KALMAR 2013 FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET

Transkript

1 KALMAR 2013 FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET

2 INLEDNING OCH SAMMANFATTNING Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvärdar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och politiker i kommunerna fungerar väl. I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastighetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för åttonde året i rad låtit Demoskop genomföra en undersökning. Under november 2013 genomfördes totalt telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner. Kommunerna ligger alla inom Fastighetsägarna GFR:s område där Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län ingår. Enligt de tillfrågade företagarna är efterfrågan på marknaden den överlägset starkaste tillväxtfaktorn för fastighetsbranschen. Denna faktor är den enda som ökar Dagens hyresnivåer anses också bidra positivt till tillväxtmöjligheterna. Det är dock noterbart att andelen som anser att hyresnivåerna hämmar tillväxtmöjligheterna ökat kraftigt under Detta är sannolikt en naturlig följd av den svaga hyresutvecklingen på många orter. Även kommunens hanteringar av fastighetsfrågor överväger svagt till den positiva sidan, trots att andelen negativa ökat under Förtroendet för regeringen har gradvis minskat under de senaste årens mätningar, och 2013 är första gången som fler är negativa än positiva till regeringens politik. Även de kommunala fastighetsföretagens hyressättning anses vara en tillväxthämmande faktor. Skattenivån på bostäder och lokaler är en faktor som alltjämt anses skadlig för utvecklingen. De två mest tillväxthämmande faktorerna är enligt de tillfrågade företagen kommunens stöd till de egna bolagen samt nivån på kommunala taxor och avgifter. Med detta menas kostnaden för värme, vatten och avlopp, el och avfallshantering. För båda dessa faktorer är det mellan 30 och 40 procent av fastighetsföretagen som anser att detta hämmar deras utvecklingsmöjligheter. Vad som avses med kommunens stöd till de egna bolagen är inte specificerat i undersökningen. FÖR MER INFORMATION OM UNDERSÖKNINGEN KONTAKTA: DAVID BJÖRNBERG Utredare Tel: david.bjornberg@ fastighetsagarna.se 2

3 3

4 TILLVÄXTFAKTORER FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN (PROCENTBALANS) Kommentar: Procentbalans anger andelen som tycker att faktorn positivt påverkar företagets möjligheter att utvecklas minus andelen som tycker faktorn hindrar utvecklingsmöjligheterna. Skalan går därför från +100 till Samtliga svar, även Vet ej, ingår i underlaget för beräkningen. FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2013 Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 faktorer som kommunens engagemang i utvecklingen av centrum, de allmänna kommunikationerna, kommunens hantering av plan- och byggärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styrkor och svagheter ur de lokala fastighetsföretagens perspektiv. I 2013 års undersökning ligger det genomsnittliga indexet för samtliga 20 städer på 92 vilket är en försämring jämfört med föregående år och faktiskt den lägsta noteringen sedan undersökningarna inleddes Den övergripande trenden för samtliga undersökta kommuner har varit stadigt negativ sedan I Kalmar är årets index 91 vilket är något under snittet i 2013 års mätning. Resultatet är det näst lägsta som uppmätts för kommunen under de åren som undersökningen genomförts (endast resultatet för 2012 var lägre). Bäst resultat hade Kalmar år 2007 med ett index på 101 vilket var genomsnittsnivån det året för samtliga kommuner i undersökningen. Årets uppgång med en enhet innebär dock ett trendbrott. Sedan år 2009 har nämligen resultatet för Kalmar sjunkit markant från år till år, först från ett index på 100 till 95, därefter till 92 och 2012 till 90. I majoriteten av kommunerna har Fastighetsföretagarindex sjunkit i 2013 års mätning. Det gjorde det år 2012 och 2011 också. Det finns några undantag, men ingen kommun uppvisar en markant förbättring. Karlstad och Värnamo toppar listan år 2013 med ett index på 98, det vill säga två enheter lägre än genomsnittet för samtliga kommuner Uddevalla och Varberg är de kommuner som tappat mest i årets undersökning, och minskar med fem enheter. Det stora tappet innebär att Uddevalla är den kommun som får lägst index i årets mätning. 4

