Castellum Årets resultat efter skatt uppgick till 250 Mkr motsvarande 5,00 kronor per aktie.

Transkript

1 Årsredovisning 1997

2 Innehåll VDs kommentar Verksamhet Castellums fastighetsbestånd Storgöteborg Öresundsområdet Storstockholm Västra Småland Mälardalen Fastighetsbeståndets värde Miljö Ekonomisk översikt Års- och kvartalsöversikt Nyckeltal Resultaträkning Balansräkning Finansieringsanalys Redovisningsprinciper Nothänvisningar Förslag till vinstdisposition Revisionsberättelse Styrelse, ledande befattningshavare och revisorer Castellumaktien Fastighetsbeståndet i sammandrag Fastighetsförteckning Definitioner

3 Castellum 1997 Castellum är ett av de större renodlade fastighetsbolagen i Sverige med sammanlagt ca 600 fastigheter till ett bokfört värde om ca 8,6 miljarder kronor. Den totala uthyrningsbara ytan, som innefattar såväl kommersiella lokaler som bostäder, uppgår till drygt 2 miljoner kvadratmeter. Fastighetsinnehavet är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Castellum är noterat på Stockholms Fondbörs O-lista. Årets resultat efter skatt uppgick till 250 Mkr motsvarande 5,00 kronor per aktie. Den ekonomiska uthyrningsgraden i fastighetsbeståndet har under året ökat från 87 % till 89 %. Direktavkastningen uppgår till 7,5 % jämfört med 6,7 % i proforma Under året har investeringar skett med 867 Mkr varav 756 Mkr avser förvärv av fastigheter och 111 Mkr värdehöjande åtgärder i befintliga fastigheter. Under året har fastigheter sålts för 389 Mkr med en total realisationsvinst om 64 Mkr. Styrelsen föreslår en utdelning om 2,75 kronor per aktie. Efter räkenskapsårets utgång har bolagets bostadsbestånd i Malmö avyttrats för 281 Mkr innebärande en realisationsvinst om 45 Mkr. Castellum AB noterades på Stockholms Fondbörs O-lista den 23 maj Introduktionspriset var 51 kronor per aktie och kursen den 31 december var 79 kronor, vilket innebär en uppgång med 55 %. Viktigare nyckeltal Hyresintäkter, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 Direktavkastning inkl. uthyrning och fastighetsadministration, % 7,5 Årets resultat, Mkr 250 Bokfört värde fastigheter, Mkr därav andel kommersiellt, % 73 Uthyrningsbar yta, tkvm Soliditet, % 40

4 VD:s kommentar Castellums inträde på börsen var självfallet den enskilt största händelsen i bolaget under Teckningserbjudandet fick överlag ett positivt mottagande och det har varit ett stort intresse för aktien såväl i Sverige som i utlandet. Vid sidan av börsintroduktionen har vi fortsatt vårt långsiktiga arbete för att öka koncernens lönsamhet och effektivitet. Detta sker genom fokusering på ökade hyresintäkter, effektivitet i förvaltningsarbetet, förvärv av fastigheter med potential och realisering av mervärden. Uthyrningsarbetet i de lokala dotterbolagen har intensifierats och uthyrningsgraden i koncernen har under året kunnat höjas från 87 till 89 %. Det är ett i många avseenden långsiktigt arbete som väntas Thomas Alexandersson ge ökad utdelning under de närmaste åren, då uthyrningsgraden i den nuvarande portföljen bör kunna ökas till 95 %. I perspektivet av att vakanserna sjunker och att det i princip inte byggts något nytt i Sverige under de senaste åtta åren, förväntar vi oss successivt stigande hyresnivåer. Vi kommer även att kunna se en viss förbättring av hyresnivåerna bland annat som ett resultat av rätt utförda hyresgästanpassningar och standardhöjningar. för att Castellum skall vara stabilt inte bara i tider av högkonjunktur. Detta innebär också att vi kan öka fastighetsbeståndet med i storleksordningen en miljard utan att bolagets finansiella styrka på något sätt äventyras eller att ytterligare ägarkapital måste tillföras. Castellums fastighetsbestånd var väl strukturerat och koncentrerat redan före inträdet på börsen. Därför har vi inte något behov av att genomföra strukturella fastighetsaffärer utan kan förstärka vårt befintliga bestånd i den takt som rätt fastigheter kan förvärvas till rätt pris. Det betyder naturligtvis inte att vi avfärdar möjligheterna att även göra större affärer. I princip analyseras alla de affärsmöjligheter på marknaden vilka skulle kunna öka Castellums värde. Vi vill främst öka vårt bestånd av kontorsfastigheter i Stockholm och Göteborg. I starka handelslägen köper vi också gärna butiksfastigheter i kombination med både kontor och bostäder på alla våra marknader. Detta gäller även lager och lätta industrifastigheter. Vår inriktning är också att äga bostadsfastigheter i de mest attraktiva lägena men min bedömning är att vi framgent inte skall öka andelen bostäder i beståndet. De förvärv vi gör, sker hela tiden inom ramen för den befintliga organisationen. Vi fullföljer också vår strategi genom att vid rätt pris sälja sådana fastigheter, som inte längre kan tillföras ytterligare mervärden i vår förvaltning. Årets resultat 250 Mkr, som motsvarar 5,00 kronor per aktie, är helt enligt bolagets planerade utveckling. De omfattande förändringar av Castellums fastighetsbestånd och finansiering som genomfördes under 1996 omöjliggör dock relevanta jämförelser mellan åren. Årets resultat bekräftar att Castellum är ett robust företag med bra kassaflöden och en solid finansiell ställning. Bolagets soliditet uppgick vid årsskiftet till 40 %. Långsiktigt har vi målsättningen att soliditeten skall vara lägst 35 % vilket fordras 2

