Sidan 11 Prisfall i Malmö. Sidan 13 Diagrambilaga

Transkript

1 Mäklarbarometern Kvartal 4 25 januari 12

2 Sidan 3 Boprisprognosen pekar uppåt Sidan 5 Samstämmig regional uppgång Sidan 6 Spirande optimism i Stockholm Sidan 8 Accepterat pris blir inte lägre pris Sidan 9 Svag efterfrågan i Göteborg Sidan 11 Prisfall i Malmö Sidan 13 Diagrambilaga Sidan 15 Enkätens uppläggning och metod Från vänster: Tomas Pousette och Tor Borg, Ekonomiska Sekretariatet, SBAB Bank. ekonomiskasekretariatet@sbab.se Mäklarbarometern är en rapport från SBAB Bank. Enkäten till fastighetsmäklarna görs av CMA Research. Mäklarbarometern har sammanställts av SBAB Banks Ekonomiska Sekretariat. Ansvariga för rapporten är Tomas Pousette, tfn och Tor Borg, tfn Mäklarbarometern har baserats på källor som Ekonomiska Sekretariatet bedömer som tillförlitliga. Dokumentet är inte avsett för att utgöra det enda redskapet vid enskilda beslut om lån och investeringar. SBAB Bank påtar sig inte något ansvar för direkt eller indirekt förlust till följd av beslut grundade på detta dokument. Citera gärna Mäklarbarometern men ange alltid källa. SBAB BANKS ANALYS OCH PROGNOSER 2 MÄKLARBAROMETERN 25 JANUARI 12

3 Boprisprognosen pekar uppåt Priserna på bostadsrätter och småhus i Stor-Stockholm, Stor-Göteborg och Stor-Malmö börjar stiga igen under första kvartalet. Det visar SBAB Banks Boprisprognos som baseras på svaren i Mäklarbarometern från 2 fastighetsmäklare i Stor-Stockholm, Stor-Göteborg och Stor-Malmö. Fjärde kvartalet förra året var riktigt svagt på bostadsmarknaden. Mäklarna i de tre storstadsregionerna räknade i den förra enkäten, från oktober, med en svag avslutning på året men utfallet blev ändå betydligt sämre än väntat. Priserna på bostadsrätter och småhus minskade under fjärde kvartalet i samtliga tre storstadsområden. Det är en övervikt på 41 procent av mäklarna som rapporterar att priserna på bostadsrätter minskat under fjärde kvartalet och för småhus är motsvarande andel 53 procent. De flesta mäklare som rapporterar att bostadspriserna minskat uppger dock att nedgången varit måttlig. Övriga indikatorer på bostadsmarknaden bekräftar nedgången under fjärde kvartalet. Försäljningstiden för bostadsrätter och småhus har blivit avsevärt längre i samtliga tre storstadsregioner. Det är en övervikt på 57 procent av mäklarna som uppger att försäljningen av bostadsrätter tagit längre tid och motsvarande andel för småhus är 69 procent. Skillnaden mellan försäljningspriset och utgångspriset, som är en indikator på budgivningen, har också minskat markant. Boprisprognosen visar på uppgång första kvartalet Under första kvartalet i år räknar dock mäklarna i de tre storstadsområdena med att det vänder på bostadsmarknaden. Efterfrågan på både bostadsrätter och småhus väntas öka rejält efter tre svaga kvartal. Utbudet på bostadsmarknaden bedöms också öka men inte mer än att priserna vänder uppåt. För bostadsrätter är det en övervikt på 25 procent av mäklarna som räknar med stigande priser och för småhus är motsvarande andel 9 procent. Det är få som tror på kraftiga prisökningar, utan de flesta mäklare som räknar med högre bostadspriser bedömer att uppgången blir måttlig. Den förväntade förbättringen på bostadsmarknaden under första kvartalet avspeglas också i att försäljningen väntas gå snabbare även om förändringen inte är så stor. Skillnaden mellan försäljnings- och utgångspriset väntas också öka något i Stor-Göteborg och Stor-Malmö men inte i Stor-Stockholm, där den nya praxisen med accepterat pris troligen dämpar budgivningen. Priser på bostadsrätter och småhus, nettotal Bostadsrätter kv1 12 Småhus -8-1 kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv Prisprognos för bostadsrätter och småhus, procent 3,5 Bostadsrätter Småhus Procent kv/kv 2,4 1,6 1,1,9,4 Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, SBAB BANKS ANALYS OCH PROGNOSER 3 MÄKLARBAROMETERN 25 JANUARI 12

