Förvaltningsrapport. Svenska Bostadsfonden 6 Hagtornet. Svenska Bostadsfonden 6 Herden. Svenska Bostadsfonden 6 Skidan

Transkript

1 Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 6 A B Svenska Bostadsfonden 6 Hagtornet Svenska Bostadsfonden 6 Herden Svenska Bostadsfonden 6 Skidan Svenska Bostadsfonden 6 Sofiero 3 Svenska Bostadsfonden 6 Östraby Svenska Bostadsfonden 6 Maltesholm Svenska Bostadsfonden 6 Gårdstånga 2010

2 förvaltningsber ättelse 2010 SVENSK A BOstaDSFONDen 6 AB Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 205 Kvadratmeter: KVM Förvärvsvärde: 144 MSEK (dec -10) Orter:, Växjö, och Fördelning andel lägenheter: Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 6 stängdes för teckning den 30 september Totalt har 183 investerare tillskjutit 44,3 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 7 fastigheter med en total yta om kvm fördelat på 205 lägenheter och 10 lokaler. Fastigheterna är belägna i,, Växjö och. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 144 MSEK vid årsskiftet. erbjuder attraktivt boende kombinerat med ett centralt läge i Skåne, och andelen som pendlar är 40 procent. Orten har en stabil befolkningstillväxt om 0,5 procent per år. En framtida etablering av forskningsanläggningen ESS norr om Lund kommer att skapa fler pendlingsmöjligheter från. utvecklats från en ren industristad till en modern tjänste-, service- och handelsinriktad stad. Linnéuniversitetet som man delar med Växjö är en bidragande orsak. Det är idag främst unga som flyttar till, vilket inneburit en efterfrågan på lägenheter och mycket låga vakansgrader. Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. en har haft en mycket stark befolkningstillväxt om 12 procent under 2000-talet, och det råder bostadsbrist sedan ett par år tillbaka. ligger naturskönt beläget i nordvästra Skåne med E4:an strategiskt nära centralorten. Ortens näringsliv har dragit nytta av den starka tillväxten i västra Skåne, och den attraktiva boendemiljön gör att det i princip inte finns några lediga lägenheter att tillgå förvärvades fastigheten Herden 2 i med 42 lägenheter och med en totalyta om kvm. Tillträde skedde den 12 februari 2010 och Fonden är därmed fullinvesterad % 20% 7% 54% Växjö Örkelljung Växjö Fonden redovisade 28 procent högre hyresintäkter under 2010 jämfört med föregående år, vilket främst beror på förvärvet av Herden 2. En osedvanligt kall vinter, både i början och slutet av året, ökade såväl värme- som skötsel- och reparationskostnaderna avsevärt. Som ett temporärt tillskott har Fonden erhållit ett koncernbidrag på 1,1 MSEK från moderbolaget Svenska Bostadsfonden Management AB. Det redovisade rörelseresultatet ökade med 0,7 MSEK, motsvarande 18 procent. De fallande marknadsräntorna gav ingen positiv effekt eftersom Fonden sedan tidigare hade en räntesäkring med golv och tak. Svenska Bostadsfondens marknad Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på den kommersiella fastighetsmarknaden. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala bostads bolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning om 2,0 procent, vilket indikerar en fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltningsenheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostadsfastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som investeringstillgång. Kommande verksamhetsår Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Tidigare tecknade räntesäkringar med golv och tak på nivån 5,00 procent / 4,35 procent motsvarar 49 procent av Fondens fastighetskrediter och löper till maj I december 2010 tecknades ett ettårigt räntetak för den överskjutande delen med nivån Stibor plus 2,50 procent. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning.

3 ÖVERSIKtlig REDOvisning 2010 SVENSK A BOstaDSFONDen 6 AB 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter Omkostnader inkl. avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) ) Balansräkning - MSEK Fastigheter 143,2 103,3 Övriga tillgångar 8,0 14,1 Summa tillgångar 151,2 117,4 Riskbärande kapital 45,2 45,0 Fastighetskrediter 92,1 66,8 Övriga skulder/avsättningar 13,9 5,6 Summa finansiering 151,2 117,4 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 12,2% 270 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 82,1% 364 Preferensaktier serie A, utdelning 4,3% 19 Preferensaktier serier B, utdelning 1,4% 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 19 Total utdelning 653 Förslag TILL VINSTDisPOsitiON Per förlagslån å nominellt SEK, fast ränta 5% SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom SEK, vinstberoende ränta 500 SEK 1,0 % Per preferensaktie serie A å nom SEK 500 SEK 1,0 % Per preferensaktie serie B å nom SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 30 september 2007 Stockholm den 1/ Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 49

4 Fastighet Hagtornet 1 i Ryttmästareg. Kungsv. Otto Stenbocks Väg Trastst. Duvst. Kråkst. Ugglest. Ekholmsv. 50 Adress Ekholmsv. 4 A-D, 6 A-F, 8,10 A-H, J-K Fastighetsbeteckning Hagtornet 1 Inköpsdatum 1 april kvm Lägenheter 38 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1982 Ligger naturskönt öster om centrum, cirka 10 minuters promenad till torget. Näromgivningen utgörs av småhus samt bostadsrätter i radhusform. Nära idrottsplats med badhus och idrottshall.

5 Fastighet Skidan 6 i Växjö Villagatan Östregårdsgatan Gamla vägen Östregårdsgatan Skyttegatan Vildparksgatan Birkagatan Alegatan Alpgatan Sandviksvägen Ronnybyvägen Kvarnhagsgatan Växjö Adress Östregårdsgatan 32 A-F Fastighetsbeteckning Skidan 6 Inköpsdatum November kvm Lägenheter 15 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1990 Fastigheten är belägen i centrala Växjö i ett trevligt grannskap med fem minuters gångväg till centrum. 51

6 Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Sofiero 3 i Nygatan Storgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Kungsgatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Adress Lyckhöjds. 5 A-L, 7 A-H, 9 A-H, 11 A-H, 13 Fastighetsbeteckning Sofiero 3 Inköpsdatum 30 april kvm Lägenheter 36 Kommersiella lokaler 3 Övrigt Fastigheten byggd 1981 Fastigheten är belägen i centrala och på området finns lekplats, tvättstuga och förråd. Det finns även garage och parkering på området. 52

7 Fastighet Östraby 10:61 i Adress Östraby , Fastighetsbeteckning Östraby 10:61 Inköpsdatum 30 april kvm Lägenheter 24 Kommersiella lokaler 2 Övrigt Fastigheten byggd 1993 Beståndet består av 8 st huskroppar i en våning. Östraby ligger ca en mil söder om. 53

8 Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 6 Fastighet Maltesholm 11 i Nygatan Slagtoftavägen Storgatan Kungsgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan 54 Adress Slagtoftavägen 1 A-E Fastighetsbeteckning Maltesholm 11 Inköpsdatum 30 april kvm Lägenheter 36 Kommersiella lokaler 4 Övrigt Fastigheten byggd 1976 Maltesholm ligger i centrala med gångavstånd till centrum. En trevåningsfastighet samt källarvåning med garage och tvättstuga i källaren. Lekplats i området.

9 Fastighet Gårdstånga 2 i Ryttersgatan Kvarngatan Bollhusgatan Vallgatan Lågedammsgatan Nygatan Adress Bollhusg. 1-3 A-D, Lågedammsg. 4-6 A-D, 8 A-B, Vallg A-D Fastighetsbeteckning Gårdstånga 2 Inköpsdatum 30 april kvm Lägenheter 26 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 1979 Gårdstånga 2 ligger i centrala med gångavstånd till centrum. Beståndet består av 4 st huskroppar i två våningar. Inom kvarteret finns tvättstuga, cykelförråd, parkeringsplatser samt carport. 55

10 Fastighet Herden 2 i Ölandsleden Arvid Västgötes g. Kockhusg. Timmermansg. S:t Kristoffers väg Kungsgårdsv. Jacob Smålännings g. Kaptensg. Norra vägen 56 Adress Jacob Smålänningsgata 8A-B, 10, 12A-B, 14A-B Fastighetsbeteckning Herden 2 Inköpsdatum 12 februari kvm Lägenheter 42 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1990 Fastigheten är belägen i utkanten av (cirka 3 km från centrala ) med gott om grönytor i anslutning men ändå nära till köpcentret Giraffen. Mycket goda kommunikationer till centrum. Fastigheten, som byggdes under 1950-talet och renoverades i början av 1990-talet, består av två byggnader i tre plan och totalt 42 lägenheter.

11 Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, Stockholm Tel , Fax , Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 6 AB