BORÅS 2012 FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET

Transkript

1 BORÅS 2012 FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET

2 INLEDNING OCH SAMMANFATTNING Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvärdar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och politiker i kommunerna fungerar väl. I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastighetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för sjunde året i rad låtit Demoskop genomföra en undersökning. Under november 2012 genomfördes totalt telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner. Kommunerna ligger alla inom Fastighetsägarna GFR:s område där Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län ingår. Det som räknas som den absolut starkaste tillväxtfaktorn för fastighetsbranschen är efterfrågan på marknaden. Därefter anses också dagens hyresnivåer bidra positivt till tillväxtmöjligheterna. Tidigare år har även regeringens politik ansetts vara en positiv faktor, men de två senaste åren har allt fler fastighetsföretagare tappat tilltron till dess utvecklingskraft. I 2012 års mätning är det fortfarande något fler som är positiva än det är som är negativa till regeringens politik, men mittpunkten är nära. Även när det gäller kommunernas hantering av fastighetsfrågor är detta något som svagt överväger till det positiva. Någonting som har blivit mindre av ett hinder för utvecklingsmöjligheterna de senaste två åren är de kommunala fastighetsföretagens hyressättning. Sannolikt beror detta på att den nya lagstiftningen ställer krav på att allmännyttan ska bedrivas affärsmässigt. Inställningen till de kommunala bolagens hyressättning har nu övergått från svagt negativ till svagt positiv. Skattenivån på bostäder och lokaler är en faktor som alltjämt anses skadlig för utvecklingen. Men det som ses som det största hindret för fastighetsföretagens tillväxt är kommunens stöd till de egna bolagen samt nivån på kommunala taxor och avgifter. Med detta menas kostnaden för värme, vatten och avlopp, el och avfallshantering. För båda dessa faktorer är det mellan 30 och 40 procent av fastighetsföretagen som anser att detta hämmar deras utvecklingsmöjligheter. Vad som avses med kommunens stöd till de egna bolagen är inte specificerat i undersökningen. 2

3 3

4 TILLVÄXTFAKTORER FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN (PROCENTBALANS) Kommentar: Procentbalans anger andelen som tycker att faktorn positivt påverkar företagets möjligheter att utvecklas minus andelen som tycker faktorn hindrar utvecklingsmöjligheterna. Skalan går därför från +100 till Samtliga svar, även Vet ej, ingår i underlaget för beräkningen. FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2012 Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 faktorer som kommunens engagemang i utvecklingen av centrum, de allmänna kommunikationerna, kommunens hantering av plan- och byggärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styrkor och svagheter ur de lokala fastighetsföretagens perspektiv. I 2012 års undersökning ligger det genomsnittliga indexet för samtliga 20 städer på 94 vilket är en försämring jämfört med föregående år och faktiskt den lägsta noteringen sedan undersökningarna inleddes Den övergripande trenden för samtliga undersökta kommuner har varit stadigt negativ sedan I Borås är årets index 95 vilket knappt är över snittet i 2012 års mätning och är det lägsta resultat som uppmätts för Borås. Försämringen i det lokala fastighetsföretagarklimatet är markant om man jämför de två senaste mätningarna. Bäst resultat hade Borås 2007 med ett index på 104. Då ansågs fastighetsföretagarklimatet i Borås vara i topp bland de städer som mättes. I de flesta kommuner har Fastighetsföretagarindex sjunkit i 2012 års mätning. Det gjorde det år 2011 också. Det finns några undantag, men ingen kommun uppvisar en markant förbättring. Lidköping toppar listan år 2012 med ett index på 100, det vill säga samma nöjdhet som var genomsnittet för samtliga kommuner år De kommuner som tappar mest i årets mätning är Linköping, Skara, Borås och Mölndal som alla minskar med fem enheter, medan Västervik är den kommun som med ett värde på 89 får lägst index i årets mätning. 4

