Marknadsandelen är viktig men valet av marknad ännu viktigare

Transkript

1 Marknadsandelen är viktig men valet av marknad ännu viktigare Ekonomiskt är Castellum ett av Sveriges största fastighetsbolag, men vi har ingen ambition att bli störst. Tvärtom en viktig del i affärsmodellen är fokus på utvalda marknader, med naturliga förutsättningar att utvecklas. Castellum är verksamt i fem starka tillväxtregioner i Sverige, från Mälardalen och Storstockholm ner via Östra Götaland till Storgöteborg och Öresundsregionen. Tillsammans representerar dessa fem marknader 65% av den svenska befolkningen. Castellum har som målsättning att vara ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive marknad där vi verkar. 8 CASTELLUM 2014 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

2 Marknadskommentar Svensk ekonomi Sverige, med drygt 9,7 miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige har lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige historiskt uppvisat god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar. Svensk konjunktur fortsätter att förbättras, även om utvecklingen under hösten 2014 varit svag. Ekonomin är dock tudelad med en bra inhemsk efterfrågan som driver tillväxten medan exportmarknaden, som normalt sett är den stora drivkraften för svensk återhämtning, är trög. Det sistnämnda kan delvis tillskrivas av att vissa delar av omvärlden och då främst Euroområdet har haft en svag utveckling under året, där den geopolitiska oron dämpar stämningen ytterligare. Konjunkturen i Sverige och omvärlden tillsammans med kraftigt fallande oljepris har medfört en mycket låg inflation, vilken förväntas bestå det närmsta året. Arbetsmarknaden fortsätter, trots konjunkturläget, att utvecklas positivt och sysselsättningen växer på bred front i ekonomin, med undantag för industrin. Makroindikatorer Arbetslöshet 7,0% (december 2014) Inflationstakt 0,3% (december 2014 jämfört med december 2013) BNP-tillväxt 2,1% (kv jämfört med kv ) Källa: SCB Ränte och kreditmarknad Räntemarknaden har under året karakteriserats av sjunkande räntor i samtliga löptider. Avsaknad av inflation har lett till expansivt agerande från Riksbanken som har sänkt reporäntan i två omgångar från 0,75% till 0%. Även räntebanan har nedreviderats och indikerar nu en höjning först under andra halvan av Parallellt med reporäntesänkningarna har även korta marknadsräntor sjunkit. Tre månaders STIBORränta var vid årets ingång 0,94% och vid utgången 0,26%. Svenska långa räntor har pressats ned av en svag makrobild där utvecklingen i Europa har överskuggat den positiva utvecklingen i USA. Svensk 10-årig swapränta noterades vid årets ingång till 2,88% och vid utgången av året till 1,28%. Tillgången till såväl bankfinansiering som kapitalmarknadsfinansiering bedöms som god och kreditmarginalerna är stabila. Sveriges utrikeshandel jan-okt 2014 (10 mån) Export Totalt SEK 941 mdr Import Totalt SEK 920 mdr Norge 98 Tyskland 158 Tyskland 96 Norge 77 Storbritannien 68 Nederländerna 72 Finland 65 Danmark 68 Danmark 65 Storbritannien 57 USA 64 Ryssland 47 Källa: SCB Europeisk fastighetsmarknad Transaktionsvolymen på europeisk fastighetsmarknad uppgick till ca EUR 218 miljarder (154), vilket motsvarar en ökning om 42% jämfört med föregående år. Storbritannien stod för den högsta transaktionsvolymen under 2014 motsvarande EUR 77 miljarder (56), följt av Tyskland om EUR 40 miljarder (30). Svensk transaktionsmarknad utgjorde ca 7% (6%) av den europeiska volymen, vilket innebär att Sverige hade den fjärde största omsättningen i Europa. Vid årsskiftet var Castellum det 22:a största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad sett till börsvärde. BNP tillväxt per år Makroindikatorer Sverige Källa: Konjunkturinstitutet Källa: Konjunkturinstitutet CASTELLUM 2014 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 9

3 Svensk fastighetsmarknad Svensk fastighetsmarknad innefattar hyreshus och industrifastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca miljarder kr, vilket motsvarar ett marknadsvärde om ca miljarder kr. Beståndet inbegriper dock fastigheter som inte direkt är en del av det kommersiella fastighetsbeståndet såsom vissa specialanpassade byggnader för industriell verksamhet och hyreshus ägda av bostadsrättsföreningar. Av det kommersiella beståndet i Sverige bedöms Castellum, som är en av Sveriges största fastighetsägare, äga i storleksordningen 1-2%. Sammantaget uppskattas svenska börsnoterade fastighetsbolag äga ca 13% av det kommersiella fastighetsbeståndet. De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner. Svensk fastighetsmarknad kännetecknades 2014 av stark efterfrågan och hög omsättning. Totalt uppgick transaktionsvolymen till ca 160 miljarder kr (100), vilket är i nivå med rekordåren Särskilt hög var omsättningen under fjärde kvartalet då den uppgick till närmare 70 miljarder kr (35). Trots fortsatt starkt inhemskt intresse kan ökat utländskt intresse noteras utländska köpare stod för 17% (13%) av volymen. Kommersiella fastigheter utgjorde ca 76% (69%) av volymen. Intresset för kontorsfastigheter är stabilt och utgör fortsatt det största segmentet, dock har intresset för samhällsfastigheter och hotell ökat. Storstadsregionerna står för 62% (58%) av volymen. I absoluta tal kan dock en markant ökning av intresset för marknaderna utanför storstäderna konstateras. Castellum bedömer att den generella värdeuppgång som noterades tidigare under 2014 kvarstår. Prisbilden är överlag oförändrad sedan föregående kvartal. Svensk hyresmarknad Hyresmarknaden har under året varit stabil till positiv inom samtliga marknader och segment med god efterfrågan på såväl nyproducerade som befintliga lokaler. Hyresnivåerna är överlag oförändrade, dock kan en viss ökning avseende kontorshyror noteras i marknader med starkare efterfrågan och låg vakansgrad. Utbudet av nyproducerade kontorsytor har varit relativt stabilt i Göteborg och Stockholm jämfört med föregående år, medan det har minskat i Malmö. I Castellums marknader utanför storstäderna kan på vissa håll ökad nyproduktion noteras. Ökningen sker dock från låga nivåer och överutbud bedöms inte föreligga. Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad, miljarder EUR Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag Källa: CBRE Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna Transaktionsvolym - geografisk fördelning Källa: Respektive bolags Q3 rapport 2014 Avser bolag med ett fastighetsvärde > Källa:Newsec och Forum Transaktionsvolym avseende affärer >100 Källa:Newsec 10 CASTELLUM 2014 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

4 Castellums marknader Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmarknader där varje marknad har olika utvecklingskraft. En lokal arbetsmarknad karaktäriseras av att den kan fungera självständigt gällande arbete och pendling. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft, där storleken ger skalfördelar. Sverige är inne i en stark urbaniseringstrend där tillväxten koncentreras till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre. Den största utvecklingskraften finns i Sveriges tre storstadsregioner vilket förklaras av att de har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifierad näringslivsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur. Framgångsrika regioner präglas också av tolerans. Städer som erbjuder möjligheter till god utbildning på universitet och högskolor och som dessutom bejakar mångfald och öppenhet är de mest attraktiva. Städer växer och jobb skapas där talanger utvecklas och tycker om att vara. Kartan visar södra Sveriges lokala arbetsmarknader med markering av de orter där Castellum bedriver verksamhet. Den mörkaste blå färgen visar de lokala arbetsmarknader som i absoluta tal stått för den högsta ökningen av total lönesumma Ljusare blå visar lägre ökning av lönesumman. Källa: Evidens Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna Nyproduktion kontor Källa:JLL Källa:Newsec Data per region Befolkning Befolkningsutveckling /år Befolkningsutveckling snitt personer/år Befolkningsutveckling 2014 Studerande vid universitet/högskola Tillväxt sysselsättning /år Arbetslöshet 2014 Tillväxt total lönesumma /år Tillväxt total lönesumma 2014 Riket ,8% ,1% 1,2% 8,0% 2,9% 4,1% Borås ,6% ,9% ,0% 7,1% 2,7% 4,4% Storgöteborg ,0% ,2% ,5% 6,9% 3,2% 5,0% Halmstad ,7% 800 1,0% ,2% 8,4% 2,8% 2,4% Jönköping ,7% ,9% ,0% 6,5% 2,6% 4,4% Köpenhamn ,9% ,0% i.u 0,2% i.u i.u. i.u. Linköping ,7% ,0% ,1% 7,9% 2,9% 4,6% Malmö ,2% ,3% ,5% 10,0% 3,1% 3,3% varav Lund ,4% ,5% ,5% 5,9% 2,9% 3,3% varav Helsingborg ,1% ,3% 1,3% 10,8% 3,1% 3,8% Storstockholm ,6% ,7% ,1% 6,5% 3,6% 4,1% Uppsala ,1% ,4% ,5% 5,5% 3,3% 5,3% Västerås ,6% ,9% ,9% 9,3% 2,8% 4,8% Örebro ,8% ,1% ,1% 8,4% 3,1% 5,9% Källa: Evidens och SCB CASTELLUM 2014 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 11