5 Vi har under 1997 sålt fastigheter för 389 Mkr och därigenom gjort realisationsvinster om sammanlagt 64 Mkr. Bland annat har vi sålt samtliga våra fastigheter i Kristianstad och Nässjö. Under 1998 har vi även sålt samtliga bostadsfastigheter i Malmö för 281 Mkr med en realisationsvinst om 45 Mkr. Under 1997 har vi förvärvat fastigheter inom alla våra delmarknader för totalt 756 Mkr. I bland annat Helsingborg, Lund, Stockholm och Uppsala har vi köpt kommersiella fastigheter, som dels kompletterar de befintliga bestånden och ökar den lokala konkurrenskraften, dels ger oss potentialer i form av vakanser, byggrätter m m att utveckla. Årets största samlade affär var förvärvet av ett 30-tal fastigheter med betydande vakanser i västra Småland. Vårt lokala bolag Corallen hade före förvärvet i praktiken inga lediga lokaler att erbjuda och förbättrar därför genom affären väsentligt sina möjligheter att möta den växande efterfrågan på lokaler för lager och industri i området. På vissa marknader med stigande efterfrågan ser vi nu möjligheter till en viss nybyggnation. Under året har vi beslutat om ett mindre antal nybyggnadsprojekt. I Uppsala uppförs till exempel under 1998 en ny butiksfastighet och i Örebro bygger vi en lagerbyggnad. Vi har också fattat beslut om en större tillbyggnad av en kontorsfastighet i Idéon-området i Lund och i Malmö kommer en ny butiksbyggnad att uppföras. Det är värt att framhålla att våra investeringar, oavsett om det är fråga om förvärv eller byggprojekt, redan inom de första åren skall ge ett positivt resultat efter full räntebelastning och avskrivningar. Koncernens positiva utveckling beror i stor utsträckning på att våra medarbetare är engagerade och kunniga. Dotterbolagens förvaltning sköts på ett professionellt och resursmedvetet sätt och för att den skall motsvara även morgondagens krav sker en fortlöpande utbildning av förvaltningspersonalen. Jag är övertygad om att en starkt bidragande orsak till den goda utvecklingen är våra dotterbolags närhet till sina marknader och hyresgäster. Vi har därför all anledning att vara nöjda med vårt val av en organisation med småskaliga, lokala dotterbolag. Bolagens lokala förankring och närvaro ger en oslagbar känsla för marknadens krav och hyresgästernas behov, vilket är en styrka både när det gäller uthyrning och fastighetsaffärer. Sammanfattningsvis kan vi se tillbaka på ett händelserikt och lyckosamt år för Castellum. Jag har också all anledning att tro att utvecklingen under det kommande året kommer att bli fortsatt positiv. Vi har ytterligare stärkt vår position på de olika delmarknaderna och vi har en lokalt förankrad marknadsbearbetning med känsla för kundernas behov och fastigheternas möjligheter. Thomas Alexandersson Verkställande direktör 3

6 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamhet Fastighetsmarknaden Den svenska fastighetsmarknaden kännetecknas av ett stort antal aktörer av varierande storlek, där ingen enskild har någon dominerande andel av den totala marknaden. I jämförelse med många andra marknader har även de allra största företagen förhållandevis begränsade marknadsandelar. Den totala hyresmarknaden för kommersiella ytor av olika slag i hela landet kan uppskattas till knappt 200 miljoner kvm. Castellum svarar för endast ca 1 % av den totala marknaden men har genom sin koncentration till ett fåtal utvalda marknader en lokalt stark ställning. Affärsidé Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med lokal närvaro på utvalda marknader i Sverige erbjuda lokaler och bostäder anpassade till hyresgästernas behov. Mål och strategier Castellums övergripande mål är att skapa konkurrenskraftig avkastning för aktieägarna. Fokusering på tillväxt i kassaflöden och resultat ger förutsättningar för en långsiktig god värdetillväxt i bolaget, samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en utdelning som är konkurrenskraftig i förhållande till jämförbara placeringsalternativ. Detta skall uppnås genom att aktivt förvärva, förädla, förvalta och försälja fastigheter på ett sådant sätt att mervärden skapas. Castellums strategi är att utveckla verksamhet på orter och marknader med bedömd god utvecklingspotential. Det samlade beståndet inom varje förvaltningsområde skall ha tillräcklig storlek för att möjliggöra kostnadseffektiv förvaltning samt skapa förutsättningar för att uppnå en framträdande marknadsposition. Castellum skall ha en finansiell bas som skapar stabilitet och ger möjlighet att aktivt genomföra affärer på svensk fastighetsmarknad. Castellums långsiktiga mål är att soliditeten ej skall understiga 35 %. Det är styrelsens ambition att Castellum skall ha en stabil utdelningspolitik med en hög utdelningsandel. Denna ambition innebär att Castellum långsiktigt skall dela ut minst 50 % av räkenskapsårets resultat efter skatt. Dock skall hänsyn tas till Castellums investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Castellums målsättning är att fortlöpande ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning av bolagets fastighetsportfölj, resultat och ställning till aktieägare, kapitalmarknad och media dock utan att exponera enskild affärsrelation. Strategi för fastighetsbeståndet Castellums fastighetsbestånd skall bestå av enbart svenska fastigheter i utvalda geografiska områden med god utvecklingspotential där tillräcklig volym kan uppnås för rationell förvaltning. Koncernens nuvarande bestånd uppfyller detta krav och någon förändring av de prioriterade marknadsområdena är därför inte aktuell. Fastighetsbeståndet skall till större delen bestå av kommersiella fastigheter med lokaler för kontor, butiker, lager och industri, företrädesvis koncentrerade till utvalda lägen i orter med god utvecklingspotential. Bostadsfastigheter skall ägas i centrala och mycket attraktiva lägen. Fastigheternas fördelning såväl geografiskt som kategorimässigt ger sammantaget en god riskspridning. Fastighetsbeståndet skall fortlöpande förädlas och utvecklas i syfte att tillvarata värdepotentialen. Investeringar i befintliga fastigheter skall genomföras där åtgärderna möjliggör förbättrad uthyrningsgrad, ökade hyror och förbättrade kassaflöden. Beståndet skall kontinuerligt tillföras ny utvecklingspotential genom förvärv av fastigheter i vilka mervärden kan utvecklas av den egna organisationen, exempelvis fastigheter med vakanser. Ett viktigt kriterium är dock att fastigheterna skall bidra till koncernens resultat och kassaflöden. Fastigheter som förvärvas skall inom 1-2 år ge positivt resultat efter full räntebelastning och avskrivningar. Dessa krav har hittills visat sig lättast att uppfylla vid förvärv av styckevisa fastigheter eller mindre bestånd. Genom förvärv av enskilda, utvalda fastigheter kan investeringarna fokuseras på de objekt som ger bäst avkastning och potential och vilka utgör logiska tillskott till det befintliga beståndet. Detta utesluter givetvis inte möjligheter till större affärer. Castellum analyserar fortlöpande och inom ramen för den normala verksamheten, i princip alla de affärsmöjligheter på marknaden vilka skulle kunna öka bolagets värde. Utvecklingen av nyproduktionen och nyproduktionspriserna skall följas noggrant. Castellum skall, så snart förutsättningarna är sådana att nyproduktion utgör ett konkurrenskraftigt alternativ, kunna delta i nyproduktion av kommersiella fastigheter i den takt som efterfrågan och investeringsutrymmet medger. Bolaget förfogar över betydande 4

7 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE byggrätter i attraktiva lägen som bedöms bli efterfrågade i en stigande fastighetskonjunktur. Förvärv av ytterligare byggrätter med attraktiva lägen ingår i bolagets strategi. I Castellums strategi ingår också att vid rätt pris sälja fastigheter, som inte längre kan tillföras ytterligare mervärden av bolagets förvaltning. Castellum skall ha sådan soliditet att det finns utrymme för att i alla lägen kunna förvärva fastigheter, göra investeringar i egna fastigheter samt delta i nyproduktion. Castellums strategiska val att förvalta fastigheterna i en småskalig organisation ligger fast. Förvaltningen skall skötas av dotterbolag med lokal förankring på sina respektive marknader och med i huvudsak egen personal. Organisation Castellums verksamhet är småskaligt organiserad med lokala förvaltande dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastighets- och hyresmarknaderna. För att förstärka den lokala identiteten verkar bolagen under egna namn, vilka antingen varit lokalt kända sedan länge eller vars identitet successivt byggts upp genom eget arbete. Genom den småskaliga organisationsstrukturen uppnås bland annat följande fördelar: Goda kunskaper om de lokala hyresmarknaderna God kännedom om hyresgästernas behov och om de egna fastigheterna Effektiv kundbearbetning och uthyrning Deltagande i lokala nätverk Tidiga indikationer om affärsmöjligheter på de lokala fastighetsmarknaderna Möjlighet att mäta och jämföra dotterbolag Förvaltningen sköts med i huvudsak egen personal. Detta borgar för att dotterbolagens organisationer fortlöpande är väl insatta i varje enskild fastighets förutsättningar och har god kännedom om de enskilda hyresgästernas preferenser och behov. I de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande och service. De fastighetsansvariga som har ansvaret för den dagliga skötseln och driften av fastigheterna måste ha både yrkesmässig kompetens och personlig förmåga till planering och samarbete. Den fastighetsansvarige har de flesta kontakterna med hyresgästerna och är därför något av en ambassadör för hyresvärden. Följaktligen är inte bara de praktiska arbetsuppgifterna utan också kraven på uppträdande, tillgänglighet och servicekänsla tydligt definierade. Den lokala förankringen är en stor fördel i uthyrningsarbetet. Dotterbolagen är alltid uppdaterade vad gäller näringslivets aktuella och kommande behov och genom att fungera som samarbetspartners för företag som söker eller hyr lokaler hos bolaget, kan man redan från början skapa ömsesidigt förtroende och goda relationer. Det tillhör dotterbolagens uppgifter att fortlöpande sondera förekomsten av möjliga fastighetsaffärer på de lokala fastighetsmarknaderna. Den lokala närvaron gör det möjligt att identifiera och initiera sådana affärsmöjligheter på ett tidigt stadium och lättare att bevaka den aktuella utvecklingen. Dotterbolagen styrs aktivt bland annat genom att moderbolaget mäter och jämför effektiviteten i förvaltningen och värdetillväxten i fastighetsbeståndet. Erfarenheter och metoder kan tas tillvara mellan bolagen och speciella kompetenser kan göras tillgängliga i hela organisationen. Göteborg Mölndal Stockholm Värnamo Örebro Malmö 5

8 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Castellums fastighetsansvariga har goda tekniska fackkunskaper, personlig servicekänsla och en utrustning som ger hög tillgänglighet och möjliggör snabba åtgärder. Moderbolaget ansvarar också för besluten om större investeringar, förvärv och avyttringar, samt för finansiering, koncernredovisning, informationsgivning, koncerngemensam teknisk kompetens och personalfrågor. Användningen av IT/IS inom koncernen skall stödja verksamhetens affärsmål och möjliggöra en effektiv rapportering och uppföljning av verksamheten. Tekniken är fokuserad kring ett begränsat antal beprövade standardprodukter, vilket i längden ger låga underhållskostnader. Castellum har stabila och effektiva system på en flexibel plattform med möjlighet till anpassningar allt eftersom verksamheten och tekniken ändrar sig. Castellums IT/IS-policy syftar till samordning av informationssystemen och gemensam teknikhantering inom koncernen. Castellums fastigheter ägs och förvaltas av följande sex lokala dotterbolag: Eklandia Fastighets AB, Göteborg Kommersiella lokaler och bostäder i centrala och östra Göteborg, på Hisingen samt i Kungälv. Harry Sjögren AB, Mölndal Kommersiella lokaler och bostäder i göteborgsområdet med tyngdpunkt i Högsbo/Sisjön, Mölndal och Borås. Fastighets AB Briggen, Malmö Kommersiella lokaler och bostäder i Öresundsområdet, främst Malmö, Lund och Helsingborg. Fastighets AB Brostaden, Stockholm Kommersiella lokaler i Stockholms närförorter och utmed europavägarna genom Storstockholm. Fastighets AB Corallen, Värnamo Kommersiella lokaler och bostäder i orter med utvecklingspotential i västra Småland. Aspholmen Fastigheter AB, Örebro Kommersiella lokaler och bostäder i några av Mälardalens kärnorter, främst Örebro, Västerås och Uppsala. Dotterbolagens organisation omfattar verkställande direktör, förvaltare, fastighetsansvariga samt marknads- och ekonomipersonal. Under våren 1997 genomfördes en samordning av Castellums två lokala fastighetsbolag i Skåne, Fastighets AB Briggen och Fastighets AB SkåneBo. Antalet anställda i koncernen uppgick per 31 december 1997 till 186 personer, varav 15 i moderbolaget. 6

9 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Castellums fastighetsbestånd I de avsnitt som beskriver Castellums fastighetsbestånd redovisas de fastigheter som Castellum ägde per den 31 december De fastigheter som förvärvats under året har i avseende på intäkter och kostnader omräknats såsom de ägts under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 1997 omfattade 583 (föregående år 582) fastigheter bokförda till miljoner kronor (8 158). Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta var kvadratmeter ( ). Fastighetsbeståndet, som består av enbart svenska fastigheter, är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet, motsvarande ca 73 % av fastigheternas hyresvärde vid årsskiftet finns i de tre storstadsregionerna. Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick under 1997 till 7,5 %, vilket skall jämföras med 6,7 % i proforma Förbättringen förklaras huvudsakligen av att uthyrningsgraden ökats från 87 % till 89 % men även av kostnadseffektivisering och till viss del ökade hyresnivåer. Genom de fastighetsaffärer som genomförts under 1997 har Castellums bestånd ytterligare koncentrerats geografiskt och förstärkts på de orter som bedöms ha särskilt god utvecklingspotential. Investeringar och försäljningar Det bokförda värdet på Castellums fastighetsbestånd har under året förändrats på följande sätt. Fastighetsförsäljningar Bokfört värde, Mkr Antal Bokfört värde Förvärv Investeringar i befintliga fastigheter Försäljningar Avskrivningar 114 Bokfört värde Storgöteborg Mälardalen Västra Småland Öresundsområdet Storstockholm Under 1997 har 47 fastigheter förvärvats för sammanlagt 756 Mkr. Av köpeskillingen avser 40 % västra Småland, 31 % Storstockholm, 14 % Öresundsområdet, 10 % Mälardalen och 5 % Storgöteborg. Förvärvens sammanlagda yta uppgår till kvm, varav 52 % utgjorde kontor och butiker, 41 % lager- och industrilokaler samt 7 % bostäder. Fördelning per geografiskt område Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drifts. Direkt- Räntefastigheter värde tkvm värde uthyrn. grad intäkter överskott avkastning bidrag Mkr Mkr % Mkr Mkr % Mkr Storgöteborg ,3 15 Öresundsområdet ,2 15 Storstockholm ,7 Västra Småland ,7 9 Mälardalen ,9 2 Obebyggd mark och dyl Totalt ,4 41 Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 635 7,5 På grund av försäljningar kvarstår i princip endast Alingsås och Borås av vad som tidigare definierades som Övriga orter. Båda dessa orter har stark anknytning till göteborgsregionen och redovisas därför under Storgöteborg. 7

10 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE I stockholmsområdet har fyra större kontorsfastigheter förvärvats i Bromma och Sollentuna. I Uppsala har Castellum köpt dels en kontors- och butiksfastighet i anslutning till en tomt där bolaget under 1998 kommer uppföra en ny affärsfastighet om ca kvm, dels en större kommersiell fastighet i Fyrislund där bolaget tidigare är starkt representerat. Förvärven i Öresundsområdet har avsett enstaka kontorsfastigheter i Malmö, Lund och Helsingborg. I Lund har beståndet i Idéon-området förstärkts med en kontorsfastighet om kvm och i Helsingborg har bland annat förvärvats en fastighet om drygt kvm i Berga industriområde. Fastigheten har tidigare inrymt regementslokaler och är nu ombyggd till i första hand kontorsändamål. Genom sitt lokala dotterbolag i västra Småland, Fastighets AB Corallen, har Castellum under hösten förvärvat ett 30- tal fastigheter för en total köpeskilling om 302 Mkr. Fastigheterna, som i huvudsak är kommersiella och företrädesvis belägna i Värnamo och Jönköping, har en total yta om ca kvm. Detta förvärv innebär en kraftig förstärkning av bolagets position i de prioriterade orterna i västra Småland. Fastighetsförvärven ger redan första året positivt resultat efter full räntebelastning och avskrivningar. annat har samtliga fastigheter i Kristianstad och Nässjö avyttrats. Därmed har Castellums verksamhet på dessa orter helt avvecklats. Efter räkenskapsårets utgång har Castellum, med tillträde den 1 april 1998, sålt bolagets samtliga 28 bostadsfastigheter i Malmö med sammanlagt 585 bostadslägenheter och kvm yta. Försäljningspriset uppgick till 281 Mkr, vilket innebär en reavinst om 45 Mkr. Investeringarna i befintliga fastigheter har under året uppgått till 111 Mkr. I beloppet ingår såväl ett antal mindre nyoch tillbyggnader som ombyggnader och färdigställanden. Därutöver har beslut fattats om bland annat nyproduktion av två byggnader i Uppsala och Örebro för totalt 53 Mkr. Castellums fastigheter är väl underhållna och till stor del nya eller sent ombyggda. Av nedanstående diagram, som visar fastigheternas bokförda värde fördelat efter nybyggnadsår eller ombyggnadsår i de fall omfattande ombyggnader skett, framgår att drygt 70 % av fastigheterna är nyeller ombyggda under och 1990-talen. Fastighetsbeståndets åldersstruktur, bokfört värde Bokfört värde Mkr Fastigheter har under året sålts för sammanlagt 389 Mkr med en realisationsvinst om 64 Mkr. Av försäljningspriset avser 22 % Storgöteborg, 2 % Öresundsområdet, 4 % Storstockholm, 11 % västra Småland, 1 % Mälardalen och 60 % orter som tidigare redovisats under övriga områden. De sålda fastigheternas sammanlagda yta uppgår till kvm, varav 15 % utgjorde kontor och butiker, 41 % lager- och industrilokaler samt 44 % bostäder. Bland Före talet talet talet talet talet talet Bygg-/ombyggnadsår Fördelning per fastighetskategori (huvudsakligt ändamål) Antal Bokf. Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drifts- Direkt- Räntefastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter överskott avkastning bidrag Mkr Mkr grad % Mkr Mkr % Mkr Bostäder ,5 39 Kontor/butiker ,8 2 Lager/industri ,8 Projekt ,9 Obebyggd mark och dyl Totalt ,4 41 Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 635 7,5 8

11 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Narcissus 5 i Borås centrum är en kontorsoch butiksfastighet som ägs och förvaltas av det lokala dotterbolaget Harry Sjögren AB. Byggrätter I beståndet finns ett antal fastigheter med attraktiva byggrätter uppgående till sammanlagt ca kvm. Bland de större byggrätterna i stockholmsområdet kan nämnas Rankan i Sollentuna om kvm samt Smista Park/ Huddinge om kvm. Invid E6 i Göteborg finns Tändstickan om kvm samt ett antal byggrätter i Högsbo/Sisjön om sammanlagt ca kvm. Fastighets- och hyresmarknad De geografiska marknader på vilka Castellum är representerat kan betecknas som stabila och har förutsättningar för en bra utveckling. Förutsättningarna på fastighets- och hyresmarknaderna varierar inom koncernens regionala verksamhetsområden. Generellt sett gäller att storstadsregionerna har den mest positiva utvecklingen. Aktiviteten och priserna på fastighetsmarknaden har i allmänhet ökat under det gångna året. Framförallt gäller detta centrala och attraktiva lägen i storstadsområdena där ökningarna i vissa fall varit betydande. Hyresmarknaden för kommersiella ytor är uttalat lokal till sin karaktär, vilket innebär stora variationer i såväl efterfrågan som hyresnivåer beroende på bland annat ort, läge i orten, hyresändamål och standard. För bostadsfastigheter där hyressättningen är starkt reglerad är skillnaderna mindre. Redogörelser för utvecklingen på de lokala hyresmarknaderna finns i respektive områdesöversikt. Bostäder 24 % Projekt 1 % Hyresvärde per geografiskt område Storgöteborg 32 % Mälardalen 12 % Västra Småland 15 % Hyresvärde per kategori Lager/Industri 28 % Öresundsområdet 21 % Storstockholm 20 % Kontor/Butiker 47 % Kontraktsförfallostruktur Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt Antal tkvm värde, Mkr värdet, % Kontor/Butiker Summa Lager/Industri Summa Bostäder Övrigt Totalt

12 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Storgöteborg Fastighetsbestånd Storgöteborg är Castellums volymmässigt största verksamhetsområde. Det samlade fastighetsbeståndet per 31 december 1997 i göteborgsområdet omfattade 207 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 423 Mkr. Omkring 35 % av hyresvärdet avsåg bostäder, 36 % kontor och butiker, 28 % lager och industri samt 1 % övrig användning. Fastigheternas sammanlagda bokförda värde vid årets utgång uppgick till Mkr. Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick under 1997 till 7,5 %, vilket skall jämföras med 7,0 % i proforma Kungälv Lerum Partille Göteborg Mölndal Kungsbacka Alingsås Borås Huvuddelen av fastigheterna ligger i Göteborgs och Mölndals kommuner medan mindre bestånd finns i Partille, Lerum, Kungälv och Kungsbacka. I centrala Göteborg finns kommersiella fastigheter och ett större bostadsbestånd. På Hisingen och i Högsbo/Sisjön finns såväl kontorsfastigheter som lager- och industrifastigheter. I Göteborgs kommun äger Castellum 132 fastigheter med en sammanlagd yta om kvm och ett bokfört värde om Mkr. Av ytan utgör ca 33 % bostäder, 28 % kontor och butiker, 33 % lager och industri samt 6 % övriga lokaler. Beståndet i Mölndal omfattar 22 fastigheter med en sammanlagd yta om kvm till ett bokfört värde om 343 Mkr. Av ytan utgör ca 25 % bostäder, 15 % kontor och butiker, 59 % lager och industri samt 1 % övriga lokaler. Fastighetsbeståndets fördelning i Storgöteborg baserat på bokfört värde. Investeringar och försäljningar I Storgöteborg har Castellum under 1997 förvärvat en fastighet för 42 Mkr. Under året har bolaget sålt 13 fastigheter i området för ett sammanlagt försäljningspris om 87 Mkr och med en realisationsvinst om 12 Mkr. Det lokala dotterbolaget Eklandia Fastighets AB har under 1997 kompletterat sitt bestånd i Ringöns industriområde i Göteborg genom förvärvet av en industrifastighet om kvm med tillhörande byggrätt om kvm. Därigenom befäster bolaget sin redan starka ställning i närområdet. Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg Ekonomisk Direkt- Antal Bokfört värde Yta Hyresvärde uthyrningsgrad Hyresintäkter Driftsöverskott avkastning Räntebidrag fastigheter Mkr tkvm Mkr % Mkr Mkr % Mkr Fördelning per fastighetskategori Bostäder ,7 15 Kontor/butik ,4 Lager/industri ,3 Projekt Obebyggd mark och dylikt Totalt ,3 15 Fördelning per geografiskt område Centrala Göteborg ,8 8 Östra Göteborg ,2 5 Hisingen ,7 Högsbo/Sisjön ,3 Mölndal ,9 1 Borås ,6 Partille/Lerum ,9 Alingsås ,3 1 Kungälv ,7 Kungsbacka ,6 Obebyggd mark och dylikt Totalt ,3 15 Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 220 7,5 10

13 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Bolagets bestånd på Hisingen i Göteborg har under året utökats med fastigheten Tingstadsvassen 14:7 jämte en tillhörande byggrätt om kvm. Investeringar i befintliga fastigheter har under året genomförts med 44 Mkr. Investeringarna avsåg i huvudsak mindre åtgärder i ett stort antal fastigheter. Bland de större investeringarna kan nämnas en om- och tillbyggnad av en detaljhandelsfastighet samt en ROT-renovering av en bostadsfastighet. Eklandia Fastighets AB har under året avyttrat en kontorsfastighet om ca kvm med större investeringsbehov i stadsdelen Gårda. I stadsdelen Gamlestaden i Göteborg har Eklandia sålt fem bostadsfastigheter med totalt 60 lägenheter och ca kvm butiker. I Vasastaden har avyttrats en bostadsfastighet och en kommersiell fastighet med hotell och i Kålltorp en mindre bostadsfastighet. Vidare har bolaget avyttrat två lager- och industrifastigheter om tillsammans ca kvm i Kungälv norr om Göteborg. Harry Sjögren AB har under året sålt två mindre fastigheter i Alingsås. Göteborgsområdets andel av Castellums hyresvärde % Göteborgsområdets hyresvärde 1997, per kategori Bostäder 35 % Projekt 1 % Kontor/Butiker 36 % Lager/Industri 28 % Kontraktsförfallostruktur i Storgöteborg Antal Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt tkvm värde, Mkr värdet, % Kontor/Butiker Summa Lager/Industri Summa Bostäder Övrigt Totalt

14 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Marknad och uthyrning På fastighetsmarknaden i Göteborg har aktivitetsnivån efterhand stigit och ett ökat antal affärer genomförs till stigande prisnivåer. Denna tendens är särskilt märkbar i centrala lägen men även i närförorterna har fastighetsmarknaden förbättrats. Hyresmarknaden i göteborgsområdet har gradvis förstärkts under det gångna året och i centrala Göteborg har antalet vakanta lokaler minskat påtagligt, vilket har medfört ökande hyresnivåer i attraktiva lägen. I centrala Göteborg har vakanserna avseende stora kontorslokaler nära nog eliminerats. I ytterområdena är antalet lediga lokaler fortfarande större men efterfrågan har successivt ökat och hyresnivåerna har stabiliserats. Mot bakgrund av bl a regionens starka transportprofil, en förbättrad industrikonjunktur och en ökande tjänstesektor bedöms förutsättningarna för en fortsatt ökande efterfrågan vara goda. På bostadsmarknaden har den genomsnittliga hyresnivån ökat med ett par procent under det gångna året medan hyrorna under 1998 förväntas bli oförändrade i flera kommuner. Castellums bostadsfastigheter, som har centrala och attraktiva lägen, är i princip fullt uthyrda. Lokala fastighetsbolag Castellums fastigheter i Storgöteborg ägs och förvaltas av de helägda dotterbolagen Eklandia Fastighets AB med huvudkontor i Göteborg och Harry Sjögren AB med huvudkontor i Mölndal. Eklandias fastighetsbestånd är huvudsakligen koncentrerat till centrala och östra Göteborg samt Hisingen medan Harry Sjögrens fastigheter är lokaliserade till Högsbo/Sisjön i sydvästra Göteborg, Mölndal, Borås, Härryda, Kungsbacka, Partille, Lerum och Alingsås. Eklandia hade vid årsskiftet 33 anställda medan Harry Sjögren hade 27 anställda. Harry Sjögren AB har ett lokalt förvaltningskontor i Borås. I fastighetsförteckningen finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Storgöteborg. En av Göteborgs mest kända byggnader är det s k Amerikahuset vid Masthuggskajen. Byggnaden, som idag är ett projekt där olika alternativ utreds, har stora utvecklingsmöjligheter. 12

15 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Öresundsområdet Fastighetsbestånd Huvuddelen av Castellums fastigheter i Öresundsområdet är belägna i Malmö, Helsingborg, Lund och Landskrona. Vid utgången av 1997 omfattade Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet 122 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 278 Mkr. Omkring 39 % av hyresvärdet avsåg bostäder, 35 % kontor och butiker, 20 % lager och industri samt 6 % övrig användning. Fastigheternas sammanlagda bokförda värde vid årets utgång uppgick till Mkr. Ängelholm Helsingborg Landskrona Ekonomisk Direkt- Antal Bokfört värde Yta Hyresvärde uthyrningsgrad Hyresintäkter Driftsöverskott avkastning Räntebidrag fastigheter Mkr tkvm Mkr % Mkr Mkr % Mkr Fastighetsbeståndets fördelning i Öresundsområdet baserat på bokfört värde. Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick under 1997 till 7,1 %, vilket skall jämföras med 5,7 % i proforma De största bestånden finns i Malmö och Helsingborg. I malmöbeståndet ingår bl a flera stora lager- och industrifastigheter som är under utveckling till alternativa användningsområden. I Helsingborg har Castellum bl a ett betydande bestånd av attraktivt belägna bostadsfastigheter. Malmö Burlöv Lund Svedala I Malmö ägde Castellum vid årsskiftet 51 fastigheter med en sammanlagd yta om kvm och ett bokfört värde om 772 Mkr. Av ytan utgjorde ca 20 % bostäder, 28 % kontor och butiker, 46 % lager och industri samt 6 % övriga lokaler. Beståndet i Helsingborg omfattar 40 fastigheter med en sammanlagd yta om kvm till ett bokfört värde om 694 Mkr. Av ytan utgör ca 48 % bostäder, 27 % kontor och butiker, 21 % lager och industri samt 4 % övriga lokaler. Övriga orter i området där Castellum äger fastigheter är Lund och Landskrona samt Malmös förortskommuner Burlöv och Svedala. Vidare ingår i beståndet en industrifastighet i Ängelholm. Investeringar och försäljningar I Öresundsområdet har Castellum under 1997 förvärvat tre fastigheter för sammanlagt 102 Mkr. Under året har bolaget sålt två fastigheter i området för sammanlagt 7 Mkr med en realisationsvinst om 2 Mkr. Castellums fastighetsbestånd i Öresundsområdet Det lokala dotterbolaget Fastighets AB Briggen har förvärvat tre fastigheter i Malmö, Lund och Helsingborg. Förvärven avsåg en lager- och kontorsfastighet i stadsdelen Fosie i Malmö, en kontorsfastighet i Idéon-området i Lund samt en fastighet om drygt kvm i Berga industriområde i Helsingborg. Fastigheten, som tidigare inrymt regements- Fördelning per fastighetskategori Bostäder ,6 15 Kontor/butik ,7 Lager/industri ,8 Projekt ,6 Obebyggd mark och dylikt 1 0 Totalt ,2 15 Fördelning per geografiskt område Malmö ,1 2 Helsingborg ,9 8 Lund ,6 2 Landskrona ,5 3 Övriga Öresundsområdet ,4 0 Obebyggd mark och dylikt 1 0 Totalt ,2 15 Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 133 7,1 13

16 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE lokaler, är ombyggd till i första hand kontorslokaler av vilka vid tillträdet ca kvm var vakanta. Samtliga förvärvade fastigheter ligger i områden där Briggen redan tidigare ägde ett flertal fastigheter och förstärker därmed ytterligare bolagets konkurrenskraft i dessa områden. Investeringar i befintliga fastigheter har under året genomförts med 26 Mkr varav merparten avser större ombyggnader i fastigheten Kampen 25 i Malmö. Kampen är en industri- och lagerfastighet om totalt kvm. De i Öresundsområdet avyttrade fastigheterna var en lageroch industrifastighet i Svedala samt en mindre bostadsfastighet i Helsingborg. Fastighets AB Briggen har dessutom under året sålt 14 fastigheter, belägna i Skåne men definitionsmässigt utanför Öresundsområdet. Den största affären var försäljningen av bolagets bostadsbestånd i Kristianstad till det kommunala bostadsbolaget. Vidare avyttrades en udda markfastighet i Osby. Det sammanlagda försäljningspriset för dessa fastigheter uppgick till 198 Mkr med en realisationsvinst om 27 Mkr. Efter dessa försäljningar är bolagets verksamhet i Skåne uteslutande koncentrerad till Öresundsområdet. Efter räkenskapsårets utgång har, med tillträde den 1 april 1998, bolagets samtliga 28 bostadsfastigheter i Malmö med sammanlagt 585 bostadslägenheter och kvm yta avyttrats. Försäljningspriset uppgick till 281 Mkr, vilket innebär en reavinst om 45 Mkr. Marknad och uthyrning Öresundsområdet är för närvarande ett av landets mest dynamiska områden. Den nya Öresundsbron mellan Malmö och Köpenhamn påverkar hela regionen på ett positivt sätt. Den kommer att knyta samman hela området, som har totalt ca 2,5 miljoner invånare på båda sidor om sundet. På kort till medellång sikt kommer byggandet av bron att medföra ökad aktivitet i den lokala ekonomin. På längre sikt bedöms det nya universitetet få en positiv inverkan på hela områdets näringsliv, vilket väntas leda till ökande efterfrågan på bostäder och lokaler. Det kommer dock troligen att dröja minst ett par år innan området har uppnått balans på hyresmarknaden. De förväntningar som är förknippade med investeringarna har medfört stor aktivitet på fastighetsmarknaden i Malmö med stigande priser som följd. Även på lokaler har märkts en ökad efterfrågan, särskilt under sista halvåret Fortfarande gäller dock att det som främst efterfrågas är lokaler med förhållandevis låga hyresnivåer. Öresundsområdets andel av Castellums hyresvärde % Öresundsområdets hyresvärde 1997, per kategori Bostäder 39 % Projekt 6 % Kontor/Butiker 35 % Lager/Industri 20 % Kontraktsförfallostruktur i Öresundsområdet Antal Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt tkvm värde, Mkr värdet, % Kontor/Butiker Summa Lager/Industri Summa Bostäder Övrigt Totalt

17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Endast vissa lägen och objekt har prisnivåer som motsvarar en marknad i balans. Under 1997 uppgick Castellums nettouthyrning i området till kvm motsvarande ett hyresvärde på årsbasis om 11 Mkr. Trots årets nettouthyrning har den ekonomiska uthyrningsgraden varit oförändrad, 89 %, vilket förklaras av att fastigheter med hög uthyrningsgrad sålts och fastigheter med vakanser förvärvats. Lokalt fastighetsbolag Castellums fastigheter i Öresundsområdet ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Briggen med huvudkontor i Malmö. Under våren 1997 genomfördes en samordning av Fastighets AB Briggen och Fastighets AB SkåneBo genom att SkåneBo organisatoriskt överfördes till Briggen som ett separat affärsområde för bostäder. För I Helsingborg har under året förvärvats en fastighet om drygt kvm i Berga industriområde. Fastigheten, som tidigare inrymt regementslokaler, är ombyggd till i första hand kontorslokaler. hyresgäster och andra affärskontakter innebar samordningen ingen märkbar förändring. Affärsområdet Briggen omfattar kommersiella fastigheter i Malmö, Lund, Landskrona, Helsingborg och Ängelholm. Affärsområde Skåne- Bo omfattar bostadsfastigheter i Helsingborg, Lund och Landskrona. I Helsingborg finns ett lokalkontor för bostäder. Fastighets AB Briggen hade vid årsskiftet 40 anställda. I fastighetsförteckningen finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Öresundsområdet. I Fosieområdet i Malmö förvärvades under 1997 fastigheten Revolversvarven 9 med kvm kontor och kvm höglager. Fastigheten, som vid köpet saknade hyresgäster, är nu fullt uthyrd. Beståndet i Idéons företagsområde i Lund har under året utökats med fastigheten Reuterdahl 11 om kvm, som disponeras av ett företag i IT-branschen. 15

18 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Storstockholm Fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd i stockholmsområdet är koncentrerat till expansiva närförorter med goda kommunikationer och utbyggd service. Större kontorsfastigheter finns i Johanneshov, Bromma, Sollentuna och Akalla medan industrifastigheter finns i Botkyrka, Veddesta/Lunda och Sigtuna. Det samlade fastighetsbeståndet per 31 december 1997 i Storstockholm omfattade 68 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 268 Mkr. Omkring 67 % av hyresvärdet avsåg kontor och butiker och 33 % lager och industri. Fastigheternas sammanlagda bokförda värde vid årets utgång uppgick till Mkr. Sigtuna Sollentuna Akalla Veddesta/Lunda Ekonomisk Direkt- Antal Bokfört värde Yta Hyresvärde uthyrningsgrad Hyresintäkter Driftsöverskott avkastning Räntebidrag fastigheter Mkr tkvm Mkr % Mkr Mkr % Mkr Fastighetsbeståndets fördelning i Storstockholm baserat på bokfört värde. Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick under 1997 till 6,8 %, vilket skall jämföras med 5,7 % i proforma I Stockholms kommun äger Castellum 30 fastigheter med en sammanlagd yta om kvm och ett bokfört värde om 929 Mkr. Av ytan utgör ca 67 % kontor och butiker, samt 33 % lager och industri. Botkyrka Skärholmen Bromma Johanneshov Nacka Beståndet i Botkyrka, Nacka, Sollentuna, Huddinge och Sigtuna kommuner omfattar sammanlagt 25 fastigheter med en total yta om kvm till ett bokfört värde om 512 Mkr. Av ytan utgör ca 33 % kontor och butiker, samt 67 % lager och industri. Investeringar och försäljningar I Storstockholm har Castellum under 1997 förvärvat sex fastigheter samt ett markområde med en större byggrätt för sammanlagt 234 Mkr. Under året har bolaget sålt två fastigheter i området för ett sammanlagt försäljningspris om 16 Mkr och med en realisationsvinst om 4 Mkr. Det lokala dotterbolaget Fastighets AB Brostaden har under året förvärvat tre kontorsfastigheter vid Mariehäll i Bromma om sammanlagt drygt kvm och i Häggvik i Sollentuna har beståndet utökats med en butiks- och lagerfastighet om ca kvm. Den sammanlagda köpeskillingen för dessa fastigheter uppgick till 207 Mkr. I Smista Park vid Kungens Kurva i Huddinge kommun har förvärvats en markfastighet om kvm med en byggrätt om ca kvm avsedd för kontor. Vidare har förvärvats två industrifastigheter i Märsta i Sigtuna kommun med tillsammans ca kvm uthyrningsbar yta. Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm Fördelning per fastighetskategori Bostäder Kontor/butik ,8 Lager/industri ,3 Projekt Obebyggd mark och dylikt 4 53 Totalt ,7 Fördelning per geografiskt område Bromma ,0 Johanneshov ,2 Akalla ,8 Veddesta/Lunda ,0 Skärholmen/Huddinge ,9 Sollentuna ,8 Sigtuna ,0 Botkyrka ,9 Nacka ,9 Övriga Storstockholm ,8 Obebyggd mark och dylikt 4 53 Totalt ,7 Driftsöverskott/Direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 105 6,8 16

19 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Betongblandaren 13, en kontors- och en industribyggnad om sammanlagt ca kvm, ingick bland årets förvärv i Bromma. Investeringar i befintliga fastigheter har under året genomförts med 12 Mkr. Två icke strategiska industrifastigheter om tillsammans ca kvm har avyttrats under 1997, en i Farsta och en i Nacka kommun. Marknad och uthyrning Storstockholm är den svenska delmarknad där fastighetspriser och lokalhyresnivåer först uppvisar ökningar i en konjunkturuppgång. Det finns dock även på denna marknad betydande skillnader i efterfrågan och hyresnivåer beroende på läge och Storstockholms andel av Castellums hyresvärde % Storstockholms hyresvärde 1997, per kategori Kontor/Butiker 67 % Lager/Industri 33 % Kontraktsförfallostruktur i Storstockholm Antal Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt tkvm värde, Mkr värdet, % Kontor/Butiker Summa Lager/Industri Summa Bostäder Övrigt Totalt

20 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Vid Mariehäll i Bromma förvärvades i en affär kontorsfastigheterna Fredsfors 11 och Alphyddan 11 med tillsammans drygt kvm uthyrningsbar yta. standard, skillnader som troligen kommer att förstärkas ytterligare. Allmänt sett har hyresmarknaden för lokaler varit stabil under 1997 och såväl efterfrågan som utbud har varit större än tidigare. Att marknadsutvecklingen nu är mera positiv än tidigare bekräftas av att ett antal byggprojekt avseende kommersiella fastigheter redan har påbörjats eller kommer att startas under Bolagets möjligheter att med det befintliga beståndet möta en ökande efterfrågan på lokaler i närförorterna är goda. Under 1997 uppgick bolagets nettouthyrning i området till ca kvm motsvarande ett hyresvärde på årsbasis om 13 Mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden har under året ökats från 79 % till 81 %. Ökningen har reducerats genom att förvärvade fastigheter haft en lägre uthyrningsgrad. Under året har kommersiella kontrakt motsvarande ett totalt hyresvärde om 19 Mkr omförhandlats med totalt något ökade hyresnivåer. Lokalt fastighetsbolag Castellums fastigheter i Storstockholm ägs och förvaltas i huvudsak av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Brostaden med huvudkontor i Stockholm. I Häggvik, Sollentuna, nära E4 har beståndet utökats med butiks- och lagerfastigheten Tidskriften 2 om ca kvm. 18

21 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Västra Småland Fastighetsbestånd Tyngdpunkten i Castellums fastighetsbestånd i västra Småland ligger i Värnamo, Jönköping, Gnosjö och Växjö. Dessa orter svarar tillsammans för 77 % av det bokförda värdet på Castellums fastigheter i västra Småland. Det totala fastighetsbeståndet per 31 december 1997 omfattade 120 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 202 Mkr. Omkring 47 % av hyresvärdet avsåg kontor och butiker, 34 % lager och industri samt 19 % bostäder. Fastigheternas sammanlagda bokförda värde vid årets utgång uppgick till Mkr. Gnosjö Gislaved Vaggeryd Värnamo Jönköping Tranås Vetlanda Fastighetsbeståndets fördelning i Västra Småland baserat på bokfört värde. Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick under 1997 till 8,6 %, vilket skall jämföras med 6,8 % i proforma I Värnamo äger Castellum 43 fastigheter med en sammanlagd yta om kvm och ett bokfört värde om 392 Mkr. Av ytan utgör ca 9 % bostäder, 43 % kontor och butiker samt 48 % lager och industri. Beståndet i Jönköping omfattar sammanlagt 15 fastigheter med en total yta om kvm till ett bokfört värde om 277 Mkr. Av ytan utgör ca 23 % bostäder, 48 % kontor och butiker samt 29 % lager och industri. Gnosjöbeståndet består av 12 fastigheter med en sammanlagd yta om kvm och ett bokfört värde om 137 Mkr. Av ytan utgör ca 7 % bostäder, 8 % kontor och butiker samt 85 % lager och industri. Ljungby Växjö I Växjö finns 10 fastigheter med en sammanlagd yta om kvm och ett bokfört värde om 121 Mkr. Av ytan utgör ca 27 % bostäder, 6 % kontor och butiker, 66 % lager och industri samt 1 % övriga lokaler. I kommunerna Gislaved, Vaggeryd och Tranås finns sammanlagt 26 fastigheter med en total yta om kvm och ett bokfört värde om 238 Mkr. Av ytan utgör ca 24 % bostäder, 15 % kontor och butiker samt 61 % lager och industri. Castellums fastighetsbestånd i Västra Småland Ekonomisk Direkt- Antal Bokfört värde Yta Hyresvärde uthyrningsgrad Hyresintäkter Driftsöverskott avkastning Räntebidrag fastigheter Mkr tkvm Mkr % Mkr Mkr % Mkr Fördelning per Fastighetskategori Bostäder ,8 7 Kontor/butik ,0 2 Lager/industri ,0 Projekt Obebyggd mark och dylikt 11 4 Totalt ,7 9 Fördelning per geografiskt område Värnamo ,7 2 Gnosjö ,4 1 Gislaved ,0 1 Vaggeryd ,6 1 Jönköping ,5 1 Tranås ,1 2 Växjö ,5 1 Övriga orter ,6 0 Obebyggd mark och dylikt 11 4 Totalt ,7 9 Driftsöverskott/Direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 102 8,6 19