VÄSTERVIK 2013 FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET

Transkript

1 VÄSTERVIK 2013 FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET

2 INLEDNING OCH SAMMANFATTNING Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvärdar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och politiker i kommunerna fungerar väl. I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastighetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för åttonde året i rad låtit Demoskop genomföra en undersökning. Under november 2013 genomfördes totalt telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner. Kommunerna ligger alla inom Fastighetsägarna GFR:s område där Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län ingår. Enligt de tillfrågade företagarna är efterfrågan på marknaden den överlägset starkaste tillväxtfaktorn för fastighetsbranschen. Denna faktor är den enda som ökar Dagens hyresnivåer anses också bidra positivt till tillväxtmöjligheterna. Det är dock noterbart att andelen som anser att hyresnivåerna hämmar tillväxtmöjligheterna ökat kraftigt under Detta är sannolikt en naturlig följd av den svaga hyresutvecklingen på många orter. Även kommunens hanteringar av fastighetsfrågor överväger svagt till den positiva sidan, trots att andelen negativa ökat under Förtroendet för regeringen har gradvis minskat under de senaste årens mätningar, och 2013 är första gången som fler är negativa än positiva till regeringens politik. Även de kommunala fastighetsföretagens hyressättning anses vara en tillväxthämmande faktor. Skattenivån på bostäder och lokaler är en faktor som alltjämt anses skadlig för utvecklingen. De två mest tillväxthämmande faktorerna är enligt de tillfrågade företagen kommunens stöd till de egna bolagen samt nivån på kommunala taxor och avgifter. Med detta menas kostnaden för värme, vatten och avlopp, el och avfallshantering. För båda dessa faktorer är det mellan 30 och 40 procent av fastighetsföretagen som anser att detta hämmar deras utvecklingsmöjligheter. Vad som avses med kommunens stöd till de egna bolagen är inte specificerat i undersökningen. FÖR MER INFORMATION OM UNDERSÖKNINGEN KONTAKTA: DAVID BJÖRNBERG Utredare Tel: david.bjornberg@ fastighetsagarna.se 2

3 3

4 TILLVÄXTFAKTORER FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN (PROCENTBALANS) Kommentar: Procentbalans anger andelen som tycker att faktorn positivt påverkar företagets möjligheter att utvecklas minus andelen som tycker faktorn hindrar utvecklingsmöjligheterna. Skalan går därför från +100 till Samtliga svar, även Vet ej, ingår i underlaget för beräkningen. FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2013 Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 faktorer som kommunens engagemang i utvecklingen av centrum, de allmänna kommunikationerna, kommunens hantering av plan- och byggärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styrkor och svagheter ur de lokala fastighetsföretagens perspektiv. I 2013 års undersökning ligger det genomsnittliga indexet för samtliga 20 städer på 92 vilket är en försämring jämfört med föregående år och faktiskt den lägsta noteringen sedan undersökningarna inleddes Den övergripande trenden för samtliga undersökta kommuner har varit stadigt negativ sedan ett index på 105. Då rankades fastighetsföretagarklimatet högst i Västervik av samtliga undersökta kommuner. Västervik har legat klart under genomsnittet i alla undersökningar sedan I majoriteten av kommunerna har Fastighetsföretagarindex sjunkit i 2013 års mätning. Det gjorde det år 2012 och 2011 också. Det finns några undantag, men ingen kommun uppvisar en markant förbättring. Karlstad och Värnamo toppar listan år 2013 med ett index på 98, det vill säga två enheter lägre än genomsnittet för samtliga kommuner Uddevalla och Varberg är de kommuner som tappat mest i årets undersökning, och minskar med fem enheter. Det stora tappet innebär att Uddevalla är den kommun som får lägst index i årets mätning. I Västervik är årets index 90 vilket är under snittet i 2013 års mätning. Samtidigt är resultatet en liten förbättring från 2012 års mätning. Bäst resultat hade Västervik år 2007 med 4

5 FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX Kommentar: Röda och gröna rutor markerar lägsta respektive högsta indexvärdet för respektive år. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETS- FÖRETAGANDE I KOMMUNEN För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Västervik är bättre eller sämre än någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer. I detta stycke ställs alltså Västervik mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kommuner som ingår i undersökningen. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET En grundläggande förutsättning för de flesta sorters företag är att det i allmänhet i kommunen finns ett klimat som gynnar företagande och att det finns förutsättningar för rimlig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: Mina förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet i kommunen är goda Näringslivsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor Totalt 62 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet vilket är klart under genomsnittet på 75 procent för samtliga undersökta kommuner. Något färre, 59 procent, anser att näringslivsklimatet är gynnsamt vilket är en bra bit under snittet för samtliga kommuner som ligger på 70 procent. Resultatet är ännu lägre när man ser till andelen som anser att det är en god investering att köpa fastigheter inom kommunen. Här är det 55 procent av fastighetsföretagen i Västervik som instämmer vilket jämfört med övriga kommuner är 17 procentenheter under genomsnittet. Utöver detta är det 38 procent som anser att det råder konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare vilket är strax över snittet på 35 procent i samtliga undersökta kommuner. SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommunala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande sex påståenden: De allmänna kommunikationerna i anslutning till min fastighetsverksamhet fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Byggärenden fungerar smidigt i min kommun 5

6 Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga När det gäller dessa kvaliteter så ger fastighetsföretagen i Västervik både ris och ros åt kommunen. Totalt 62 procent tycker att de allmänna kommunikationerna fungerar bra vilket är långt under snittet på 85 procent. En stor andel av de tillfrågade i Västervik (83 procent) tycker att kommunens krav på sophantering är rimliga vilket är klart över genomsnittet i undersökningen som ligger på 73 procent. Totalt 55 procent anser att de kommunala avgifterna är rimliga vilket knappt över snittet för samtliga kommuner som ligger på 54 procent. Klart färre anser att plan- och byggärenden fungerar smidigt i kommunen. 48 procent av fastighetsföretagen tycker att byggärenden fungerar smidigt i kommunen vilket kan jämföras med genomsnittet på 44 procent. Ännu färre (38 procent) anser att planärenden fungerar smidigt i Västervik vilket är en procentenhet under snittet i undersökningen. Drygt hälften (55 procent) tycker att handläggningstiderna är rimliga, vilket är klart över snittet som ligger på 42 procent för samtliga kommuner. SAMARBETET MED KOMMUNEN Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjänstemän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöjligheter är det också en förutsättning att kommunen inser värdet av och är med och utvecklar sin stadskärna. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kontakterna med politiker fungerar bra Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum Fastighetsföretagarna i Västervik ger kommunen ett godkänt betyg i samarbete. Totalt 69 procent anser att kommunen informerar i tillräcklig utsträckning om viktiga förändringar vilket är över snittet på 63 procent för samtliga kommuner i undersökningen. En liknande andel (69 procent) anser att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum vilket också är över snittet på 66 procent. Totalt sett är det fler som tycker att kontakten med kommunala tjänstemän fungerar bra än det är som tycker att den fungerar bra med kommunens politiker. Så ser det ut i de flesta kommuner. I Västerviks fall är resultatet för tjänstemännen över snittet medan resultatet för politiker är strax under snittet. Totalt 76 procent av fastighetsföretagen tycker att kontakten med kommunens tjänstemän fungerar bra, vilket är 13 procentenheter över snittet. Drygt en tredjedel, 34 procent, tycker att kontakten med kommunens politiker fungerar bra. Det ska jämföras med snittet på 36 procent för samtliga kommuner. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE VÄSTERVIK Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående. 6

7 FÖRÄNDRINGAR ÖVER TID Fastighetsägarna har sedan 2006 genomfört mätningar av fastighetsföretagarklimatet i samarbete med Demoskop. Det innebär att det för de flesta kommuner numera finns en tidsserie som sträcker sig över åtta års tid. Denna kontinuitet är viktig för att följa utvecklingen och inte minst för att se om riktade åtgärder också får önskad effekt. För Västerviks räkning är det flera områden som uppvisar långsiktiga förändringar. Dessvärre handlar det uteslutande om negativa trender. Sedan år 2006 är det främst omdömet om kommunens hantering av plan- och byggärenden som har försämrats. År 2006 var det 76 procent som tyckte att byggärenden fungerade smidigt medan det år 2013 endast är 48 procent som tycker detsamma. Detta är en minskning med 28 procentenheter. Samma sak gäller andelen som tycker kontakten med kommunens politiker fungerar bra, som under mätperioden minskat från 59 procent 2006 till 34 procent Ytterligare ett område där det går att iaktta en klar minskning är de kommunala avgifterna. Andelen som anser att dessa är rimliga har minskat med 12 procentenheter sedan Om man ser till enbart de senaste två årens mätningar sker det en hel del större förändringar, glädjande nog mest positiva sådana. En av de tydligaste är att andelen som tycker att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum ökar från 51 till 69 procent. En annan är att andelen som anser att handläggningstiderna i kommunen är rimliga förbättras med 20 procentenheter under Ytterligare en förbättring gäller kommunens information om viktiga förändringar. Totalt 13 procentenheter fler av de tillfrågade tycker att dessa är rimliga under 2013 jämfört med Kontakterna med kommunens politiker och tjänstemän har gått åt två motsatta håll. Medan 13 procentenheter fler tycker att kontakten med tjänstemännen fungerar bra anser 13 procentenheter färre att kontakten med politikerna gör detsamma. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE ÖVER TID VÄSTERVIK Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående 7

8 STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT En faktor som påverkar stadens fastighetsvärden är hur väl handeln i stadskärnan fungerar. Det avgör bärkraften i lokalhyresmarknaden och i förlängningen lönsamheten för fastighetsföretagen i hela kommunen. En levande och attraktiv stadskärna fungerar som stadens skyltfönster mot såväl besökare som kommuninvånare och bidrar till upplevelsen av staden. I förlängningen påverkar detta inte bara marknaden för butiks- och restauranglokaler utan även marknaden för kontorslokaler och bostäder. På många håll i landet utmanas handeln i stadskärnan idag, dels av externa handelsetableringar och dels av starka handelsplatser i andra städer. På så vis är stadskärnans konkurrenskraft en indikator på hur väl stadens fastighetsmarknad står sig i denna ökade konkurrens. På frågan om hur väl stadskärnan i Västervik står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen svarar de lokala fastighetsföretagen att den har en ganska svag position. Totalt sett är det 45 procent som anser att den står sig mycket eller ganska bra vilket är klart under genomsnittet för samtliga kommuner som ligger på 60 procent. Endast 7 procent anger att stadskärnan står sig Mycket bra medan tyngdpunkten ligger på svaret Ganska bra med 38 procent. Totalt 24 procent anser istället att stadskärnan står sig Ganska dåligt i konkurrensen och ytterligare 21 procent tycker att den står sig Mycket dåligt. Det är med andra lika många (45 procent) som säger att stadskärnans konkurrenskraft är svag som säger att den är stark. STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT 2013 VÄSTERVIK Fråga: Hur bra anser du att stadskärnan i [kommun] står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen? TILLVÄXTFAKTORER Det finns många faktorer som påverkar ett fastighetsföretags möjlighet till utveckling och tillväxt. En del av dessa är nationella eller regionala men många av dem är betydligt mer lokala än så. Det är heller inte alltid som en och samma faktor påverkar förutsättningarna på samma sätt på olika ställen. Efterfrågan på marknaden kan till exempel i städer med god tillväxt vara någonting som påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt medan det i städer med svikande befolkningstal påverkar möjligheterna i negativ riktning. I följande diagram redovisas fastighetsföretagarnas syn på hur olika faktorer påverkar deras möjligheter till tillväxt. I frågan har företagarna fått ta ställning till om faktorerna påverkar förutsättningarna positivt eller negativt samt hur mycket de påverkar. I diagrammet redovisas andelen som har svarat att faktorn påverkar ganska eller mycket positivt. Vid andelar under 30 procent är det således en majoritet som anser att faktorn har en negativ inverkan på utvecklingen. Det generella mönstret för samtliga kommuner i undersökningen är att efterfrågan på marknaden påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt. Man gör alltså bedömningen att det finns en efterfrågan som är större än det utbud som finns idag. Dagens hyresnivåer, det 8