4 I Boprisprognosen för första kvartalet har mäklarnas bedömning av prisutvecklingen för bostadsrätter och småhus, i form av nettotal, översatts till procentuell förändring. Mäklarnas prognoser har korrigerats för att ta hänsyn till träffsäkerheten i deras tidigare bedömningar. För bostadsrätter är prognosen att priserna ökar med 2-3 procent från fjärde kvartalet förra året till första kvartalet i år (se diagram sidan 3). Prisökningarna på bostadsrätter väntas bli högst i Stor- Stockholm och lägst i Stor-Malmö. För småhus är prognosen något lägre än för bostadsrätter med en prisuppgång på cirka 1 procent i Stor-Stockholm och Stor- Göteborg och i stort sett oförändrade priser i Stor-Malmö. Trots den prognostiserade uppgången i bostadsrättspriserna i Stor-Stockholm och Stor-Göteborg under första kvartalet, så bidrar prisfallet under tidigare kvartal till att prisnivån skulle vara 1-2 procent lägre än första kvartalet förra året (se diagrammet nedan). I Stor-Malmö, där bostadsrättspriserna tidigare fallit mer, innebär prognosen att prisnivån första kvartalet skulle vara cirka 9 procent lägre än första kvartalet i fjol. Den prognostiserade uppgången i småhuspriserna i Stor-Göteborg under första kvartalet väger inte upp den tidigare prisnedgången, utan innebär att prisnivån skulle vara cirka 5 procent lägre än första kvartalet förra året. För Stor-Stockholm och Stor-Malmö innebär prognosen om svagt stigande småhuspriser under första kvartalet att prisnivån skulle vara 7-9 procent lägre än första kvartalet i fjol. Mäklarna mindre osäkra om prisutvecklingen Mäklarnas prognoser av priserna på bostadsmarknaden är givetvis osäkra och osäkerheten varierar dessutom över tiden. För att fånga upp detta har mäklarna tillfrågats om hur de bedömer osäkerheten i prognosen av bostadspriserna de kommande tre månaderna. Frågan har fem alternativ: mycket större än den brukar vara, större än den brukar vara, ungefär som den brukar vara, mindre än den brukar vara och mycket mindre än den brukar vara. Trots krisen i euroområdet, svaga konjunktursignaler och en kontinuerlig nedgång på bostadsmarknaden de senaste månaderna har osäkerheten i prognosen av bostadspriserna minskat sedan den förra enkäten i oktober. I den förra enkäten bedömde 42 procent av mäklarna att osäkerheten var större än den brukar vara medan andelen minskat till 38 procent i den här enkäten. Andelen av mäklarna som anser att osäkerheten är mycket större än normalt har minskat från 6 till 1 procent. Även om osäkerheten i prisprognosen har minskat, så är den fortfarande högre än den brukar vara. Det är inte konstigt med tanke på att det är svårt att bedöma hur de finansiella problemen i euroområdet kan komma att påverka den svenska konjunkturen och Riksbankens agerande. Mäklarnas bedömning av bostadsprisernas utveckling under första kvartalet bör således tolkas försiktigt. Tomas Pousette Prisprognos för bostadsrätter Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö kvartal Prisprognos för småhus Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö kvartal ,8-1,7-5 -8, Procent 4 kv - kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv1 12-4,7-7,3-8,8 Procent 4 kv kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv SBAB BANKS ANALYS OCH PROGNOSER 4 MÄKLARBAROMETERN 25 JANUARI 12

5 Samstämmig regional uppgång Mäklarna bedömer att läget på bostadsmarknaden förbättras under första kvartalet. Bostadsrätts- och småhusindikatorerna stiger kraftigt i samtliga tre storstadsområden. Förväntningarna är högre ställda i Stor-Göteborg än i Stor-Stockholm och Stor-Malmö. Bostadsmarknaden i de tre storstadsområdena var fortsatt svag under fjärde kvartalet. Det visar bostadsindikatorerna som väger samman mäklarnas bedömning av försäljningspris, försäljningstid samt skillnad mellan utgångspris och försäljningspris, som är ett mått på budgivningen. Utfallet var betydligt sämre än vad mäklarna räknade med i den förra enkäten och indikatorerna ligger på ungefär samma låga nivå som under finanskrisen. Fjärde kvartalet var bostadsrättsindikatorn -42 i Stor-Stockholm, -46 i Stor- Göteborg och -5 i Stor-Malmö. När indikatorn är positiv visar den att läget på bostadsmarknaden förstärks och när den är negativ visar den att läget på bostadsmarknaden försvagas. Samtliga tre variabler som ingår i indikatorn bidrar till de stora negativa värdena. Jämfört med tredje kvartalet har bostadsrättsindikatorerna dock förbättrats något, särskilt i Stor-Stockholm. Småhusindikatorn uppvisar en liknande utveckling som bostadsrättsindikatorn. Lägre priser på småhus, längre försäljningstider och minskad budgivning bidrar till att småhusindikatorn är klart negativ med ett värde på -54 i Stor- Stockholm, -49 i Stor-Göteborg och -65 i Stor-Malmö. Småhusmarknaden i de tre storstadsregionerna har således fortsatt att försvagas under fjärde kvartalet men takten i nedgången avtog i Stor-Stockholm och Stor-Göteborg. Mäklarnas prognoser inför första kvartalet innebär att bostadsrättsindikatorerna stiger och att de svänger om och blir positiva. Indikatorn är 9 i Stor-Stockholm, 17 i Stor-Göteborg och 8 i Stor-Malmö. Marknaden för bostadsrätter väntas således vända upp under första kvartalet i år efter nedgången under förra året. Mönstret är ungefär detsamma för småhusindikatorerna i de tre storstadsområdena, som stiger från fjärde kvartalets låga nivåer. Mäklarnas prognoser innebär att småhusindikatorn är -1 i Stor-Stockholm, 16 i Stor-Göteborg och 3 i Stor- Malmö. Småhusmarknaden bedöms således förstärkas i Stor-Göteborg och stabiliseras i Stor-Stockholm och Stor-Malmö. Bostadsmarknaden har varit svag i samtliga tre storstadsområden under fjärde kvartalet men särskilt i Stor-Malmö. Förväntningarna inför första kvartalet är högre ställda i Stor-Göteborg än i de två andra storstadsområdena. Tomas Pousette Bostadsrättsindikatorer i de tre storstadsområdena Småhusindikatorer i de tre storstadsområdena 1 Stor-Stockholm Stor-Stockholm 8 Stor-Göteborg kv1 12 Stor-Göteborg kv Stor-Malmö 6 Stor-Malmö Procent, nettotal -1-1 kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv1 12 kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv1 12 SBAB BANKS ANALYS OCH PROGNOSER 5 MÄKLARBAROMETERN 25 JANUARI 12

6 Spirande optimism i Stockholm Priserna på bostadsrätter och småhus i Stor-Stockholm minskade under fjärde kvartalet. Bostadsmarknaden väntas dock vända upp under första kvartalet. Mäklarna räknar med att bostadspriserna börjar stiga igen och försäljningen gå något snabbare. Budgivningen bedöms dock avta ytterligare, vilket delvis kan bero på införandet av accepterat pris. Bostadsrätter i Stor-Stockholm Mäklarnas prognos i den förra enkäten var att priserna på bostadsrätter i Stor- Stockholm skulle minska under fjärde kvartalet. Det var en övervikt på 26 procent av mäklarna som räknade med lägre priser. Fallet i priserna blev dock något större än förväntat. Utfallet för fjärde kvartalet visar att det är en övervikt på 37 procent av mäklarna som uppger att bostadsrättspriserna minskat. En förklaring till nedgången i bostadsrättspriserna är att utbudet varit i stort sett oförändrat samtidigt som efterfrågan minskat ytterligare (se diagrambilagan). Mäklarnas prognos är att priserna på bostadsrätter börjar öka igen under första kvartalet. Det är en övervikt på 29 procent av mäklarna som tror att priserna på bostadsrätter i Stor-Stockholm kommer att stiga. De flesta mäklare som räknar med stigande priser tror dock att prisuppgången blir måttlig. Den svaga marknaden för bostadsrätter i Stor-Stockholm under fjärde kvartalet avspeglas också i att skillnaden mellan försäljningspriset och utgångspriset, som är en indikator på budaktiviteten, fortsatte att minska. Det är en övervikt på 34 procent av mäklarna som rapporterar att budaktiviteten minskat, vilket är något mer än förväntningarna i den förra enkäten. En övervikt på 9 procent av mäklarna räknar med att budgivningen avtar ytterligare under första kvartalet. Ett annat tecken på den svaga bostadsrättsmarknaden i Stor-Stockholm är att försäljningstiden blivit betydligt längre. Det är en övervikt på 57 procent av mäklarna som uppger att försäljningen gått långsammare under fjärde kvartalet. en i den förra enkäten var att försäljningstiden skulle bli längre men ändå underskattades trögheten i försäljningsprocessen. Mäklarnas förväntningar är att försäljningen kommer att gå något snabbare under första kvartalet. Det är en övervikt på 7 procent av mäklarna som räknar med kortare försäljningstid. Den 1 augusti förra året infördes accepterat pris för bostadsrätter i Stockholms innerstad och i år utvidgades det till bostäder utanför innerstaden. Detta har, enligt mäklarna, bidragit till att skillnaden mellan försäljningspris och utgångspris minskat. Mäklarna uppger också att införandet av accepterat pris har lett till att försäljningstiden blivit längre (se sidan 8). Priser på bostadsrätter kv Småhus i Stor-Stockholm -1 kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv Skillnad mellan försäljningspris och utgångspris samt försäljningstid 1-1 Försäljningspris - utgångspris, 8 vänster skala -8 kv Försäljningstid, höger skala -6 omvänd kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv1 12 SBAB BANKS ANALYS OCH PROGNOSER 6 MÄKLARBAROMETERN 25 JANUARI 12

7 Bostadsrätter i Stor-Stockholm I den förra enkäten var det en övervikt på 25 procent av mäklarna som räknade med att priserna på småhus i Stor-Stockholm skulle minska under fjärde kvartalet. Trots de lågt ställda förväntningarna blev utfallet sämre än väntat och det är i den här enkäten en övervikt på 46 procent av mäklarna som uppger att småhuspriserna minskat. En förklaring till nedgången i småhuspriserna är att utbudet av småhus varit i stort sett oförändrat samtidigt som efterfrågan minskat kraftigt (se diagrambilagan). Under första kvartalet bedömer mäklarna i Stor-Stockholm att småhuspriserna vänder uppåt. Det är en övervikt på 9 procent av mäklarna som tror att priserna ökar. De allra flesta mäklare som tror på stigande priser räknar dock med att uppgången blir måttlig. Den svaga marknaden för småhus i Stor-Stockholm under fjärde kvartalet avspeglas också i att skillnaden mellan försäljnings- och utgångspriset minskat. Det är en övervikt på 45 procent av mäklarna som uppger att budaktiviteten avtagit. en i den förra enkäten var att budgivning skulle avta men inbromsningen blev betydligt större än väntat. Under första kvartalet räknar mäklarna med att budgivningen på småhusmarknaden i Stor-Stockholm fortsätter att minska. Det är en övervikt på 15 procent av mäklarna som bedömer att skillnaden mellan försäljningspriset och utgångspriset krymper, vilket delvis kan bero på att accepterat pris infördes för småhus vid årsskiftet. Ett ytterligare tecken på den svaga marknaden för småhus i Stor-Stockholm är att försäljningstiden blev betydligt längre under fjärde kvartalet. Det är en övervikt på 7 procent av mäklarna som uppger att försäljningen tagit längre tid. en i den förra enkäten om en längre försäljningstid var rätt i riktning men underskattade ändå den ökade trögheten i försäljningsprocessen. Försäljningstiden bedöms vara i stort sett oförändrad under första kvartalet. Det är en liten övervikt på 2 procent av mäklarna som räknar med kortare försäljningstid för småhus i Stor-Stockholm. Nedgången i priserna under fjärde kvartalet har varit större för småhus än för bostadsrätter i Stor-Stockholm. Mäklarna bedömer också att skillnaden mellan försäljningspris och utgångspris minskat mer för småhus än för bostadsrätter. Även försäljningstiden bedöms ha ökat mer för småhus än för bostadsrätter. Det verkar således inte vara införandet av accepterat pris för bostadsrätter i Stockholms innerstad som varit huvudorsaken till den avtagande budgivningen och längre försäljningstiden för bostadsrätter, utan det handlar mer om en allmän försvagning av bostadsmarknaden. Tomas Pousette Priser på småhus kv Skillnad mellan försäljningspris och utgångspris samt försäljningstid Försäljningspris - utgångspris, vänster skala Försäljningstid, höger skala omvänd kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv1 12 SBAB BANKS ANALYS OCH PROGNOSER 7 MÄKLARBAROMETERN 25 JANUARI 12

8 Accepterat pris blir inte lägre pris Nästan åtta av tio bostadsmäklare anser att försäljningstiderna i Stockholms innerstad ökat till följd av accepterat pris. Sex av tio tycker att budgivningen dämpats men bara två av tio tycker att slutpriserna påverkats negativt av accepterat pris. Accepterat pris i Stockholm innerstad Den 1 augusti införde en stor del av mäklarföretagen i Stockholm accepterat pris på objekt i Stockholms innerstad för att komma tillrätta med problemen med för låga utgångspriser, så kallade lockpriser. Accepterat pris innebär att priset som anges i bostadsannonsen ligger på en nivå som säljaren är villig att acceptera som slutpris. Det är dock fortfarande så, enligt lag, att säljaren har fri prövningsrätt om bostaden ska säljas, till vem och till vilket pris. Det finns således en risk att inte så mycket förändrats i praktiken. Vid datainsamlingen till SBAB Banks Mäklarbarometer har de mäklare som använder sig av accepterat pris därför tillfrågats om vilka effekter de bedömer att införandet av accepterat pris fått på bostadsmarknaden avseende slutpriser, försäljningstider och skillnaden mellan utgångs- och slutpris. En tredjedel av de tillfrågade mäklarna angav att försäljningspriserna påverkades negativt av accepterat pris under det tredje kvartalet. Denna andel sjönk till 21 procent under det fjärde kvartalet, medan andelen som tyckte att priserna inte påverkats alls eller påverkats uppåt steg från 67 till 79 procent. Effekten på försäljningstiderna har däremot blivit mer tydlig under det fjärde kvartalet. Andelen som uppger att tiden från det att mäklaren mottagit säljuppdraget och fram till kontraktsskrivning ökat till följd av accepterat pris steg mellan det tredje och det fjärde kvartalet, från 71 till 77 procent. Många mäklare uppger fortfarande att budgivningen blivit lugnare, men andelen har minskat från 7 till 6 procent och 4 procent uppger att accepterat pris inte dämpat skillnaden mellan utgångspris och slutpris under det fjärde kvartalet. Det är naturligtvis svårt för mäklarna att särskilja effekterna av accepterat pris från andra påverkande faktorer, vilket innebär att svaren måste tolkas med försiktighet. Även under det fjärde kvartalet verkar dock effekterna av accepterat pris inte ha varit helt entydiga. Många anger att försäljningstiderna har blivit längre och att budgivningen har dämpats men en del mäklare håller inte med. En stor andel har dessutom inte sett någon negativ priseffekt. Tor Borg 71 Effekt av införandet av accepterat pris Procent Försäljningspris tredje kvartalet Försäljningspris fjärde kvartalet Försäljningstid tredje kvartalet Försäljningstid fjärde kvartalet Effekt av införandet av accepterat pris på skillnaden mellan utgångspris och slutpris Tredje kvartalet Fjärde kvartalet 7 6 Procent Uppåt/Ökat Ingen påverkan Nedåt/Minskat Ökat Ingen påverkan Minskat SBAB BANKS ANALYS OCH PROGNOSER 8 MÄKLARBAROMETERN 25 JANUARI 12

9 Svag efterfrågan i Göteborg Stor-Göteborgs bostadsmarknad fortsatte bromsa in under det fjärde kvartalet. Priserna sjönk, budaktiviteten avtog och försäljningstiderna steg. Nedgången var dock lite svagare än förra kvartalet och det finns en viss optimism inför kommande kvartal. Bostadsrätter i Stor-Göteborg I förra undersökningen räknade en liten övervikt av fastighetsmäklarna i Stor- Göteborg med att priserna på bostadsrätter skulle sjunka under det fjärde kvartalet. Utfallet blev svagare än väntat. En övervikt på 4 procent uppger att priserna minskade vilket är ungefär lika många som förra kvartalet. Utfallet var i nivå med det i Stockholm och Malmö. Utbudet av bostadsrätter på Göteborgsmarknaden ökade marginellt under det fjärde kvartalet samtidigt som efterfrågan föll för femte kvartalet i rad (se diagrambilagan). Bland mäklarna uppgav 2 procent att bostadsrättspriserna ökade kraftigt under det fjärde kvartalet, medan 7 procent uppgav att priserna ökade något och 42 procent uppgav oförändrade priser. Andelen som uppgav att priserna minskade något var 41 procent och andelen som uppgav att priserna minskade kraftigt var 8 procent. Trots de senaste kvartalens negativa utfall är Göteborgsmäklarna mer optimistiska än på länge i sin bedömning av prisutvecklingen inför det första kvartalet. En övervikt på 19 procent räknar med att priserna ska stiga. Budaktiviteten på bostadsrättsmarknaden i Stor-Göteborg fortsatte dämpas under det fjärde kvartalet. En övervikt på 34 procent av Göteborgsmäklarna uppgav att skillnaden mellan försäljningspris och utgångspris, den så kallade budpremien, minskade. Detta var lite svagare än väntat men i linje med utfallet för tredje kvartalet. Inför det första kvartalet är Göteborgsmäklarna försiktigt optimistiska i sina förväntningar på budgivningen på bostadsrättsmarknaden. En övervikt på 13 procent räknar med att skillnaden mellan försäljnings- och utgångspris ska öka, vilket i så fall vore första gången sedan sommaren 1. För sjunde kvartalet i rad ökade försäljningstiderna på bostadsrättsmarknaden i Stor-Göteborg. En övervikt på 64 procent av mäklarna uppger att försäljningstiderna steg, vilket är betydligt sämre än väntat. Trots det negativa utfallet under de senaste kvartalen så räknar en övervikt på 18 procent av Göteborgsmäklarna med att tiden mellan försäljningsuppdragets början och kontraktsskrivningen ska minska under det första kvartalet. Priser på bostadsrätter kv Skillnad mellan försäljningspris och utgångspris samt försäljningstid Försäljningspris - utgångspris, vänster skala Försäljningstid, höger skala omvänd kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv1 12 SBAB BANKS ANALYS OCH PROGNOSER 9 MÄKLARBAROMETERN 25 JANUARI 12

10 Småhus i Stor-Göteborg Prisnedgången på Stor-Göteborgs småhusmarknad dämpades lite under det fjärde kvartalet. Nettotalet var -52, vilket var något högre än utfallet under det tredje kvartalet men betydligt lägre än väntat. Utbudet av småhus steg lite medan efterfrågan fortsatte falla mer än väntat (se diagrambilagan). Bland mäklarna i Stor-Göteborg uppgav 1 procent att småhuspriserna ökade (kraftigt) under det fjärde kvartalet, medan 46 procent uppgav oförändrade priser. Andelen som uppgav att priserna minskat något var 46 procent medan 7 procent uppgav att prisminskningarna var kraftiga. Inför det fjärde kvartalet har Göteborgsmäklarna försiktigt positiva förväntningar på utvecklingen av småhuspriserna. En övervikt på 18 procent väntar sig att småhuspriserna kommer att stiga. Detta är en lite högre siffra än i de andra två storstadsregionerna. Budaktiviteten på småhusmarknaden i Stor-Göteborg fortsatte avta under det fjärde kvartalet och skillnaden mellan försäljningspris och utgångspris, budpremien, minskade. Övervikten för andelen som uppgav att budpremien minskade under det fjärde kvartalet var 25 procent, lite färre än under det andra och det tredje kvartalet. Inför det första kvartalet så är mäklarna förhållandevis optimistiska om budgivningen, en övervikt på 15 procent, räknar med att skillnaden mellan försäljningspris och utgångspris ska öka. Försäljningstiderna på Stor-Göteborgs småhusmarknad ökade återigen kraftigt under det fjärde kvartalet. En övervikt på 72 procent av mäklarna uppgav att försäljningarna gick långsammare än tidigare. Det är i linje med tidigare kvartal och fler än väntat. Trots detta är Göteborgsmäklarna inställda på att försäljningsprocessen ska gå fortare under det första kvartalet, en övervikt på 16 procent räknar med kortare försäljningstider. Samma uppfattning i Stor-Göteborg som på andra ställen Till skillnad från tidigare under 11 så är Stor-Göteborgs bostadsrätts- och småhusmäklare ungefär lika pessimistiska som kollegorna i Stor-Malmö och Stor- Stockholm om hur utvecklingen varit under slutet av året. De delar också den försiktiga optimismen inför det första kvartalet. I de totalt tjugo frågor som ställts i undersökningen hamnar Göteborgsmäklarna högst upp i sju och sist i åtta. Förhållandet mellan utbud och efterfrågan verkar lite mer ansträngt i Stor-Göteborg liksom försäljningstiderna medan däremot budgivningen verkar gå lite bättre än i de andra regionerna. Tor Borg Priser på småhus 1 8 kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv Skillnad mellan försäljningspris och utgångspris samt försäljningstid Försäljningspris - utgångspris, vänster skala Försäljningstid, höger skala omvänd kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv1 12 SBAB BANKS ANALYS OCH PROGNOSER 1 MÄKLARBAROMETERN 25 JANUARI 12

11 Prisfall i Malmö Stor-Malmös bostadsmarknad fortsatte försvagas under det fjärde kvartalet med kraftigt fallande priser, minskad budgivning och stigande försäljningstider. Även i Stor-Malmö kan dock en viss optimism skönjas. Bostadsrätter i Stor-Malmö En klar majoritet av mäklarna uppger att priserna på Stor-Malmös bostadsrättsmarknad sjönk under det fjärde kvartalet. Utfallet, som var svagare än väntat, är ungefär i linje med förra kvartalets utfall. Utbudet av bostadsrätter minskade oväntat under det fjärde kvartalet, vilket även efterfrågan gjorde (se diagrambilagan). Nettoandelen Malmö-mäklare som uppgav att priserna sjönk under det fjärde kvartalet var 69 procent. En procent av mäklarna uppger att priserna ökade medan 29 procent uppger att priserna varit oförändrade. Andelen som uppgav att priserna minskat något var 58 procent och andelen som uppgav kraftig prisminskning var 12 procent. Malmö-mäklarna har, trots det senaste årets prisnedgång, blivit lite optimistiska om utvecklingen av bostadsrättspriserna framöver. Inför det kommande kvartalet räknar en övervikt på 12 procent med att bostadsrättspriserna kommer att stiga. Detta är den starkaste prognosen sedan sommaren 1. Budgivningen fortsatte tappa fart under det fjärde kvartalet, utfallet var sämre än väntat. En övervikt på 28 procent av bostadsrättsmäklarna i Stor-Malmö angav att skillnaden mellan försäljnings- och utgångspriset minskade. Det var sjätte kvartalet i rad som budpremierna minskade. Trots det så räknar Malmö-mäklarna med en liten förbättring av budaktiviteten under det första kvartalet. En övervikt på 2 procent räknar med att skillnaden mellan försäljnings- och utgångspris ska stiga. Försäljningstiderna på Stor-Malmös bostadsrättsmarknad har stigit sedan början av 1. En övervikt på 53 procent av mäklarna i Stor-Malmö angav att försäljningstiderna steg också under det fjärde kvartalet. Försämringen var dock inte lika stor som under det andra och det tredje kvartalet och inte heller riktigt lika stor som i de andra två storstäderna. Bostadsrättsmäklarna i Stor-Malmö har svängt till att vara försiktigt optimistiska om försäljningsprocesserna framöver. En övervikt på 1 procent räknar med att försäljningstiderna på bostadsrättsmarknaden ska sjunka under det första kvartalet. Priser på bostadsrätter 1 8 kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv Skillnad mellan försäljningspris och utgångspris samt försäljningstid Försäljningspris - utgångspris, vänster skala Försäljningstid, höger skala omvänd kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv1 12 SBAB BANKS ANALYS OCH PROGNOSER 11 MÄKLARBAROMETERN 25 JANUARI 12

12 Småhus i Stor-Malmö En stor andel av småhusmäklarna i Stor-Malmö uppgav att priserna gick ned under det fjärde kvartalet. Övervikten var 79 procent, vilket var det svagaste utfallet som noterats för denna marknad någonsin. Det var också det svagaste utfallet för någon av marknaderna under det fjärde kvartalet. Utbudet av småhus till salu föll oväntat, vilket också efterfrågan gjorde (se diagrambilagan). Ingen mäklare uppgav prisökningar medan 21 procent uppgav att småhuspriserna varit oförändrade. Andelen som uppgav att priserna minskat något var 67 procent, medan 12 procent uppgav kraftiga prisnedgångar. Malmö-mäklarna har, trots kallduschen, blivit mindre pessimistiska i sin syn på den framtida småhusprisutvecklingen. En marginell övervikt på 2 procent väntar sig stigande priser under det första kvartalet. Budaktiviteten på Stor-Malmös småhusmarknad avtog mer än väntat under det fjärde kvartalet. En övervikt på 53 procent uppgav att skillnaden mellan försäljnings- och utgångspris för småhus minskade. Detta är den sämsta noteringen någonsin. Malmö-mäklarna har dock inga förväntningar på att budaktiviteten ska fortsätta avta. En övervikt på 2 procent räknar istället med att skillnaden mellan försäljnings- och utgångspris på småhusmarknaden ska öka under det första kvartalet. Försäljningstiderna på småhusmarknaden i Stor-Malmö ökade under det fjärde kvartalet för sjunde gången i rad. En övervikt på 64 procent uppgav att tiden mellan uppdrag och kontraktsskrivning ökade. Detta är visserligen fler än förväntat men en förbättring sedan förra kvartalet. Trots de senaste kvartalens negativa utfall så är Malmö-mäklarnas förväntningar inte pessimistiska. En övervikt på 5 procent räknar med kortare försäljningstider under det första kvartalet. Svagt i Malmö men små ljustecken Malmö-regionens bostadsmarknad har släpat efter Stockholm och Göteborg de senaste kvartalen. Under det fjärde kvartalet verkar priserna återigen ha fallit snabbare i Malmö. Däremot ligger utfall och prognoser för efterfrågan, budpremier och försäljningstider nu mer i linje med de två andra storstadsregionerna. Den försiktiga optimismen inför det första kvartalet kan även den skönjas i Stor- Malmö. Tor Borg Priser på småhus kv Skillnad mellan försäljningspris och utgångspris samt försäljningstid Försäljningspris - utgångspris, vänster skala Försäljningstid, höger skala omvänd kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv1 12 SBAB BANKS ANALYS OCH PROGNOSER 12 MÄKLARBAROMETERN 25 JANUARI 12

13 Diagrambilaga Stor-Stockholm Stor-Göteborg Utbudet av bostadsrätter kv Utbudet av bostadsrätter kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv1 12 Efterfrågan på bostadsrätter kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv1 12 Efterfrågan på bostadsrätter kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv Utbudet av småhus kv Utbudet av småhus kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv1 12 Efterfrågan på småhus kv Efterfrågan på småhus kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv1 12 SBAB BANKS ANALYS OCH PROGNOSER 13 MÄKLARBAROMETERN 25 JANUARI 12

14 Stor-Malmö Utbudet av bostadsrätter kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv1 12 Efterfrågan på bostadsrätter kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv Utbudet av småhus kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv1 12 Efterfrågan på småhus kv kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 kv1 1 kv1 11 kv1 12 SBAB BANKS ANALYS OCH PROGNOSER 14 MÄKLARBAROMETERN 25 JANUARI 12

15 Enkätens uppläggning och metod Undersökningen Undersökningen har genomförts under perioden 9 till 16 januari. Den består av fem frågor som ställs både för utfall (de senaste tre månaderna) och prognos (de kommande tre månaderna). Fyra av frågorna har tre svarsalternativ: ett positivt, ett neutralt och ett negativt. En av frågorna, om försäljningspriset, har fem svarsalternativ: två positiva, ett neutralt och två negativa. Andelen positiva svar minus andelen negativa svar ger ett nettotal som används som mått på läget /förändringen på den aktuella frågan. Resultaten redovisas för områdena Stor- Stockholm, Stor-Göteborg och Stor-Malmö. Stor-Stockholm: Stockholms län Stor-Göteborg: Ale, Alingsås, Göteborg, Härryda, Kungsbacka, Kungälv, Lerum, Lilla Edet, Mölndal, Partille, Stenungsund, Tjörn och Öckerö kommun. Stor-Malmö: Burlöv, Eslöv, Höör, Kävlinge, Lomma, Lund, Malmö, Skurup, Staffanstorp, Svedala, Trelleborg och Vellinge kommun. Urval och svarsfrekvens Urvalet omfattar branschen fastighetsförmedling med koden 731 i Svensk Näringsgrensindelning. Urvalsenheten är arbetsställen, det vill säga en adress där ett företag bedriver verksamhet. Varje företag har minst ett arbetsställe. Manuell rensning av branschen har gjorts för att sortera bort förmedlingar av hyresrätter, mäklare av kontors- och affärslokaler etc. Stor-Stockholm: Arbetsställen ner till och med 4 anställda (154 stycken). Stor-Göteborg: Arbetsställen ner till och med 3 anställda (59 stycken). Stor-Malmö: Arbetsställen ner till och med 3 anställda (66 stycken). Totalt utgjordes urvalet av 279 arbetsställen. Svar har inkommit från 2 arbetsställen, vilket motsvarar en svarsfrekvens på 79 procent. SBAB BANKS ANALYS OCH PROGNOSER 15 MÄKLARBAROMETERN 25 JANUARI 12

16 Viktning Respondenter: Viktas med antalet anställda för respektive arbetsställe. I vissa fall har vikten reducerats för att inte ett enskilt arbetsställe ska få för stort genomslag i undersökningen. Områden: Viktas med antalet försäljningar multiplicerat med medelpris för området för helåret 1, som är den senaste gemensamma perioden för småhus och bostadsrätter. Försäljningsuppgifterna hämtas från Statistiska centralbyråns bostadsstatistik. Frågorna Utbud: Ökat - Minskat = Nettotal Efterfrågan: Ökat - Minskat = Nettotal Försäljningspris: (Ökat kraftigt + Ökat något) (Minskat kraftigt + Minskat något) = Nettotal Skillnad mellan försäljnings- och utgångspris: Ökat - Minskat = Nettotal Försäljningstiden: Längre - Kortare = Nettotal Bostadsrätts- och småhusindikatorn Bostadsrättsindikatorn och småhusindikatorn är ett sammanfattande mått på läget på marknaden för bostadsrätter respektive småhus. Indikatorn är ett genomsnitt av nettotalet för tre olika frågor: försäljningspris, skillnad mellan försäljningspris och utgångspris samt försäljningstiden där den senare variabeln ingår med omvänt tecken. Tolkningen av nettotal Nettotalet är, som nämnts, skillnaden mellan andelen positiva och andelen negativa svar på en fråga. Vid tolkningen av nettotalet kan fyra fall särskiljas. Nettotalet är positivt och stiger: variabeln ökar i högre takt än under förra perioden. Nettotalet är positivt och faller: variabeln ökar men i lägre takt än under förra perioden. Nettotalet är negativt och faller: variabeln minskar i högre takt än under förra perioden. Nettotalet är negativt och stiger: variabeln minskar men i lägre takt än under förra perioden. Specialfråga osäkerhet i prisprognosen I enkäten ställdes en särskild fråga om osäkerheten i prognosen av försäljningspriset, som formulerades på följande sätt. Hur bedömer du osäkerheten i din prognos av bostadspriserna de kommande tre månaderna? De fem svarsalternativen var: mycket större än den brukar vara, större än den brukar vara, ungefär som den brukar vara, mindre än den brukar vara och mycket mindre än den brukar vara. Specialfråga accepterat pris I enkäten ställdes också särskilda frågor om effekterna av införandet av accepterat pris på försäljningspris, skillnad mellan försäljnings- och utgångspris och försäljningstid. Frågorna ställdes endast till de mäklare i Stockholm som använde sig av accepterat pris. Dessa mäklare var 62 stycken och den genomsnittliga svarsfrekvensen för frågorna var 97 procent. SBAB BANKS ANALYS OCH PROGNOSER 16 MÄKLARBAROMETERN 25 JANUARI 12

17 SBAB Bank AB Besöksadress: Löjtnantsgatan 21 Postadress: Box Stockholm Tfn Fax Internet: E-post: (Org.nr ) SBAB BANKS ANALYS OCH PROGNOSER 17 MÄKLARBAROMETERN 25 JANUARI 12