Hyresintäkterna minskade med 5 % till (1 539) mkr främst beroende på genomförda fastighetsförsäljningar under kvartal

Transkript

1 Vasakronan Fastigheter AB Delårsrapport Januari juni 2009 Vasakronan Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Vasakronan AB (tidigare AP Fastigheter). Denna delårsrapport ska inte förväxlas med Vasakronans delårsrapport, som publicerats den 27 augusti Hyresintäkterna minskade med 5 % till (1 539) mkr främst beroende på genomförda fastighetsförsäljningar under kvartal Vakansgraden ökade till 5 (4) % av hyresintäkterna per 30 juni. Resultat efter finansiella poster före värdeförändringar minskade till 843 (918) mkr. Marknadsvärdet på fastigheterna minskade till (46 685) mkr, främst beroende på fastighetsförsäljningar kvartal Orealiserad värdeförändring uppgick till (+160) mkr. Resultat efter skatt minskade till 349 (839) mkr. Minskningen beror på orealiserad värdeförändring i fastighetsbeståndet. EKONOMISKA DATA, Mkr Jan-juni 2009 Jan-juni 2008 April-juni 2009 April-juni juli juni 2009 Helår 2008 Hyresintäkter Resultat efter finansiella poster Resultat efter skatt Vakansgrad, hyra % Driftöverskottsmarginal % Räntetäckningsgrad, ggr 5,8 4, ,1 Kassaflöde Marknadsvärde fastigheter Soliditet, % Belåningsgrad

2 Kommentarer till resultaträkningen Hyresintäkter Vasakronans hyresintäkter för januari juni minskade med 82 mkr och uppgick till (1 539) mkr, en minskning med 5 (+9) %. Minskningen beror främst på fastighetsförsäljningar som genomfördes under fjärde kvartalet Vakansgraden Vakansgraden ökade till 5 (4) % av hyresintäkterna. På helårsbasis motsvarar vakansgraden ett hyresbortfall på 125 (143) mkr. Vakansgraden i lokalarea var 6 (6) % och utgjorde ( ) kvm. Driftkostnader Driftkostnaderna ökade med 10 mkr och uppgick till 288 (278) mkr, en ökning med 4 ( 3) %. Driftöverskott Driftöverskottet försämrades till följd av lägre hyresintäkter med 67 mkr och uppgick till (1 080) mkr, en minskning med 6 (+12) %. Driftöverskottsmarginalen var oförändrad 70 (70)%. Finansiella poster Ränteintäkter och räntekostnader netto minskade med 78 mkr och uppgick till 174 ( 252) mkr. Förbättringen beror främst på ökade ränteintäkter. Räntetäckningsgraden förbättrades till 5,8 (4,6) ggr. Realiserad värdeförändring fastigheter Realiserad värdeförändring uppgick till 29 (3) mkr. Förlusten beror på intern fastighetsförsäljning till Vasakronan AB för skattemässigt värde, vilket understiger marknadsvärdet. Den externa fastighetsförsäljningen i koncernen Vasakronan medförde däremot en realiserad vinst. Orealiserad värdeförändring fastigheter Per 30 juni 2009 har hela fastighetsbeståndet värderats externt av DTZ Värderingshuset, Forum Fastighetsekonomi, Newsec eller NAI Svefa. De externa värderarna har i den svårbedömda marknadssituationen, med en avvaktande hyresmarknad och få fastighetstransaktioner, justerat sina antaganden om avkastningskrav, hyresnivåer, långsiktig vakans och framtida investeringsbehov. Justeringarna har sammantaget medfört sjunkande marknadsvärden sedan årsskiftet och en värdenedgång på fastigheter i koncernen Vasakronan Fastigheter med mkr ( 4 961), motsvarande 3,5 procent. Skatter Uppskjuten skatt uppgick till en intäkt 125 (kostnad 271) mkr, främst beroende på orealiserad värdeminskning fastigheter.

3 Kommentarer till balansräkningen Förvaltningsfastigheter Fastigheternas bedömda värde inklusive pågående projekt och byggrätter minskade under perioden med 561 mkr till mkr. Justerat för köp och försäljningar av fastigheter samt investeringar, uppgick den orealiserade värdeförändringen till ( 4 961) mkr. Räntebärande skulder Från och med 1 december 2008 sker ingen extern upplåning i Vasakronan Fastigheter, utan all ny finansiering och refinansiering av förfallande lån sker internt från moderbolaget Vasakronan AB. Utestående MTN obligationsprogram och företagscertifikatsprogram planeras komma att avvecklas när samtliga lån är lösta. Räntebärande skulder minskade med mkr till (14 186) mkr, varav skuld till moderbolaget Vasakronan AB uppgick till (0) mkr. Banklån mot pantbrev och/eller aktier i dotterbolag som säkerhet uppgick till mkr. Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld minskade med mkr till (6 371) mkr främst på grund av realiserad och orealiserad värdeminskning på fastigheter. Eget kapital Eget kapital minskade med mkr till (25 774) mkr, huvudsakligen beroende på realiserad och orealiserad värdeminskning fastigheter under föregående år. Soliditet och belåningsgrad Soliditeten var oförändrad och uppgick till 53 (53) % och belåningsgraden ökade till 34 (32) % av det bedömda marknadsvärdet på fastigheterna till följd av realiserad och orealiserad värdeminskning i fastighetsbeståndet. Kommentarer till kassaflödesanalys Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av kortfristiga fordringar och skulder ökade med 43 mkr till 826 (783) mkr. Ökningen beror på förbättrat finansnetto. Kassaflödet från investeringsverksamheten ökade till ( 1 698) mkr. Investeringar i fastigheter minskade med 306 mkr till 793 ( 1 099) mkr. Försäljning av finansiella anläggningstillgångar ökade till (0) mkr, vilket beror att moderbolaget Vasakronan löst den skuld som uppstod i samband med fastighetsförsäljning. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till (+1 040) mkr. Upptagna lån med avdrag för amorterade lån resulterade i en minskning av lån med (ökning 1 831) mkr.

4 Övriga uppgifter Risker och osäkerhetsfaktorer Styrelsen och företagsledningen arbetar kontinuerligt för att uppnå önskad riskprofil, utifrån en av styrelsen fastställd policy. Policyn innehåller enhetliga metoder för identifiering, värdering, ansvar, hantering och rapportering av risker. Vasakronans risker beskrivs i årsredovisningen för 2008 på sidorna 8-9. Inga väsentliga förändringar har därefter uppstått som påverkar styrelsens och företagsledningens bedömning. Det allmänna läget på fastighets- och finansmarknaderna kommenteras i delårsrapporten januari - juni för moderbolaget Vasakronan. För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs-och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34. Händelser efter periodens utgång Inga väsentliga händelser har skett efter periodens utgång. Rapportens undertecknande Bokslutsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 27 augusti 2009 Lars Johnsson Verkställande direktör Denna rapport har ej varit föremål för revisorernas granskning.

5 Resultaträkning Koncernen Jan-juni Jan-juni April-juni April-juni Juli Helår Mkr juni Hyresintäkter Driftkostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Driftöverskott Försäljningsintäkter, byggrätter Anskaffningskostnad, byggrätter Resultat från andelar i intressebolag Resultat tjänsteverksamheten Central administration och marknadsföring Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Summa finansiella poster Resultat efter finansiella poster Realiserad värdeförändring fastigheter Orealiserad värdeförändring fastigheter Orealiserad värdeförändring finansiella derivat Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Skatt Resultat efter skatt

6 Balansräkning Koncernen Mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Pågående arbeten i fastigheter Maskiner och inventarier Summa materiella anläggningstillgångar Uppskjutna skattefordringar Andelar i intressebolag Finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Byggrätter Kortfristiga fordringar Skattefordran Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Reserver Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat Summa eget kapital Avsättningar och långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder Avsatt till pensioner Räntebärande låneskulder Icke räntebärande skulder Summa avsättningar och långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande låneskulder Icke räntebärande skulder Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

7 Kassaflödesanalys Mkr Jan-juni Jan-juni Jan-dec Den löpande verksamheten Rörelseresultatet Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Ränteintäkter Räntekostnader Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändringar av kortfristiga fordringar Förändringar kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar Förvärv av fastigheter Förvärv av dotterbolag och intressebolag Försäljning fastigheter Försäljning av bolag Förvärv av finansiella anläggningstillgångar Försäljning av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning Upptagna lån Amortering lån Erhållet/lämnat koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

8 Eget kapital Koncernen FÖRÄNDRING EGET KAPITAL Mkr Ingående eget kapital 1 januari Utdelning Orealiserad värdeförändring finansiella instrument Periodens resultat Utgående eget kapital 30 juni

9 VASAKRONAN FASTIGHETER AB MODERBOLAGET RESULTATRÄKNING - MODERBOLAGET BALANSRÄKNING - MODERBOLAGET Jan-juni Jan-juni Mkr Mkr UTFALL UTFALL Hyresintäkter TILLGÅNGAR Driftkostnader Immateriella anläggningstillgångar 0 52 Underhåll Materiella anläggningstillgångar Tomträttsavgäld Uppskjutna skattefordringar Fastighetsskatt Finansiella anläggningstillgångar Driftöverskott Summa anläggningstillgångar Avskrivningar fastigheter Kortfristiga fordringar Nedskrivningar och återföringar fastigheter Likvida medel Bruttoresultat Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Resultat fastighetsförsäljningar Central administration och marknadsföring 0-62 EGET KAPITAL OCH SKULDER Rörelseresultat Eget kapital Obeskattade reserver Finansiella poster Avsättningar Resultat från andelar i koncernföretag Räntebärande låneskulder Ränteintäkter Icke räntebärande skulder Räntekostnader Summa skulder Summa finansiella poster SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Resultat efter finansiella poster Orealiserad värdeförändring finansiella derivat 23 0 Bokslutsdispositioner 0 0 Skatt 33 4 Resultat efter skatt