Är hushållens skulder ett problem?

Transkript

1 Är hushållens skulder ett problem? Alexandra Leonhard

2 Vad gör Boverket och f.d. BKN? BKN:s uppdrag: Kreditgarantier Förvärvsgarantier Hyresgarantier Stöd till kommuner Analyser: Analysera förhållandena på bostadsmarknaden och bolånemarknaden. Vi följer marknaden och den senaste forskningen på området. Publicerar 3 marknadsrapporter per år sedan Sida 2

3 Innehåll Skuldsättningen är oroväckande hög i Sverige. Konsekvenser Bostadspriser, är de stabila, hur rör de sig över tid? Bostadspriser, förmögenhet och skulder i Malmö, Göteborg och Stockholm. Bostadslånen ökar amorteringsviljan minskar. Lämpliga åtgärder Sida 3

4 Skuldsättningen i Sverige ligger idag på samma nivå som kris-länderna gjorde 27 Nederländerna Danmark Nya Zealand Irland Australien Storbritannien Sverige 212 Sverige 27 USA Kanada Finland Tyskland Frankrike Bolån/disp. Inkomst, procent Källa: OECD, SCB Sida 4

5 (p) procent Hushållens skulder består till 8% av bostadslån 18 Hushållens skulder i procent av disponibel inkomst Konsumtionslån/ Disponibel inkomst Bostadslån/ Disponibel inkomst Källa: SCB Sida 5

6 Varför är hög skuldsättning problematisk? Hög skuldsättning ökar sårbarheten för: Arbetslöshet Sjukdom Fallande bostadspriser Trist att hamna under vatten Hög skuldsättning kan också få samhällsekonomiska konsekvenser: Konsumtionen faller Dålig ekonomisk tillväxt Sjukdom Sida 6

7 Konsumtion 211 jmf. med 27 Ingen tröstshopping i Irland, Danmark, Nederländerna eller Italien Irland Danmark Nederländerna Italien USA Frankrike Tyskland Österrike Finland Sverige Källa: Macrobond Sida 7

8 Index 25=1 Höga skulder är inte något problem så länge bostadspriserna inte faller Reala huspriser Sverige Danmark Nederländerna Tyskland Finland Norge Källor: Macrobond och OECD Sida 8

9 Index Priset på bostäder stiger alltid Index 1981= Antal invånare miljoner Index 1628= Antal invånare miljoner USA Herrengracht prisindex NL Huspris Antal invånare (höger axel) Herengracht pris index, 1628=1 Linjär trend Sverige Huspriser, index Antal invånare(höger axel) Sida 9 Källor: Macrobond, R.J. Shiller, P. M.A. Eichholtz, OECD, SCB

10 Index 2=1 De ökade priserna förklaras inte av stigande produktionskostnader eller hyror 3 Reala bostadspriser, real hyra och faktorpris Egna hem Bostadsrätter Hyra FPI Källa: SCB Sida 1

11 index Jan 25=1 Jan-5 Aug-5 Mar-6 Oct-6 May-7 Dec-7 Jul-8 Feb-9 Sep-9 Apr-1 Nov-1 Jun-11 Jan-12 Aug-12 index Jan 25=1 Jan-5 Aug-5 Mar-6 Oct-6 May-7 Dec-7 Jul-8 Feb-9 Sep-9 Apr-1 Nov-1 Jun-11 Jan-12 Aug-12 index Jan 25=1 Jan-5 Aug-5 Mar-6 Oct-6 May-7 Dec-7 Jul-8 Feb-9 Sep-9 Apr-1 Nov-1 Jun-11 Jan-12 Aug-12 Real prisutveckling per storstad sedan 25 Malmö Stockholm Bostadsrätt Egna hem Bostadsrätt Egna hem Göteborg Bostadsrätt Egna hem Källor: Valueguard och Macrobond Sida 11

12 Fantastisk avkastning på bostäder mellan 1996 & 211 (realt, per år) Avkast Standardavvik. 1 5 Egna hem utan lån Egna hem med lån Bostadsrätt utan lån Bostadsrätt med lån Aktieindex utan lån Aktieindex med lån Sida 12 Källor: SCB, Mäklarstatistik, Macrobond

13 Var stiger priserna och var finns bostadsförmögenheten? B. Förmögenhet Övriga Sverige 51% 11% 3% 8% Sida 13

14 Geografisk fördelning Övriga Sverige Skuld: 46% Inkomst: 58% Befolkning: 61% Ägda Bostäder: 64% Skuld: 11% Inkomst: 1% Befolkning: 1% Ägda Bostäder: 9% Skuld: 35% Inkomst: 25% Befolkning: 22% Ägda Bostäder: 2% Skuld: 8% Inkomst: 7% Befolkning: 7% Ägda Bostäder: 7% Sida 14 Källor: SCB Hushållens ekonomi (HEK)