5 FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX Kommentar: Kommentar: Röda och gröna rutor markerar lägsta respektive högsta indexvärdet för respektive år. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETS- FÖRETAGANDE I KOMMUNEN För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Borås är bättre eller sämre än någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer. I detta stycke ställs alltså Borås mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kommuner som ingår i undersökningen. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET En grundläggande förutsättning för de flesta sorters företag är att det i allmänhet i kommunen finns ett klimat som gynnar företagande och att det finns förutsättningar för rimlig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: I kommunen finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Näringslivsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor Förutsättningarna för att bedriva lönsam fastighetsverksamhet är relativt goda i Borås. Stadens fastighetsföretagare ger kommunen ett gott betyg på de flesta parametrar som rör lönsamheten. Detta stämmer dock för de flesta kommuner i undersökningen och är ingenting unikt för Borås. Totalt 71 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet vilket är något under genomsnittet. 70 procent anser att näringslivsklimatet är gynnsamt vilket är i nivå med snittet för samtliga kommuner. När det gäller frågan om det är en god investering att köpa fastigheter inom kommunen är man något mer positiv i Borås. 75 procent gör den bedömningen vilket kan jämföras med snittet på 68 procent. 36 procent anser att det råder konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare vilket är lågt men samtidigt ligger i nivå med snittet på 37 procent i övriga undersökta kommuner. Detta är den fråga som flest pekar på som ett problem för verksamheten. SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommu- 5

6 nala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande sex påståenden: De allmänna kommunikationerna fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga När det gäller dessa kvaliteter så ger fastighetsföretagen i Borås både ris och ros åt kommunen. Bedömningen av de allmänna kommunikationerna är något bättre än i genomsnittskommunen med en nöjdhetsgrad på 89 procent. 75 procent av företagen tycker att kommunens krav på sophantering är rimliga vilket är i nivå med genomsnittet. 44 procent tycker att planärenden fungerar smidigt och 48 procent att byggärenden fungerar smidigt. Båda dessa resultat är något bättre än snittet för övriga kommuner. Det är dock något färre (38 procent) som anser att handläggningstiderna är rimliga. En av de största avvikelserna från genomsnittet är gällande de kommunala avgifterna. Här det klart färre av företagen i Borås som anser att de är rimliga jämfört med övriga kommuner (49 procent jämfört med snittet på 60 procent). SAMARBETET MED KOMMUNEN Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjänstemän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöjligheter är det också en förutsättning att kommunen inser värdet av och är med och utvecklar sin stadskärna. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kontakterna med politiker fungerar bra Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum Överlag ger fastighetsföretagarna i Borås kommunen ett gott betyg i samarbete. 69 procent anser att kommunen informerar i tillräcklig utsträckning om viktiga förändringar vilket är i nivå med snittet för samtliga kommuner i undersökningen. En något större andel (73 procent) anser att kontakten med kommunala tjänstemän fungerar bra vilket är klart över genomsnittet på 65 procent. När det gäller kontakten med stadens politiker så är det klart färre som anser att det fungerar bra, men resultatet i Borås på 39 procent är ändå att betrakta som godkänt då det är något över genomsnittet för samtliga kommuner. Även när det gäller kommunens engagemang i stadsutvecklingen ger fastighetsföretagen ett gott omdöme. Hela 77 procent av fastighetsföretagen anser att påståendet att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum stämmer mycket eller ganska väl vilket är klart över snittet på 68 procent. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE BORÅS 6 Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående

7 FÖRÄNDRINGAR ÖVER TID Fastighetsägarna har sedan 2006 genomfört mätningar av fastighetsföretagarklimatet i samarbete med Demoskop. Det innebär att det för ett antal kommuner numera finns en tidsserie som sträcker sig över sju års tid. Denna kontinuitet är viktig för att följa utvecklingen och inte minst för att se om riktade åtgärder också får önskad effekt. För Borås räkning är det inget område som uppvisar långsiktiga förbättringar. En av de största förändringarna under hela mätperioden är bedömningen av de kommunala avgifterna. Sedan 2008 har andelen som tycker de är rimliga minskat med 12 procentenheter från 61 procent till 49 procent. En annan tydlig förändring är att nöjdheten med kommunens hantering av plan- och byggärenden samt kommunens handläggningstider minskar kraftigt. De senaste fyra åren har andelen som tycker att byggärenden hanteras smidigt minskat med 16 procent medan andelen som tycker handläggningstiden är rimlig har minskat med 19 procentenheter. Om man enbart ser till det senaste årets utveckling så sker flera drastiska förändringar. När det gäller försämringar är det kommunens hantering av planärenden och kommunens handläggningstider som allt färre ger godkänt betyg åt. Detsamma gäller kommunens krav på sophantering. Även den allmänna bedömningen av näringslivsklimatet samt om det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet sjunker markant i 2012 års mätning. Två områden visar dock på tydlig förbättring. Då gäller det hur väl kontakten med kommunens politiker och tjänstemän fungerar. Efter att dessa omdömen har sjunkit några år i följd vänder trenden nu uppåt istället. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE ÖVER TID BORÅS Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående 7

