Bokslutskommuniké 2000

Transkript

1 Bokslutskommuniké 2000

2 Bokslutskommuniké 2000 Jämförelser angivna inom parentes avser januari-december 1999 förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av För definitioner nyckeltal se Castellums webbplats Resultatet efter skatt uppgick till 396 Mkr, motsvarande en vinst om 8,49 kronor per aktie. Under året har egna aktier inlösts och återköpts för 900 Mkr. Substansvärdet per aktie uppgick vid årets slut till 155 kronor. Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 5,50 kronor per aktie. Förvaltningsresultatet per aktie förbättrades med 24 % till 8,60 kronor. Verksamhet och strategi Castellum är ett av de större renodlade, börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastighetsbeståndet innehåller enbart svenska fastigheter och är geografiskt koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet finns i de tre storstadsområdena. Fastighetsbeståndet, som innehåller främst kommersiella lokaler men även bostäder, ägs och förvaltas av sex lokala dotterbolag med egna identiteter. Castellums verksamhet fokuseras på tillväxt i kassaflöden och resultat, vilket ger förutsättningar för en långsiktigt god värdetillväxt i bolaget, samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Castellums övergripande strategi för värdetillväxt bygger på: Förvärv och nyproduktion av fastigheter med utvecklingsmöjligheter. Förbättrat driftsöverskott genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och kostnadseffektiv förvaltning. Försäljning av fastigheter som inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen. Castellums resultat skall därför bestå både av överskott i den löpande förvaltningen och av vinster från fastighetsförsäljningar, de sistnämnda till en målsatt nivå om minst Mkr per år. Den synliga soliditeten i Castellums bestånd skall långsiktigt vara minst 30 %. Castellums utdelningspolitik innebär att minst 50 % av årets resultat skall delas ut. Hänsyn skall dock tas till bolagets investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Intäkter och resultat Förvaltningsresultatet, d v s årets resultat exklusive vinster från fastighetsförsäljningar, jämförelsestörande poster och skatt, uppgick till 401 Mkr (346), motsvarande 8,60 kr (6,92) per aktie. Förbättringen, som uppgår till 24 %, har främst uppnåtts genom ökade hyresintäkter men resultatet har också påverkats positivt av genomförda förvärv och investeringar i befintliga fastigheter. Under den senaste treårsperioden har förvaltningsresultatet förbättrats med i genomsnitt över 20 % per år. Inlösen-/återköpsprogrammet har hittills endast haft en mindre påverkan på resultatet per aktie. Resultatutvecklingen har även under det fjärde kvartalet varit positiv trots att detta kvartal, som en effekt av inlösen-/återköpsprogrammet, belastats med ökade räntekostnader om 13 Mkr jämfört med föregående år. Dessutom bör beaktas att årets sista kvartal normalt belastas av säsongmässigt högre fastighetskostnader. Förvaltningsresultat per aktie, kr Isolerat kvartal, staplar 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 Rullande årsvärde, kurva 12,00 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv ,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 Vinster från fastighetsförsäljningar uppgick till 142 Mkr (109). Årets resultat efter skatt uppgick till 396 Mkr (328), vilket ger ett resultat per aktie om 8,49 kronor (6,56), en ökning med 29 %. Kassaflödet från förvaltningen uppgick till 500 Mkr (435), motsvarande 10,72 kronor per aktie (8,70). Koncernens hyresintäkter uppgick till Mkr (1 256). Hyresintäkterna har förbättrats beroende på en positiv hyresutveckling, investeringar och förvärv av nya fastigheter samt en förbättring av uthyrningsgraden. Den positiva utvecklingen, när det gäller omförhandlingar och nyuthyrningar, bestod även under årets sista kvartal i samtliga de regioner där Castellum är verksamt, även om utvecklingen var starkast i de tre storstadsregionerna. Denna positiva utveckling har fortsatt under inledningen av det nya året. Fastighetskostnaderna, som uppgick till 513 Mkr (495) ligger på en för befintlig fastighetsportfölj långsiktig nivå. Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 922 Mkr (761) motsvarande en direktavkastning om 8,9 % (8,4 %). Efter avskrivningar om 100 Mkr (89) var bruttoresultatet från fastighetsförvaltningen 822 Mkr (672). Under perioden har fastigheter sålts med ett sammanlagt försäljningspris om 598 Mkr (425), vilket innebar en vinst om 142 Mkr (109). De centrala administrationskostnaderna uppgick till 61 Mkr (55). I denna post ingår även kostnader för incitamentspro- 2

3 gram till företagsledningen om 11 Mkr (8). Under perioden har 7 Mkr avseende överskottsmedel från SPP intäktsförts. Resultatpåverkan netto är dock marginell då pensionsåtaganden kostnadsförts på motsvarande belopp. Kostnaderna avseende det offentliga erbjudandet till Diligentias aktieägare uppgick till 12 Mkr, vilka redovisas som jämförelsestörande poster. Budet fullföljdes ej då villkoren för erbjudandet inte uppfylldes. Årets rörelseresultat före finansnetto uppgick till 891 Mkr (726). Finansnettot, som var 360 Mkr ( 271), har jämfört med föregående år, utöver förändrad fastighetsportfölj, påverkats med 20 Mkr i ökade räntekostnader såsom en effekt av inlösen-/återköpsprogrammet. På grund av underskottsavdrag, som uppgår till 1,3 mdr, uppstår i princip ingen aktuell betald skattekostnad. I enlighet med nedanstående redogörelse redovisas dock en icke kassaflödespåverkande uppskjuten skattekostnad om 134 Mkr (127). Bolagets redovisningsprinciper har från och med år 2000 ändrats avseende avskrivningar och inkomstskatter. Avskrivningarna, som tidigare varit differentierade för olika fastighetskategorier (kontor/butik 1,5 %, lager/industri 2 % samt bostäder 1 %), har med hänsyn till utvecklingen av fastighetsbeståndets marknadsvärde liksom rådande branschpraxis ändrats till generellt 1 %, vilket på helårsbasis medför Mkr lägre avskrivningar. Med beaktande av Redovisningsrådets rekommendation om byte av redovisningsprincip (RR:5), och avskrivningarnas väsentliga betydelse för det redovisade resultatet, har det bedömts att det mest rättvisande sättet att redovisa bolagets resultatutveckling är att jämförelsetalen avseende avskrivningar och berörda nyckeltal justeras. Någon justering av fastigheternas bokförda värden har ej gjorts. Vidare har Redovisningsrådets rekommendation om inkomstskatt (RR:9) tillämpats från och med år Denna rekommendation innebär i korthet att såväl uppskjutna skatteskulder som skattefordringar medtas i redovisningen och att förändringar av dessa under perioden skall påverka resultaträkningen. För Castellum innebär detta att det egna kapitalet ökas med uppskjutna skattefordringar vid årets ingång om 401 Mkr, främst bestående av outnyttjade underskottsavdrag. I takt med att underskottsavdragen och därmed den uppskjutna skattefordran utnyttjas redovisas en uppskjuten skattekostnad om ca 28 % av resultatet före skatt. Jämförelsetalen avseende såväl resultat- och balansräkning som nyckeltal har justerats utifrån en skattesats om 28 %. Investeringar och försäljningar Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedanstående uppställning. Bokfört värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Investeringar i befintliga fastigheter Försäljningar Avskrivningar 94 Fastighetsbestånd 31 december Under året har investerats för totalt Mkr (1 993), varav 801 Mkr (1 397) avser förvärv och 551 Mkr (596) investeringar i befintliga fastigheter. Av de totala investeringarna avser 572 Mkr Storgöteborg, 303 Mkr Öresundsområdet, 206 Mkr Storstockholm, 136 Mkr Mälardalen och 135 Mkr västra Småland. Samtliga investeringar ger omedelbart ett positivt resultat efter full räntebelastning och avskrivningar, förutom förvärv som initialt innehåller stora vakanser. Bland större igångsatta, ej färdigställda projekt kan nämnas nybyggnation av ett kontorshus vid Lilla Bommen i centrala Göteborg för ca 160 Mkr med beräknat färdigställande i början av I Lund pågår första etappen av en större nybyggnation av kontor om ca 230 Mkr. I Stockholm investeras ca 210 Mkr i nybyggnation av 12 tkvm kontor i anslutning till bolagets befintliga fastigheter i Kista. Under perioden har 43 (35) fastigheter, bokförda till 456 Mkr (316), avyttrats med en vinst om 142 Mkr (109). Av vinsten avsåg 94 Mkr bostadsfastigheter och 48 Mkr kommersiella fastigheter. Finansiering Castellums finansiering per 31 december 2000 kan sammanfattas i följande diagram. Eget kapital Mkr (32 %) Räntebärande skulder Övriga skulder Mkr (63 %) 554 Mkr (5 %) Det egna kapitalet uppgår till Mkr (4 370), motsvarande en soliditet om 32 % (40 %). Det egna kapitalets förändring under året framgår av nedanstående uppställning: Fria re- Aktie- Bundna server/ Mkr kapital reserver resultat Summa Vid årets ingång Effekt byte redovisningsprincip inkomstskatt Utdelning 4,50 kr/aktie Nyemission, C-aktier Inlösen, A-aktier Återköp egna aktier Inlösen, C-aktier Årets resultat Vid årets utgång Den ordinarie bolagsstämman den 24 maj 2000 beslutade att godkänna ett inlösen/återköpsprogram. Erbjudandet om inlösen avsåg var sjunde aktie till 100 kronor per aktie, innebärande att aktier om totalt ca 700 Mkr har lösts in. Till ledning för den kommande realisationsvinstbeskattningen har Riksskatteverket fastställt anskaffningsvärdets fördelning varvid 98,3 % hänförs till aktier och resterande 1,7 % till inlösenrätter. 3

