Fastighetsägarnas Sverigebarometer FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD. Juli 2012

Transkript

1 Fastighetsägarnas Sverigebarometer Juli 212 FASTIGHETSBRANSCHEN STÅR STADIGT I EN OROLIG OMVÄRLD Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern tar temperaturen på den svenska fastighetsbranschen och publiceras två gånger per år. Underlaget utgörs av en webbaserad enkät och riktar sig till cirka 5 fastighetsföretag i 28 svenska städer. Svaren speglar fastighetsägarnas uppfattning om nuläge och förväntningar avseende vakanser, hyror, priser, planerade köp, anställningsbehov samt den övergripande nationella och regionala ekonomiska utvecklingen. Fastighetsägarna är en intresse- och branschorganisation som arbetar för en väl fungerande fastighetsmarknad och representerar cirka 2 medlemmar. Majoriteten av dem är fastighetsägare med hyresrätter för bostäder och lokaler samt industrifastigheter. 1

2 Sammanfattning Nuläge (senaste 6 månaderna) Trots oro i omvärlden och en tydlig svensk konjunkturavmattning, kan fastighetsbranschen blicka tillbaka på ett relativt starkt halvår. Drygt 8 procent av landets fastighetsägare uppger att kontorsvakanserna varit stabila eller t.o.m. minskat. Av de olika fastighetsbestånden har butiksfastigheter utvecklats sämst. Cirka 25 procent uppger att butiksvakanserna har ökat. Utvecklingen i Malmö har varit något svagare än i övriga storstadsregioner. Drygt 45 procent av Malmös fastighetsägare uppger att kontorsvakanserna ökat. Motsvarande andel i Stockholm och Göteborg är ca 15 procent. 35 procent av fastighetsägarna i Malmö uppger också att priserna på kontorsfastigheter fallit under det senaste halvåret. Motsvarande andel i Stockholm och Göteborg är cirka procent. Hyfsat stabila vakanser och hyror har resulterat i starka kassaflöden och god lönsamhet. 65 procent av fastighetsägarna uppger att lönsamheten är bra eller t.o.m. mycket bra. Endast tre procent är direkt missnöda med rådande lönsamhet. Antalet transaktioner har minskat jämfört med föregående år. För mindre fastighetsägare beror det till stor del på bankernas agerande. Många uppger att villkoren blivit hårdare och att marginalerna ökat. En stor andel 6 procent - uppger att tillgången på bankfinansiering försämrats under det senaste halvåret. Förväntningar (kommande 12 månaderna) Nästan 4 procent tror att den redan svaga svenska konjunkturen kommer att vika ytterligare under det kommande året. Bara 15 procent tror att konjunkturen bottnat och att det ser ljusare ut om ett år än i dag. Fastighetsägarna i Malmö är mer pessimistiska än kollegorna i Stockholm och Göteborg avseende konjunkturen i den egna regionen. 37 procent av dem räknar med fortsatt konjunkturavmattning. Motsvarande andel i Stockholm och Göteborg är 22 respektive 3 procent. Förväntningarna på utvecklingen inom fastighetsbranschen är relativt optimistiska. Nästan 3 procent av fastighetsägarna tror att kontorsvakanserna kommer att minska. Det framför allt fastighetsägarna i Stockholm som står för optimismen. Den förväntade stabiliteten avseende vakanserna innebär att det inte finns något allmänt tryck nedåt på hyrorna. Tvärtom, på kontorssidan räknar ca 45 procent med att hyrorna högre om än år än i dag. Trots den relativt positiva synen på vakanser och hyror, tror dock mellan 25 och 3 procent fastighetsägare att fastighetspriserna kommer att falla under det kommande året. Fastighetsägarna i Malmö något mer pessimistiska. Där räknar 4 procent av fastighetsägarna med 2

3 att priserna på kontorsfastigheter kommer att vara lägre om ett år än idag. I Stockholm och Göteborg är motsvarande andel ca 2 procent. Baserat på bedömningarna av framtida vakanser och hyror, räknar fastighetsägarna med fortsatt god lönsamhet. Endast sex procent av dem räknar med vikande lönsamhet, medan så många som 4 procent spår ökad lönsamhet. Lika stor andel räknar med att göra större fastighetsköp under året. Brist på köpvärda objekt av rätt kvalitet i rätt lägen samt osäkerhet i omvärlden och bankernas ovilja att finansiera fastighetsköp anges som de viktigaste skälen till att inte köpa. Någon större omsättning i företagens personalstyrka är inte att vänta under året. Nästan 7 procent av dem räknar med antalet anställda kommer att vara oförändrat. Knappt åtta procent har behov av att minska personalstyrkan. 3

4 NULÄGE För ett halvår sedan, då Fastighetsägarnas förra Sverigebarometer presenterades, hade ECB:s kraftfulla insatser för att värna det europeiska banksystemet väckt en förhoppning om en kommande politisk lösning av eurokrisen. Denna har tyvärr uteblivit med följden att krisen har fördjupats. Valutaunionen befinner sig nu i recession och stora euroländer som Italien och Spanien tvingas betala ohållbart höga räntor på sina statsobligationer. Även i andra delar av världen har utsikterna blivit mörkare. Tillväxten i Kina har dämpats samtidigt som återhämtningen i USA har tappat fart. Som ett litet exportberoende land påverkas naturligtvis Sverige av den sämre utvecklingen i omvärlden. Till följd av detta beslutade Riksbanken den 15 februari att sänka sin styrränta (reporäntan) med 25 räntepunkter till 1,5 procent. Många bedömare, inklusive Fastighetsägarna Sverige, räknar med att styrräntan kommer att sänkas ytterligare en eller två gånger under hösten. Trots den svagare ekonomiska utvecklingen uppfattas svenska statspapper fortfarande som en av världens tryggaste placeringar, vilket innebär att de räntor staten får betala för att låna ligger på rekordlåga nivåer. Övriga aktörer i samhället har inte kommit i åtnjutande av dessa låga räntor, eftersom bankernas marginaler på företags- och bolån samtidigt har ökat kraftigt. För många, framför allt mindre, fastighetsägare har det blivit svårare att överhuvudtaget erhålla lån från bankerna. 6 procent av fastighetsägarna i Sverigebarometern uppger att tillgången på bankfinansiering försämrats under det senaste halvåret (figur 1). Ett resultat av den ökade svårigheten att erhålla banklån är att antalet transaktioner har minskat jämfört med situationen för ett år sedan. Institutionerna, som inte är beroende av bankerna, har därför ökat sin andel av transaktionsmarknaden. Betoningen av deras affärer ligger på kontors- och bostadsfastigheter i bättre lägen i landets expansiva regioner Figur 1 Tillgången till banklån senaste halvåret Förättrats Försämrats Detta har satt sina spår i prisutvecklingen, framför allt i Göteborg och Stockholm där mellan 2 och 25 procent av fastighetsägarna uppger att priserna på kontorsfastigheter stigit (figur 2). Högkvalitativa fastigheter i rätt läge har under våren sålts till historiskt låg direktavkastning. Försäljningen av Kungsbrohuset i centrala Stockholm är ett tydligt exempel på detta. Direktavkastningen landade i det fallet strax under 4,5 procent. Figur 2. Kontorfastighetspriser senaste halvåret Förvärvsaktiviteten avseende kontors- och hyresbostadsfastigheter skulle sannolikt vara betydligt högre om inte kreditmarknaden hade utgjort en så tydlig begränsning för 4

5 många mindre fastighetsföretag (för institutionerna är det främst bristen på högkvalitativa objekt i rätt lägen som begränsar). Såväl vakanser som hyror har nämligen utvecklats relativt bra under det gångna halvåret. Drygt 8 procent av fastighetsägarna uppger exempelvis att kontorsvakanserna varit stabila eller t.o.m. minskat (figur 3). Butiksfastigheter visar en tendens till försvagning. Knappt en fjärdedel av fastighetsägarna uppger att butiksvakanserna har ökat. Det är också i detta segment som transaktionsvolymerna minskat mest under den senaste tiden. Figur 3 Vakansgraden senaste halvåret Även om intresset för fastighetsköp är störst i landets tre storstadsregioner, är det dock fel att generalisera. Utvecklingen i Malmö är tydligt svagare än i de båda andra storstäderna. Drygt 45 procent av Malmös fastighetsägare uppger att kontorsvakanserna ökat (figur 4). Motsvarande andel i Stockholm och Göteborg är ca 15 procent. Det kan förklara den prisdivergens mellan städerna som nämndes ovan. Figur 4 Kontorsvakanser senaste halvåret Hyrorna har varit stabila eller ökat i samtliga bestånd under det senaste halvåret (figur 5). Det gäller även butiksfastigheter. Den svagare tendensen i detta bestånd avspeglas dock av att andelen fastighetsägare som uppger att butikshyrorna fallit är högre än vad som gäller övriga bestånd 1. Figur 5 Hyrorna senaste halvåret Oförändrade Trots vikande tendenser i den allmänna konjunkturen har det gångna halvåret m.a.o. varit relativt gynnsamt för fastighetsbranschen. Det märks tydligt i företagens resultaträkningar. I dagsläget är endast tre procent av dem direkt missnöjda med lönsamheten (figur 6). En klar majoritet, nästan 65 procent, uppger att lönsamheten är bra eller t.o.m. mycket bra (21 procent). 1 Den positiva utvecklingen för bostadshyrorna avspeglar den speciella situation som följer av hyresregleringen. Den ger normalt ger små hyreshöjningar över tiden. 5

6 Figur 6 Företagets lönsamhet idag Mkt bra Bra Ok Dålig Mkt dålig Figur 8 Den egna regionens ekonomi om ett år Sämre 4 Bättre 3 2 FÖRVÄNTNINGAR Fastighetsägarna har en ganska dyster syn på den svenska ekonomins framtid. Drygt 45 procent av dem räknar med att tillväxten kommer att ligga på nuvarande blygsamma nivå under det kommande året. Och nästan 4 procent av dem tror att konjunkturen kommer att vika ytterligare (figur 7). 15 procent av fastighetsägarna är dock av uppfattningen att konjunkturen har bottnat och ekonomin står starkare om ett år än idag Figur 7 Läget i svensk ekonomi om ett år Sämre Bättre Fastighetsägarnas förväntningar på den egna branschen är något mer positiv än synen på konjunkturen. En klar majoritet tror att vakanserna kommer att vara stabila under det kommande året (figur 9) Figur 9 Vakansgraden om ett år Lägre Oförändrad Högre Nästan 3 procent av fastighetsägarna tror dock att kontorsvakanserna kommer att minska ytterligare. I det avseendet är det framför allt fastighetsägarna i Stockholm som står för optimismen (figur ). När det gäller förväntningarna på konjunkturen i den egna regionen visar det sig att fastighetsägarna i Malmö är något mer pessimistiska än sina kollegor i Stockholm och Göteborg. 37 procent av dem räknar med att konjunkturen fortsätter nedåt under det kommande året. Motsvarande andel i Stockholm och Göteborg är 22 respektive 3 procent (figur 8). 6

7 Figur Kontorsvakanserna om ett år Den förväntade stabiliteten avseende vakanserna innebär att det inte finns något allmänt tryck nedåt på hyrorna. Tvärtom, på kontorssidan räknar ca 45 procent med att hyrorna högre om än år än i dag (figur 11). Figur 11 Hyrorna om ett år Lägre Oförändrade Högre Trots den relativt positiva synen på vakanser och hyror, är det ändå ganska många fastighetsägare som räknar med att fastighetspriserna toppat och kommer att falla under det kommande året (figur 12). Den övervägande majoriteten (ca 6 procent) tror dock att priserna kommer att vara stabila. Figur 12 Fastighetspriser om ett år Lägre Högre I storstäderna återfinns de flesta pessimisterna i Malmö. Där räknar 4 procent av fastighetsägarna med att priserna på kontorsfastigheter kommer att vara lägre om ett år än idag. I Stockholm och Göteborg är motsvarande andel ca 2 procent (figur 13). Givet att fastighetsägarnas förväntningar på vakanser och hyror blir verklighet, samt att Riksbanken sänker reporäntan något framöver, kommer företagens kassaflöden generellt att vara starka. Figur 13 Kontorsfastighetspriser om ett år Mot den bakgrunden räknar fastighetsägarna med att lönsamheten kommer att vara god även under det kommande året. Bara sex procent av dem räknar med vikande lönsamhet, medan så många som 4 procent spår ökad lönsamhet (figur 14). 7

8 Därför är det inte förvånande att en relativt stor andel (4 procent) kommer att söka efter ytterligare fastigheter att addera till sina portföljer under det kommande året (figur 15) Figur 14 Företagets lönsamhet om ett år Sämre Oförändrad Bättre Figur 15 Större fastighetsköp under året Troligen Troligen inte Osäkert Något fler (ca 45 procent) väljer dock att vila på hanen, men det beror inte på att de inte skulle vilja köpa utan på att det är svårt att hitta köpvärda objekt (gäller främst institutionerna) samt på osäkerhet i omvärlden och bankernas ovilja att finansiera fastighetsköp. Någon större omsättning i företagens personalstyrka är inte att vänta under året. Nästan 7 procent av dem räknar med antalet anställda kommer att vara oförändrat. Knappt åtta procent har behov av att minska personalstyrkan (figur 16) Figur 16 Antalet anställda om ett år Öka Minska Kontakt: Analysansvarig Tomas Ernhagen Chefekonom, Fastighetsägarna Sverige Telefon tomas.ernhagen@fastighetsagarna.se Statistikansvarig Rudolf Antoni Biträdande näringspolitisk chef, Fastighetsägarna GFR Telefon rudolf.antoni@fastighetsagarna.se 8