8 STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT En faktor som påverkar stadens fastighetsvärden är hur väl handeln i stadskärnan fungerar. Det avgör bärkraften i lokalhyresmarknaden och i förlängningen lönsamheten för fastighetsföretagen i hela kommunen. En levande och attraktiv stadskärna fungerar som stadens skyltfönster mot såväl besökare som kommuninvånare och bidrar till upplevelsen av staden. I förlängningen påverkar detta inte bara marknaden för butiks- och restauranglokaler utan även marknaden för kontorslokaler och bostäder. På många håll i landet utmanas handeln i stadskärnan idag, dels av externa handelsetableringar och dels av starka handelsplatser i andra städer. På så vis är stadskärnans konkurrenskraft en indikator på hur väl stadens fastighetsmarknad står sig i denna ökade konkurrens. På frågan om hur väl stadskärnan i Borås står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen svarar de lokala fastighetsföretagen att den står sig ganska bra. Totalt sett är det 75 procent som anser att den står sig mycket eller ganska bra. Detta kan jämföras med genomsnittet för samtliga kommuner på 64 procent. Endast 17 procent anger svaret Ganska dåligt och ytterligare 4 procent säger att stadskärnan står sig mycket dåligt. Det bör dock noteras att tyngdpunkten ligger på svaret att stadskärnan står sig Ganska bra. Hela 54 procent har angett detta svar medan 21 procent tycker att stadskärnan står sig mycket bra. STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT 2012 BORÅS Fråga: Hur bra anser du att stadskärnan i [kommun] står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen? Kommentar: Ny fråga år 2012 TILLVÄXTFAKTORER Det finns många faktorer som påverkar ett fastighetsföretags möjlighet till utveckling och tillväxt. En del av dessa är nationella eller regionala men många av dem är betydligt mer lokala än så. Det är heller inte alltid som en och samma faktor påverkar förutsättningarna på samma sätt på olika ställen. Efterfrågan på marknaden kan till exempel i städer med god tillväxt vara någonting som påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt medan det i städer med svikande befolkningstal påverkar möjligheterna i negativ riktning. I följande diagram redovisas fastighetsföretagarnas syn på hur olika faktorer påverkar deras möjligheter till tillväxt. I frågan har företagarna fått ta ställning till om faktorerna påverkar förutsättningarna positivt eller negativt samt hur mycket de påverkar. I diagrammet redovisas andelen som har svarat att faktorn påverkar ganska eller mycket positivt. Vid andelar under 30 procent är det således en majoritet som anser att faktorn har en negativ inverkan på utvecklingen. 8

9 Det generella mönstret för samtliga kommuner i undersökningen är att efterfrågan på marknaden påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt. Man gör alltså bedömningen att det finns en efterfrågan som är större än det utbud som finns idag. Dagens hyresnivåer, det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten och regeringens politik är de faktorer som därefter har störst positiv påverkan på tillväxtmöjligheterna. En majoritet anser att kommunens hantering av fastighetsfrågor, skattenivån på bostäder och lokaler samt nivån på kommunala taxor och avgifter har en negativ påverkan på utvecklingsmöjligheterna. Det som främst står i vägen för tillväxten är dock kommunernas stöd till egna bolag. Fastighetsföretagen i Borås avviker inte särskilt mycket från det generella mönstret bland fastighetsföretag i andra städer. Det som kan noteras är att man i Borås är mer positiv till dagens hyresnivåer och kommunens hantering av fastighetsfrågor. Man är dock mer negativ än i andra kommuner till nivån på kommunala taxor och avgifter. Detta tillsammans med kommunens stöd till egna bolag är det som flest upplever som ett hinder för att utveckla verksamheten. Det senare är man dock något mindre missnöjd med i Borås än snittet i undersökta kommuner. PÅVERKAR FÖRETAGENS MÖJLIGHET TILL TILLVÄXT - BORÅS Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att respektive faktor påverkar utvecklingsmöjligheterna positivt. KOMMUNENS PRIORITERINGAR På den kommunala nivån fattas mängder av beslut som berör fastighetsföretagens verksamhet. Här drivs prioriteringarna av lokala förutsättningar, nationella och regionala hänsyn samt av politisk ideologi. Det rör exempelvis infrastruktursatsningar, miljöfrågor samt inte minst bygg- och stadsutvecklingsfrågor. Hur och i vilken riktning dessa beslut fattas påverkar fastighetsföretagen. Inom ramen för årets undersökning av fastighetsföretagarklimatet ställdes därför en fråga om hur fastighetsföretagen ser på kommunens prioriteringar inom dessa områden. Överlag är det klart fler som tycker att Borås stad prioriterar rätt än det är som tycker att de prioriterar fel i dessa frågor. Starkast stöd har kommunen för sina prioriteringar inom miljöfrågor. Här är det 70 procent av fastighetsföretagen som tycker att de prioriterar helt eller mestadels rätt, vilket är något över snittet på 65 procent, och 15 procent som tycker att de prioriterar helt eller mestadels fel. När det gäller infrastruktursatsningar är det något färre (61 procent) som tycker att kommunen prioriterar rätt och 24 procent som tycker att prioriteringarna är felaktiga. Detta ligger ungefär i nivå med genomsnittet i de undersökta kommunerna. Slutligen är det en klar majoritet på 67 procent som tycker att kommunen prioriterar rätt när det gäller bygg- och stadsutvecklingsfrågor medan endast 12 procent anser att prioriter- 9

10 ingarna går i fel riktning. Detta är klart över snittet i undersökningen där 56 procent tycker kommunen prioriterar rätt. KOMMUNENS PRIORITERINGAR 2012 BORÅS Fråga: Vad anser du om kommunens prioriteringar i allmänhet när det gäller? Kommentar: Ny fråga år I diagrammet anges den procentuella andel som anser att kommunen prioriterar helt eller mest rätt. Frågans övriga svarsalternativ Mest fel, Helt fel samt Vet ej särredovisas ej. Andelen Vet ej/ej svar uppgår för respektive fråga till 15, 10 respektive 20 procentenheter. Dessa ingår i underlaget för procentberäkningen. 10

11 FASTIGHETSÄGARNA Fastighetsägarna är en rikstäckande branschorganisation för fastighetsföretag. Tillsammans med våra medlemmar utvecklar vi fastighetsmarknaden, handeln och annan företagsverksamhet. Fastighetsägarna representerar omkring medlemsföretag. Majoriteten av medlemmarna är fastighetsägare med hyresrätter för bostäder, lokaler och industrifastigheter. Övriga är bostadsrättsföreningar. Fastighetsägarna GFR är en av fyra regionföreningar inom Fastighetsägarna. Våra cirka medlemsföretag äger och förvaltar drygt fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län. Antalet medlemsföretag i Borås kommun uppgår till omkring 250 stycken. Våra medlemmar utgör en central del av samhällsekonomin och deras affärsidéer, verksamhet och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsammans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra viktigaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet. Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföretagarklimatet i Borås. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respektive mindre bra i Borås kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighetsföretagarklimatet och dels för att kunna identifiera och genomdriva de förbättringar som behövs. Ett bra klimat för fastighetsbranschen gynnar alla boende i Borås och Fastighetsägarna GFR arbetar för att tillsammans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbetet framåt. OM UNDERSÖKNINGEN Under perioden 5 till 22 november genomfördes totalt telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Borås är 84. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighetsföretag per kommun. Ansvariga för projektet inom Fastighetsägarna GFR var Rudolf Antoni. Demoskops projektledare var Anders Lindholm. Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet Medelvärdet för 2012 var 94 vilket var en försämring från föregående år med två enheter och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tidsserien. Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex: 1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra? 2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga? 3. Är förutsättningarna att i framtiden bedriva lönsam fastighetsverksamhet inom kommunen goda? 4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum? 5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet? 6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen? 7. Informerar kommunen om viktiga förändringar i rimlig utsträckning? 8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra? 9. Är de kommunala avgifterna rimliga? 10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun? 11. Är handläggningstiderna inom kommunen rimliga? 12. Fungerar planärenden smidigt i din kommun? 13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra? 14. Råder det konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare? 11

12 Utdelningsadress: Box 53081, Göteborg Besöksadress: Vasagatan 45, Göteborg Telefon: Fax: E-post: