Columna har blivit Realia!

Transkript

1 1 REALIA AB publ (f d Columna Fastigheter AB) DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2002 Columna har blivit Realia! Vinsten för delårsperioden blev 125,2 Mkr (-5,3) motsvarande 11,70 kr per aktie (-0,50) huvudsakligen beroende på värdet av bolagets underskottsavdrag. Erbjudandet till Realias aktieägare accepterades till 98,7 procent och för resterande aktier har tvångsinlösen påbörjats. Sammanslagningen mellan bolagen pågår och väntas få full effekt under fjärde kvartalet Styrelsen bedömer att utdelning kommer att kunna lämnas i nivå med Realia Fastighets ABs utdelning för 2001, motsvarande 2 kr per aktie. FÖRVÄRV AV REALIA AB Den 23 april 2002 lämnade Columna Fastigheter AB ett offentligt bud på samtliga aktier i Realia AB (nedan benämnt Realia Fastighets AB) innebärande att för varje tvåtal aktier erbjöds fem nyemitterade aktier i bolaget efter omvänd split 1:100. I samband med budet konverterade bolaget sitt konvertibla vinstandelsbevis i Realia Fastighets AB till B-aktier. Vid anmälningstidens slut uppgick bolagets ägarandel till 98,7 procent av kapitalet och 98,5 procent av rösterna. Minoritetens andel motsvarar ett värde av 15 Mkr. Förvärvet av aktierna uppgick till 520 Mkr, vilket är 10 Mkr lägre än beräknat belopp i prospektet. Bolaget nyemitterade aktier. För resterande aktier har tvångsinlösensförfarande påbörjats. Moderbolaget Columna Fastigheter AB ändrade vid sin extra bolagsstämma den 18 juli 2002 namn till AB och Realia AB ändrade till Realia Fastighets AB. Realia VERKSAMHET Realia AB är ett fastighetsbolag med koncentration till Storstockholm, Lund, Norrköping, Karlstad och Gävle. Fastighetsbeståndet uppgår till cirka 1,1 miljon kvadratmeter och utgörs till 53 procent av kommersiella lokaler och till 47 procent av bostäder. Bolaget är noterat på NGM (Nordic Growth Market) och har 90 anställda.

2 2 PROFORMA JANUARI JUNI Från och med den 19 juni 2002 är Realia AB dotterbolag till Columna Fastigheter AB. Verksamheterna har nu sammanförts och för att ge en bild av de sammanslagna bolagen redovisas nedan verksamheten som om sammanslagningen skett från årets början. Justering har skett för nedskrivning av fastigheter och förändrad bedömning av bolagets underskottsavdrag. Dessa båda poster är av engångskaraktär. Proforma resultaträkning januari-juni Mkr Hyresintäkter 407,1 397,0 Fastighetskostnader Driftkostnader -142,2-144,2 Underhåll och hyresgästanpassningar -40,2-47,4 Fastighetsskatt -16,0-16,1 Tomträttsavgälder/arrenden -3,1-3,1 Driftöverskott 205,6 186,2 Avskrivningar fastigheter -31,2-30,3 Bruttoresultat 174,4 155,9 Centrala administrationskostnader -25,2-28,1 Resultat från andelar i intresseföretag -2,6-2,2 Övriga rörelseintäkter 9,6 8,2 Övriga rörelsekostnader -8,8-2,2 Rörelseresultat 147,4 131,6 Övriga finansiella intäkter 6,3 26,4 Övriga finansiella kostnader -125,8-135,7 Resultat före fastighetsförsäljningar 27,9 22,3 Resultat fastighetsförsäljningar 16,6 31,1 Resultat efter finansiella poster 44,5 53,4 Driftöverskottet har under perioden utvecklats positivt och stigit med 10 procent och resultatet före fastighetsförsäljningar har svagt förbättrats. För helåret förväntas den positiva utvecklingen av driftöverskottet att fortsätta. Hyresvärdet för bostäder ökade med 2,1 procent i ett jämförbart bestånd. Hyresförhandlingarna medförde på de flesta orter höjda bostadshyror med 2-3 procent. Hyresvärdet för kommersiella lokaler ökade med 3,4 procent i ett jämförbart bestånd. De investeringar i hyresgästanpassningar som genomfördes i Stockholm och Lund förra året resulterade i att hyresvärdet för lokaler på dessa orter ökade med 9 procent medan hyresvärdet minskade med 5 procent i norra Sverige på grund av utlöpande kontrakt med höga hyresnivåer. I Norrköping och Karlstad var förändringarna mindre. Vakansgraden räknat i hyresvärde minskade till 7,7 procent (9,2). För bostäder låg vakansgraden på 5,3 procent (6,5) och för lokaler på 9,4 procent (11,2). Bostadsvakanserna minskades och är nu 0-1% i Storstockholm, Karlstad och Öresund. I Gävle och Sundsvall är vakanserna högre liksom i Norrköping där dock den största minskningen åstadkoms. Lokalvakanserna minskades i Stockholm och Öresund, och uppgår där till 5 respektive 8 procent, medan de var oförändrade på övriga orter. Realia Fastighets AB har lämnat en komplett delårsrapport som finns att hämta på

3 3 DELÅRSPERIODEN JANUARI JUNI 2002 Hyresintäkterna för årets första sex månader ökade till 58,0 Mkr (35,0). Omsättningsförändringen beror på att dotterbolaget Realia Fastighets AB redovisas från den 19 juni Periodens resultat uppgick till 125,2 Mkr (- 5,3), vilket motsvarar 11,70 kr (-0,5) per aktie vid delårsperiodens utgång. Resultatförändringen beror huvudsakligen på förändrad bedömning av värdet av bolagets underskottsavdrag efter förvärvet. Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 15,0 Mkr (22,0) motsvarande 1,4 kr (2,3) per aktie vid delårsperiodens utgång. Realia Fastighets AB har konsoliderats i Realia AB från och med den 19 juni Realia Fastighets AB har under rapport- och delårsperioden bidragit med hyresintäkter på 25,5 Mkr, med driftöverskott på 13,5 Mkr, med bruttoresultat på 11,8 Mkr och med rörelseresultat på 11,2 Mkr. Den största förändringen avseende omsättning och resultat beror på att avtalet avseende den tidigare aviserade försäljningen av de direktägda fastigheterna utomlands hävts. Till skillnad från rapporten för första kvartalet 2002 ingår numera oms ättning och driftresultat för de utlandsägda fastigheterna för första halvåret Bolaget har under delårsperioden minskat de centrala administrationskostnaderna, exklusive effekter av förvärvet av Realia Fastighets AB, med 47 procent, motsvarande 6,9 Mkr på sex månader. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Vid en extra bolagsstämma den 18 juli 2002 ändrades bolagsordningen varvid bolagets firma namnändrades till Realia AB. Till styrelse valdes Sven-Ane Friberg, Thomas Hopkins, Göran Larsson, Keith Ols son, Jonas Welandson, Bengt Wiberg och Bertil Åberg. Till ordförande valdes Göran Larsson. Till ny VD utsågs Sven-Ane Friberg och till vice VD Joakim Bierfeldt. Avtal om försäljning av de direktägda fastigheterna utomlands till Shuttle Investments S.A. har hävts. Hävningsbeslutet grundade sig på Shuttles dröjsmål. Nya kontakter med marknaden har tagits för att fullfölja bolagets strategi att avyttra samtliga fastigheter utomlands. Fortis, den största hyresgästen i Manhattan Center, aviserade i enlighet med sitt hyreskontrakt som löper ut under 2003 att man kommer att flytta. Utflyttningen sker under det första kvartalet Catella Codemer har engagerats för att skaffa en ny eller flera nya hyresgäster. RAPPORTPERIODEN APRIL JUNI 2002 Hyresintäkter Under det andra kvartalet uppgick hyresintäkterna till 41,7 Mkr (19,3). Omsättningsförändringen beror på att dotterbolaget Realia Fastighets AB redovisas från den 19 juni Driftöverskott Driftöverskottet blev 25,4 Mkr (13,8) och är en direkt följd av att dotterbolaget Realia Fastighets AB numera ingår i koncernen. Rörelseresultat Rörelseresultatet ökade till 14,8 Mkr (6,1). De centrala administrationskostnaderna minskade till 4,8 Mkr (7,0) trots att Realia Fastighets AB inte ingår i jämförbar siffra föregående år. Dotterbolagets andel av centrala administrationskostnader var 1,1 Mkr, vilket i koncernen innebär en minskning med 47 procent.

4 4 Skatt Realia AB har skattemässiga underskott motsvarande Mkr. Efter förvärv av Realia Fastighets AB uppkommer förutsättningar för att i redovisningen uppta ett värde av uppskjuten skattefordran. Utifrån en försiktig bedömning uppgår värdet till 150 Mkr. Periodens resultat Resultatet uppgick till 151,3 Mkr (3,0), vilket motsvarar 13,0 kr per aktie (0,3). Resultatförändringen beror huvudsakligen på förändringen av synsättet på bolagets underskottsavdrag efter förvärvet. Finansiering och likviditet Eget kapital uppgick till 1 243,3 Mkr (622,5). Detta motsvarar en soliditet om 21,0 procent (43,0). Per den 30 juni 2002 uppgick de räntebärande skulderna till 4 153,6 Mkr (791,3). Vid årsskiftet var motsvarande siffra 695,3 Mkr. Förfallostrukturen för kapital och räntebindning framgår av efterföljande tabell. Den visar även utfall av räntebindningstid jämfört med den normportfölj som ingår i bolagets finanspolicy. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid för de räntebärande skulderna uppgick till 2,5 år (2,2). Den genomsnittliga låneräntan inklusive kostnader för derivatinstrument uppgick till 5,8 procent (6,1). Vid årsskiftet var motsvarande siffror 2,1 år respektive 6,2 procent. De direktägda utländska fastigheterna är belägna i Bryssel och Amsterdam och är finansierade i euro, vilket omräknat till svenska kronor motsvarade 197,8 Mkr. Likvida medel var vid periodens utgång 138,1 Mkr (37,2) inklusive outnyttjad checkkredit om 80 Mkr (0,0). I likviditeten ingår spärrade medel om 22,1 Mkr (0). LÅNESTRUKTUR PER 30 JUNI 2002 Räntebindning Belopp Norm- Ack Genom- Konvertering Kapital- inkl portfölj Utfall utfall snittlig inom antal år bindning räntecap i % % % ränta % , , , , ,1 6-8 år ,2 SUMMA ,8 Bindningstid är i genomsnitt 2,5 år. Räntecapen omfattar 425 Mkr fördelade inom 1 och 2 år med 200 och 225 Mkr respektive period. Mkr % år 0 Kapitalbindning Räntebindning Normportfölj-räntebindning Genomsnittlig ränta Tvister Som tidigare redovisats är bolaget inblandat i några tvister. Under rapportperioden har inget inträffat som påverkar tidigare lämnad information. MODERBOLAGET DELÅRSPERIODEN JANUARI JUNI 2002 Rörelseintäkterna uppgick till 0,8 (2,4) Mkr och periodens resultat efter skatt uppgick till 7,6 (12,6) Mkr.

5 5 FRAMTIDEN Styrelsen har fastlagt ny affärsidé samt nya mål och strategier för bolaget. De organisationsförändringar detta medför är under utarbetande. Visionen är att Realia skall bli det svenska noterade fastighetsbolag som genom en effektiv förvaltning med fokus på kundnytta ger det bästa synliga resultatet. Bolagets affärsidé är att förvärva, förvalta, utveckla och avyttra fastigheter i Sverige så att verksamheten ger en långsiktigt hög och stabil avkastning. Det övergripande målet är att ge ägarna en god avkastning på investerat kapital. Inom fem år skall avkastningen på eget kapital efter skatt och före utdelning överstiga 15 procent. Bolagets synliga soliditet skall ligga i intervallet procent. Av nettovinsten skall 50 procent delas ut till aktieägarna. Ansökan om notering på Stockholmsbörsen har inlämnats. Notering av bolaget beräknas ske under hösten Styrelsen bedömer att utdelning kommer att kunna lämnas i nivå med Realia Fastighets ABs utdelning för 2001, motsvarande 2 kr per aktie.

6 6 Koncernens resultaträkning Mkr april-juni april-juni jan-juni jan-juni jan-dec Hyresintäkter 41,7 19,3 58,0 35,0 70,4 Fastighetskostnader Driftkostnader -9,9-4,2-14,1-8,9-17,9 Underhåll och hyresgästanpassningar -3,6-0,3-4,6-2,9-2,2 Fastighetsskatt -2,8-1,0-4,6-2,0-7,8 Driftöverskott 25,4 13,8 34,7 21,2 42,5 Avskrivningar fastigheter -4,6-2,9-7,5-5,2-9,5 Bruttoresultat 20,8 10,9 27,2 16,0 33,0 Centrala administrationskostnader -4,8-7,0-8,9-14,7-36,1 Försäljning fastighet 0,5-0,5-4,6 Övriga rörelseintäkter 2,0 2,2 3,5 4,9 9,3 Övriga rörelsekostnader -3,7 - -3,7 - - Rörelseresultat 14,8 6,1 18,6 6,2 10,8 Nedskrivning aktier - -1, ,0-14,7 Resultat av avveckling dotterföretag ,7 Resultat från andelar i intresseföretag 2,5 5,1-22,3 14,6 38,0 Nedskrivning av andelar i intresseföretag ,0-10,0 Övriga finansiella intäkter 5,4 6,9 10,7 20,3 30,8 Övriga finansiella kostnader -20,0-13,2-30,4-25,4-48,0 Resultat efter finansiella poster 2,7 3,0-23,4-5,3-5,8 Skatt 148,6-148,6 - - Periodens resultat 151,3 3,0 125,2-5,3-5,8 Nyckeltal april-juni april-juni jan-juni jan-juni jan-dec Soliditet, procent Kassaflöde, Mkr Eget kapital per aktie, kr Resultat per aktie, kr 13,0 0,3 11,7-0,5-0,6 Kassaflöde per aktie, kr 1,4 1,3 1,4 2,3 0,6 Antal aktier april-juni april-juni jan-juni jan-juni jan-dec I genomsnitt under perioden Vid periodens slut Antalet aktier har omräknats med hänsyn till den omvända split 1:100 som genomfördes den 4 juni Nyemissionen i samband med förvärvet av Realia Fastighets AB har påverkat beräkningen av antalet aktier från och med den 19 juni 2002, dvs den dag från vilken Realia Fastighets AB konsolideras i koncernen. En konvertering av de konvertibla skuldebreven skulle öka antalet aktier med st. Konvertering kan ske senast i september Konverteringskursen är 135 kr.

7 7 Koncernens balansräkning Mkr 30 juni 30 juni 31 dec Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 5333,8 889,6 851,4 Inventarier 4,5-1,0 Pågående nyanläggningar 29,3-0,8 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 8,0 244,0 262,7 Uppskjutna skattefordringar 316,1 - - Andra långfristiga fordringar 83,8 247,2 248,4 Summa anläggningstillgångar 5775,5 1380,8 1364,3 Omsättningstillgångar Övriga omsättningstillgångar 86,3 41,0 35,9 Likvida medel 54,6 37,2 24,3 Summa tillgångar 5916,4 1459,0 1424,5 Eget kapital 1243,3 622,5 627,3 Minoritetsandelar 15,0 - - Övriga avsättningar 245,7 12,4 - Långfristiga skulder 4115,2 741,3 695,3 Kortfristiga skulder 297,2 82,8 101,9 Summa eget kapital och skulder 5916,4 1459,0 1424,5 Eget kapital Mkr jan-juni jan-juni jan-dec Ingående eget kapital 627,3 628,0 628,0 Nyemission 499,6 - - Omräkningsdifferens -8,8-0,2 5,1 Periodens resultat 125,2-5,3-5,8 Utgående eget kapital 1243,3 622,5 627,3 Kassaflödesanalys Mkr april-juni april-juni jan-juni jan-juni jan-dec Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel

8 8 REALIA-AKTIEN Ägarstruktur På ordinarie bolagsstämma beslöts att upphöra med uppdelningen mellan A- och B-aktier samt besluta om den omvända split där 100 gamla aktier blev en ny vilket innebar att antalet aktier minskades från till Nyemissionen med anledningen av erbjudandet på Realia Fastighets AB innebar att antalet aktier utökades med till Efter genomfört bud och ovanstående nyemission uppgick per den 31 juli 2002 antalet aktieägare till (88 000). Ägarstruktur den 31 juli 2002 enligt uppgifter från VPC Ägarstruktur efter konvertering Aktie- Ändr i %- Aktieoch röst- enheter jmfr och röst- Ägare Antal aktier andel % 31-dec-01 Antal aktier andel % Weland Fastigheter AB och närstående ,0 24,4 6, ,0 23,9 Thomas Hopkins m familj och bolag ,0 20,9 8, ,0 20,5 Svenska Handelsbanken S.A ,0 3,5-1, ,0 3,5 Credit Suisse eqt ,0 3,2 3, ,0 3,1 Wasa Fastighetsfond ,0 1,9 1, ,0 1,9 Staffan Gunnarsson ,0 1,7 1, ,0 1,6 Leif A R Eriksson och bolag ,0 1,2 1, ,0 1,2 Bertil Åberg ,0 1,0 1, ,0 1,0 Keith Olsson ,0 1,0 1, ,0 1,0 Göran Larsson ,0 1,0 1, ,0 1,0 Johan Rapp ,5 1,0 Pär Arvidsson ,5 1,0 Melins Fastighetsförvaltning AB ,0 0,8-0, ,0 0,7 Aragon Fondkommission AB ,0 0,7 0, ,0 0,7 Övriga ,0 38,7-24, ,0 37,9 Totalt ,0 100,00 0, ,0 100,00 Konvertibla skuldebrev I bolaget finns utestående konvertibla skuldebrev till ett nominellt belopp om 62,8 Mkr (62,8). Skuldebreven löper med 5 procents ränta och kan senast i september 2007 konverteras till aktier i bolaget. Konverteringskursen är 135 kr och vid full konvertering ökar aktiekapitalet med cirka 4,6 (4,6) Mkr. REDOVISNINGSPRINCIPER Bolaget har använt samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder som i den senaste årsredovisningen med undantag för att Redovisningsrådets rekommendationer avseende koncernredovisning (RR 1:00) respektive nedskrivningar (RR 17) har börjat tillämpas Ytterligare ett antal redovisningsrekommendationer har trätt i kraft men påverkar inte bolagets rapportering. Rekommendationen om koncernredovisning innebär bland annat att vid förvärv som genomförs med emission av egna värdepapper ska köpeskillingen beräknas utifrån börskursen vid transaktionstidpunkten. Rekommendationen om nedskrivningar innebär att en tillgång ska skrivas ned när det redovisade värdet överstiger det s k återvinningsvärdet. Bedömningen ska göras för varje enskild tillgång. En nedskrivning ska återföras när det skett en förändring i de antaganden som ledde fram till beslutet om nedskrivning efter det att nedskrivningen gjordes. Rekommendationen gäller och tillämpas inte retroaktivt. Bolaget följer Redovisningsrådets rekommendationer.

9 9 Denna delårsrapport är utformad i enlighet med bolagets tidigare redovisning med undantag för ett utvidgat innehåll under avsnitten rapportperioden, resultaträkning, förändring i eget kapital samt ägarförhållanden. Redovisningen har anpassats för att följa Realia Fastighets ABs tidigare rapportering. Därtill har resultatposter från intressebolag flyttats till finansnetto. Stockholm den 27 augusti 2002 Sven-Ane Friberg Verkställande direktör Jag har översiktligt granskat denna halvårsrapport enligt den rekommendation som FAR utfärdat. En översiktlig granskning är väsentligt begränsad jämfört med en revision. Det har inte kommit fram något som tyder på att halvårsrapporten inte uppfyller kraven enligt årsredovisningslagen. Stockholm den 27 augusti 2002 Bo Ribers Auktoriserad revisor FÖR YTTERLIGARE INFORMATION KONTAKTA: Sven-Ane Friberg, VD, , eller Joakim Bierfeldt, vice-vd, FÖR YTTERLIGARE INFORMATION AVSEENDE REALIA FASTIGHETS AB: Ta del av dotterbolagets delårsrapport på moderbolagets hemsida KOMMANDE INFORMATION Delårsrapport per den 30 september november 2002 Bokslutskommuniké per den 31 december februari 2003 Årsredovisning avseende verksamhetsåret 2002 mars 2003

10 10 DEFINITIONER Fastighetsrelaterade Direktavkastning fastigheter Driftnetto i procent av fastigheternas bokförda värde Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och administrationskostnader för fastigheterna samt fastighetsskatt. Driftnettot är omräknat på årsbasis för fastigheter som är förvärvade under året. Under året sålda fastigheter ingår ej. Räkenskapsrelaterade Avkastning på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastning på sysselsatt kapital Resultat efter finansiella poster med tillägg för räntekostnader i förhållande till sysselsatt kapital. Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansiella poster med tillägg för räntekostnader i förhållande till totalt kapital. Bruttomarginal Bruttoresultat i förhållande till nettoomsättning. Eget kapital Redovisat eget kapital. Kassaflöde Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital. Kassa och bank Kassa och bankmedel (exklusive kortfristiga placeringar). Kurs/eget kapital Börskurs vid årets slut i förhållande till antal aktier vid årets slut. Resultat per aktie Årets resultat i förhållande till antal aktier vid årets slut. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster med tillägg för räntekostnader i förhållande till räntekostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid årets slut. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Sysselsatt kapital Totalt kapital minskat med icke räntebärande skulder i genomsnitt. Totalt kapital Summa skulder och eget kapital i genomsnitt. Realia AB (publ) är ett fastighetsbolag med koncentration till Storstockholm, Lund, Norrköping, Karlstad och Gävle. Fastighetsbeståndet uppgår till cirka 1,1 miljon kvm. Drygt hälften består av kommersiella lokaler. Bolaget är noterat på NGM (Nordic Growth Market) och har 90 anställda. REALIA AB (publ) Box 22523, Stockholm Besöksadress Bergsgatan 5B Telefon Fax e-post: info@realia.se hemsida: