V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E

Transkript

1 F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Västra Småland Castellums fastigheter i Västra Småland är främst belägna i Värnamo, Jönköping och Växjö. Det samlade fastighetsbeståndet per 31 december 2003 omfattade 74 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 228 och ett bokfört värde om Fastighetsbeståndet i Västra Småland svarar för 11% av Castellums totala hyresvärde. Västra Småland Castellums region Västra Småland inkluderar i huvudsak kommunerna Värnamo, Jönköping och Växjö, vilka under en lång tid haft en stabil ekonomisk tillväxt och en positiv sysselsättningsutveckling. Den småländska företagsamheten är välkänd och innebär att området tillhör ett av Sveriges mest intressanta småföretagarområden med många framgångsrika företag. Värnamo Värnamo är landets 73:e största kommun med ett invånarantal på drygt personer. Beräknat upptagningsområde för orten uppgår till ca invånare. Värnamo har uppvisat en stabil folkmängd under de senaste åren med ett svagt positivt flyttnetto med undantag för 2002 då flyttnettot var negativt. Utflyttningen är störst i ålderskategorin år medan intervallet år visar positiva siffror. VÄSTRA SMÅLAND Andelen av Värnamos befolkning med en eftergymnasial utbildning längre än 3 år är lägre än rikets genomsnittliga 14%, vilket förklaras dels av att orten inte har någon högskola som de närliggande kommunerna Jönköping och Växjö, dels av den starka småföretagartradition. Värnamos goda kommunikationer med E4 som passerar igenom orten och goda tågförbindelser borgar för ett framgångsrikt näringsliv och bra tillgänglighet. Värnamo har historiskt varit en viktig marknadsplats och har utvecklats till ett centrum för handel och service. Tillverkningsföretagen är små men många, ca 400 inom kommunen, och finns i huvudsak inom branscherna metall, maskin, plast och gummi samt träförädling. Industrin är mycket exportinriktad. Jönköping Jönköping är befolkningsmässigt landets tionde kommun i storlek med knappt invånare. Befolkningstillväxten i Jönköping har på senare år varit jämn och motsvarar i princip det totala flyttnettot. Inflyttningen har varit störst i åldersgruppen år vilket säkert delvis förklaras av Högskolans snabba tillväxt. 40 Jönköping BEFOLKNINGSUTVECKLING E 4 Värnamo Växjö 37

2 F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Utbildningsnivån i Jönköping är relativt hög och andelen av befolkningen med högskoleutbildning ligger i nivå med riksgenomsnittet. På högskolan studerar över studenter. Det strategiska läget med flera större vägar, bland annat E4 har inneburit att Jönköping utvecklats till ett logistikcentrum i Norden. Tillgång till både flygplats och järnväg förbättrar ytterligare de redan goda transport- och kommunikationsmöjligheterna. Flera svenska och internationella företag har därför Jönköping som utgångspunkt för lagring och distribution. Näringslivet i kommunen är mångskiftande och expansivt och utgörs främst av små eller medelstora företag. Högskolan är också en viktig drivkraft i kommunens näringsliv. Inom en radie av 20 mil finns en marknad bestående av omkring 30% av landets befolkning. Från Jönköping är det ungefär 30 mil till både Stockholm och Malmö medan det är 15 mil till Göteborg. Växjö Växjös befolkning uppgår till knappt invånare och gör den till Sveriges 22:a kommun i storlek. Befolkningsutvecklingen i Växjö har varit jämn under flera år men ökade mycket under Även här är det främst unga människor i åldrarna år som visar ett positivt flyttnetto. Utbildningsnivån i Växjö är hög och andelen av befolkningen med högskoleutbildning är högre än för riket som helhet. Andelen studenter på orten är stor och för närvarande studerar ca studenter vid universitetet. Goda kommunikationer och bra utbildningsmöjligheter har gjort Växjö till en attraktiv ort. I Växjö finns en bra mix mellan företag inom basnäringar som skogs- och verkstadsindustri och företag med högteknologisk profil. Stora internationellt kända företag blandas med små och medelstora företag. Universitetet bidrar till regionens kunskapsutveckling och förser näringslivet med välutbildad arbetskraft samt medverkar på olika sätt till det goda och expansiva företagsklimatet. Hyres- och fastighetsmarknaden I Småland har det inte påbörjats någon produktion av nya lokaler som inte varit uthyrda. Detta innebär att det har funnits en fungerande balans mellan utbud och efterfrågan. Den något avmattade efterfrågan under senaste åren har således mötts med att nyproduktion har varit mycket begränsad. Såväl vakansgrader som hyresnivåer har därför varit relativt stabila under de senaste åren. Vad gäller fastighetsmarknaden har investerarnas avkastningskrav varit oförändrade, vilket tillsammans med en hyresmarknad i fortsatt balans, inneburit stabila fastighetspriser. MARKNADSHYROR (INKLUSIVE VÄRME) OCH DIREKTAVKASTNING VID FÖRSÄLJNING VÄRNAMO JÖNKÖPING VÄXJÖ Kontor Centrala lägen ,0% 9,0% ,5% 9,0% ,0% 9,5% Mindre centrala lägen ,0% 11,0% ,5% 9,5% ,5% 10,0% Butik Centrala lägen ,5% 9,0% ,5% 9,0% ,0% 9,5% Mindre centrala lägen ,0% 11,5% ,0% 10,0% ,0% 11,0% Lager/industri Välbelägna ,5% 11,5% ,0% 11,0% ,0% 11,0% 38

