Fabege AB. Christian Hermelin, VD Åsa Bergström, vice VD, Ekonomi- och Finanschef

Transkript

1 Fabege AB Christian Hermelin, VD Åsa Bergström, vice VD, Ekonomi- och Finanschef 1

2 2 Historik 2

3 3 Wihlborgs huvudmarknader Fakta per Antal fastigheter: 644 Total yta: 2,7 miljoner kvm Hyresvärde: 2,2 miljarder kr Stockholmsregionen Stockholm 46 % Öresund 46 % Övrigt 8 % Öresundsregionen

4 Fabeges affärsmodell 4 Fabeges verksamhet är inriktad på kommersiella fastigheter inom ett begränsat antal snabbväxande delmarknader i stockholmsområdet. Fabege ska skapa värde genom förvaltning och förädling samt aktivt arbete med fastighetsportföljen, med såväl försäljningar som köp. Fabege strävar ständigt efter att öka potentialen i portföljen.

5 Portföljstrategi: Koncentration 5 Koncentration av fastighetsbeståndet till A-lägen. Från 22 kommuner till 2 sedan Fastighetsförvärv Fastighetsförsäljningar

6 6 Fabege i korthet 152 fastigheter Fastighetsvärde: 29,4 Mdr Uthyrbar yta: 1,4 miljoner kvm 135 anställda Hyresvärde: 2,4 Mdr Kontor 89% Handel 7% Bostad 4% Solna Hammarby Sjöstad Stockholms innersstad (30 Sep 2009)

7 7 Portföljstrategi Förvaltning Bra hus i bra lägen ger låga vakanser Koncentrationen (allt inom en radie om 5 km) grund för hög effektivitet i förvaltningen Koncentration också bästa förutsättningen för god marknadskännedom Projekt Att vara i attraktiva lägen på marknader med tillväxt och besitta den bästa marknadskännedomen är optimalt Transaktion Fabege agerar i symbios med institutioner - De söker stabila förvaltningsfastigheter i bra lägen - Vakanser och utvecklingsprojekt i bra lägen är säljobjekt för dem Befinner oss på Sveriges mest likvida marknad Attraktiva lägen med hög tillväxt

8 i sammandrag Överskottsgrad ökade till 67% (65%) Bra hus i bra lägen! Förvaltningsresultatet ökade med 47% Nettouthyrning 112 Mkr (-6 Mkr) Stärkt balansräkning Totalavkastning 4,2% (-1,7%) 8

9 9 Resultaträkningar i sammandrag (Mkr) Jan-dec 2009 Jan-dec 2008 Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Överskottsgrad 67 % (65) Central administration och marknadsföring Finansnetto (exkl. värdeförändringar) Förvaltningsresultat Realiserade värdeförändr. fastigheter Orealiserade värdeförändr. fastigheter Värdeförändringar derivat och aktier Resultat före skatt Skatt Periodens resultat

10 10 Nyckeltal Jan-dec 2009 Jan-dec 2008 Avkastning på eget kapital, % 4,3-4,8 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 1,9 Soliditet, % Resultat per aktie, kr 2,59-3,07 Eget kapital per aktie, kr Substansvärde per aktie, kr Överskottsgrad, %

11 11 Refinansiering Långa ramar som täcker kapitalbehovet 3,2 Mdr outnyttjat efter neddragningar Mkr Korta låneramar Långa låneramar Kapitalbehov Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Q3-09 Q4-09 Q1-10 Q2-10 Q3-10 Q4-10 Q

12 12 Aktuella frågeställningar Skattemål Förväntad ränteuppgång 12

13 13 Förväntad ränteuppgång Sannolikt får vi både: - högre ränta och - högre BNP Värdeutvecklingen för kontor Stockholm CBD vid Svensk BNP-utveckling över 2,5% 50% 5,00 45% 4,50 40% 4,00 35% 30% 3,50 3,00 25% 2,50 20% 15% 10% 2,00 1,50 5% 1,00 0% -5% ,50 0,00 Värdeutveckling Sthlm CBD (LHS) "BNP Utveckling Sverige (RHS) Källa: Catella 13

14 14 Förväntad ränteuppgång och tillväxt För Fabege bedömer vi den samlade effekten som klart positiv. Attraktiva lägen med hög tillväxt 14

15 15 15

16 16 Värdeförändring åren 2005 till 2009 Nedskrivningar (08-09) i nivå med uppskrivningar (05-07) Förbättringar i vår kontraktsportfölj och överskottsgrad Projektvinster har bidragit positivt Genomförda försäljningar bekräftar våra värden Mkr Regressionsanalys Nedskrivningar Orealiserad värdeförändring (05-07) Orealiserad värdeförändring (08-09Q3) Källa: Öhmans 16

17 Kr/kvm 17 Medelhyresnivåer samt vakansgrad Lugn hyresutveckling sedan 2003 på grund av hög vakans Fortsatt hög vakans innebär låg nyproduktion 6000 Medelhyra Stockholm, CBD* Vakansgrad 18 % % 14 % % % 8 % % % 2 % 0 0 *(KPI-justerade) Källa: DTZ Sweden

18 Antal 18 Stockholms hyresmarknad - efterfrågetillväxt Utveckling av antalet kontorsanställda Kontorssysselsättning StorStockholm Trendkurva, beräknad på 1,87% tillväxt Beräknad tillväxt 1,87% Motsvarar kvm kontorsyta/år Källa: SCB, Konjunkturinstitutet, Catella

19 Tusen kvm Nyproduktion av kontorslokaler 19 Nyproduktion under genomsnitt Nya kontor i rätt lägen - 70% av kontorslokalerna för uthyrda Ny produktion Stockholm Genomsnitt Källa: DTZ Sweden

20 20 Kontorssysselsättningen i Stockholm mot Svensk BNP-utveckling 5,00 5,0 4,00 4,0 3,00 3,0 2,00 1,00 0,00-1,00-2, ,0 1,0 0,0-1,0-2,0-3,0-3,00-4,0-4,00-5,0-5,00-6,0 BNP Utveckling, Sverige (LHS) Sysselsättningsförändring, Sthlm Kontor (RHS) Källa: Catella

21 21 Kontorssysselsättningen i Stockholm vid en Svensk BNP-tillväxt över 2,5% 4,0 5,00 3,5 4,50 4,00 3,0 3,50 2,5 3,00 2,0 2,50 1,5 2,00 1,50 1,0 1,00 0,5 0,50 0, ,00 Sysselsättningsförändring, Sthlm Kontor (RHS) BNP Utveckling, Sverige (LHS) Källa: Catella

22 22 Värdeutvecklingen för kontor Stockholm CBD vid Svensk BNP-utveckling över 2,5% 50% 5,00 45% 4,50 40% 4,00 35% 30% 25% 20% 15% 10% 3,50 3,00 2,50 2,00 1,50 5% 1,00 0% -5% ,50 0,00 Värdeutveckling Sthlm CBD (LHS) "BNP Utveckling Sverige (RHS) Källa: Catella

23 23 Den svensk transaktionsvolymen ökar igen Tkr Transaktionsvolym per kvartal, Sverige Mkr Q1 Q2 Q3 Q4 0 Transaktions volym, kvartal Genomsnittlig affärsstorlek Källa: Catella

24 24 Globalt - några ljuspunkter Global transaktionsvolym och initial direktavkastning Transaktionsvolymerna vänder upp och direktavkastningskraven pressas globalt ,60 7,40 7,20 7,00 6, ,60 6, ,20 Source: kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv 3 6,00 Global transaktionsvolym Genomsnittlig initial direktavkastning Källa: RCA

25 Yta, kvm 25 Uthyrningsstatistik Stockholm totalt * Fabege % 32% 38% 17% 20% 34% 25% 19% 25% 42% 0 Q Q Q Q Q * Källa: JLL

26 26 Kassaflöde: Överskottsgraden ökar 65% per 31 december 2008 % Fabege Genomsnitt Castellum,Hufvudstaden och Kungsleden 65% per 31 dec Källa: Bolagens årsredovisningar

27 27 Kassaflöde: Vakansgraden fortsatt lägre än Stockholm Fabege Stockholm % Källa: Newsec

28 28 Kundbasens stabilitet De 15 största kunderna står för ca 29% av kontrakterad årshyra, vilket utgör 634 Mkr. (634 / 2 167). OMX ICA Bonnierföretagen Skatteverket COOP Carnegie EDB Försäkringskassan Sveriges utbildningsradio Svenska Spel Migrationsverket Lantbrukarnas Ekonomi AB Cybergymnasiet Nacka AB Peab Finansinspektionen (30 Sep 2009)

29 29 Kvartalet i korthet Förvaltningsresultat ökade med 60% till 214 Mkr Resultat före skatt 271 Mkr Överskottsgrad 65 % Positiv nettouthyrning Högre aktivitet på transaktionsmarknaden Positiva orealiserade och realiserade värdeförändringar på fastigheter X 29

30 30 Fabeges hyresmarknad Q4 Nettouthyrning 13 Mkr Omförhandlingarna är få och med fortsatt positivt utfall Bra hus i bra lägen! Få kunder flyttar Uthyrningsgraden minskade till 90% Kundförluster på fortsatt låg nivå 30

31 31 Fabeges transaktionsmarknad Q4 Allt bättre Fler och mer beslutsamma aktörer Sveriges mest likvida marknad Starkast efterfrågan på attraktiva fastigheter i bra lägen Flera affärer i slutet av året 31

32 32 Fabeges projektportfölj Q4 Nuläge 2 stora projekt färdigställdes och överfördes till förvaltning. Bidrar positivt till löpande kassaflödet Investeringsåtaganden Uarda 2 (Vattenfall) Fräsaren 10 (Vectura) Arenastadsprojektet Kommer att bidra till värdetillväxt

33 33 Fördelning resultat på Förvaltning/Förädling Förvaltning jan-dec 2009 Förädling jan-dec 2009 Utfall jan-dec 2009 Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Central administration och marknadsföring Finansnetto Förvaltningsresultat Realiserade värdeförändringar fastigheter Överskottsgrad Förvaltning 69% Förädling 56% Aktiverad ränta projekt 20 Mkr Värdetillväxt i projektportföljen Orealiserade värdeförändringar fastigheter Värdeförändringar derivat och aktier Resultat före skatt Skatt Periodens resultat

34 34 Balansräkningar i sammandrag (Mkr) Tillgångar Fastigheter Övriga tillgångar Likvida medel Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Räntebärande skulder Derivatinstrument Övriga skulder/avsättningar Summa eget kapital och skulder

35 Ränteförfallostruktur per 31 december 35 Belopp, Mkr Snittränta, % Andel, % < 1 år , år 300 4, år 0 0, år , år 0 0,00 0 > 5 år ,97 16 Totalt ,

36 36 Värdering fastigheter Ökad spread mellan attraktiva och mindre attraktiva lägen Förbättringar i vår kontraktsportfölj och överskottsgrad Projektvinster har bidragit positivt Genomförda försäljningar bekräftar våra värden 36