Val av bindningstid. Specialstudie 14 januari Kort bindningstid är populärast både för låntagare i småhus och bostadsrätt

Transkript

1 Val av bindningstid Specialstudie 14 januari 21 Rekordhög efterfrågan på den kortaste bindningstiden 29 Kort bindningstid på bolån är inget storstadsfenomen Låntagare i åldrarna 3- år har den kortaste bindningstiden Alla åldrar har kortat bindningstiden 29 Kort bindningstid är populärast både för låntagare i småhus och bostadsrätt Intresset för kort bindningstid lika högt vid nyteckning som vid villkorsändring av bolån Bostadsrättsföreningar tar något mindre ränterisk än privatpersoner Bostadsrättsföreningar valde också kortare bindningstid än normalt under 29

2 Förändrat mönster på bolånemarknaden Riksbankens rekordlåga styrränta har förändrat mönstret på bolånemarknaden. Dragningskraften från den låga boräntan med den kortaste bindningstiden har varit så stor att tidigare skillnader i val av bindningstid mellan boendeform, region och ålder har suddats bort. I mars 24 började SBAB publicera månadsstatistik över hur privatkunder väljer bindningstider på sina nya bostadslån. I den här rapporten går vi vidare och studerar hur låntagarnas val av bindningstid påverkas av olika bakgrundsfaktorer. Hur stor är skillnaden i valet av bindningstid mellan storstäderna och övriga landet? Har yngre och medelålders samma räntestrategi? Påverkas valet av bindningstid av om man bor i småhus eller bostadsrätt? Är valet av bindningstid olika när det gäller nya lån och ändringar av villkor på befintliga lån? Tar bostadsrättsföreningar mindre ränterisk än privatpersoner? Mönstret förändrades 29 Statistiken visar att mönstret för låntagarnas val av räntebindningstid har förändrats under de senaste åren 1. Under perioden hade de olika bakgrundsfaktorerna följande effekt på bolånemarknaden. I Stor-Stockholm var bindningstiden på bolånen kortare än i Stor-Göteborg och Stor-Malmö I de tre storstäderna var bindningstiden kortare än i övriga landet. Yngre låntagare, 21-3 år, valde längre bindningstid än låntagare i åldrarna 31- år. Låntagare i bostadsrätt valde kortare bindningstid än låntagare i småhus. Bindningstiden på nya lån var längre än när låntagarna kunde ändra villkoren på befintliga lån. Bostadsrättsföreningar valde betydligt längre bindningstid på sina lån än privatpersoner. Den typiska låntagaren med kort bindningstid var således medelålders (31- år) och bodde i bostadsrätt i Stor-Stockholm medan den typiska låntagaren med längre bindningstid var ung (21-3 år) och bodde i småhus utanför de tre storstäderna. De senaste två åren, och särskilt 29, har dock detta mönster förändrats. 1 Statistiken avser SBAB:s nyutlåning och gäller inte stocken av bolån. Bindningstiden är inte kortast i Stor-Stockholm, utan i Stor-Göteborg och Stor-Malmö. Även i övriga landet är bindningstiden kortare än i Stor-Stockholm. Yngre och medelålders låntagare gör i stort sett samma val av bindningstid. Låntagare i småhus väljer nu kortare bindningstid än låntagare i bostadsrätt. Bindningstiden för nya bolån är lika kort som när låntagarna kan ändra villkoren på sina bolån. Bostadsrättsföreningar väljer nästan lika kort bindningstid som privatpersoner. Skillnad mellan andel bolån med den kortaste bindningstiden för olika kategorier enheter 31- år år Bostadsrätt - småhus Stor-Stockholm - övriga landet Låg styrränta suddar ut skillnader En trolig förklaring till det ändrade mönstret på bolånemarknaden är den rekordlåga styrräntan, som bidragit till att boräntan med den kortaste bindningstiden på 3 månader varit mycket låg. Detta har ökat efterfrågan på kort bindningstid på bolån i alla regioner och åldrar, för låntagare i såväl bostadsrätter, som villor och i bostadsrättsföreningar. Dragningskraften från den låga korta boräntan har varit så stor att den dominerat låntagarnas val av bindningstid och effekten av olika bakgrundsfaktorer har hamnat i bakgrunden. Det finns givetvis en osäkerhet kring vad som är det normala mönstret på bolånemarknaden men det verkar troligt att när Riksbanken börjar höja styrräntan i år så kommer ålder, boendeform och region att få större genomslag på låntagarnas val av bindningstid igen. När skillnaden mellan boräntor med lång och kort bindningstid börjar minska är det också troligt att låntagarnas benägenhet att ta ränterisk minskar. Den höga andelen på 89 procent för den kortaste bindningstiden under förra året är förmodligen en toppnotering som blir svår att överträffa SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 2 SPECIALSTUDIE 14 JANUARI 21