15 Per cent Tillgång på lån är en viktig faktor för de ökande bostadspriserna Årlig tillväxt av bolån och huspriser Huspriser nominella Bolån nomiella Källor: Macrobond, OECD och SCB Sida 15

16 Procent Trots ökade bolån har hushållens räntebetalningar minskat Räntebetalningar och utestående bostadslån i Sverige Räntebetaln. efter skatt/ disponibel inkomst Bostadslån/ disponibel inkomst (höger axel) Källa: SCB (sparbarometern och NR) Sida 16

17 dec-3 dec-4 dec-5 dec-6 dec-7 dec-8 dec-9 dec-1 dec-11 mdkr procent Många väljer rörliga bolån Bolånestock och andel lån med rörlig ränta Svensk bolånestock (vänster) Danmark Sverige Tyskland Källor: Danmark statistik, Deutsche Bundesbank, Macrobond och SCB Sida 17

18 jan-3 jan-4 jan-5 jan-6 jan-7 jan-8 jan-9 jan-1 jan-11 jan-12 procent Här är den första anledningen till varför 4 1-årig bolåneränta minus <1 års ränta Danmark Sverige Tyskland Källor: Eurostat och Macrobond Sida 18

19 jan-95 okt-95 jul-96 apr-97 jan-98 okt-98 jul-99 apr- jan-1 okt-1 jul-2 apr-3 jan-4 okt-4 jul-5 apr-6 jan-7 okt-7 jul-8 apr-9 jan-1 okt-1 jul-11 apr-12 Procent jan-95 apr-96 jul-97 okt-98 jan- apr-1 jul-2 okt-3 jan-5 apr-6 jul-7 okt-8 jan-1 apr-11 jul-12 Procent och här den andra år statslåneränta 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, -,5 Bostadsobligations- och bolåneränta minus statslåneränta 5år bolåneränta minus statslåneränta 5år Källa: Macrobond Sida 19

20 procent Husprisindex 25=1 procent Husprisindex 25=1 Vi använder bostaden som bankomat -vilket är ett nytt beteende Sverige Storbritannien Uttag av eget kapital andel av disponibel inkomst Genomsnittlig utlåningsränta Husprisindex (höger axel) Uttag av eget kapital andel av disponibel inkomst Genomsnittlig utlåningsränta Husprisindex (höger axel) Källor: SCB, egna beräkningar och Macrobond Sida 2

21 procent Den genomsnittliga belåningsgraden ökar. 45 Belåningsgrad Egna Hem Bostadsrätter Ägda bostäder Källor: SCB och Mäklarstatistik Sida 21

22 procent men amorteringarna minskar 9 Andel belånade hushåll som amorterar SEB Egna hem SEB Bostadsrätt SCB Egna hem 3 SCB Bostadsrätt SEB Totalt Källor: SCB Hushållens ekonomi och SEB sparbarometer Sida 22

23 Hur mycket bör vi amortera? Positiva amorteringar krävs (procent) (p) För oförändrad förmögenhet i takt med värdeminskning på hus. Teoretisk värdeminskning på hus är 1-2%. Amortering 1,2 1,3 1,3 1,3 KPI (KI) -,5 1,2 3, 1,1 Reala amorteringar,7 2,5 4,3 2,4 Bolåneökning före amortering 11,3 9,9 6,7 6, Amortering -1,6-7,4-2,4-3,6 Real ökning disponibelinkomst 2, 1,6 3,5 2,6 1% 1,5% av bolånet 75% 2% av bolånet 5% 3% av bolånet Källor: SCB och Konjunkturinstitutet Sida 23

24 Jämförelse av läget 199 och idag procent Genomsnittlig utlåningsränta 13,5 4, Räntebetalningar efter skatt (% av disp.ink) 1,4 4,6 Skuldsättning, endast bolån (skuld/disp.ink.) Belåningsgrad (skuld/värdet på bostäder*) Arbetslöshetsersättning högsta dagpenning (% av genomsnittslönen) 75 4 Källor: SCB, Calmfors och Riksbanken Sida 24

25 Tysklands bolånemarknad ett föredöme Långsiktigt fundamentalt värde (Beleihungswert) Låg belåningsgrad i nyutlåning Uttag av eget kapital ej möjligt Hushållen amorterar Balans mellan rörliga och bundna räntor Inga skatteavdrag för räntor Fungerande hyresmarknad Sida 25

26 Ökade skulder har drivit upp huspriserna Kraftig bostadsprisuppgång sedan De som köpte en bostad 1996 har haft en fantastisk avkastning. Men bostäder tenderar inte att öka i realt värde över tid. Bubblor kostar Minskad konsumtion Hushåll under vatten se DK, NL, USA Låga räntor och husprisspekulation driver priserna. Ränteskillnadsersättningen motverkar långa räntebindningstider. Bostaden används som bankomat. Amorteringskulturen praktiskt taget icke-existerande Sida 26