9 kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten och regeringens politik är de faktorer som därefter har störst positiv påverkan på tillväxtmöjligheterna. En majoritet anser att kommunens hantering av fastighetsfrågor, skattenivån på bostäder och lokaler samt nivån på kommunala taxor och avgifter har en negativ påverkan på utvecklingsmöjligheterna. Det som främst står i vägen för tillväxten är dock kommunernas stöd till egna bolag. fastighetsföretag i andra städer. Man är mindre positiv till efterfrågan på marknaden, dagens hyresnivåer, regeringens politik och kommunens hantering av fastighetsfrågor. Samtidigt är det färre som ser det kommunala fastighetsföretagets hyressättning och kommunens stöd till egna bolag som hinder för utvecklingen. Slutligen är det betydligt fler som tycker att nivån på kommunala skatter och avgifter påverkar möjligheten till tillväxt negativt. Fastighetsföretagen i Västervik avviker inte alltför mycket från det generella mönstret bland PÅVERKAR FÖRETAGENS MÖJLIGHET TILL TILLVÄXT - VÄSTERVIK Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att respektive faktor påverkar utvecklingsmöjligheterna positivt. 9

10 OM FASTIGHETSÄGARNA Fastighetsägarna är en rikstäckande branschorganisation för fastighetsföretag. Tillsammans med våra medlemmar utvecklar vi fastighetsmarknaden, handeln och annan företagsverksamhet. Fastighetsägarna representerar omkring medlemsföretag. Majoriteten av medlemmarna är fastighetsägare med hyresrätter för bostäder, lokaler och industrifastigheter. Övriga är bostadsrättsföreningar. Fastighetsägarna GFR är en av fyra regionföreningar inom Fastighetsägarna. Våra cirka medlemsföretag äger och förvaltar drygt fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län. Våra medlemmar utgör en central del av samhällsekonomin och deras affärsidéer, verksamhet och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsammans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra viktigaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet. Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföretagarklimatet i Västervik. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respektive mindre bra i Västervik kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighetsföretagarklimatet och dels för att kunna identifiera och genomdriva de förbättringar som behövs. Ett bra klimat för fastighetsbranschen gynnar alla boende i Västervik och Fastighetsägarna GFR arbetar för att tillsammans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbetet framåt. OM UNDERSÖKNINGEN Under perioden 12 november till 5 december genomfördes totalt telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Västervik är 29. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighetsföretag per kommun. Ansvariga för projektet inom Fastighetsägarna GFR var Rudolf Antoni. Demoskops projektledare var Anders Lindholm. Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet Medelvärdet för 2013 var 92 vilket var en försämring från föregående år med två enheter och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tidsserien. Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex: 1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra? 2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga? 3. Är förutsättningarna att i framtiden bedriva lönsam fastighetsverksamhet inom kommunen goda? 4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum? 5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet? 6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen? 7. Informerar kommunen om viktiga förändringar i rimlig utsträckning? 8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra? 9. Är de kommunala avgifterna rimliga? 10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun? 11. Är handläggningstiderna inom kommunen rimliga? 12. Fungerar planärenden smidigt i din kommun? 13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra? 14. Råder det konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare? 10

11 Utdelningsadress: Box 53081, Göteborg Besöksadress: Vasagatan 45, Göteborg Telefon: Fax: E-post: