Förvaltningsrapport. Svenska Bostadsfonden 5 Svanen - Tuppen. Svenska Bostadsfonden 5 Fabrikanten 21. Svenska Bostadsfonden 5 Forntiden

Transkript

1 Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 5 A B Svenska Bostadsfonden 5 Svanen - Tuppen Svenska Bostadsfonden 5 Fabrikanten 21 Svenska Bostadsfonden 5 Forntiden Svenska Bostadsfonden 5 Fabrikanten 10 & 11 Svenska Bostadsfonden 5 Örtofta Svenska Bostadsfonden 5 Östraby Svenska Bostadsfonden 5 Jättegrytan 2010

2 förvaltningsber ättelse 2010 SVENSK A BOstaDSFONDen 5 AB Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 211 Kvadratmeter: KVM Förvärvsvärde: 116 MSEK (dec -10) Orter: Fördelning andel lägenheter: 47% 5% Växjö 48% Hörby, Hörby och Växjö Växjö Hörby Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 5 stängdes för teckning den 30 april Totalt har 124 investerare tillskjutit 36,4 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 10 fastigheter med en total yta om kvm fördelat på 211 lägenheter och 6 lokaler. Fastigheterna är belägna i Hörby, och Växjö. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 116 MSEK vid årsskiftet. Hörby erbjuder attraktivt boende kombinerat med ett centralt läge i Skåne, och andelen som pendlar är 40 procent. Orten har en stabil befolkningstillväxt om 0,5 procent per år. En framtida etablering av forskningsanläggningen ESS norr om Lund kommer att gynna hela regionen och skapa ännu fler pendlingsmöjligheter från Hörby. erbjuder en attraktiv turist- och boendemiljö vid kusten och tar emot ca besökare per år. Med sina invånare är orten dessutom en viktig regionstad i östra Småland. har en diversifierad arbetsmarknad som inkluderar båttillverkning, tillverkningsindustri och ett större sjukhus. Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. en har haft en mycket stark befolkningstillväxt om 12 procent under 2000-talet. Den stora inflyttningen har skapat ett stort underskott på bostäder, och det råder bostadsbrist sedan ett par år tillbaka. Detta har inneburit en stark prisutveckling för både villor och bostadsrätter samt låga vakanser hos allmännyttan under hela 2000-talet. De fallande marknadsräntorna gav ingen positiv resultatpåverkan eftersom Fonden sedan 2008 har en räntesäkring med golv och tak. Resultatet före skatt blev 0,2 MSEK sämre än föregående år. Svenska Bostadsfondens marknad Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning om 2,0 procent, vilket indikerar en fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltningsenheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostadsfastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som investeringstillgång. Kommande verksamhetsår Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Räntesäkringar som löper till augusti 2011 har tidigare tecknats för 64 procent av Fondens fastighetskrediter. Av dessa säkringar har banken rätt att förlänga en swap på nivån 4,73 procent / 4,42 procent om 40 MSEK vilket motsvarar 57 procent av Fondens fastighetskrediter. I december 2010 tecknades ett ettårigt räntetak för överskjutande del, 37 MSEK, på nivån Stibor plus 2,5 procent. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning. Fonden redovisade cirka 2 procent högre hyresintäkter under 2010 jämfört med föregående år. Till följd av en osedvanligt kall vinter, både i början och slutet av året, ökade värme- och skötselkostnaderna avsevärt och rörelseresultatet minskade därför med 0,6 MSEK. 38

3 ÖVERSIKtlig REDOvisning 2010 SVENSK A BOstaDSFONDen 5 AB 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter Omkostnader inkl. avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor 6 10 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) ) Balansräkning - MSEK Fastigheter 115,4 116,0 Övriga tillgångar 4,3 4,6 Summa tillgångar 119,7 120,6 Riskbärande kapital 37,5 37,2 Fastighetskrediter 77,3 77,7 Övriga skulder/avsättningar 4,9 5,7 Summa finansiering 119,7 120,6 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 14,9% 270 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 71,4% 260 Preferensaktier serie A, utdelning 12,1% 44 Preferensaktier serier B, utdelning 1,7% 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 44 Total utdelning 574 Förslag TILL VINSTDisPOsitiON Per förlagslån å nominellt SEK, fast ränta 5% SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom SEK, vinstberoende ränta 500 SEK 1,0 % Per preferensaktie serie A å nom SEK 500 SEK 1,0 % Per preferensaktie serie B å nom SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 30 juni 2007 Stockholm den 1/ Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 39

4 Fastighet Jättegrytan 2 i Ingeborgsstigen Kolonivägen Gamla vägen Gamla vägen Sälgvägen Grytstigen Folkparksvägen Kolonivägen Flädervägen Oxelvägen Adress Grytstigen 2-40, A-B och 66 Fastighetsbeteckning Jättegrytan 2 Inköpsdatum September kvm Lägenheter 44 Kommersiella lokaler 3 Övrigt Fastigheten byggd 1989 med löpande renoveringar Fastighetsbeståndet ligger i stadsdelen Kvännaren, sydväst om centrala. Det är 1,8 km in till centrum. 40

5 Fastighet Svanen 7 - Tuppen 9 i Ingeborgsstigen Kolonivägen Gamla vägen Gamla vägen Sälgvägen Grytstigen Folkparksvägen Kolonivägen Flädervägen Oxelvägen Adress Gamla vägen 3-7, Flädervägen 16, Sälgvägen 9-10 Fastighetsbeteckning Svanen 7 - Tuppen 9 Inköpsdatum September kvm Lägenheter 22 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1992 Fastigheterna belägna i stadsdelen Västralund, sydväst om centrala, 1,3 km in till centrum. 41

6 Fastighet Forntiden 10 i Växjö Villagatan Östregårdsgatan Gamla vägen Östregårdsgatan Skyttegatan Vildparksgatan Birkagatan Alegatan Alpgatan Sandviksvägen Ronnybyvägen Kvarnhagsgatan 42 Växjö Adress Alegatan 10 A-B Fastighetsbeteckning Forntiden 10 Inköpsdatum Juni kvm Lägenheter 11 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd på 1920-talet, tillbyggnad på 1950-talet samt Fastighetsbeståndet ligger nära centrum i Växjö. Fastigheten Forntiden ligger lugnt beläget i stadsdelen Öster, knappt 10 minuters promenad in till central Växjö.

7 Fastighet Fabrikanten 21 i S. Järnvägsgatan Odengatan Styrmansgatan Skepparegatan Södermalmsgatan Kaptensgatan Siversgatan Fredsgatan Adress Skepparegatan 3 A-C, 5 A-B Fastighetsbeteckning Fabrikanten 21 Inköpsdatum September kvm Lägenheter 21 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 1991 med löpande renoveringar. Sturegatan Fastighetsbeståndet är beläget öster om centrum med gångavstånd till centrala. 43

8 Fastighet Örtofta 1 & 2 i Hörby Lyckhöjdsgatan Rosengatan Slångatan Piongatan Frostagatan Liljegatan 44 Hörby Adress Slång. 6A-H, 8A-I, 10A-H, 12A-H, 14A-H, 16 A-H, 18A-D, 20A-H, 22A-H, 24A-H, 26A-H, 28A-D Fastighetsbeteckning Örtofta 1 och 2 Inköpsdatum Maj kvm Lägenheter 88 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheterna byggda 1983 Beståndet består av 12 st flerbostadshus i två våningar. Inom kvarteret finns 2 st byggnader med tvättstuga och bastu. Det finns lekplatser, parkeringsplatser och garage i området. Vissa av lägenheterna har inglasade balkonger.

9 Fastighet Östraby 1:6 i Hörby Hörby Adress Östraby nr & Fastighetsbeteckning Östraby 1:6 Inköpsdatum Maj kvm Lägenheter 12 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd i slutet av 1960-talet med större renoveringar under talet. Beståndet består av 3 st huskroppar i ett plan. Östraby ligger cirka en mil söder om Hörby. 45

10 Fastighet Fabrikanten 10 & 11 i S. Järnvägsgatan Odengatan Styrmansgatan Skepparegatan Södermalmsgatan Kaptensgatan Siversgatan Fredsgatan Adress Södermalmsgatan 2 Fastighetsbeteckning Fabrikanten Inköpsdatum September kvm Lägenheter 13 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten är byggd 1939 med löpande renoveringar. Sturegatan Fastighetsbeståndet är beläget öster om centrum med gångavstånd till centrala. 46

11 Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, Stockholm Tel , Fax , Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 5 AB