Den svenska fastighetsmarknaden. 3 november 2015

Transkript

1 Den svenska fastighetsmarknaden 3 november 21

2 Totalavkastning för olika tillgångsslag vid placering år 2 Totalavkastningsindex Index 2=1 1 Totalavkastning och standardavvikelse Genomsnittlig årlig totalavkastning/stdav (%) Fastighetsaktier (OMX Stockholm / Real Estate, Total Return) Aktier (MSCI Sweden, Total Return) Statsobligationer (OMRX Treasury Bond Index) Fastighetsaktier (OMX Stockholm / Real Estate, Total Return) Aktier (MSCI Sweden, Total Return) Statsobligationer (OMRX Treasury Bond Index) Medel Standardavvikelse Fastigheter (IPD Index, Total Return) Fastigheter (IPD Index, Total Return) Källa: FactSet och IPD 2

3 Bostäder har haft bäst totalavkastning Totalavkastningsindex Index 2= Bostadsfastigheter Medel 9,7 % Handelsfastigheter Medel 8,1 % Fastighetsmarknaden Medel 6,8 % Kontorsfastigheter Medel 6, % Aktier Medel,9 % Statsobligationer Medel,2 % E Kontorsfastigheter Handelsfastigheter Bostadsfastigheter Fastighetsmarknaden (IPD Index) Statsobligationer (OMRX Treasury Bond Index) Aktier (MSCI Sweden) 3 Geometrisk medelvärde Källa: FactSet och IPD

4 sep- feb-6 jul-6 dec-6 maj-7 okt-7 mar-8 aug-8 jan-9 jun-9 nov-9 apr-1 sep-1 feb-11 jul-11 dec-11 maj-12 okt-12 mar-13 aug-13 jan-14 jun-14 nov-14 apr-1 sep- feb-6 jul-6 dec-6 maj-7 okt-7 mar-8 aug-8 jan-9 jun-9 nov-9 apr-1 sep-1 feb-11 jul-11 dec-11 maj-12 okt-12 mar-13 aug-13 jan-14 jun-14 nov-14 apr-1 Mekanismen bakom nästa lågkonjunktur har startat Kraftigt fallande tillväxt i Kina Årlig BNP-tillväxt (%) 1, Kinas ekonomi driver råvarupriserna Årlig BNP tillväxt (%) Koppar (LME Cash $/t) 16, 12 13, 11, 9, 7, 1% av världsekonomin* 14, 12, 1, 1 8, 3, 24% av världsekonomin * 8, 6 1, 6, 4-1, -3, -, 16% av världsekonomin * 4, 2, 2-7,, GDP growth China (y/y, %) GDP growth USA (y/y, %) GDP growth Euro area (y/y, %) *21 USD, nominella priser GDP growth China (y/y, %) Copper (LME Cash $/t) - Price Källa: FactSet 4

5 sep-6 feb-7 jul-7 dec-7 maj-8 okt-8 mar-9 aug-9 jan-1 jun-1 nov-1 apr-11 sep-11 feb-12 jul-12 dec-12 maj-13 okt-13 mar-14 aug-14 jan-1 jun-1 nov-1 apr-16 sep-16 Internationellt stark tillväxt i Sverige men börsen är volatil Börsen indikerar svagare tillväxt BNP-tillväxt (y/y,% Totalavkastning aktier (y/y,%) Svensk BNP-tillväxt är internationellt sett stark Genomsnittlig årlig tillväxt (%) 1 8, 7, 1% 8 6, 6, , 2,, 4, 1% 4% 24% 16%.7%, 3, 6% -2-2, 2, -4 1, , -6,, World Advanced economies Emerging market and developing economies United States China Euro area Sweden GDP growth Sweden (y/y, %) X% Andel av världsekonomin 21p, USD FTSE All Cap Sweden (Total Return, y/y, %, lagged 3 quarters) Källa: Catella och Factset

6 sep- feb-6 jul-6 dec-6 maj-7 okt-7 mar-8 aug-8 jan-9 jun-9 nov-9 apr-1 sep-1 feb-11 jul-11 dec-11 maj-12 okt-12 mar-13 aug-13 jan-14 jun-14 nov-14 apr-1 sep- feb-6 jul-6 dec-6 maj-7 okt-7 mar-8 aug-8 jan-9 jun-9 nov-9 apr-1 sep-1 feb-11 jul-11 dec-11 maj-12 okt-12 mar-13 aug-13 jan-14 jun-14 nov-14 apr-1 Hushållens konsumtion är nyckeln till den framtida tillväxten Hushållens konsumtionsutgifter, fasta priser Årlig tillväxt (%) Export av varor och tjänster, fasta priser Årlig tillväxt (%) Euro Area 19 Countries Sweden Sweden Källa: FactSet 6

7 Catellas prognos är mer negativ än konsensus för Svensk BNP-tillväxt Årlig tillväxt (%) 3, Riksbankens styrränta Ränta (%) 2, 3, 1, 2, 2, 1, 1,, 1,,,, -, -, E 216E 217E 218E 219E -1, E 216E 217E 218E 219E Catella Konjunkturinstitutet SEB Nordea IMF Oxford Economics Catella Konjunkturinstitutet SEB Oxford Economics OECD 7 Källa: IMF, Konjunkturinstitutet, FactSet och Catella

8 2/3 av Sveriges tillväxt sker i Stockholm BNP-tillväxt uppdelat på regioner, Årlig tillväxt (%) 1,4 Ackumulerad befolkningstillväxt Ackumulerad tillväxt 21p-213p (%) 2 1,2 2 1,,8 1,6 1,4,2, Greater Stockholm* South Sweden West Sweden Rest of Sweden Greater Stockholms Stockholm län Sverige Sweden * Mälardalen Källa: Nordea, SCB och SLL 8

9 BNP-tillväxten är avgörande för hyrorna Kontorshyrestillväxt Stockholm CBD och BNP-tillväxt Hyrestillväxt (y/y, %) BNP-tillväxt (y/y, %) 4 8, 3 6, 2 4, 1 2,, -1-2, -2-4, -3-6, -4-8, Korrelation: :,61 Office rental growth Stockholm CBD (y/y, %) GDP growth (y/y, %) Källa: Konjunkturinstitutet och Catella 9

10 och för direktavkastningskraven Direktavkastningskrav Stockholm CBD och BNP-tillväxt Förändring direktavkastningskrav (% enheter) BNP-tillväxt (y/y, %) 2, -8, 1, -6, 1, -4,, -2,,, -, 2, -1, 4, -1, 6, -2, 8, Korrelation : :,48 Office yield Stockholm CBD (y-(y-1)) GDP growth (y/y, %) Källa: Konjunkturinstitutet och Catella 1

11 och även för tillgången på finansiering Aktiemarknaden och BNP tillväxt korrelerar med kredittillgången MSCI Sweden (laggad, y/y, %) CREDI Index Standardavvikelse i historiska direktavkastningskrav och kredittillgången för fastighetsägare Direktavkastningskrav kontor (%) CREDI Index BNP-tillväxt (y/y, %) CREDI Index 6 4 3, 3 2, 2 1, 1, -, -1-1, Källa: Catella och Factset 11

12 dec- maj-6 okt-6 mar-7 aug-7 jan-8 jun-8 nov-8 apr-9 sep-9 feb-1 jul-1 dec-1 maj-11 okt-11 mar-12 aug-12 jan-13 jun-13 nov-13 apr-14 sep-14 feb-1 jul-1 Hög aktivitet på transaktionsmarknaden Total transaktionsvolym Sverige Mdr SEK Andel av transaktionsvolymen Transaktionsvolym Sverige, rullande 12-månader Mdr SEK 18 7% % % % 1 8 3% 8 6 2% % % Swedish investors International investors International share Svenska investerare Utländska investerare Källa: Catella 12

13 dec- maj-6 okt-6 mar-7 aug-7 jan-8 jun-8 nov-8 apr-9 sep-9 feb-1 jul-1 dec-1 maj-11 okt-11 mar-12 aug-12 jan-13 jun-13 nov-13 apr-14 sep-14 feb-1 jul-1 dec- maj-6 okt-6 mar-7 aug-7 jan-8 jun-8 nov-8 apr-9 sep-9 feb-1 jul-1 dec-1 maj-11 okt-11 mar-12 aug-12 jan-13 jun-13 nov-13 apr-14 sep-14 feb-1 jul-1 dec- maj-6 okt-6 mar-7 aug-7 jan-8 jun-8 nov-8 apr-9 sep-9 feb-1 jul-1 dec-1 maj-11 okt-11 mar-12 aug-12 jan-13 jun-13 nov-13 apr-14 sep-14 feb-1 jul-1 dec- maj-6 okt-6 mar-7 aug-7 jan-8 jun-8 nov-8 apr-9 sep-9 feb-1 jul-1 dec-1 maj-11 okt-11 mar-12 aug-12 jan-13 jun-13 nov-13 apr-14 sep-14 feb-1 jul-1 Starkt uppsving inom logistik och handel Kontor Rullande 12-månader, Mdr SEK Bostäder/Publikt Rullande 12-månader, Mdr SEK Handel Rullande 12-månader, Mdr SEK Logistik/Industri Rullande 12-månader, Mdr SEK Bostäder Publik Källa: Catella 13

