FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 2015 SVERIGE- BAROMETERN

Transkript

1 FASTIGHETSÄGARNAS SVERIGEBAROMETER MARS 15 SVERIGE- BAROMETERN

2 Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern tar temperaturen på den svenska fastighetsbranschen och publiceras en gång per år. Underlaget utgörs av en webbaserad enkät och riktar sig till cirka fastighetsföretag i 28 svenska städer. Svaren speglar fastighetsägarnas uppfattning om nuläge och förväntningar avseende vakanser, hyror, priser, planerade köp, anställningsbehov samt den övergripande nationella och regionala ekonomiska utvecklingen. Fastighetsägarna är en intresse- och branschorganisation som arbetar för en väl fungerande fastighetsmarknad och representerar cirka 17 medlemmar. Majoriteten av dem är fastighetsägare med hyresrätter för bostäder och lokaler samt industrifastigheter.

3 Sammanfattning 14 blev ännu ett bra år för fastighetsbranschen. Köpintresset var stort och fastigheter till ett värde av närmare 1 miljarder fick nya ägare. Stigande fastighetspriser drev upp totalavakastningen över 8 procentsnivån. Hela 82 procent av landets fastighetsägare är nöjda med lönsamhetsutvecklingen. Låga räntor, brist på bra investeringsalternativ och bättre tillgång till finansiering är viktiga faktorer bakom utvecklingen. Redan i förra årets upplaga av Sverigebarometern uppgav fastighetsägarna att tillgången till bankfinansiering var god. I den nu aktuella upplagan uppger 43 procent av dem att tillgången förbättrats ytterligare. Vakansutvecklingen har överlag varit god även om bilden är splittrad. Det är endast i Göteborg som kontorsvakanserna i CBD har minskat. I Stockholm har bankernas uttåg ur city pressat upp vakanserna. I Malmö har nyproduktionen lett till samma resultat. Det mesta pekar på att 15 blir ännu bra år. Räntorna är låga och kommer att förbli så under lång tid. Dessutom förväntas svensk ekonomi växa med runt 2,5 procent under året. En klar majoritet räknar därför med oförändrade eller lägre vakanser. Den största optimismen finns i Stockholm och Göteborg. Nästan hälften av landets fastighetsägare tror därför att lönsamheten kommer att öka ytterligare. Den positiva utvecklingen gör att var fjärde fastighetsägare behöver öka personalstyrkan under året. Det är i Göteborg behovet är störst. Hela 54 procent av fastighetsägarna i staden behöver nyanställa. De flesta fastighetsägare skulle vilja köpa fastigheter under 15, men nästan hälften av dem uppger ändå att de inte kommer att göra det. Det främsta skälet är att det är svårt att hitta köpvärda objekt. Marknaden upplevs helt enkelt som dyr och utbudet som litet. Så trots att det mesta pekar åt rätt håll kan transaktionsvolymen under 15 ändå bli lägre än under 14. 2

4 Nuläge 14 blev ett riktigt bra år för fastighetsbranschen. Bristen på rimliga investeringsalternativ i den rådande lågräntemiljön drog upp intresset för fastigheter, både i bra och mindre bra lägen. I jakten på avkastning bytte fastigheter till ett värde av närmare 1 miljarder händer. Utländska investerare bidrog med knappt miljarder av dessa, vilket var en fördubbling jämfört med 13. Störst var, som vanligt, intresset för Stockholmsregionen dit cirka 35 procent av investeringsströmmen gick. Göteborgs- och Malmöregionen delade på cirka procent. Att resten av investeringarna hamnade utanför storstadsområdena visar tydligt att intresset för fastigheter är brett. Detta intresse riktar sig nästan uteslutande till regionsstäder med befolkningstillväxt. Även avkastningsmässigt får 14 klart godkänt, framförallt för bostads- och kontorsfastigheter. Enligt IPD Norden landade totalavkastningen på svenska fastigheter i snitt på 8,1 procent (6,8 procent 13). Eftersom direktavkastningen låg kvar på ungefär samma nivå som tidigare år, drevs totalavkastningen främst av stigande fastighetsvärden. Detta framgår också av denna barometer (figur 1). Figur 1. Marknadspriser senaste halvåret, riket 8 lägre 7 oförändrade högre kontor butiker industri bostad Den positiva utvecklingen satte också ordentliga spår i utvecklingen på börsen. Fastighetsaktierna rusade ifrån de flesta övriga aktier och steg i snitt med närmare procent. Om det låga ränteläget och brist på bra alternativ ligger till grund för intresset för fastigheter så är det god tillgång till finansiering som skapar möjligheterna. Redan i förra årets upplaga av Sverigebarometern uppgav fastighetsägarna att tillgången till bankfinansiering var god. I den nu aktuella upplagan uppger 43 procent av dem att tillgången förbättrats ytterligare, medan en majoritet uppger att tillgången är oförändrat god (figur 2). Till detta kan man lägga det faktum att finansieringsmöjligheterna utanför bankmarknaden också har förbättrats under det gångna året. Fortfarande uppger en mindre del fastighetsägare att bankfinanseringen fungerar sämre än normalt. Det stämmer väl med uppfattningen att mindre företag ibland avkrävs en större räntemarginal än vad som motiveras av kreditrisken i dessa företag. Figur 2. Bankfinansieringen senaste halvåret bättre oförändrad sämre Den svenska utvecklingen är en del av en bredare internationell utveckling. Trots att konjunkturen i Europa och USA gick skilda vägar under året, utvecklades nämligen fastighetsbranschen starkt på båda sidorna av Atlanten. Drivkrafterna var, precis som i Sverige, låga räntor och brist på rimliga investeringsalternativ. Ett lågt ränteläge och positiv värdeutveckling avspeglas också i fastighetsföretagens lönsamhet. De flesta (82 procent) av dem uppger att lönsamheten varit god under de senaste 3

5 sex månaderna. Denna uppfattning är brett spridd över landet. Av storstäderna är det bara i Malmö som en mindre del (15 procent) av fastighetsägarna brottas med svag lönsamhet. Om lönsamhetsutvecklingen är entydigt positiv, ger vakansutvecklingen möjligen en mer splittrad bild. Oförändrat relativt låga vakanser dominerar visserligen, men flera fastighetsägare rapporterar om högre vakanser (figur 3). På många håll speglar det en ökad kostnadsmedvetenhet hos hyresgästerna. På Stockholms kontorsmarknad är den tendensen tydlig. Bankernas uttåg ur innerstaden har bidragit till att kontorsvakanserna i CBD har ökat från drygt 3,5 procent till 4,2 procent bara under det senaste halvåret. I expanderande delmarknader utanför innerstaden har vakanserna följaktligen minskat. I Solna/Sundbyberg ligger vakansgraden i dagsläget strax över 8 procent. Det är den lägsta nivån sedan början av -talet. Det är en trend som fortsätter. SBAB meddelade nyligen att banken ska flytta till Solna Business Park för att bli granne med Swedbank. Även i Malmö har vakanserna i CBD ökat (från 7,7 till 8,3 procent), vilket till stor del beror på att ny kontorsyta tillkommit. I Göteborg har det gått åt andra hållet. Där har vakanserna i CBD fortsatt nedåt och ligger idag under 3 procent Figur 3. Vakansgraden senaste halvåret, riket lägre oförändrad högre kontor butiker industri bostad Vakansutveckling avspeglas i hyresutvecklingen. En klar majoritet av fastighetsägarna rapporterar, med andra ord, att hyrorna varit oförändrade. Det gäller samtliga fastighetstyper. På kontorsmarknaden ligger hyresnivåerna (prime rent) i Stockholms CBD på ca: 4 kronor per kvm 1. I Kista och Solna/Sundbyberg betalar hyresgästen ungefär hälften av den nivån, vilket förklarar kostnadsmedvetna företags flytt från innerstaden till attraktiva kontorsområden i förorten. I Göteborgs respektive Malmös CBD ligger kontorshyrorna på respektive 2 kronor per kvm. Förväntningar Så här i början 15 pekar det mesta fortsatt åt rätt håll för fastighetsmarknaden. Räntorna är låga och kommer att förbli så under lång tid. I sin senaste prognos räknar Riksbanken med att reporäntan kommer att ligga kvar på -,1 procent tills den underliggande inflationen (KPIF-måttet som exkluderar ränteförändringars påverkan på inflationen) närmar sig 2 procent. Det förväntas ske först någon gång under andra halvåret 16. Av de stora centralbankerna är det endast den amerikanska (Federal Reserve) som på allvar börjat diskutera möjligheterna att höja räntan under året. Fortsatt låg inflation och en mycket återhållsam löneutveckling i USA talar dock mot detta. Trots den låga räntan skulle fastighetsmarknaden kunna få problem om den ekonomiska tillväxten vek nedåt och arbetslösheten sköt i höjden. Det är inte mycket som tyder på det i dagsläget. De flesta bedömare räknar med att svensk ekonomi kommer att växa med cirka 2,5 procent under 15. Det är en uppfattning som i stort delas av landets fastighetsägare. 2 1 Källa: JLL (våren 15), Nordic City Report 2 I Fastighetsägarna Sveriges senaste konjunkturrapport (nov 14) görs bedömningen att svensk ekonomi växer med 2,1 procent 15, vilket är något lägre än konsensus bland andra bedömare. 4

6 Det innebär i så fall att det kommer att vara fortsatt god efterfrågan på kommersiella lokaler och bostäder i landets expanderande städer. Ytterligare en sak som talar för fortsatt god utveckling på fastighetsmarknaden är den relativt blygsamma nyproduktionen på de flesta delmarknaderna. En slutsats som fastighetsägarna drar av detta är att lönsamheten förväntas vara fortsatt god under 15. Nästan hälften av fastighetsägarna tror att lönsamheten kommer att öka ytterligare. Knappt 5 procent spår sämre tider. Mot den bakgrunden är det inte förvånande att köpintresset hos landets fastighetsägare är fortsatt stort. Trots detta är det så många som 48 procent av dem som uppger att de inte planerar några större fastighetsköp under det kommande året (intresset är något större i storstäderna, figur 4). Det främsta skälet att inte köpa uppges vara att det är svårt att hitta köpvärda objekt. Marknaden upplevs helt enkelt som dyr och utbudet som litet. Avkastningskraven ligger nu på samma historiskt låga nivåer som rekordåren strax före den senaste finanskrisens utbrott 8 (vilket motsvarade nivåerna i slutet av 198-talet). Det talar för att transaktionsvolymen under 15 kanske inte når hela vägen upp till 14 års nivåer. Marknaden upplevs visserligen som dyr, men det innebär inte att toppen är nådd. Många fastighetsägare spår att priserna kommer att stiga ytterligare. Det gäller samtliga fastighetsbestånd (figur 5). Andelen som tror på lägre priser ligger bara runt fem procent. 7 När det gäller kontors- och bostadsfastigheter är förväntningarna om högre priser stora, i synnerhet i Stockholm och Göteborg (figur 6). 8 7 Figur 5. Fastighetspriser under 15 lägre oförändrade högre kontor butiker industri bostad Figur 6. Kontors- och bostadspriser 15 Lägre Oförändrad Högre 7 Figur 4. Planeras större fastighetsköp? Troligen Tveksamt Kontor Bostad Kontor Bostad Kontor Bostad Denna förväntan avspeglas i synen på hyror och vakanser. I Stockholm och Göteborg räknar 48 respektive 47 procent av fastighetsägarna med att kontorsvakanserna är lägre i slutet av året än i dagsläget, medan 9 respektive 7 procent tror att vakanser ökar (figur 7). I Malmö är motsvarande siffror 2 respektive 15 procent. Resten (83 procent) tror på oförändrade vakanser. 5

7 Figur 7. Kontorsvakanser under Lägre Oförändrad Högre God lönsamhet skapar en grund för fler jobb i branschen. 25 procent av landets fastighetsägare räknar med att öka personalstyrkan under året. Endast 5 procent ser ett behov att minska antalet anställda. Det är i Göteborg behovet av fler anställda är som störst. Hela 54 procent av fastighetsägarna i staden behöver nyanställa (figur 8). I Stockholm och Malmö är behovet mer modest (24 respektive 13 procent). Figur 8. Antalet anställda under 15 8 Fler 7 Som idag Färre Kontakt: Tomas Ernhagen Chefekonom, Fastighetsägarna Sverige Telefon tomas.ernhagen@fastighetsagarna.se 6