Pressmeddelande Resultatet efter finansiella poster uppgick till 324 mkr (454)

Transkript

1 JM KONCERNEN Pressmeddelande DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI 31 MARS 2002 Resultatet efter finansiella poster uppgick till 324 mkr (454) Fastighetsförsäljningar om 902 mkr (1 350) gav ett resultat om 174 mkr (304) som för första kvartalet 2002 i sin helhet ingår i resultat projektutveckling Resultat projektutveckling ökade till 358 mkr (159). Projektutvecklingsmarginalen för den senaste tolvmånadersperioden uppgick till 13,5 procent För den senaste tolvmånadersperioden uppgick räntabiliteten på eget kapital till 27 procent och vinsten per aktie uppgick till 34 kronor Nettoomsättning Rörelseresultat Resultat efter finansiella poster Projektutvecklingsmarginal (%) 16,1 9,1 13,5 11,8 Vinst per aktie (kr) 7,70 9,80 34,00 36,30 Räntabilitet på eget kapital (%) 27,3 30,1

2 2(14) SAMMANFATTNING KONCERNEN JM koncernen har haft en positiv inledning av året. Nettoomsättning och bruttoresultat utvecklas enligt förväntan i en för JM fortsatt gynnsam bostadsmarknad. Efterfrågan och prisnivåer för JMs bostäder upprätthålls på en utplanad men fortsatt god nivå inom samtliga prioriterade marknader. Större försäljningar av nyutvecklade fastigheter har genomförts med goda resultat. Omförhandlade hyreskontrakt i det egna beståndet tecknas till högre hyresnivåer jämfört med föregående hyresperiod. Koncernens räntabilitet på eget kapital för den senaste tolvmånadersperioden uppgick till 27 procent. För de senaste fem kalenderåren har avkastningen genomsnittligt uppgått till 19 procent. Koncernens räntabilitetsmål över en konjunkturcykel uppgår till 15 procent. Vinsten per aktie för den senaste tolvmånadersperioden uppgick till 34 kronor. Efterfrågan och prisnivåer på JMs bostäder är fortsatt stabil. Vi bedömer att förutsättningarna för JMs projektutveckling under 2002 är fortsatt goda. Carl Eric Stålberg, VD och koncernchef VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER KVARTALET Projektutveckling Projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler är JMs huvudsakliga verksamhet. Såväl obebyggd som bebyggd mark förvärvas och förädlas därefter genom ny-, om- eller tillbyggnad till attraktiva boende- och arbetsmiljöer. Projektutvecklingen utvecklas fortsatt väl med en resultatökning om 125 procent till 358 mkr (159). Marginalen i denna verksamhet uppgick till 16,1 procent (9,1) för perioden. Denna marginal kan variera över kvartalen där försäljningen av de nyutvecklade fastigheterna i Frösunda, Stockholm, med ett resultat om 170 mkr, gav en stor effekt under första kvartalet Målet är att upprätthålla en marginal över 12 procent. Byggrättsportföljen motsvarar cirka bostäder vilket är i nivå med årsskiftet 2001/2002. Antalet produktionsstarter av bostäder uppgick under perioden till 600 (900). Efterfrågan är god för JMs bostäder. Bokningsläget är fortsatt starkt. Sålda bostäder i form av skrivna kontrakt under kvartalet uppgår till 555 (547). Såväl produktionsstarter som försäljningsvolym kan variera över tiden beroende på tidpunkt för projektstarter och storlek på enskilda projekt. Den något osäkra konjunkturbilden för Sverige innebär att JM har ökat kraven på andelen bokade bostäder före produktionsstart vilket tillfälligt minskar antalet produktionsstarter. Antalet sålda och produktionsstartade bostäder förväntas öka väsentligt under 2002 med tyngdpunkt under andra halvåret. Målet att 2003 uppnå produktionsstart av bostäder kvarstår. Den kommersiella projektutvecklingen bedrivs med fortsatt stor försiktighet.

3 3(14) Förvaltningsfastigheter JMs bestånd av färdigutvecklade förvaltningsfastigheter minskas planenligt. Kvarvarande portfölj ska ha en hög omsättningstakt. Fastighetsförvaltningens driftnetto uppgick för perioden till 77 mkr (120). Minskningen av driftnettot är en följd av fastighetsförsäljningar om cirka 4 miljarder under föregående år, vilket skett i linje med koncernens strategi att sälja färdigutvecklade fastigheter ner till en kvarvarande nivå om 2 miljarder i bokfört värde. Under perioden har fastigheter sålts för 902 mkr (1 350) med ett resultat om 174 mkr (304) som i sin helhet ingår i resultat projektutveckling. Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter uppgick till 96 mkr (144). Hyresmarknaden för kommersiella lokaler präglades under 2001 av avmattning. Under första kvartalet noteras dock ett visst ökat intresse för JMs lokaler, som idag är helt koncentrerade till Stockholmsområdet, främst Stockholms innerstad och Danderyd. JMs färdigutvecklade fastighetsbestånd omfattar m 2 ( ). Vakanserna inom JMs bestånd av färdigutvecklade förvaltningsfastigheter motsvarar 9 procent (2) av årshyrorna och 8 procent (2) av ytorna. Vakanserna vid årsskiftet 2001/2002 uppgick till 7 procent av årshyrorna och 6 procent av ytorna. Den ökade vakansen förklaras främst av fortsatt försäljning av fastigheter med mycket låga vakanser men också av längre ledtider från uppsägning till nya kontrakt. Större fastighetsförsäljningar under perioden var försäljningen av två nyutvecklade kontorsfastigheter i Frösunda, Stockholm. Hilton 4 såldes till International-Immobilien Institut för 280 mkr och Hilton 1, som bland annat inrymmer JMs huvudkontor, såldes till Deutsche Grundbesitz Investment GmbH för 555 mkr med ett sammantaget resultat om 170 mkr. Mkr (bokfört värde) Färdigutvecklade fastigheter Fastigheter under uppförande Fastigheter för vidareutveckling Totalt FINANSVERKSAMHETEN Finansnetto och skuldsättningsgrad Finansnettot förbättrades med 10 mkr jämfört med motsvarande period föregående år. Förbättringen är främst hänförlig till ränteintäkter relaterade till fordran för fastighetsförsäljningar med senarelagd betalning. En något högre genomsnittlig låneränta motverkas samtidigt av en något lägre genomsnittlig låneskuld. Ytterligare likvid om cirka 900 mkr för genomförda fastighetsförsäljningar under 2001 erhålls under andra kvartalet Per den 31 mars 2002 uppgick den räntebärande nettoskulden till (5 866) mkr. Skuldsättningsgraden uppgick den 31 mars 2002 till 1,1 (1,4). Ränteintäkter m.m Räntekostnader Finansnetto

4 Likviditet och lånestruktur 4(14) Den totala räntebärande låneskulden uppgick vid periodens utgång till mkr (6 045) varav PRI-skulden utgjorde 418 mkr (382). Per den 31 mars 2002 var medelräntesatsen för den totala lånestocken 5,7 procent (5,6). Den genomsnittsliga räntebindningstiden för koncernens samlade lånestock exklusive PRI-skulden var 2,2 år (1,7). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till mkr (2 007). Förutom likvida medel om 411 mkr (147) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget mkr (1 860). Vid årsskiftet 2001/2002 uppgick den tillgängliga likviditeten till mkr (2 182). År för räntekonvertering, lånebelopp samt medelränta för den räntebärande låneskulden: År Lånebelopp (mkr) Medelränta (%) , , , , ,6 Totalt (exkl PRI) ,7 PRI ,3 Totalt (inkl PRI) ,7 KAPITALSTRUKTUR Koncernens soliditet uppgår till 34 procent vilket är inom ramen för soliditetsmålet 30 procent över en konjunkturcykel. Inför ytterligare planerade försäljningar av färdigutvecklade förvaltningsfastigheter utvärderar JM fortsatta åtgärder avseende kapitalstrukturen. PERSONAL Antalet anställda vid periodens utgång uppgick till (2 319). Antalet hantverkare var (1 252) och antalet tjänstemän (1 067). MODERBOLAGET Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick för perioden till 271 mkr (224). Moderbolagets investeringar i fastigheter uppgick under perioden till 82 mkr (88).