14 Stark press nedåt på direktavkastningskraven på Stockholms kontorsmarknad Kontorstransaktioner i Stockholm Pris (SEK/kvm) 1 Kontorstransaktioner i Stockholm Direktavkastningskrav (%) 8,% 9 7,% 8 7,% 7 6,% 6 6,%,% 4,% 3 4,% 2 4,% 1 apr-2 sep-3 jan- jun-6 okt-7 feb-9 jul-1 nov-11 apr-13 aug-14 dec-1 3,% apr-2 sep-3 jan- jun-6 okt-7 feb-9 jul-1 nov-11 apr-13 aug-14 dec-1 Stockholm CBD Stockholm Inner city Stockholm CBD Stockholm Inner city Stockholm Prime suburb Källa: Catella 14

15 När kommer marknaden att vända? Genomförda kontors- och handelstransaktioner Direktavkastningskrav (%) Standardavvikelse i direktavkastningskraven STDAV (% enheter) VIX Index 13%, 9 12% 8 11% 1% 9% 8% 7% 6% %,4,3,2, % 1 3% jan- sep-7 jun-1 mar-13 dec-1 Yield, 6 months rolling average Office transactions Retail transactions Implicit STDAV, 6 months running average* CBOE VIX Index (lagged 7 months) Källa: Catella och FactSet 1

16 jan-1 mar-1 maj-1 jul-1 sep-1 nov-1 jan-11 mar-11 maj-11 jul-11 sep-11 nov-11 jan-12 mar-12 maj-12 jul-12 sep-12 nov-12 jan-13 mar-13 maj-13 jul-13 sep-13 nov-13 jan-14 mar-14 maj-14 jul-14 sep-14 nov-14 jan-1 mar-1 maj-1 jul-1 sep-1 Starkt samband mellan direktavkastningskrav och standardavvikelse Genomförda kontors- och handelstransaktioner Direktavkastningskrav (%) STDAV (% enheter) 7,% 2,2% 7,% 1,7% 6,% 1,2% 6,%,7%,%,2%,% -,2% Direktavkastningskrav, kortors och handelstransaktioner, rullande 6 månader (vänster axel) Implicit standardavvikelse*, kortors och handelstransaktioner, rullande 6 månader (höger axel) Källa: Catella 16

17 Fallande direktavkastningskrav och stark hyrestillväxt i citylägen Direktavkastningskrav kontor, Stockholm (%) 8, 7, 7, 6, Hyrestillväxt kontor, Stockholm Årlig tillväxt (%) Stockholm CBD Stockholm Innerstad Stockholm Närförort Övriga Storstockholm 6, Göteborg CBD, Göteborg Innerstad, Malmö CBD/Västra Hamnen 4, 4, Malmö Innerstad Regionstäder 3, E 216E 217E 218E 219E Övriga Sverige -2,%,% 2,% 4,% 6,% Stockholm CBD Stockholm Närförort Stockholm Innerstad Övriga Storstockholm Årligt genomsnitt 218p 219p Årligt genomsnitt p Källa: Catella 17 Regionstäder Övriga Sverige

18 Låga räntor pressar ner totalavkastningen på fastigheter Totalavkastning på den svenska fastighetsmarknaden och BNP-tillväxt Totalavkastning IPD Index (y/y, %) BNP-tillväxt (y/y, %) Weighted average, all property Average total return, Average total return, Average total return, 21E-219E GDP growth (y/y, %) 18 Källa: IPD, Factset, Konjunkturinstitutet och Catella Korrelation :,64 Genomsnittlig totalavkastning : 12,4 % 2 214: 7,9 % 21p 219p: 6, %

19 Investera i de attraktivaste lägena och sälj i sekundärlägen Totalavkastningsprognos jämfört med kontorsvakanser Genomsnittlig totalavkastning (%) 8,% 8,% Office Stockholm Central 7,% 7,% 6,% Office Gothenburg Prime Office Stockholm CBD Office Major Cities Office Stockholm Prime Suburb Office Rest of Sweden Office Rest of Greater Stockholm 6,% Office Malmö Prime,%,%,% 2,% 4,% 6,% 8,% 1,% 12,% 14,% 16,% 18,% 2,% Källa: Catella Kontorsvakanser 21p (%) 19

20 catella.se/corporatefinance