3 Bred uppgång för kort bindningstid Den kortaste bindningstiden på tre månader slog rekord under 29 med en andel av nyutlåningen på hela 89 procent. Efterfrågan på bolån med den kortaste bindningstiden har ökat i storstäder och i övriga landet, bland yngre, medelålders och äldre, bland låntagare i småhus och bostadsrätt samt i bostadsrättsföreningar och för såväl nya lån, som när låntagarna kan förändra villkor på befintliga lån. SBAB:s boräntor med olika bindningstid Bunden 3 månader Bunden 2 år Bunden 5 år 1,5 1, jan-5 jul-5 jan-6 jul-6 jan-7 jul-7 jan-8 jul-8 jan-9 jul-9 jan-1 7, 6,5 6, 5,5 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, Kort bindningstid dominerar Statistiken över privatpersoners bindningstider sträcker sig tillbaka till år 2. Den kortaste bindningstiden på 1-3 månader är i särklass vanligast och svarar i genomsnitt för 66 procent av nyutlåningen under den senaste tioårsperioden medan bindningstider på 1-4 år och 5-1 år utgör 25 respektive 9 procent (de streckade linjerna i diagrammet nedan). Andelen bolån med olika bindningstider för SBAB:s nya lån till privatpersoner 1-3 mån Under 29 nåddes nya toppnoteringar för andelen med tre månaders bindningstid var och varannan månad. Den tidigare toppnoteringen på 84 procent, från mars 2, överträffades med bred marginal redan i januari 29 med en notering på 87 procent. Rekordet för den kortaste bindningstiden noterades i november med 92 procent. Andel bolån med 1-3 månaders bindningstid år 3 2 jan-9 mar-9 maj-9 jul-9 sep-9 nov år Valet av bindningstid påverkas i hög grad av skillnaden mellan långa och korta bundna boräntor. Ju större denna ränteskillnad är, desto högre brukar andelen som väljer den kortaste bindningstiden vara. Under 29 var skillnaden mellan långa och korta bundna boräntor ovanligt stor. Differensen mellan bunden boränta på 2 år och på 3 månader var,8 procentenheter och skillnaden mellan bunden boränta på 5 år och 3 månader var 2,4 procentenheter. Under perioden 2-29 var motsvarande skillnader i genomsnitt,5 respektive 1,2 procentenheter. Den mycket låga tremånadersräntan under 29 har bidragit till att den kortaste bindningstiden slagit rekord med en genomsnittlig andel på hela 89 procent. 1 Decembers statistik över nyutlåningen till privatpersoner visar att efterfrågan på den kortaste bindningstiden var fortsatt hög. Andelen bolån med den kortaste bindningstiden på tre månader minskade marginellt från 92 procent i november till procent i december medan andelen med bindningstider på 1-4 år ökade från 7 till 9 procent och andelen med bindningstider på 5-1 år var oförändrad på 1 procent. En minskad skillnad mellan boräntan på längre bindningstider och på tre månaders bindningstid är en trolig förklaring till att andelen bolån med den kortaste bindningstiden backade något i december. Ökade förväntningar om att Riksbanken kan komma att höja styrräntan tidigare än hösten 21 kan också ha spelat in, liksom förväntningar om att de längre bundna boräntorna sannolikt nått botten och kommer att bli högre framöver. SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 3 SPECIALSTUDIE 14 JANUARI 21