4 Under året har återköp skett av egna aktier för 194 Mkr. Antalet registrerade aktier, efter inlösen av de under året temporärt nyemitterade C-aktierna, uppgår till , medan antalet utestående aktier, exklusive återköpta egna aktier, uppgår till Per den 31 december 2000 hade Castellum bindande kreditlöften om totalt Mkr (6 715), varav Mkr (5 670) var disponerat. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 11 Mkr (96) uppgick till Mkr (5 574). Den vägda löptiden för avtalade kreditlöften var 4,9 år och garanterar Castellum krediter till en bestämd marginal under avtalens löptid. Enligt Castellums finanspolicy skall minst 50 % av koncernens lån/kreditlöften ha en löptid om 2 år eller mer. Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december 2000 var 5,9 % (5,8) medan den genomsnittliga räntebindningen vid samma datum uppgick till 2,2 år (2,3). Ränteförfallostrukturen har uppnåtts genom lång räntebindning på underliggande lån samt genom att lån med kort räntebindning förlängts i tiden via ränteswappar och collars. Den genomsnittliga räntebindningen inom koncernen skall enligt finanspolicyn vara 2-4 år. Ränte- och låneförfallostruktur Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medelränta Kreditavtal Utnyttjat Mkr % Mkr Mkr 0-1 år, inkl likviditet , år , år , år , år , år 2 6, Totalt , Moderbolaget Resultatet efter skatt för moderbolaget, som innehåller endast koncerngemensamma funktioner, uppgick till 17 Mkr (578). Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 8 Mkr (7). Moderbolagets tillgångar består, utöver likviditet om 1 Mkr (85), i huvudsak av finansiering av dotterbolagens fastighetsinnehav fördelat på aktier i dotterbolag Mkr (2 546) och räntebärande internfinansiering om Mkr (6 269). Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om Mkr (3 509) och externa långfristiga skulder om Mkr (5 363). Substansvärde Castellum har per den 31 december 2000 internt värderat samtliga fastigheter enligt en nuvärdesbaserad kassaflödesmodell. För att säkerställa den interna värderingen har 100 fastigheter motsvarande 53 % av värdet externt värderats av Catella Fastighetsekonomi AB. Catellas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till Mkr inom ett värdeintervall om +/- 9 %. Castellums interna värdering av samma fastigheter uppgick till Mkr. Det kan konstateras, att på portföljnivå överensstämmer den externa värderingen väl med den interna, även om individuella skillnader förekommer. Substansvärdet per aktie uppgick till 155 kronor, vilket kan jämföras med 132 kronor per aktie vid föregående årsskifte. Nettoförändringen består av årets resultat, värdeförändring fastigheter, utdelning samt effekt av inlösen/återköpsprogrammet. Fastighets- och substansvärde Bokfört Övervärde/ Mkr Värdering värde Substansvärde Kontor/butik Lager/industri Bostäder Projekt och mark Summa Uppskjuten skatt, 28 % Redovisat eget kapital Substansvärde Substansvärde per aktie ( tusen aktier), kr 155 Förslag till utdelning Styrelsen avser att föreslå bolagsstämman en utdelning om 5,50 kronor per aktie. Förslaget innebär en höjning med 1,00 kronor mot föregående år. Göteborg den 30 januari 2001 Lars-Erik Jansson Verkställande direktör Ekonomiska rapporteringstillfällen Årsredovisningen för 2000 kommer att hållas tillgänglig på bolagets huvudkontor från mitten av februari och distribution till aktieägarna sker per post i månadsskiftet februari/ mars Ordinarie bolagsstämma mars 2001 Delårsrapport januari mars april 2001 Halvårsrapport januari juni augusti 2001 Delårsrapport januari september oktober 2001 Bokslutskommuniké januari 2002 Ytterligare information kan erhållas på Castellums webbplats, eller av bolagets ekonomi- och finansdirektör/ vice VD Håkan Hellström, tel

5 Resultaträkning Mkr okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter Driftskostnader Underhåll Hyresgästanpassningar Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Driftsöverskott före avskrivningar Avskrivningar* Bruttoresultat fastighetsförvaltning Försäljningar, fastigheter Försäljningsintäkter Bokfört värde Resultat fastighetsförsäljningar Centrala administrationskostnader Jämförelsestörande poster 12 Rörelseresultat Räntebidrag Finansiella kostnader netto Resultat efter finansnetto Aktuell betald skatt Uppskjuten skatt* Periodens/årets resultat Finansiella nyckeltal* Förvaltningsresultat, Mkr Kassaflöde förvaltning, Mkr Räntetäckningsgrad 202 % 227 % 239 % 261 % 232 % Data per aktie* Genomsnittligt antal aktier, tusental Resultat efter skatt, kr 1,74 1,04 8,49 6,56 5,24 Förvaltningsresultat, kr 1,86 1,40 8,60 6,92 5,50 Kassaflöde förvaltning, kr 2,44 1,86 10,72 8,70 7,14 Utdelning, kr (för 2000 föreslagen) 5,50 4,50 3,50 * Bolagets redovisningsprinciper har från och med år 2000 ändrats. I resultaträkningen har berörda jämförelsetal justerats avseende såväl avskrivningar som inkomstskatter medan balansräkningens jämförelsetal enbart justerats avseende inkomstskatter. 5

6 Balansräkning Mkr 31 dec 31 dec 31 dec Tillgångar Förvaltningsfastigheter Uppskjuten skattefordran* Övriga anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital* Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Finansiella nyckeltal* Belåningsgrad 66 % 55 % 55 % Soliditet 32 % 40 % 45 % Justerad soliditet 42 % 49 % Avkastning eget kapital 9,9 % 7,6 % 6,2 % Avkastning totalt kapital 8,0 % 7,1 % 6,7 % Data per aktie* Utestående antal aktier, tusental Eget kapital, kr 88,83 87,40 85,26 Substansvärde, kr Fastigheternas bokförda värde, kr 269,37 204,84 173,90 Kassaflödesanalys Mkr jan-dec jan-dec jan-dec Driftsöverskott före avskrivningar Centrala administrationskostnader Finansnetto Betald skatt förvaltningsresultat 1 1 Kassaflöde förvaltning Jämförelsestörande poster 12 Skillnad mellan betalda och kostnadsförda räntor Förändring rörelsekapital Kassaflöde före investeringar Investeringar, fastigheter Försäljningar, fastigheter Investeringar, övrigt netto Kassaflöde efter investeringar Förändring långfristiga skulder Förändring långfristiga fordringar Förändring fordran/skuld vid försäljning/förvärv av fastigheter Inlösen/återköp egna aktier m m 899 Utdelning Förändring kassa och bank Kassa och bank ingående balans Kassa och bank utgående balans

7 Fördelning per fastighetskategori Fastighetsbestånd per 31 december 2000 Drift, Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- under- Drifts- Direktfastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter håll m m överskott avkastning Mkr Mkr grad % Mkr Mkr Mkr % Kontor/butik , ,3 Lager/industri , ,0 Bostäder , ,1 Summa exkl. projekt/obebyggd mark , ,7 Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration ,8 Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 942 8,9 Projekt Obebyggd mark Totalt Hyresvärde per fastighetskategori Hyresvärde per geografiskt område Kontor/butik 53 % Lager/industri 34 % Storgöteborg 32 % Öresundsområdet 23 % Bostäder 11 % Projekt 2 % Storstockholm 21 % Västra Småland 12 % Mälardalen 12 % Fördelning per geografiskt område Drift, Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- under- Drifts- Direktfastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter håll m m överskott avkastning Mkr Mkr grad % Mkr Mkr Mkr % Storgöteborg , ,0 Öresundsområdet , ,2 Storstockholm , ,6 Västra Småland , ,0 Mälardalen , ,3 Summa exkl. projekt/obebyggd mark , ,7 Fastighetsrelaterade nyckeltal 2000 jan-dec 1999 jan-dec 1998 jan-dec Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 92,4 % 91,3 % 89,7 % Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Direktavkastning 8,9 % 8,4 % 8,1 % Bokfört värde, kr/kvm Uthyrningsbar yta, tkvm Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 949 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 922 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet i under året sålda fastigheter 24 Mkr frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 51 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. 7

8 Castellumaktien Castellum, vars aktie är noterad på OM Stockholmsbörsens O-lista Attract 40, hade vid periodens utgång drygt aktieägare. De största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell. Andel av Aktieägare Antal aktier röster och tusental kapital % Sjätte AP-fonden ,3 Fjärde AP-fonden ,4 Försäkringsbolaget SPP Ömsesidigt ,5 Handelsbanken Liv Försäkrings AB 923 2,2 Livförsäkrings AB Skandia 913 2,2 Didner & Gerge 433 1,1 Övriga aktieägare registrerade i Sverige ,8 Aktieägare registrerade i utlandet ,5 Totalt utestående aktier ,0 Återköpta egna aktier Totalt registrerade aktier ,0 Andelen aktier registrerade i utlandet uppgick vid periodens slut till 44 %. De utländska ägarna är företrädesvis fonder i USA, Storbritannien och Nederländerna. Aktieägare fördelade per land Sverige 56 % USA 23 % Storbritannien 9 % Nederländerna 7 % Övriga 5 % Kursen på Castellumaktien per den 31 december 2000 var 104 kronor motsvarande ett börsvärde om ca 4,5 mdr, beräknat på antalet registrerade aktier. Under den senaste tolvmånadersperioden har aktiens totalavkastning, inkluderat utdelning om 4,50 kronor och genomsnittligt värde av inlösenrätt om 0,98 kronor, varit 32 %. Sedan årets början har omsatts totalt 37 miljoner aktier, exklusive återköpta egna aktier, motsvarande i genomsnitt ca aktier per dag. Kursutvecklingen till och med den 26 januari 2001 framgår av nedanstående diagram. Castellumaktiens kursutveckling och omsättning 23 maj januari 2001 Aktiekurs kronor Omsättning miljoner aktier per månad Castellum Carnegie Real Estate Index OM Stockholmsbörsens Generalindex Omsättning per månad Castellum AB (publ) Box 2269, Göteborg Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon Telefax E-post info@castellum.se Org nr Lokala fastighetsbolag Aspholmen Fastigheter AB Fastighets AB Briggen Fastighets AB Brostaden Fastighets AB Corallen Eklandia Fastighets AB Harry Sjögren AB Elementvägen 14 Fredriksbergsgatan 1 Bolidenvägen 14 Flanaden 3 Ringögatan 12 Flöjelbergsgatan 7 B Örebro Box 3158 Box 5013 Box 148 Box Mölndal Telefon Malmö Johanneshov Värnamo Göteborg Telefon Telefax Telefon Telefon Telefon Telefon Telefax orebro@aspholmenfastigheter.se Telefax Telefax Telefax Telefax info@harry-sjoegren.se fastighets.ab@briggen.se info@brostaden.se varnamo@corallen.se info@eklandia.se