MOTALA 2013 FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET

Transkript

1 MOTALA 2013 FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET

2 INLEDNING OCH SAMMANFATTNING Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvärdar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och politiker i kommunerna fungerar väl. I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastighetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för åttonde året i rad låtit Demoskop genomföra en undersökning. Under november 2013 genomfördes totalt telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner. Kommunerna ligger alla inom Fastighetsägarna GFR:s område där Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län ingår. Enligt de tillfrågade företagarna är efterfrågan på marknaden den överlägset starkaste tillväxtfaktorn för fastighetsbranschen. Denna faktor är den enda som ökar Dagens hyresnivåer anses också bidra positivt till tillväxtmöjligheterna. Det är dock noterbart att andelen som anser att hyresnivåerna hämmar tillväxtmöjligheterna ökat kraftigt under Detta är sannolikt en naturlig följd av den svaga hyresutvecklingen på många orter. Även kommunens hanteringar av fastighetsfrågor överväger svagt till den positiva sidan, trots att andelen negativa ökat under Förtroendet för regeringen har gradvis minskat under de senaste årens mätningar, och 2013 är första gången som fler är negativa än positiva till regeringens politik. Även de kommunala fastighetsföretagens hyressättning anses vara en tillväxthämmande faktor. Skattenivån på bostäder och lokaler är en faktor som alltjämt anses skadlig för utvecklingen. De två mest tillväxthämmande faktorerna är enligt de tillfrågade företagen kommunens stöd till de egna bolagen samt nivån på kommunala taxor och avgifter. Med detta menas kostnaden för värme, vatten och avlopp, el och avfallshantering. För båda dessa faktorer är det mellan 30 och 40 procent av fastighetsföretagen som anser att detta hämmar deras utvecklingsmöjligheter. Vad som avses med kommunens stöd till de egna bolagen är inte specificerat i undersökningen. FÖR MER INFORMATION OM UNDERSÖKNINGEN KONTAKTA: DAVID BJÖRNBERG Utredare Tel: david.bjornberg@ fastighetsagarna.se 2

3 3

4 TILLVÄXTFAKTORER FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN (PROCENTBALANS) Kommentar: Procentbalans anger andelen som tycker att faktorn positivt påverkar företagets möjligheter att utvecklas minus andelen som tycker faktorn hindrar utvecklingsmöjligheterna. Skalan går därför från +100 till Samtliga svar, även Vet ej, ingår i underlaget för beräkningen. FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2013 Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 faktorer som kommunens engagemang i utvecklingen av centrum, de allmänna kommunikationerna, kommunens hantering av plan- och byggärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styrkor och svagheter ur de lokala fastighetsföretagens perspektiv. I 2013 års undersökning ligger det genomsnittliga indexet för samtliga 20 städer på 92 vilket är en försämring jämfört med föregående år och faktiskt den lägsta noteringen sedan undersökningarna inleddes Den övergripande trenden för samtliga undersökta kommuner har varit stadigt negativ sedan får sämre värden i i årets undersökning jämfört med Det är också första gången någonsin Motala ligger över snittet för samtliga undersökta kommuner. Högst index hade Motala år 2010 med ett värde på 97. I majoriteten av kommunerna har Fastighetsföretagarindex sjunkit i 2013 års mätning. Det gjorde det år 2012 och 2011 också. Det finns några undantag, men ingen kommun uppvisar en markant förbättring. Karlstad och Värnamo toppar listan år 2013 med ett index på 98, det vill säga två enheter lägre än genomsnittet för samtliga kommuner Uddevalla och Varberg är de kommuner som tappat mest i årets undersökning, och minskar med fem enheter. Det stora tappet innebär att Uddevalla är den kommun som får lägst index i årets mätning. I Motala är årets index 93 vilket är strax över snittet i 2013 års mätning och ett oförändrat resultat från Kommunen går därmed mot strömmen då de flesta andra kommuner 4