5 5(14) KOMMENTARER PER AFFÄRSENHET JM Bostad Affärsenheten utvecklar bostadsprojekt i attraktiva lägen i Storstockholm och i expansiva orter i övriga Sverige. Verksamhet omfattar förvärv av välbelägna exploateringsfastigheter samt planering, projektering, produktion och försäljning av bostäder. Resultatet för affärsenheten redovisas geografiskt uppdelat för Stockholm och Övriga Sverige på samma sätt som för de två tidigare separata affärsenheterna Stockholm Bostad och Riks. JM Bostads utveckling är fortsatt positiv med en god utveckling av nettoomsättning och resultat under perioden. Marknaden är fortsatt stark inom affärsenheten och då främst för de mest attraktiva lägena. Ökad kundfokusering och fortsatt kostnadskontroll är prioriterade framgångsfaktorer framöver. Affärsenhetens omsättning ökade med 23 procent till mkr (1 178) och rörelseresultatet uppgick till 154 mkr (133). Marginalen ökade till 10,3 procent (10,0) JM Bostad - Stockholm Mkr Januari mars Helår Nettoomsättning Rörelseresultat *) Marginal (%) **) 12,0 12,0 13,6 Avkastning operativt kapital (%) ***) 16,3 22,4 18,2 Antal byggrätter vid periodens utgång Bokfört värde exploateringsfastigheter *) **) Varav fastighetsförsäljningar Exklusive fastighetsförsäljningar ***) 12 månaders rullande Stockholm har en fortsatt stark utveckling av nettoomsättning och resultat under perioden. Nettoomsättningen ökade med 34 procent till 979 mkr (728) och resultatet under de första tre månaderna ökade med 17 procent till 119 mkr (102). Under perioden har markanvisningar för totalt 100 byggrätter erhållits samt anbud lämnats för ett område för cirka 130 byggrätter i västra Stockholm Under perioden har bland annat den andra etappen på Liljeholmskajen med 112 bostäder produktionsstartats. I Nacka på Finnberget har start av första etappen med 38 av totalt 73 bostäder skett och vid Mälaren i Järfälla har ytterligare 24 bostäder produktionsstartats. Försäljningen av bostäder sker i takt med färdigställande och efterfrågan är fortsatt stabil. Försäljningen fortsätter till oförändrade prisnivåer. Under perioden har 336 bostäder (400) produktionsstartats och 180 bostäder (159) sålts.

6 JM Bostad - Övriga Sverige 6(14) Mkr Januari mars Helår Nettoomsättning Rörelseresultat *) Marginal (%) **) 7,0 6,9 7,7 Avkastning operativt kapital (%) ***) 19,9 19,3 20,6 Antal byggrätter vid periodens utgång Bokfört värde exploateringsfastigheter *) **) Varav -fastighetsförsäljningar nedskrivningar av fastigheter -15 Exklusive fastighetsförsäljningar ***) 12 månaders rullande Övriga Sveriges omsättning ökade till 473 mkr (450) och rörelseresultatet förbättrades till 35 mkr (31). Bostadsmarknaden är fortsatt positiv inom Övriga Sverige. Prisbilden för nya bostäder i storstadsregionernas centrala eller vattennära lägen har stabiliserats på en god nivå. På övriga orter i mycket attraktiva lägen visar prisbilden på en fortsatt ökning. Under perioden har ytterligare ett markområde för cirka 130 bostäder förvärvats på Norra Älvstranden i Göteborg. Under första kvartalet har produktionsstart skett för ytterligare en etapp om 32 bostäder i centrala Jönköping och i Norrköping har en tredje etapp med 38 bostäder påbörjats. I Västerås har ett projekt med 63 studentbostäder påbörjats och i Uppsala har start av 62 bostäder i två områden skett. Under de tre första månaderna har 215 bostäder (300) produktionsstartats och 194 bostäder (303) sålts. JM Produktion Affärsenheten bedriver byggproduktion åt främst interna beställare inom Storstockholmsområdet. Viss produktion till externa beställare sker också. Nedan redovisas den rörelsedrivande byggproduktionen. Omsättning och resultat från bostadsprojekten redovisas i affärsenheten JM Bostad. Mkr Januari mars Helår Nettoomsättning Rörelseresultat *) Marginal (%) **) 3,3 2,6 5,0 *) **) Varav fastighetsförsäljningar 6 Exklusive fastighetsförsäljningar

7 7(14) Rörelseresultatet under kvartalet uppgick till 14 mkr (10). Affärsenhetens minskade externa orderstock är ett resultat av den förändrade organisationen där enhetens produktionsresurser i betydligt större utsträckning används till JMs projektutveckling av bostäder. JM Kommersiellt Affärsenheten förvaltar JMs kommersiella fastigheter och ansvarar för försäljning av koncernens förvaltningsfastigheter. Affärsenheten utvecklar också kommersiella fastighetsprojekt i Storstockholm. Mkr Januari mars Helår Nettoomsättning Rörelseresultat *) Marginal (%) **) 48,2 61,4 61,6 Avkastning operativt kapital (%) ***) 18,0 14,4 19,4 *) Varav -fastighetsförsäljningar nedskrivningar av fastigheter -24 **) Exklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivningar av fastigheter ***) 12 månaders rullande Rörelseresultatet för perioden uppgick till 225 mkr (383), varav fastighetsförsäljningar svarade för 170 mkr (289). Försäljningarna under kvartalet avser två nyutvecklade kontorsfastigheter i Frösunda, Solna. I linje med strategin att minska beståndet av färdigutvecklade fastigheter sjunker omsättning och resultat från fastighetsförvaltning. Längs Bergshamraleden i Solna pågår uppförandet av ett nytt kontor om m 2 med utsikt mot Brunnsviken. Vidare pågår en ombyggnad av m 2 kontor i kvarteret Barnängen på Södermalm. Förhandlingar pågår med ett flertal intressenter om uthyrning av dessa kontor. Investeringar i befintliga fastigheter har under perioden uppgått till 74 mkr (105). Inga nya kommersiella projekt har startats under första kvartalet. JM Utland Affärsenheten utvecklar bostäder för försäljning i Norge, Danmark och Belgien. I Belgien sker även utveckling av centralt belägna kommersiella fastighetsprojekt. Mkr Januari mars Helår Nettoomsättning Rörelseresultat *) Marginal (%) **) 6,0 7,6 7,4 Avkastning operativt kapital (%) ***) 13,8 12,8 14,5 Antal byggrätter vid periodens utgång Bokfört värde exploateringsfastigheter *) Varav fastighetsförsäljning 1 **) Exklusive fastighetsförsäljningar ***) 12 månaders rullande

8 8(14) Affärsenheten har haft en fortsatt positiv utveckling av nettoomsättningen. Rörelseresultatet uppgick till 21 mkr (20). Verksamheten i Danmark upptar en ökande andel av affärsenhetens omsättning men till lägre marginal än Norge under det nuvarande uppbyggnadsskedet. Antalet produktionsstarter och sålda lägenheter i de enskilda länderna kan variera stort över kvartalen då enskilda projekt får stort genomslag. Norge Bostadsmarknaden har utvecklats fortsatt positivt under första kvartalet med fortsatta prisökningar framförallt i Osloområdet. Räntenivån i Norge har varit stabil under perioden. Under första kvartalet produktionsstartade JM i Norge 33 bostäder (108). Under samma period har 141 bostäder (127) sålts. Den disponibla byggrättsportföljen omfattar cirka bostäder (4 000). Danmark Försäljningsförutsättningarna bedöms goda. Under kvartalet produktionsstartades 19 bostäder (40). Under perioden har 11 bostäder (24) sålts. Byggrättsportföljen omfattar cirka 900 bostäder (1 000). Belgien Efterfrågan på välplanerade bostäder i attraktiva lägen är stor och försäljningen av bostäder utvecklas fortsatt väl. Under perioden har 29 bostäder (15) sålts och försäljningen av första etappen i Fontaines de Woluwé är därmed slutförd. Inga bostäder påbörjades under perioden (71). Byggrättsportföljen omfattar cirka 200 bostäder (250). Efterfrågan på kontorslokaler i EU-kvarteren i Bryssel är fortsatt hög. En kontorsbyggnad på m 2 är under renovering och uthyrning. Fastigheten beräknas säljas under Stockholm den 18 april 2002 Carl Eric Stålberg Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer. För ytterligare information och kommande informationstillfällen För ytterligare information hänvisas till Carl Eric Stålberg, VD och koncernchef Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör augusti 2002 Delårsrapport för perioden januari-juni oktober 2002 Delårsrapport för perioden januari-september 2002 Februari 2003 Bokslutskommuniké för 2002 JM AB är ett publikt bolag noterat på Stockholmsbörsen. Antalet anställda i Sverige, Norge, Danmark och Belgien är cirka och omsättningen uppgår till cirka 9 miljarder kronor. Bolaget är Sveriges ledande bostadsutvecklare och verksamheten bedrivs med fokus på projektutveckling av såväl bostäder som kommersiella lokaler i centrala lägen i expansiva orter. En bred satsning på kvalitets- och miljöfrågor kännetecknar verksamheten.

9 9(14) ÄGARBILD Per den 31 mars 2002 Procent av antal aktier SEB fonder och stiftelser Gamla Livförsäkrings AB SEB Trygg Liv 20,2 Robur fonder 6,2 AMF Pension 5,9 Nordea fonder 5,1 Stefan Persson Placering AB 4,0 Handelsbanken fonder 3,9 Livförsäkrings AB Skandia 3,7 Andra AP-fonden 3,7 AFA Försäkringar 3,3 Alecta Pensionsförsäkring, ömsesidigt 3,2 Tredje AP-fonden 2,5 Hagströmer & Qviberg fonder 2,4 Utländska aktieägare 9,6 Övriga aktieägare *) 26,3 Totalt 100,0 Antal aktieägare per : st Antalet aktier uppgår till ( återköpta aktier ingår ej) *) Varav JM AB innehar aktier

10 10(14) KONCERNENS RESULTAT I SAMMANDRAG Nettoomsättning Kostnader för produktion och förvaltning Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Periodens resultat Resultat per aktie före utspädning (kr) 7,70 9,80 34,00 36,30 Resultat per aktie efter utspädning (kr) 7,70 9,60 33,60 36,10 Antal aktier vid periodens utgång *) *) Genomsnittligt antal aktier före utspädning Genomsnittligt antal aktier efter utspädning *) IB Konvertering KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Exploateringsfastigheter Övriga omsättningstillgångar *) Likvida medel Summa Eget kapital och skulder Eget kapital Avsättningar Räntebärande skulder Övriga skulder Summa Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser *) Varav mkr avser fordringar fastighetsförsäljningar

11 11(14) FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL Mkr Januari - mars Ingående eget kapital vid årets början Omräkningsdifferenser -10 Nyemission (konvertering) 3 Periodens resultat Eget kapital vid periodens utgång KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Mkr Januari - mars Helår Kassaflöde efter finansiella poster och skatt -215 *) Investeringar i fastigheter m.m Försäljningar av fastigheter m.m **) Förändring kortfristiga skulder/fordringar Kassaflöde från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten, övrigt Återköp aktier och ersättning för optioner, netto -833 Utdelning -332 Övrigt finansieringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut Förändring av räntebärande nettoskuld (+ = ökning/ - = minskning) *) Varav 225 mkr avser betald skatt för föregående års resultat **) Ytterligare likvid för genomförda fastighetsförsäljningar om cirka 900 mkr erhålls under andra kvartalet 2002 NYCKELTAL Projektutvecklingsresultat Projektutvecklingsmarginal (%) 16,1 9,1 13,5 11,8 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital (%) 19,0 20,8 Räntabilitet efter skatt på eget kapital (%) 27,3 30,1 Räntebärande nettoskuld Skuldsättningsgrad 1,1 1,4 1,4 Soliditet (%)

12 NETTOOMSÄTTNING PROJEKTUTVECKLING 12(14) JM Bostad - Stockholm JM Bostad - Övriga Sverige JM Produktion JM Utland Eliminering* ) Koncernen totalt RESULTAT PROJEKTUTVECKLING JM Bostad - Stockholm JM Bostad - Övriga Sverige JM Produktion JM Kommersiellt JM Utland Koncernen totalt KONCERNENS NETTOOMSÄTTNING FÖRDELAT PER AFFÄRSENHET JM Bostad - Stockholm JM Bostad - Övriga Sverige JM Produktion JM Kommersiellt JM Utland Eliminering* ) Koncernens nettoomsättning KONCERNENS RÖRELSERESULTAT FÖRDELAT PER AFFÄRSENHET JM Bostad - Stockholm JM Bostad - Övriga Sverige JM Produktion JM Kommersiellt JM Utland Koncerngemensamma kostnader Koncernens rörelseresultat * ) Från och med 2002 redovisas JM Produktions verksamhet avseende bostadsproduktion inom affärsenheten JM Bostad

13 MARGINAL PER AFFÄRSENHET *) 13(14) % Januari mars April mars Helår JM Bostad - Stockholm 12,0 12,0 13,5 13,6 JM Bostad - Övriga Sverige 7,0 6,9 7,7 7,7 JM Produktion 3,3 2,6 5,1 5,0 JM Kommersiellt 48,2 61,4 58,5 61,6 JM Utland 6,0 7,6 7,1 7,4 *) Rörelseresultat exklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivningar av fastigheter i förhållande till nettoomsättning ORDERINGÅNG PER AFFÄRSENHET JM Bostad - Stockholm JM Bostad - Övriga Sverige JM Produktion JM Utland Koncernen totalt ORDERSTOCK PER AFFÄRSENHET Mkr JM Bostad - Stockholm JM Bostad - Övriga Sverige JM Produktion JM Utland Koncernen totalt OPERATIVT KAPITAL (GENOMSNITTLIGT) OCH AVKASTNING (%) PÅ OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSENHET Mkr Januari - mars Helår JM Bostad - Stockholm ,3% 22,4% 18,2% JM Bostad - Övriga Sverige ,9% 19,3% 20,6% JM Kommersiellt ,0% 14,4% 19,4% JM Utland ,8% 12,8% 14,5%

14 Redovisningsprinciper 14(14) Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med redovisningsrådets rekommendation RR 20 Delårsrapportering. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har används i delårsrapporten som i årsredovisningen för Jämförande sifferuppgifter för affärsenheterna har i tillämpliga delar anpassats efter tidigare kommunicerad organisationsförändring.