4 Likartat regionalt mönster Boräntorna är desamma i hela landet men inkomster och bostadspriser, som styr bolånens storlek, skiljer sig mellan olika regioner. Frågan är hur mycket dessa regionala skillnader påverkar låntagarnas val av bindningstider. Regionalt delas landet in i fyra områden: Stor-Stockholm, Stor-Göteborg, Stor-Malmö och övriga landet. För att jämna ut svängningar på regional nivå används tre månaders glidande medelvärde. De fyra regionerna följer samma mönster när det gäller val av bindningstider under de senaste fem åren. Stor-Stockholm har en något högre genomsnittlig andel bolån med den kortaste bindningstiden på tre månader ( procent) än Stor-Malmö (69 procent) och Stor-Göteborg (68 procent). I de tre storstadsregionerna är efterfrågan på den kortaste bindningstiden något högre än i övriga landet (67 procent). Skillnader i valet av bindningstid mellan de fyra regionerna finns således men är ganska små. Andelen bolån med 1-3 månaders bindningstid i olika regioner Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Övriga landet Kort bindningstid på bolån är således inget storstadsfenomen utan går igen i hela landet. Den mycket låga boräntan på tre månaders bindningstid under 29 har haft stor dragningskraft såväl i de tre storstäderna, som i övriga landet. De regionala skillnaderna i valet av bindningstid var betydligt mindre under 29 än tidigare. Bindningstiden följer livscykeln Hur mycket betyder åldern för låntagarnas val av bindningstid? Under 29 var andelen som valde den kortaste bindningstiden mycket hög i alla åldersgrupper 2. Toppnoteringen finns för åldersgruppen 31- år med 91 procent men åldersgrupperna 41- år och 51- år har också en mycket hög andel lån med kortaste bindningstiden på procent. För dessa tre åldersklasser utgjorde bindningstider på 1-4 år 8-9 procent medan bindningstider på 5-1 år bara svarade för cirka 1 procent av de nya bostadslånen. Den yngsta ålderskategorin, 21-3 år, och de två äldsta grupperna, 61- år och 71- år, har en något lägre andel lån med tremånaders bindningstid på 87, 88 respektive 83 procent. Det är framför allt bindningstider på 1-4 år som är högre i dessa tre åldersklasser, procent, medan bindningstider på 5-1 år utgjorde 1-3 procent av nyutlåningen. Tre månaders glidande medelvärde mar-5 sep-5 mar-6 sep-6 mar-7 sep-7 mar-8 sep-8 mar-9 sep-9 Andelen bolån med olika bindningstid i olika åldrar 29 Under 29 har den regionala skillnaden varit ännu mindre än tidigare. I de tre storstadsområdena, liksom i övriga landet ligger andelen nya bolån med den kortaste bindningstiden på 88- procent. Noterbart är att andelen med den kortaste bindningstiden under 29 är något lägre i Stor-Stockholm än i övriga landet medan andelen i Stor-Göteborg och Stor- Malmö ligger något högre. Andelen bolån med 1-3 månaders bindningstid i olika regioner Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Övriga landet mån 1-4 år 5-1 år 21-3 år 31- år 41- år 51- år 61- år 71- år Låntagarnas val av bindningstid under 29 är således ganska likartat i olika åldrar men det finns ändå en tendens att det följer livscykeln. I yngre och äldre åldrar är man mer försiktig och väljer i högre grad längre bindningstider. I den mest yrkesaktiva åldern, 31- år, är inkomsten i allmänhet högre och man väljer att ha en större andel av bolånen med den kortaste bindningstiden Ålder avser den person som står som huvudlåntagare på låneansökan. Om det finns medsökande till bostadslånet kan dennes ålder givetvis vara en annan än huvudlåntagarens. SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 4 SPECIALSTUDIE 14 JANUARI 21