3 F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Castellums fastighetsbestånd Tyngdpunkten i Castellums fastighetsbestånd ligger i Värnamo, Jönköping och Växjö. I Värnamo äger Castellum 30 fastigheter med en sammanlagd yta om 118 tkvm och ett bokfört värde om 446. Av hyresvärdet om 74 utgör ca 70% kontor och butik samt 30% lager och industri. Beståndet i Värnamo är främst koncentrerat till centralt belägna kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter i expansiva industriområden. I Jönköping äger Castellum 15 fastigheter med en sammanlagd yta om 103 tkvm och ett bokfört värde om 533. Av hyresvärdet om 78 utgör ca 83% kontor och butik samt 17% lager och industri. I Jönköping är fastigheterna belägna i attraktiva områden som Rosenlund, centrala Jönköping, A6 och Torsvik. I Växjö äger Castellum 15 fastigheter med en sammanlagd yta om 88 tkvm och ett bokfört värde om 349. Av hyresvärdet om 56 utgör ca 46% kontor och butik samt 54% lager och industri. I Växjö finns merparten av beståndet inom det expansiva området Västra Mark samt i de centrala delarna. Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 15 (20), medan uppsägningarna motsvaras av 15 (18), vilket medför en nettouthyrning om 0 (2). Investeringar och försäljningar I Västra Småland har Castellum under 2003 förvärvat 4 fastigheter för sammanlagt 122. I Växjö har kontors- och butiksfastigheten Snickaren 11 förvärvats. Fastigheten ligger i området Västra Mark där Castellum sedan tidigare äger flera fastigheter. I Jönköping avser förvärven dels fastigheten Vågskålen 3 med kontors-, butiks- och verksamhetsytor, dels lageroch industrifastigheterna Vargön 4 och Vägporten 5. Fastigheterna ligger i, det av Castellum prioriterade, området Rosenlund och utgör ett värdefullt tillskott till befintliga fastigheter i området. Investeringar i befintliga fastigheter har under året genomförts med 67. Bland investeringarna kan nämnas färdigställandet av butiksfastigheten Ljuset 8 i Värnamo. Se även avsnittet Projekt och byggrätter. Under 2003 har Castellum, i enlighet med bolagets strategi att koncentrera verksamheten i Västra Småland till ett fåtal prioriterade orter, sålt lageroch industrifastigheten Balder 2 i Vaggeryd med ett försäljningspris om 8. Dotterbolag Castellums fastigheter i Västra Småland ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Corallen med huvudkontor i Värnamo. Bolaget har även lokala förvaltningskontor i Jönköping och Växjö. Corallen hade vid årsskiftet 22 anställda. V Ä S T R A S M Å L A N D HYRESVÄRDE OCH DIREKTAVKASTNING INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR 39

4 F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND I VÄSTRA SMÅLAND Kontor/butik Yta tkvm Bokfört värde Bokfört värde Antal fastigheter Hyresvärde Hyresvärde Ekon. uthyrningsgrad Hyresintäkter Fastighetskostnader kostnader Fastighets- Driftsöverskott Jönköping ,0% ,8% Värnamo ,4% ,3% Växjö ,8% ,5% Summa kontor/butik ,2% ,9% Lager/industri Växjö ,6% ,1% Värnamo ,8% ,7% Jönköping ,5% ,7% Övriga orter ,4% ,4% Summa lager/industri ,6% ,9% Summa ,3% ,5% Uthyrning och fastighetsadministration ,9% Summa efter uthyrning och fastighetsadministration ,6% Projekt Obebyggd mark 6 5 Totalt HYRESVÄRDE PER KATEGORI, EXKL PROJEKT HYRESVÄRDE PER OMRÅDE, EXKL PROJEKT Kontor/butik 64% Lager/industri 36% Jönköping 35% Värnamo 33% Övriga 7% Växjö 25% FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad 91,3% 90,0% 88,0% 89,0% 88,6% 89,6% 92,5% Fastighetskostnader, Driftsöverskott, ,6% 10,0% 9,4% 9,8% 9,1% 8,7% 9,6% Bokfört värde, Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm

5