5 Castellums fastighetsbestånd Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges drygt 9,7 miljoner invånare bor ca 65% inom Castellums regionala marknadsområden. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Målsättningen är att varje dotterbolag ska vara ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive delmarknad. Castellums geografiska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet finns på 13 orter i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 76% av beståndet finns i de tre storstadsregionerna. Det kommersiella beståndet består av 65% kontors- och butiksfastigheter samt 31% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 800 tkvm. Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2014 omfattade 583 fastigheter (626) med ett sammanlagt hyresvärde om (3 726) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om tkvm (3 623). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet efter fastighetsadministration på årsbasis till (2 158). Marknadens direktavkastning - Kontor Marknadens direktavkastning - Lager/industri Källa: Newsec, DTZ Direktavkastning (staplar) respektive nuläge (punkt) enligt Newsec (svenska orter) och DTZ (Köpenhamn) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd. Källa: Newsec, DTZ, 12 CASTELLUM 2014 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

6 Under året har investerats för totalt (1 768) varav (1 583) avsåg ny-, till- och ombyggnation och (185) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg Storgöteborg, 393 Mälardalen, 361 Storstockholm, 248 Östra Götaland samt 248 Öresundsregionen. Efter försäljningar om (687) uppgick nettoinvesteringen till 529 (1 081). Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 750. Verkligt värde, Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Ny-, till- och ombyggnation Försäljningar / Orealiserade värdeförändringar 488 +/ Valutakursomräkning 32 Fastighetsbestånd 31 december Fastighetsvärde och värdeförändringar Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till (37 752), motsvarande kr/kvm (10 285). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 6,9% (7,2%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 91% fastigheter med äganderätt och 9% tomträtter. Värdeförändringar 2014 uppgick till 344 (328), motsvarande 0,9% (0,9%). Under året noterades en allmän prisuppgång varför en sänkning av marknadens genomsnittliga avkastningskrav gjordes med 0,1% i de interna värderingarna. Detta, tillsammans med värdeförändringar i genomförda förvärv, projektvinster och ett antal individuella justeringar på fastighetsnivå har resulterat i en värdeförändring om Antal sammantaget 488. Genomförda fastighetsförsäljningar har medfört en värdeförändring om 144. Försäljningspris netto uppgick till efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 163. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 3 217, översteg senaste värdering om med 19. Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-års-perioden har varit 1,1% per år, vilket är i nivå med inflationen. Genomsnittlig värderingsyield, (exkl. projekt/mark och byggrätter) Driftsöverskott fastigheter Indexjustering 2015, 1% (1%) Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% Fastighetsadministration, 30 kr/kvm Normaliserat driftsöverskott Värdering (exkl. byggrätter om 559 ) Genomsnittlig värderingsyield 6,9% 7,2% Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till (3 249). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till kr/kvm (1 263), medan den för lageroch industrifastigheter uppgick till 791 kr/kvm (765). Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till 0,1% för Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger skydd mot deflation respektive låg inflation. Genomsnittlig värderingsyield över tid Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad CASTELLUM 2014 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 13

7 Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,7% (88,4%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 417 (467). I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 10 (11) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 304 (366), varav 55 (96) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 246 (261), varav 12 (23) avsåg konkurser och 36 (18) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 58 (105). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Nettouthyrningen har varit olika för Castellums regioner, vilket framgår av nedanstående tabell. Nettouthyrning Storgöteborg Öresundsområdet Storstockholm Mälardalen Östra Götaland Nytecknat Befintligt Investeringar Totalt Uppsagt Uppsagt Konkurser Totalt Nettouthyrning Totalt Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till (1 105), motsvarande 307 kr/kvm (307). Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 81% (96%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. De ökade kostnaderna för uthyrning och fastighetsadministration kronor per kvadratmeter kan delvis förklaras av de försäljningar som genomfördes i slutet av året. Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 9 (6), motsvarande 0,3% (0,2%) av hyresintäkterna. Fastighetskostnader Kontor/ Lager/ kr/kvm butik industri Totalt Totalt Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Direkta fastighetskostnader Uthyrning & fast.adm. (indir.) Totalt Föregående år Resultat över tid Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,1% per år, vilket är i nivå med inflationen. Nettouthyrning per kvartal Resultat över tid 14 CASTELLUM 2014 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

8 Castellums fastighetsbestånd Antal fastigheter januari-december 2014 Yta tkvm Fastighetsvärde Fastighetsvärde kr/kvm Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om och resultaträkningens driftsöverskott om förklaras av, dels att driftsöverskottet om 193 i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 69 såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. Hyresvärde Hyresvärde kr/kvm Ekon. uthyrningsgrad Hyresintäkter Fastighetskostnader Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Kontor/butik Storgöteborg ,6% Öresundsregionen ,6% Storstockholm ,5% Mälardalen ,5% Östra Götaland ,0% Summa kontor/butik ,2% Lager/industri Storgöteborg ,7% Öresundsregionen ,8% Storstockholm ,6% Mälardalen ,4% Östra Götaland ,0% Summa lager/industri ,7% Summa ,7% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark Totalt Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 88,7% 88,4% 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% 87,9% 87,1% 88,1% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region CASTELLUM 2014 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 15