5 Kortare bindningstid i alla åldrar Hur har då de olika åldersgruppernas val av bindningstider utvecklats under de senaste åren? Från 27 till 29 har andelen nya bolån med den kortaste bindningstiden ökat för samtliga åldersklasser. Förskjutningen mot kortare bindningstid började redan under 28 och har sedan accelererat under 29. Andelen bolån med 1-3 månaders bindningstid i olika åldrar 27, 28 och Låntagare i småhus och bostadsrätt följs åt Hur mycket påverkas valet av bindningstid av om man som låntagare bor i småhus eller bostadsrättslägenhet? Det finns en stor följsamhet i valet av bindningstid mellan de två ägarkategorierna. Andel bolån med 1-3 månaders bindningstid i småhus och bostadsrättslägenheter Småhus Bostadsrättslägenheter jan-5 jul-5 jan-6 jul-6 jan-7 jul-7 jan-8 jul-8 jan-9 jul år 31- år 41- år 51- år 61- år 71- år Största förändringen under perioden noteras för den yngsta åldersgruppen, 21-3 år, där den kortaste bindningstiden ökade med 38 procentenheter. Minsta förändringen under den studerade perioden finns i den äldsta ålderskategorin, 71- år, där andelen med den kortaste bindningstiden ökat med 29 procentenheter. I övriga åldersgrupper ligger ökningen för den kortaste bindningstiden på procentenheter. Förändring i andel bolån med 1-3 månaders bindningstid i olika åldrar enheter 21-3 år 31- år 41- år 51- år 61- år 71- år Efterfrågan på den kortaste bindningstiden har således ökat kraftigt från 27 till 29 i alla åldersklasser. Den yngsta åldersklassen, 21-3 år, som var minst benägen att ta ränterisk 27, har lämnat den försiktiga rollen till den äldsta åldersgruppen, 71- år Under perioden är det en större andel som valde den kortaste bindningstiden bland dem som bor i bostadsrätt än bland dem som bor i småhus. Skillnaden under denna treårsperiod är ungefär 6 procentenheter. Under 28 krymper emellertid denna skillnad och 29 är andelen som valde den kortaste bindningstiden högre bland låntagare i småhus, 91 procent, än bland låntagare i bostadsrätt, 88 procent. Både 28 och 29 har varit år med ovanligt många ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. Under 28 beräknas bostadsrättsföreningar ha köpt fastigheter för 22 miljarder kronor, enligt uppgifter från Isaksson & Partners och omsättningen har varit hög även 29. Det är möjligt att låntagare i ombildade bostadsrätter har valt längre bindningstider än låntagare i befintliga bostadsrätter och att de därmed har bidragit till att den genomsnittliga bindningstiden för bostadsrätter blivit kortare än för småhus. I vilken form man äger sin bostad verkar således inte ha någon avgörande betydelse för hur man väljer bindningstid på sina bolån. Trots att det genomsnittliga försäljningspriset på småhus är betydligt högre än på bostadsrätter, 1,8 respektive 1,1 miljoner kronor 28, så är valet av bindningstid ganska likartat. Efterfrågan på den kortaste bindningstiden har varit mycket hög under 29 för låntagare i såväl småhus, som bostadsrättslägenhet. SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 5 SPECIALSTUDIE 14 JANUARI 21

6 Kort bindningstid populär vid villkorsändring Låntagarna väljer inte bara bindningstid när man tar nya bostadslån, utan också när man har möjlighet att ändra villkor på sina befintliga lån 3. Under de senaste sex åren har andelen som väljer den kortaste bindningstiden vid villkorsändringar i genomsnitt varit 8 procentenheter högre än i nyutlåningen. Andelen lån med 1-3 månaders bindningstid för nyutlåning och villkorsändring Nyutlåning Villkorsändring, glidande medelvärde jan-4 jan-5 jan-6 jan-7 jan-8 jan-9 Till viss del kan skillnaden i bindningstid vid nya lån och vid villkorsändring avspegla en ålderseffekt eftersom låntagare i de yngsta åldrarna 21-3 år, som väljer något längre bindningstider än genomsnittet (se sidan 4-5) förmodligen utgör en större del av nyutlåningen än av villkorsändringarna. Den höga andelen som väljer den kortaste bindningstiden när man har möjlighet att ändra villkoren på sina befintliga lån tyder emellertid också på att låntagarna har varit nöjda med en räntestrategi som inriktats mot kort bindningstid. Under 29 har skillnaden mellan andelen som väljer kortaste bindningstiden vid nya lån och villkorsändring varit liten. I båda kategorierna ligger andelen för tre månaders bindningstid på 89- procent. Efterfrågan på den kortaste bindningstiden har således varit mycket stor oavsett om det gällt nyteckning eller villkorsändring av bostadslån. Bostadsrättsföreningar försiktigare Låga korta räntor har således haft en stor dragningskraft när det gäller privatpersoners val av bindningstider men hur ser det ut för bostadsrättsföreningar? Bostadsrättsföreningar brukar ofta antas ha mindre benägenhet att ta ränterisk än privatpersoner och därför välja längre bindningstider. Flera argument brukar anges till att bostadsrättsföreningar skulle välja längre bindningstider än privatpersoner. Bostadsrättsföreningars lån är i allmänhet betydligt större än privatpersoners, vilket bidrar till en större försiktighet hos föreningarna. Föreningar vill ha stabila avgifter och föredrar därför längre bindningstider. Föreningsmedlemmar har egna bostadslån förutom föreningens lån. En kort bindningstid på det egna bostadslånet kan då balanseras med en längre bindningstid på föreningens lån. Statistiken för den senaste femårsperioden bekräftar hypotesen om att bostadsrättsföreningar är försiktigare än privatpersoner när det gäller ränterisk men skillnaden i räntestrategi är inte så stor. Andelen bolån med olika bindningstider för SBAB:s nya lån till bostadsrättsföreningar 5-1 år 1-6 mån 1-4 år kv1 5 kv1 6 kv1 7 kv1 8 kv1 9 Även för bostadsrättsföreningar är det korta bindningstider på 1-6 månader som dominerar. De senaste fem åren svarar dessa bindningstider i genomsnitt för 68 procent av SBAB:s nya lån till bostadsrättsföreningar. Därefter kommer bindningstider på 1-4 år, som svarar för 17 procent, och långa bindningstider på 5-1 år, som utgör 15 procent av nyutlåningen. Bostadsrättsföreningar har, liksom privatpersoner, utnyttjat den låga korta boräntan under 29 och valt en allt kortare bindningstid. Andelen för den kortaste bindningstiden på 1-6 månader för bostadsrättsföreningar var 82 procent under 29, jämfört med ett genomsnitt på 65 procent under åren Skillnaden mellan bostadsrättsföreningars och privatpersoners räntestrategi under den senaste femårsperioden har således inte varit så stor. Ett sätt att åskådliggöra skillnaden mellan bostadsrättsföreningars och privatpersoners val av bindningstid är att beräkna den genomsnittliga räntebindningstiden. Räntebindningstiden i månader för olika delar av ett lån vägs då samman med delarnas andel av det totala lånet som vikt Villkorsändringsdagen infaller efter ett år om man väljer 3 månaders räntebindningstid. Väljer man längre bindningstid infaller villkorsändringsdagen efter 1 till cirka 1 år beroende på den valda bindningstiden. 4 Ett lån där procent av lånebeloppet har räntan bunden på tre månader, 2 procent av lånet har räntan bunden på två år och 1 procent på fem år får då en genomsnittlig räntebindningstid på 12,9 månader (,*3+,2*24+,1*=12,9). SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 6 SPECIALSTUDIE 14 JANUARI 21

7 Räntebindningstid för bostadsrättsföreningar och privatpersoner Bostadsrättsföreningar Privatpersoner Den genomsnittliga räntebindningstiden under perioden är längre för bostadsrättsföreningar, 19 månader, än för privatpersoner, 15 månader, men skillnaden är inte så stor. Även för bostadsrättsföreningar är räntebindningstiden på 9 månader under 29 betydligt kortare än normalt. 1 5 Antal månader Tomas Pousette ekonomiskasekretariatet@sbab.se SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 7 SPECIALSTUDIE 14 JANUARI 21

8 Specialstudien om låntagarnas val av räntebindningstider är en rapport från SBAB. Rapporten har sammanställts av SBAB:s Ekonomiska Sekretariat. Ansvariga för rapporten: Tomas Pousette, tfn Tor Borg, tfn Den har baserats på källor som Sekretariatet bedömer som tillförlitliga. Dokumentet är inte gjort för att utgöra det enda redskapet vid enskilda beslut om lån och investeringar. SBAB påtar sig inte något ansvar för direkt eller indirekt förlust till följd av beslut grundade på detta dokument. Citera gärna rapporten men ange alltid källa. Sveriges Bostadsfinansieringsaktiebolag AB Besöksadress: Löjtnantsgatan 21 Postadress: Box Stockholm Tfn Fax Internet: E-post: (Org.nr ) SBAB:S ANALYS OCH PROGNOSER 8 SPECIALSTUDIE 14 JANUARI 29