5 FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX Kommentar: Röda och gröna rutor markerar lägsta respektive högsta indexvärdet för respektive år. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETS- FÖRETAGANDE I KOMMUNEN För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Motala är bättre eller sämre än någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer. I detta stycke ställs alltså Motala mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kommuner som ingår i undersökningen. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET En grundläggande förutsättning för de flesta sorters företag är att det i allmänhet i kommunen finns ett klimat som gynnar företagande och att det finns förutsättningar för rimlig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: Mina förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet i kommunen är goda Näringslivsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor Förutsättningarna för att bedriva lönsam fastighetsverksamhet är något sämre i Motala jämfört med genomsnittet, även om avvikelserna är små. Totalt 74 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet, vilket är knappt under genomsnittet. Något färre (68 procent) anser att näringslivsklimatet är gynnsamt i kommunen vilket är två procentenheter under genomsnittet. En liknande andel (68 procent) anser att det är en god investering att köpa fastigheter i kommunen vilket ska jämföras med snittet på 72 procent. Totalt sett 39 procent anser att det råder konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare, vilket ligger över snittet i undersökningen där 35 procent anser detta. SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommunala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande sex påståenden: De allmänna kommunikationerna i anslutning till min fastighetsverksamhet fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Byggärenden fungerar smidigt i min kommun 5

6 Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga En majoritet av fastighetsföretagarna i Motala (77 procent) tycker att de allmänna kommunikationerna fungerar bra. Detta är dock åtta procentenheter under snittet för samtliga undersökta kommuner. Något fler (81 procent) tycker att kommunens krav på sophantering är rimliga vilket kan jämföras med genomsnittet på 73 procent. Betydligt färre anser att de kommunala avgifterna är rimliga, men resultatet på 58 procent är ändå strax över snittet för samtliga kommuner på 54 procent. Totalt sett 42 procent tycker att planärenden fungerar smidigt i kommunen, vilket också är strax över genomsnittet på 37 procent. Något fler (52 procent) tycker att kommunens handläggningstider är rimliga, vilket är klart över snittet på 42 procent. En liknande andel (52 procent) tycker att byggärenden fungerar smidigt i kommunen. Även detta är över snittet på 44 procent. SAMARBETET MED KOMMUNEN Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjänstemän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöjligheter är det också en förutsättning att kommunen inser värdet av och är med och utvecklar sin stadskärna. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kontakterna med politiker fungerar bra Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum Fastighetsföretagarna i Motala ger kommunen ett godkänt betyg i samarbete. Totalt 61 procent anser att kommunen informerar i tillräcklig utsträckning om viktiga förändringar vilket är strax under snittet på 63 procent för samtliga kommuner i undersökningen. Något fler (68 procent) anser att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum vilket är över snittet på 66 procent. Totalt sett är det fler som tycker att kontakten med kommunala tjänstemän fungerar bra än det är som tycker att den fungerar bra med kommunens politiker. Så ser det ut i de flesta kommuner. I Motalas fall ligger resultaten för såväl tjänstemännen som för politikerna över genomsnittet för samtliga undersökta kommuner. Totalt 71 procent av fastighetsföretagen tycker att kontakten med kommunens tjänstemän fungerar bra och 55 procent tycker att kontakten fungerar bra med stadens politiker. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE MOTALA Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående. 6

7 FÖRÄNDRINGAR ÖVER TID Fastighetsägarna har sedan 2006 genomfört mätningar av fastighetsföretagarklimatet i samarbete med Demoskop. Det innebär att det för de flesta kommuner numera finns en tidsserie som sträcker sig över åtta års tid. Denna kontinuitet är viktig för att följa utvecklingen och inte minst för att se om riktade åtgärder också får önskad effekt. För Motalas räkning är det relativt få områden som uppvisar tydliga långsiktiga förändringar. Generellt sett varierar svaren mycket från år till år men bildar över tid ett mönster av ganska stabila värden. Det finns dock undantag. Den tydligaste förändringen över tid är att andelen som tycker att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum successivt har ökat sedan första mätningen år 2007, från 45 procent till 68 procent. Totalt sett är det en ökning med 23 procentenheter. En annan förändring som framträder är att allt fler anser att konkurrensen mellan kommunala och privata fastighetsföretag fungerar bra. Sedan år 2008 har andelen som tycker det gått från 21 procent till 39 procent. Sedan år 2009 syns även en tydlig förbättring i omdömet av det allmänna näringslivsklimatet i kommunen. Andelen som tycker att det är gynnsamt har under den perioden ökat från 37 procent till 68 procent, en ökning med 31 procenteneheter. Det finns också negativa långsiktiga tender. Exempelvis har andelen som tycker att de kommunala avgifterna är rimliga minskat med 13 procenteneheter sedan Andelen tillfrågade som uppger att näringslivsklimatet är gynnsamt ökar också kraftigt, från 51 till 68 procent. Om man ser till enbart de senaste två årens mätningar sker det en del större förändringar. Den största och tydligaste är att andelen som tycker att det är en god investering att köpa fastigheter i Motala ökar med 25 procentenheter, från 43 procent till 68 procent. Även kontakten med kommunens politiker tycks ha blivit bättre under året som gått. År 2012 uppgav 43 procent att kontakten med Motalas politiker fungerar bra medan motsvarande siffra för 2013 var 55 procent. Vidare har andelen tillfrågade som tycker att handläggningstiderna inom kommunen är rimliga ökat med elva procentenheter under Det finns dock också negativa förändringar. Bland annat har andelen som tycker att kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning minskat med nio procentenheter. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE ÖVER TID MOTALA Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående 7

8 STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT En faktor som påverkar stadens fastighetsvärden är hur väl handeln i stadskärnan fungerar. Det avgör bärkraften i lokalhyresmarknaden och i förlängningen lönsamheten för fastighetsföretagen i hela kommunen. En levande och attraktiv stadskärna fungerar som stadens skyltfönster mot såväl besökare som kommuninvånare och bidrar till upplevelsen av staden. I förlängningen påverkar detta inte bara marknaden för butiks- och restauranglokaler utan även marknaden för kontorslokaler och bostäder. På många håll i landet utmanas handeln i stadskärnan idag, dels av externa handelsetableringar och dels av starka handelsplatser i andra städer. På så vis är stadskärnans konkurrenskraft en indikator på hur väl stadens fastighetsmarknad står sig i denna ökade konkurrens. På frågan om hur väl stadskärnan i Motala står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen svarar de lokala fastighetsföretagen att den har en relativt svag position. Totalt sett är det 58 procent som anser att den står sig mycket eller ganska bra. Genomsnittet för samtliga kommuner ligger på 60 procent och resultatet för Motala är därför i den nedre halvan av de jämförda kommunerna. Dessutom är det endast 3 procent som anger att stadskärnan står sig Mycket bra, vilket är bland de lägsta noteringarna av samtliga undersökta kommuner. Bland de positiva svaren ligger tyngdpunkten istället på svaret Ganska bra med 55 procent. Andelen fastighetsföretag som uppger att stadskärnan står sig dåligt i konkurrensen är 39 procent. Bland de negativa fördelar sig svaren på 29 procent Ganska dåligt och 10 procent Mycket dåligt STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT 2013 MOTALA Fråga: Hur bra anser du att stadskärnan i [kommun] står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen? TILLVÄXTFAKTORER Det finns många faktorer som påverkar ett fastighetsföretags möjlighet till utveckling och tillväxt. En del av dessa är nationella eller regionala men många av dem är betydligt mer lokala än så. Det är heller inte alltid som en och samma faktor påverkar förutsättningar na på samma sätt på olika ställen. Efterfrågan på marknaden kan till exempel i städer med god tillväxt vara någonting som påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt medan det i städer med svikande befolkningstal påverkar möjligheterna i negativ riktning. I följande diagram redovisas fastighetsföretagarnas syn på hur olika faktorer påverkar deras möjligheter till tillväxt. I frågan har företagarna fått ta ställning till om faktorerna påverkar förutsättningarna positivt eller negativt samt hur mycket de påverkar. I diagrammet redovisas andelen som har svarat att faktorn påverkar ganska eller mycket positivt. Vid andelar under 30 procent är det således en majoritet som anser att faktorn har en negativ inverkan på utvecklingen. Det generella mönstret för samtliga kommuner i undersökningen är att efterfrågan på marknaden påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt. Man gör alltså bedömningen 8

9 att det finns en efterfrågan som är större än det utbud som finns idag. Dagens hyresnivåer, det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten och regeringens politik är de faktorer som därefter har störst positiv påverkan på tillväxtmöjligheterna. En majoritet anser att kommunens hantering av fastighetsfrågor, skattenivån på bostäder och lokaler samt nivån på kommunala taxor och avgifter har en negativ påverkan på utvecklingsmöjligheterna. Det som främst står i vägen för tillväxten är dock kommunernas stöd till egna bolag. Fastighetsföretagen i Motala avviker ganska mycket från det generella mönstret bland fastighetsföretag i andra städer. Man är framför allt betydligt mindre positiv till hur efterfrågan på marknaden och dagens hyresnivåer påverkar utvecklingsmöjligheterna. Samtidigt är man också mer negativ till hur det kommunala fastighetsföretagets hyressättning och regeringens politik påverkar möjligheterna att utveckla verksamheten. Samma sak gäller nivån på kommunala taxor och avgifter. Kommunens hantering av fastighetsfrågor samt stöd till det egna bolaget upplevs dock som något mindre hinder än i genomsnittskommunen. PÅVERKAR FÖRETAGENS MÖJLIGHET TILL TILLVÄXT - MOTALA Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att respektive faktor påverkar utvecklingsmöjligheterna positivt. 9

10 OM FASTIGHETSÄGARNA Fastighetsägarna är en rikstäckande branschorganisation för fastighetsföretag. Tillsammans med våra medlemmar utvecklar vi fastighetsmarknaden, handeln och annan företagsverksamhet. Fastighetsägarna representerar omkring medlemsföretag. Majoriteten av medlemmarna är fastighetsägare med hyresrätter för bostäder, lokaler och industrifastigheter. Övriga är bostadsrättsföreningar. Fastighetsägarna GFR är en av fyra regionföreningar inom Fastighetsägarna. Våra cirka medlemsföretag äger och förvaltar drygt fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län. Våra medlemmar utgör en central del av samhällsekonomin och deras affärsidéer, verksamhet och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsammans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra viktigaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet. Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföretagarklimatet i Motala. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respektive mindre bra i Motala kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighetsföretagarklimatet och dels för att kunna identifiera och genomdriva de förbättringar som behövs. Ett bra klimat för fastighetsbranschen gynnar alla boende i Motala och Fastighetsägarna GFR arbetar för att tillsammans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbetet framåt. OM UNDERSÖKNINGEN Under perioden 12 november till 5 december genomfördes totalt telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Motala är 31. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighetsföretag per kommun. Ansvariga för projektet inom Fastighetsägarna GFR var Rudolf Antoni. Demoskops projektledare var Anders Lindholm. Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet Medelvärdet för 2013 var 92 vilket var en försämring från föregående år med två enheter och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tidsserien. Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex: 1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra? 2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga? 3. Är förutsättningarna att i framtiden bedriva lönsam fastighetsverksamhet inom kommunen goda? 4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum? 5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet? 6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen? 7. Informerar kommunen om viktiga förändringar i rimlig utsträckning? 8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra? 9. Är de kommunala avgifterna rimliga? 10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun? 11. Är handläggningstiderna inom kommunen rimliga? 12. Fungerar planärenden smidigt i din kommun? 13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra? 14. Råder det konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare? 10

11 Utdelningsadress: Box 53081, Göteborg Besöksadress: Vasagatan 45, Göteborg Telefon: Fax: E-post: