Aktuellt på Malmös bostadsmarknad

Transkript

1 Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Stadskontoret Upprättad Datum: Version: Ansvarig: Förvaltning: Enhet: Anna Bjärenlöv Stadskontoret Strategisk utveckling

2 Detta PM avser att kortfattat redogöra för det aktuella läget på Malmös bostadsmarknad när det gäller nyproduktion och priser. Både bostadsproduktionen och bostadspriserna påverkas starkt av den ekonomiska konjunkturen i form av tillväxt, sysselsättning och räntor. Detta PM inleds därför med en kortfattad beskrivning av det ekonomiska läget i Sverige och Danmark. I avsnitten kring pågående och färdigställda bostäder samt prisutvecklingen jämförs situationen i Malmö med Stockholm och Göteborg. Viss jämförelse görs också med Danmark. I det avslutande avsnittet diskuteras översiktligt förutsättningarna för bostadsmarknaden i Malmö framöver. 1. Konjunkturläget 1.1 Sverige i en lågkonjunktur Analytikerna är nu överens om att BNP-tillväxten utvecklas svagt i år och nästa år samt att svensk ekonomi går in i en lågkonjunktur. Försvagningen beror till stor del på den snabba konjunkturnedgången i OECD-området men även på minskad inhemsk efterfrågan. Prognoserna är att konjunkturen börjar vända uppåt igen 2010 till följd av en internationell konjukturåterhämtning, svenska räntesänkningar och en expansiv finanspolitik. Enligt Konjunkturinstitutets senaste rapport förväntas den kalenderkorrigerade BNP-tillväxten bli 1,4 procent 2008, 1,6 procent 2009 och 3,0 procent Prognosen är att sysselsättningen kommer att minska nästa år, framförallt inom industrin. Nedgången i sysselsättningen förväntas i viss mån motverkas av att den expansiva finanspolitiken bidrar till fler anställda i den offentliga sektorn 2009 och När konjunkturen vänder upp 2010 ökar sysselsättningen återigen något i näringslivet. Enligt Konjunkturinstitutets prognos stiger arbetslösheten från 5,9 procent i år till 6,7 procent Inflationen har stigit kraftigt under det senaste året. Prisstegringarna på livsmedel och energi bedöms avstanna i slutet av året. Inflationen faller sedan tillbaka i snabb takt. Konjunkturinstitutets bedömning är att Riksbanken låter reporäntan ligga kvar på 4,5 procent fram till en bit in på När det blivit tydligt att inflationen har börjat falla sänks reporäntan i tre steg till 3,75 under 2009 och vidare till 3,5 procent Räntesänkningarna bromsar konjunkturnedgången och bidrar till att inflationen hamnar nära 2 procent Danmark låg tillväxt men fortfarande låg arbetslöshet Även i Danmark förväntas BNP-tillväxten bli låg. BNP-tillväxten förväntas emellertid stiga under prognosperioden. Bland annat gynnas hushållens konsumtionstillväxt av fortsatt starka löneökningar eftersom arbetslösheten, vilken i juni uppgick till 1,6 procent, fortsätter att vara låg. BNP-tillväxten blir endast 0,5 procent i år, men ökar sedan och blir 1,2 procent både 2009 och Inflationen stiger till 3,1 procent i år men faller till 2,4 procent respektive 2,2 procent de påföljande två åren. 2 Stadskontoret Aktuellt på Malmös bostadsmarknad

3 3. Nyproduktion Osäkerheten i ekonomin och den förväntade nedgången i konjunkturen får genomslag på bostadsmarknaden och på nyproduktionen. Mycket talar dock för en fortsatt betydande efterfrågan mot bakgrund av det stora antalet ungdomar och invandrare och det stora omflyttandet inom landet. I Boverkets bostadsmarknadsenkät har antalet kommuner som anger brist på bostäder ökat även i år. 3.1 Påbörjade Under första halvåret 2008 minskade antalet påbörjade bostäder. Boverket skrev redan efter redovisningen av första kvartalets siffror ner sin prognos av bostadsbyggandet betydligt. Byggandet av småhus antas minska med 4 procent och flerbostadshus med 25 procent. Byggandet av flerbostadshus antas främst minska på lite svagare marknader (Boverket). I Malmö är antalet påbörjade lägenheter första halvåret 2008 och samma period 2007 ungefär de samma: 334 jämfört med 344 enligt SCBs statistik (efter justering av SCB p.g.a. eftersläpning i rapporteringen). Enligt Malmö stads uppskattningar är antalet påbörjade lägenheter första halvåret 2008, 392 st. och första halvåret 2007, 692 st. Enligt Malmö stads uppskattningar har därmed antalet påbörjade lägenheter genom nybyggnation minskat kraftigt i Malmö. Antalet påbörjade lägenheter i Göteborg uppgick det första halvåret 2008 till 629 (efter justering av SCB p.g.a. eftersläpning i rapporteringen) vilket är en kraftig minskning jämfört med samma period året innan då de uppgick till Minskningen har skett både i påbörjandet av småhus och flerbostadshus. I Stockholm däremot visade första halvåret 2008 en kraftig ökning av antalet påbörjade lägenheter jämfört med samma period förra året, jämfört med 805 lägenheter. 3.2 Färdigställda Antalet färdigställda lägenheter har totalt sett minskat i landet första halvåret 2008 jämfört med samma period Enligt SCB färdigställdes 535 lägenheter genom nybyggnad i Malmö under första kvartalet 2008 (efter justering av SCB p.g.a. eftersläpning i rapporteringen). Det är en minskning jämfört med samma period förra året då 703 lägenheter färdigställdes. Enligt Malmö stads uppskattningar var skillnaden mellan åren marginell: 698 lägenheter första halvåret 2008 jämfört med 685 lägenheter I både Stockholm och Göteborg har antalet färdigställda lägenheter genom nybyggnad ökat det första halvåret. I Stockholm var ökningen ca 200 lägenheter och i Göteborg ca 500 lägenheter (efter justering av SCB p.g.a. eftersläpning i rapporteringen). I båda städerna skedde ökningen av färdigställda lägenheter i flerbostadshus. 3 Stadskontoret Aktuellt på Malmös bostadsmarknad

4 4. Prisutveckling Efter prisuppgångar på drygt tio procent per år sedan 2004 saktade bostadsmarknaden in under andra halvåret Hittills under 2008 har bostadsmarknaden varit trög med stort utbud, längre försäljningstider och pressade priser. Bostadsrättspriserna har i genomsnitt gått ner något i riket samtidigt som villapriserna i genomsnitt stått stilla. 4.1 Småhus Småhuspriserna i landet har i genomsnitt varit oförändrade. Den nya fastighetsavgiften har gjort det billigare för många att bo i villa vilket i sin tur kan ge utrymme för viss prisökning. Det senaste tolv månaderna har småhuspriserna i snitt gått ner med 2 procent i Malmö (www. maklarstatistik.se). Snittpriset i maj/juni 2008 låg på kr/kvm. I förhållande till februari-juli 2007 har dock småhuspriserna i Malmö stigit med 2 procent enlig Lantmäteriet. Enligt Mäklarstatistik uppvisar Stockholm en uppgång i villapriserna med 2 procent den senaste tolvmånadersperioden och Göteborg med 5 procent. Även i förhållande till februari-juli 2007 har småhuspriserna i Stockholm och Göteborg stigit i samma storleksordning, 2 respektive 6 procent, enligt Lantmäteriet. 4.2 Bostadsrätter Bostadsrättspriserna i landet har enligt Mäklarstatistik sjunkigt med i genomsnitt 3 procent under den senaste tolvmånadersperioden. Figur 1. Prisutveckling på bostadsrätter i Malmö oktober-2006-juli 2008 Källa: Mäklarstatistik, 1 september 2008 Det senaste tolv månaderna har bostadsrättspriserna i snitt gått ner med 9 procent i Malmö. Snittpriset i maj/juni 2008 låg på kr/kvm. Prisfallet har enligt Mäklarstatistik varit störst i Limhamn, Västra innerstaden och Centrum inkl. Västra hamnen. Även Stockholm och Göteborg har upplevt en minskning i bostadsrättspriserna det senaste året, dock lägre än i Malmö. I Stockholm har priserna sjunkigt med i genomsnitt 5 procent och i Göteborg med 1 procent. 4 Stadskontoret Aktuellt på Malmös bostadsmarknad

5 I Köpenhamn fortsätter priserna att falla på ägarlägenheter och småhus. Sedan toppnoteringen i juli/augusti 2006 har priserna sjunkigt med 16 procent på ägarlägenheter respektive 10 procent på småhus. 5. Förväntningar framöver Det ovanligt stora utbudet av bostäder som är till salu, talar för att den svaga marknaden kan hålla i sig ett tag till. Högre räntor, till följd av stigande inflation och finansoro, och en dämpning av konjunkturen håller förmodligen tillbaka efterfrågan på kort sikt. På lite längre sikt är fortfarande förutsättningarna gynnsamma med en fortsatt förhållandevis stark arbetsmarknad, stigande hushållsinkomster och en demografisk situation som stimulerar efterfrågan på bostäder. SBAB har använt en modell för att skatta prisförändringar av småhuspriser i hela landet framöver. I modellen styrs priserna av hushållens inkomster, arbetslöshet, inflation, bolåneräntor och börsutvecklingen. Modellen ger en förväntad prisnedgång under hösten och vintern 2008 med cirka 2 procent och en uppgång i samma storleksordning under 2009 och Risken för ett större prisfall bedömer SBAB som liten. I SBABs senaste Mäklarbarometer räknar fastighetsmäklarna med en fortsatt svag bostadsmarknad under tredje kvartalet. Priserna på bostadsrätter och småhus förväntas falla i Göteborg och Malmö men vara oförändrade i Stockholm. Enligt Konjunkturinstitutets senast konjunkturbarometer för företag och hushåll har såväl byggande som orderingång och anbudspriser legat kvar på i det närmaste oförändrade nivåer under andra kvartalet i år jämfört med kvartalet innan. Orderläget i branschen är fortfarande mycket starkt. Sysselsättningen har ökat ytterligare något, samtidigt som andelen företag som uppger brist på arbetskraft har sjunkigt. Byggbranschen räknar inte med några större förändringar inför tredje kvartalet i år. Byggande, orderingång och anbudspriser väntas ligga kvar på ungefär oförändrade nivåer. Samtidigt förutses sysselsättningstillväxten avstanna. På lite längre sikt är dock byggföretagens förväntningar betydligt mer pessimistiska. Ungefär hälften av företagen räknar med en försämring av byggkonjunkturen på ett års sikt. Prognosen från Mäklarstatistik för de närmaste månaderna pekar tvärt emot de andra prognoserna på svagt stigande villapriser i riket. För Malmös del har ingen direkt prognos över bostadspriser och nyproduktion gjorts. De bedömningar som återges i detta PM är i stora drag och för riket i genomsnitt. För en bedömning av utbud och efterfrågan av lägenheter på Malmös bostadsmarknad bör man ta hänsyn till den stora inflyttningen, prognoser för sysselsättningen i regionen, konjunkturen och ränteläget i Sverige samt bostadspriser i Köpenhamn. 5 Stadskontoret Aktuellt på Malmös bostadsmarknad

6 Källförteckning Boverket, Boverkets indikatorer, juni 2008 Boverket, Bostadsmarknaden med slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten 2008, augusti 2008 Konjunkturinstitutet, Konjunkturläget augusti 2008 Konjunkturinstitutet, Konjunkturbarometern Företag och hushåll, juli 2008 SBAB, Mäklarbarometern, kvartal SBAB, Konjunktur och räntor, nummer 3, 25 augusti 2008 SCB, statistiska meddelanden, Fastighetsprisstatistik för 2:a kvartalet 2008, 22 augusti 2008 SCB, statistiska meddelanden, Byggande: Ny- och ombyggnad av bostadshus och nybyggnad av lokalhus 1:a halvåret 2008, 21 augusti 2008 SCB, SCB-indikatorer, nummer 7-8, 29 augusti Stadskontoret Aktuellt på Malmös bostadsmarknad