Men skillnaderna mellan det gamla och nya beståndet är stora. Hyror i nyproducerade (2011-) är 120 tkr per år 44% av medianinkomsten går till boende för ensamhushåll

9 Boendeutgifter efter inkomstdeciler* D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 * Vid jämförelser av inkomstfördelning mellan olika typer av hushåll används ett viktsystem där konsumtionen är relaterad till hushållets sammansättning. Den disponibla inkomsten divideras med den konsumtionsvikt som gäller för hushållet: Ensamboende 1,0 Sammanboende par 1,51 Ytterligare vuxen 0,6 Första barnet 0 19 år 0,52 Äldre bestånd (-2011) Nyare bestånd (2011-) Källa; SCB, Hushållens ekonomi, Boende, byggande och bebyggelse Anm: Disponibel inkomst efter konsumtionsenhet

10 Hur ska nya kunder få en chans? Inkomsterna har inte hängt med upp på bostadsmarknaden För de inne har det inneburit att Stigande tillgångspriser och ökade lånemöjligheter Måttliga hyresökningar och minskade utgiftsandel För de som ska in innebär det att Blir allt svårare att finansiera och hög skuldsättning Allt drygare boendeutgifter och andrahandsuthyrning

11 PRODUCENTENS UTMANINGAR PÅ BOSTADSMARKNADEN

12 En bransch med stora fluktuationer Under rekordåren ökade byggandet enormt Dämpades från mitten av 1970-talet Spekulationsdrivet under andra halvan av 80-talet Kraschade fullständigt i början av 1990-talet Ökat igen, kraftigt, framförallt efter millennieskiftet

13 Investeringar i bostäder, Källa. SCB, Nationalräkenskaper ENS-95 Anm; ENS 2010 ger en investeringsandel på 6% 2017KV2

14 Byggkonjunkturer, ,0 10,0 5,0 0,0-5,0-10,0-15,0-20,0-25,0-30,0 1982K1 1986K1 1990K1 1994K1 1998K1 2002K1 2006K1 2010K1 2014K1 Ekonomin Byggbranschen Källa: SCB, Nationalräkenskaper ENS-2010

15 Stora behov av byggare och investeringar Sysselsättningen har ökat med 120 tusen, Arbetade timmar vuxit med 145 miljoner, Reala investeringar totalt ökat från 15 till 25 miljarder, Varav maskininvesteringar har ökat från 12 till 20 miljarder

16 Byggbranschens arbetskraftsförsörjning Sysselsatta, 1000-tal Arbetade timmar, tal Källa: SCB, Nationalräkenskaper ENS-2010

17 Byggbranschens reala investeringar Totalt Maskiner Källa: SCB, Nationalräkenskaper ENS-2010

18 Branschens arbetsproduktivitet Produktiviteten har stigit sedan 1980-talet Men faser mer stark expansion har försämrat produktiviteten Det har i sig försämrat relativ produktivitet kraftigt Nedgång i relativ produktivitet = Uppgång i relativt pris Snabb expansion = dyrt för kunden

19 Arbetsproduktivitet i byggbranschen Arbetsproduktivitet Efter sysselsatta Efter arbetade timmar Källa: SCB, Nationalräkenskaper ENS-2010

20 Relativt pris och produktivitet i bygg Index 2010= Relativpris Relativproduktivitet Källa: SCB, Nationalräkenskaper ENS-2010; SCB, Priser

21 Vinster och kostnadsstruktur Faktorkostnader stiger när produktiviteten sjunker och lönerna ökar Insatskostnaderna stiger när bristen på lediga resurser ökar Driftsöverskottet högt, men har sjunkit något senare år Företagens resultat och vinster höga och mer stabila

22 Relativ kostnadsutveckling (mot KPI) Material Löner Maskiner Omkostnader Källa; SCB, Priser

23 Hur uppnå lönsamhet till rimliga priser? Konjunktursvängningarna är dramatiska, leder till. Osäkra villkor för leverantörer, arbetare och företagare Stora svävningar i faktor och inköpspriser Kunderna drabbas av dyrt boende Finns det mer framkomliga vägar?

24 POLITIKENS UTMANINGAR PÅ BOSTADSMARKNADEN

25 Finansiell stabilitet Makroekonomiskt läge - låg tillväxt & låg inflation Låga räntor och kvantitativa lättnader ger. tillgångsinflation Stark bostadsefterfrågan driver på priserna ytterligare Generös kreditgivning till bostadssektorn Växande oro för finansiell instabilitet

26 Hushållens skuldsättning Historiskt hög skuldsättning i hushållssektorn I jämförelse kan vi se att hushållens skulder idag är betydligt högre än vid förra krisen Smärtgränsen på 130% av disponibel inkomst passerades 2004 Skuldkvoten 180% nationellt och 200% i Stockholm

27 Hushållens skuldkvot (%), Bostadsbubblan 80/90 Historiskt genomsnitt Källa: SCB, Nationalräkenskaper ENS-2010

28 Skuldsättning i storstäderna före finanskrisen Skuldkvot (%) Riket Stockholms län Skåne län Västra Götalands län

29 Bostäder och tillväxt Fri rörlighet på arbetsmarknaden central för matchning Stark jobbtillväxt i storstäderna idag och framöver Höga trösklar (priser/hyror) hinder för utvecklingen Svårt för normalinkomsttagare att flytta till Stockholm

30 Möjligheter att köpa bostadsrätt Antal årsinkomster D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8 D9 D10 Utan kontantinsats Med kontantinsats Försäljning bostadsrätt Försäljning hus Källa: SCB, Hushållens ekonomi; SCB, Byggande, bostäder, bebyggelse

31 Möjligheter att hyra i nyproduktion 200 Utgiftsandel (%) D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8 D9 D10 1 rum 2 rum 3 rum 4+ rum

32 Jobbpolarisering i storstäder Jobbtillväxten stark i hög- & lågavlönade arbeten Mindre utjämning via socialförsäkringen Disponibel skiljer sig kraftigt mellan olika grupper Många av låglönegrupperna är invandrare Ökad segregation och trångboddhet

33 Invandrare (+barn) efter kommuner Europeiska Unionen Inkomstnivå efter ursprung Inrikesfödda Övriga 1-10 i Sve Kommuner Procent (%) Övriga år i Sve Övriga 21 år i Sve Inkomst Andel födda med utrikesbakgrund efter stadsdel Källa: SCB, Befolkning

34 Ökad trångboddhet N2 N3 N2 N3 N2 N3 N2 N3 Inrikes födda Storstäderna Utrikes födda Övriga kommuner Norm 2 definierar ett hushåll som trångbott om det finns fler än två boende per rum (sovrum) Norm 3 definierar ett hushåll som trångbott om det finns fler än en boende per rum (sovrum) Källa: SCB, Levnadsförhållanden

35 Avslutning Vad händer när räntorna stiger och eller hushållens amorteringar kraftigt ökar hur påverkas inhemsk efterfrågan? Hur ska tillväxten fortgå utan att hinder monteras ner? Hur ska vi arbeta med minskad segregering?