5 FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX Kommentar: Röda och gröna rutor markerar lägsta respektive högsta indexvärdet för respektive år. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETS- FÖRETAGANDE I KOMMUNEN För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Kalmar är bättre eller sämre än någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer. I detta stycke ställs alltså Kalmar mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kommuner som ingår i undersökningen. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET En grundläggande förutsättning för de flesta sorters företag är att det i allmänhet i kommunen finns ett klimat som gynnar företagande och att det finns förutsättningar för rimlig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: Mina förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet i kommunen är goda Näringslivsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor De tillfrågade företagen ger blandade svar på de fyra lönsamhetsfrågorna ovan. Totalt 74 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet vilket är strax under genomsnittet på 75 procent för samtliga undersökta kommuner. Endast 49 procent anser att näringslivsklimatet är gynnsamt vilket är en bra bit under snittet för samtliga kommuner som ligger på 70 procent. Resultatet är dock högre när man ser till andelen som anser att det är en god investering att köpa fastigheter inom kommunen. Här är det 82 procent av fastighetsföretagen i Kalmar som instämmer vilket är tio procentenheter över genomsnittet. Utöver detta är det 32 procent som anser att det råder konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare vilket är lägre än de andra parametrarna och strax under snittet på 35 procent i samtliga undersökta kommuner. SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommunala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande sex påståenden: De allmänna kommunikationerna i anslutning till min fastighetsverksamhet fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun 5

6 Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga När det gäller dessa kvaliteter så ger fastighetsföretagen i Kalmar både ris och ros åt kommunen. Totalt 82 procent tycker att de allmänna kommunikationerna fungerar bra vilket är strax under snittet på 85 procent. En nästan lika stor andel (76 procent) tycker att kommunens krav på sophantering är rimliga vilket är strax över genomsnittet i undersökningen som ligger på 73 procent. Totalt 54 procent anser att de kommunala avgifterna är rimliga vilket är i linje med snittet för samtliga kommuner. Klart färre anser att plan-och byggärenden fungerar smidigt i kommunen. 47 procent av fastighetsföretagen tycker att byggärenden fungerar smidigt i kommunen vilket kan jämföras med genomsnittet på 44 procent. Betydligt färre (29 procent) anser att planärenden fungerar smidigt i Kalmar vilket är 8 procentenheter under snittet i undersökningen. Något fler (47 procent) tycker att handläggningstiderna är rimliga, vilket är över snittet som ligger på 42 procent för samtliga kommuner. SAMARBETET MED KOMMUNEN Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjänstemän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöjligheter är det också en förutsättning att kommunen inser värdet av och är med och utvecklar sin stadskärna. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kontakterna med politiker fungerar bra Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum Överlag ger fastighetsföretagarna i Kalmar kommunen ett godkänt betyg i samarbete. Totalt 61 procent anser att kommunen informerar i tillräcklig utsträckning om viktiga förändringar vilket är strax under snittet på 63 procent för samtliga kommuner i undersökningen. En något större andel (65 procent) anser att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum vilket är något under snittet på 66 procent. Totalt sett är det fler som tycker att kontakten med kommunala tjänstemän fungerar bra än det är som tycker att den fungerar bra med kommunens politiker. Så ser det ut i de flesta kommuner. I Kalmars fall är både resultatet för tjänstemännen och politiker över snittet. Totalt 74 procent av fastighetsföretagen tycker att kontakten med kommunens tjänstemän fungerar bra, vilket är klart över snittet på 63 procent. Motsvarande är det 39 procent som tycker kontakten fungerar bra med stadens politiker medan snittet ligger på 36 procent. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE KALMAR Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående. 6

7 FÖRÄNDRINGAR ÖVER TID Fastighetsägarna har sedan 2006 genomfört mätningar av fastighetsföretagarklimatet i samarbete med Demoskop. Det innebär att det för de flesta kommuner numera finns en tidsserie som sträcker sig över åtta års tid. Denna kontinuitet är viktig för att följa utvecklingen och inte minst för att se om riktade åtgärder också får önskad effekt. För Kalmars räkning är det några områden som uppvisar långsiktiga förändringar över tid. Exempelvis har andelen som tycker näringslivklimatet är gynnsamt under perioden minskat anmärkningsvärt mycket, från 79 procent 2008 till 49 procent Även andelen företagare som tycker de kommunala avgifterna är rimliga har minskat betänkligt, 18 procentenheter, under mätperioden. Jämfört med 2006 tycker också tio procentenheter färre att konkurrensen med kommunala bostadsbolaget sker på lika villkor. Ett av få områden där det skett en långsiktig förbättring är synen på fastighetsinvesteringar i Kalmar. År 2006 ansåg 67 procent att det är en god investering att köpa fastigheter i kommunen; mostasvarande siffra för 2013 är 82 procent. Om man ser till enbart de senaste årens mätningar sker det en del smärre förändringar. En av de tydligaste är att andelen som tycker att handläggningstiden i kommunen är rimlig ökar med tio procentenheter mellan 2012 och Det är också fler (tio procentenheter) som tycker att handläggningstiderna inom kommunen är rimliga. Andelen som anser att näringslivsklimatet är gynnsamt har däremot minskat under året, från 55 procent under 2012 till 49 procent Den största förändringen från föregående år berör dock synen på fastighetsinvesteringar. År 2013 tycker 82 procent av de tillfrågade att det är en god idé att köpa fastigheter i Kalmar, vilket är en ökning med 13 procentenheter. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE ÖVER TID KALMAR Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående 7

8 STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT En faktor som påverkar stadens fastighetsvärden är hur väl handeln i stadskärnan fungerar. Det avgör bärkraften i lokalhyresmarknaden och i förlängningen lönsamheten för fastighetsföretagen i hela kommunen. En levande och attraktiv stadskärna fungerar som stadens skyltfönster mot såväl besökare som kommuninvånare och bidrar till upplevelsen av staden. I förlängningen påverkar detta inte bara marknaden för butiks- och restauranglokaler utan även marknaden för kontorslokaler och bostäder. På många håll i landet utmanas handeln i stadskärnan idag, dels av externa handelsetableringar och dels av starka handelsplatser i andra städer. På så vis är stadskärnans konkurrenskraft en indikator på hur väl stadens fastighetsmarknad står sig i denna ökade konkurrens. På frågan om hur väl stadskärnan i Kalmar står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen svarar de lokala fastighetsföretagen att den har en relativt svag position. Totalt sett är det 58 procent som anser att den står sig mycket eller ganska bra. Genomsnittet för samtliga kommuner ligger på 60 procent. Totalt 14 procent anger att stadskärnan står sig Mycket bra medan tyngdpunkten ligger på svaret Ganska bra med 44procent. Bland de 39 procent som är negativa ligger tyngdpunkten på svaret Ganska dåligt. Endast 8 procent har svarat Mycket dåligt. STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT 2013 KALMAR Fråga: Hur bra anser du att stadskärnan i [kommun] står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen? TILLVÄXTFAKTORER Det finns många faktorer som påverkar ett fastighetsföretags möjlighet till utveckling och tillväxt. En del av dessa är nationella eller regionala men många av dem är betydligt mer lokala än så. Det är heller inte alltid som en och samma faktor påverkar förutsättningarna på samma sätt på olika ställen. Efterfrågan på marknaden kan till exempel i städer med god tillväxt vara någonting som påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt medan det i städer med svikande befolkningstal påverkar möjligheterna i negativ riktning. I följande diagram redovisas fastighetsföretagarnas syn på hur olika faktorer påverkar deras möjligheter till tillväxt. I frågan har företagarna fått ta ställning till om faktorerna påverkar förutsättningarna positivt eller negativt samt hur mycket de påverkar. I diagrammet redovisas andelen som har svarat att faktorn påverkar ganska eller mycket positivt. Vid andelar under 30 procent är det således en majoritet som anser att faktorn har en negativ inverkan på utvecklingen. Det generella mönstret för samtliga kommuner i undersökningen är att efterfrågan på marknaden påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt. Man gör alltså bedömningen att det finns en efterfrågan som är större än det utbud som finns idag. Dagens hyresnivåer, det 8

9 kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten och regeringens politik är de faktorer som därefter har störst positiv påverkan på tillväxtmöjligheterna. En majoritet anser att kommunens hantering av fastighetsfrågor, skattenivån på bostäder och lokaler samt nivån på kommunala taxor och avgifter har en negativ påverkan på utvecklingsmöjligheterna. Det som främst står i vägen för tillväxten är dock kommunernas stöd till egna bolag. fastighetsföretag i andra städer. Man är något mindre positiv till efterfrågan på marknaden och något mer positiv till dagens hyresnivåer samt det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten. Något fler ser kommunens hantering av fastighetsfrågor som hinder för utvecklingen, medan något färre ser skattenivån på bostäder och lokaler samt kommunens stöd till egna bolag som ett aber. Generellt är avvikelserna mycket små. Fastighetsföretagen i Kalmar avviker inte särskilt mycket från det generella mönstret bland PÅVERKAR FÖRETAGENS MÖJLIGHET TILL TILLVÄXT - KALMAR Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att respektive faktor påverkar utvecklingsmöjligheterna positivt. 9

10 OM FASTIGHETSÄGARNA Fastighetsägarna är en rikstäckande branschorganisation för fastighetsföretag. Tillsammans med våra medlemmar utvecklar vi fastighetsmarknaden, handeln och annan företagsverksamhet. Fastighetsägarna representerar omkring medlemsföretag. Majoriteten av medlemmarna är fastighetsägare med hyresrätter för bostäder, lokaler och industrifastigheter. Övriga är bostadsrättsföreningar. Fastighetsägarna GFR är en av fyra regionföreningar inom Fastighetsägarna. Våra cirka medlemsföretag äger och förvaltar drygt fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län. Våra medlemmar utgör en central del av samhällsekonomin och deras affärsidéer, verksamhet och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsammans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra viktigaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet. Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföretagarklimatet i Kalmar. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respektive mindre bra i Kalmar kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighetsföretagarklimatet och dels för att kunna identifiera och genomdriva de förbättringar som behövs. Ett bra klimat för fastighetsbranschen gynnar alla boende i Kalmar och Fastighetsägarna GFR arbetar för att tillsammans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbetet framåt. OM UNDERSÖKNINGEN Under perioden 12 november till 5 december genomfördes totalt telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Kalmar är 72. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighetsföretag per kommun. Ansvariga för projektet inom Fastighetsägarna GFR var Rudolf Antoni. Demoskops projektledare var Anders Lindholm. Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet Medelvärdet för 2013 var 92 vilket var en försämring från föregående år med två enheter och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tidsserien. Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex: 1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra? 2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga? 3. Är förutsättningarna att i framtiden bedriva lönsam fastighetsverksamhet inom kommunen goda? 4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum? 5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet? 6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen? 7. Informerar kommunen om viktiga förändringar i rimlig utsträckning? 8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra? 9. Är de kommunala avgifterna rimliga? 10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun? 11. Är handläggningstiderna inom kommunen rimliga? 12. Fungerar planärenden smidigt i din kommun? 13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra? 14. Råder det konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare? 10

11 Utdelningsadress: Box 53081, Göteborg Besöksadress: Vasagatan 45, Göteborg Telefon: Fax: E-post: