FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 2013 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS

Transkript

1 FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER JULI 213 REGIONALA SKILLNADER FÖRSTÄRKS

2 Sammanfattning Sveriges fastighetsföretag fortsätter att uppvisa god lönsamhet. Nio av tio fastighetsägare räknar med att den goda lönsamheten kommer att hålla i sig under det kommande året. En majoritet av landets fastighetsägare har planer på att göra större fastighetsköp under det kommande året. Det talar för att transaktionsmarknaden kommer att utvecklas gynnsamt under hösten. För det talar även det faktum att många fastighetsägare upplever att det blivit lättare att erhålla banklån. Transaktionerna kommer troligen främst att genereras i Stockholm och i tätorter utanför storstadsregionen. I såväl Göteborg som Malmö är fastighetsägare med köpplaner i minoritet. Det har blivit allt tydligare att närheten till den svaga danska ekonomin tynger fastighetsägarna i Malmöregionen. 33 procent av fastighetsägarna i Malmö uppger att kontorsvakanserna har ökat under det senaste halvåret. Motsvarande andelar i Göteborg och Stockholm är 14 respektive 13 procent. Den svagare marknaden i Malmöregionen gör det också svårare att få igenom hyreshöjningar. Endast 13 procent av Malmös fastighetsägare uppger att kontorshyrorna har ökat under det senaste halvåret. Motsvarande andelar i Göteborgs- och Stockholmsregionen är 57 respektive procent. Men även på dessa marknader har utvecklingen dämpats något under våren. Fastighetsägare uppger att det tar längre tid att hyra ut lokaler och att de höjningar som kommer till stånd är relativt små. De regionala skillnaderna förväntas förstärkas. 25 procent av fastighetsägarna i Malmö räknar med att kontorsvakanserna kommer att öka under det kommande året. I Göteborg och Stockholm har endast 5 procent av motsvarande uppfattning. Detta avspeglas också i förväntningarna på hyror och fastighetspriser. De anställda i landets fastighetsföretag kan känna sig rimligt trygga i sina jobb. Bara 3 procent av fastighetsägarna har behov av att minska personalstyrkan. Cirka 25 procent av företagen uppger istället att de kommer att öka personalstyrkan under det kommande året. 2

3 Lönsam bransch Det har nu gått fem år sedan den amerikanska investmentbanken Lehman Brothers kollapsade och försatte världen i krisläge. Efter en djup och snabb nedgång återhämtade sig dock den svenska ekonomin. Sedan dess har utvecklingen i vårt land varit hyfsad för de flesta och riktigt bra för en del. Många inom fastighetsbranschen tillhör den senare gruppen. Det är en följd av att den globala krisen har gett låga räntor, samtidigt som sysselsättningen i Sverige har utvecklats positivt. Det har gynnat kontorsmarknaden. Stabil privatkonsumtion och en relativt stark industri har samtidigt gynnat butiks- industrimarknaden. Därmed har intäkterna hållits uppe samtidigt som låga räntor har pressat kostnaderna. Detta faktum har satt avtryck i Fastighetsägarnas återkommande Sverigebarometrar. Det gäller även denna upplaga av barometern. Lönsamheten är generellt sett god. 69 procent av landets fastighetsägare uppger att lönsamheten är bra eller t.o.m. med mycket bra. Förväntningarna om fortsatt god lönsamhet är dessutom högt ställda. Drygt 9 procent räknar med oförändrad eller bättre lönsamhet under det kommande året (figur 1). Figur 1 Lönsamhet om ett år Bättre tighetsägare som inte planerade större köp under året. Utvecklingen under det första kvartalet visade också att aktörerna var avvaktande. Därefter har transaktionerna tagit fart och ligger nu på samma nivå som förra året (drygt miljarder kronor). Stockholmsregionen dominerar stort när det gäller transaktionsvolymen. Cirka hälften av transaktionsvärdet kan härledas till huvudstadsregionen. Om vi blickar framåt, är förutsättningarna för fortsatt gynnsam transaktionsmarknad goda. I julibarometern är det nämligen en majoritet (55 procent) av fastighetsägarna som räknar med att göra större fastighetsköp under året. Till detta bidrar troligen det faktum att fastighetsägarna upplever att det har det blivit lättare att få banklån. För ett halvår sedan ansåg procent att tillgången till bankfinansiering var tuffare än normalt. Den andelen har nu minskat till 25 procent. De flesta av dem som inte planerar köp, uppger att det beror på svårigheten att hitta köpvärda objekt. Förväntningarna på ökad aktivitet i företagen innebär också att de anställda i landets fastighetsföretag kan känna sig rimligt trygga med sina jobb. Bara 3 procent av fastighetsägarna har behov av att minska personalstyrkan, medan cirka 25 procent uppger att de behöver nyanställa (figur 2). Figur 2 Antalet anställda under kommande året Oförändrad Minskar Sämre 2 Oförändrad Transaktionerna tar fart Ökar Den förra barometern (december 212) gav en indikation om att transaktionerna skulle minska framöver. Då var det övervikt för fas 2 8 3

4 Få tror på lägre fastighetspriser Även om många fastighetsägare tycker att fastighetspriserna ligger på nivåer som avskräcker från köp, är det få som tror att priserna ska minska under det kommande året. För bostadsfastigheter är andelen pessimister någon enstaka procent, medan motsvarande andel för de övriga bestånden 1 är mellan 5 och 1 procent (den högre siffran gäller butiker). Optimisterna är klart fler än pessimisterna. 25 procent tror att fastigheter med kommersiella lokaler kommer att vara dyrare om ett år (figur 3). Motsvarande siffra avseende hyresbostadsfastigheter är procent. Figur 3 Priser om ett år, kommersiella lokaler Samma drivkrafter förväntas hålla i sig och påverka utvecklingen positivt. 25 procent av fastighetsägarna räknar med att vakanserna i kommersiella lokaler kommer att minska under det kommande året. Endast 12 procent tror att de kommer att öka (figur 5). Detta avspeglas i synen på hyresutvecklingen. Bara 7 procent räknar med fallande hyror. Figur 5 Vakansgraden om ett år, komersiella lokaler Oförändrad Oförändrat 2 8 Den goda prisutvecklingen och de positiva förväntningarna bygger i grunden på att sysselsättningen har utvecklats väl. I kombination med att det byggts väldigt lite på spekulation i Sverige har det gett en bra grund i form av stabila vakanser och hyror (figur 4). Figur 4 Hyror senaste 6 mån, kommersiella lokaler Ökat 2 8 Bostadsvakanserna är, som vanligt, mycket låga, vilket även framgår av Boverkets årliga enkät om tillståndet på den svenska bostadsmarknaden. I den senaste enkäten uppger 85 procent av landets kommuner att det råder brist på hyresbostäder. 2 Ökad pessimism i Malmöregionen Den generella bilden av fastighetsbranschen, som presenterats ovan, andas optimism. När statistiken bryts ned på regional nivå framgår det tydligt att optimismen inte är jämt fördelad över landet. Närheten till den svaga danska ekonomin tynger Malmöregionen och spär på pessimismen bland regionens fastighetsägare. Någon motsvarande tendens finns inte de två andra storstadsregionerna. Minskat De bestånd som omfattas av enkäten är kontors-, butiks-, industri- och bostadsfastigheter. 2 Bostadsmarknadsenkäten 213, bostadsmarknaden/bostadsmarknadsenkaten- 213/ 4

5 Den svagare utvecklingen i Malmö syns bland annat i större svårigheter att få igenom hyreshöjningar. Endast 13 procent av Malmös fastighetsägare uppger att kontorshyrorna har ökat under det senaste halvåret. Motsvarande andelar i Göteborgs- och Stockholmsregionen är 57 och procent (figur 6). Tendensen är dock att det går något trögare även i dessa regioner. Fastighetsägare uppger att det tar längre tid att hyra ut lokaler och att de höjningar som kommer till stånd är relativt små Motsvarande bild ges av vakansutvecklingen i det kommersiella beståndet. Även om situationen generellt sett är stabil, är det uppenbart att markanden är svagare i Malmö. 33 procent av stadens fastighetsägare uppger att kontorsvakanserna har ökat under det senaste halvåret. Motsvarande andelar i Göteborg och Stockholm är 14 och 13 procent (figur 7) Figur 6 Hyror senaste 6 mån, kontor Figur 7 Vakanser senste 6 mån, kontor Minskat Ökat Regionala skillnader förstärks När fastighetsägarna i de tre storstadsregionerna blickar framåt, förväntas skillnaderna bestå eller förstärkas. Exempelvis förväntas sig 25 procent av fastighetsägarna i Malmö att kontorsvakanserna kommer att öka under det kommande året. I Göteborg och Stockholm har endast 5 procent motsvarande uppfattning (figur 8). Optimisterna, d.v.s. de som förväntas sig att vakanserna ska minska, är också betydligt fler i dessa båda regioner Figur 8 Vakanser om ett år, kontor Uppfattningen om vakansutvecklingen slår även igenom i förväntningarna på hyror och fastighetspriser. I samtliga regioner är det visserligen få som tror att priserna kommer att falla under det kommande året. I Malmö är det dock bara 12 procent av fastighetsägarna som förväntar sig högre fastighetspriser. I Göteborg och Stockholm uppgår den optimistiska andelen till 45 respektive 25 procent. När det gäller hyresbostäder, förväntar sig en klar majoritet att priserna kommer att öka. En rimlig förklaring kan vara att försäkrings- och pensionsbolagens intresse för hyresbostäder antas vara intakt framöver. Detta intresse är en följd av att hyresbostäder anses vara ett bra lågriskalternativ till traditionella placeringar i stats- och bostadsobligationer. 1 De regionala skillnaderna syns också tydligt i fastighetsägarnas köpplaner. Som nämndes tidigare räknar en majoritet av landets fastighetsägare med att göra större fastighetsköp. 5

6 Detta intresse är starkt drivet av fastighetsägarna i Stockholmsregionen. Nästan procent av dem hyser den uppfattningen. Knappt 45 procent av fastighetsägarna i Göteborg planerar för större köp, medan motsvarande siffra i Malmö är 33 procent (figur 9). Figur 9 Större fastighetsköp under kommande året? Troligen Troligen inte Sverige är naturligtvis mer än bara de tre storstadsområdena. Under det senaste halvåret har de övriga regionstäderna stått för cirka procent av transaktionsvolymen i landet, vilket främst kan härledas till affärer inom bostadssektorn. Det finns inget som tyder på att den trenden kommer att vika inom den närmaste framtiden. Därmed är det rimligt att utgå från att transaktionsmarknaden främst kommer att drivas av affärer i Stockholm och i tätorter utanför storstadsregionerna Kontakt: Tomas Ernhagen Chefekonom, Fastighetsägarna Sverige Telefon tomas.ernhagen@fastighetsagarna.se 6

7 Utdelningsadress: Box 16132, Stockholm Besöksadress: Drottninggatan 33, Stockholm Telefon: Fax: E-post: info@fastighetsagarna.se