Förvaltningsrapport. Svenska Bostadsfonden 7 Vesslan. Svenska Bostadsfonden 7 Björnen. Svenska Bostadsfonden 7 Strandsnäckan

Transkript

1 Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 7 A B Svenska Bostadsfonden 7 Vesslan Svenska Bostadsfonden 7 Björnen Svenska Bostadsfonden 7 Strandsnäckan Svenska Bostadsfonden 7 Pokalen Svenska Bostadsfonden 7 Olivsnäckan Svenska Bostadsfonden 7 Sverige Svenska Bostadsfonden 7 Klinta 20:18 Svenska Bostadsfonden 7 Klinta 20:20 Svenska Bostadsfonden 7 Lugnet 2009

2 förvaltningsber ättelse 2009 SVENSK A BOSTADSFONDEN 7 AB Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 359 Kvadratmeter: KVM Förvärvsvärde: 151 MSEK (dec -09) 212 MSEK (feb -10) Orter:,, Växjö och Fördelning andel lägenheter: 17% 13% 25% 45% Växjö Växjö Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 7 stängdes för teckning den 31 december Totalt har 174 investerare tillskjutit 57,9 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 10 fastigheter med en total yta om fördelat på 359 lägenheter och 21 lokaler. Fastigheterna är belägna i lägenheter i Växjö,, och. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 151 MSEK vid årsskiftet. Sedan dess har ytterligare fastigheter förvärvats och i februari 2010 uppgick förvärvsvärdet till 212 MSEK. Växjö är en av Sveriges mest expansiva regionstäder och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. ens expanderade universitet samt etableringen av flera större köpcentra har bidragit till en ökande tillväxt under de senaste åren. Inflyttningen har skapat stort underskott på bostäder med långa kötider. Den starka efterfrågan avspeglas i bostadsrättspriserna som på 8 år ökat från under per kvadratmeter till per kvadratmeter. är centralort i Österlen i sydvästra Skåne. en har en mysig stadskärna med marin prägel och ett bra utbud av service och handel. erbjuder ett attraktivt boendealternativ för de som kan tänka sig att pendla, exempelvis tar det bara omkring en och en halv timme med Pågatåget till Malmö. erbjuder en mycket attraktiv boendemiljö med ett rikt utbud av kaféer, nöjen, shopping och kultur. På senare år har staden fått en alltmer ungdomlig prägel genom universitetet. Kommunikationerna är utmärkta intill E4:an och järnvägen. Med X2000 tar resan till Stockholm lite över en timme. ligger på norra Öland och är en attraktiv turistort med 2-3 miljoner besökare varje år. Näringslivet präglas av ett aktivt nyföretagande inom turistnäringen samt inom jordbruk och livsmedel. Omkring 1500 personer pendlar dessutom till 58 s breda och växande arbetsmarknad. I december 2008 förvärvades fastigheter i med tillträde i februari Under 2009 har fastigheter förvärvats och tillträtts i och Växjö och i december 2009 förvärvades ytterligare fastigheter i med tillträde den 12 februari Fonden är därmed fullinvesterad vilket kommer att ha en positiv effekt på Fondens avkastningsförmåga framöver. Då fastighetsförvärven skedde sent under verksamhetsåret 2009 gav förvärven inte full resultateffekt under verksamhetsåret Som en följd av fallande marknadsräntor sjönk intäkterna på de finansiella placeringarna som gjordes i avvaktan på lämpliga fastighetsförvärv. Resultatet efter finansiella kostnader för fastighetskrediter men före räntor på vinstandelslån och förlagslån blev dock 0,6 MSEK bättre än föregående år. Svenska Bostadsfondens marknad På grund av finanskrisen blev tillgången på krediter mycket begränsad och marknadsoron stor. Det ledde till att transaktionsvolymen sjönk till ca 50 miljarder att jämföra med ca 150 miljarder En trend är att bostäder ökat sin andel av den totala transaktionsvolymen till ungefär 50 %. I samband med lågkonjunkturen förväntades hyrorna sjunka och vakanserna öka i kommersiella fastigheter vilket fick marknaden att söka sig till de tryggare och mindre konjunkturkänsliga kassaflöden som en bostadsinvestering erbjuder. Investerarnas ändrade fokus har avspeglat sig i de senaste siffrorna från Svenskt Fastighetsindex som mäter totalavkastningen för olika fastighetsslag. Under 2009 gav bostäder en årlig avkastning på 13,9 % medan snittet för alla fastighetsslag var 1,4 %. Den större delen av denna avkastning kommer från värdetillväxt. De övriga fastighetsslagen, som exempelvis kontors- och industrifastigheter, har däremot minskat i värde, även om värdefallet inom dessa fastighetsslag varit betydligt mer beskedligt i Sverige än i många andra länder. Kommande verksamhetsår Fonden kommer fortsatt och aktivt att arbeta med förädling av fastighetsbeståndet. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa system för uthyrning minskas riskerna för vakanser. För att reducera den tekniska risken har den tekniska förvaltningsenheten förstärkts under 2009 vilket framöver ger förbättrade möjligheter till uppföljning av driftekonomi och byggnadernas skick. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Marknadsräntornas utveckling följs upp kontinuerligt och räntetak kommer att tecknas vid bedömt behov för c:a 50 % av fastighetskrediterna. Genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning verkar bolaget för en långsiktigt hållbar miljöpolicy. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2010 som Fondens utveckling och avkastning över tiden.

3 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2009 SVENSK A BOSTADSFONDEN 7 AB 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter Omkostnader inkl. avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) ) Balansräkning - MSEK Fastigheter 150,8 21,4 Övriga tillgångar 9,2 39,1 Summa tillgångar 160,0 60,5 Riskbärande kapital 58,4 58,2 Fastighetskrediter 80,5 0,0 Övriga skulder/avsättningar 21,1 2,3 Summa finansiering 160,0 60,5 SVENSKA BOSTADSFONDEN 7 AB Andel Brutto Netto 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 7,0% 203 Vinstandelslån, ränta 92,0% Preferensaktier serie A, utdelning 0,2% 3 Preferensaktier serier B, utdelning 0,8% 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 3 Total utdelning FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt SEK, fast ränta 5% SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom SEK, vinstberoende ränta SEK 3,0 % Per preferensaktie serie A å nom SEK SEK 3,0 % Per preferensaktie serie B å nom SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2007 Stockholm den 13/ Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 59

4 Fastighet Vesslan 1 i Landsti ngsg. Bergstrands väg Simrisv. Sjukhus Christian IV:s väg Tumatorpsv. Adress Bergstrands väg 5A-D, Landstingsgatan 4A-C, Simrisvägen 8A-C Fastighetsbeteckning Vesslan 1 Inköpsdatum 16 februari kvm Lägenheter 70 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1965 Vesslan ligger i den västra delen av s tätort, runt hörnet från fastigheten Björnen, ca en 10 minuters promenad till centrum. 60

5 61

6 Fastighet Björnen 2-6 i Landstingsg. Sjukhus Tumatorpsv. Simrisv. Christian IV:s väg 62 Adress Simrisvägen 12 A-G, 14 A-F, A-C, Fastighetsbeteckning Björnen 2-6 Inköpsdatum 16 februari kvm Lägenheter 92 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheterna byggda Fastigheten Björnen ligger väster om s centrum, ca 10 minuters promenad in till centrum. Inom ca 500 m avstånd ligger sjukhus, folktandvård samt idrottsplats med inomhusbad.

7 Fastighet Strandsnäckan 5 i Växjö Sjukhus Teleborgsv. Växjösjön Lagmansv. Växjö Adress Lagmansvägen Fastighetsbeteckning Strandsnäckan 5 Inköpsdatum 11 december kvm Lägenheter 26 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1992 Beståndet ligger vackert beläget invid Växjösjön. 63

8 Fastighet Pokalen 27 i Matteus kyrka Slottsg. Bråddg. Garvareg. Tunnbindareg. Kungsg. Vatteng. Plankg. Smedjeg. Sandg. Bredg. Hörby 64 Tollarp Adress Luntg , Vatteng , Smedjeg. 36 Fastighetsbeteckning Pokalen 27 Inköpsdatum 1 september kvm Lägenheter 62 Kommersiella lokaler 11 Övrigt Fastigheten byggd 1966 Fastigheten ligger i stadsdelen Nordantill 1,2 km från s centrum. Campus finns inom gångavstånd och i närheten ligger Kungsgatan med ett utbud av restauranger, butiker och mataffärer. Själva byggnaden består av tre huskroppar uppförda 1966 och rymmer 62 bostadslägenheter och 55 garageplatser.

9 Tingsrydsv. Förvaltningsr apport - Fond 7 Fastighet Olivsnäckan 1 i Växjö Kampast. Teleborgsv. Sigfridsv. Unamans väg Sunamans väg Vinamans väg Emil Lindells väg Sjukhus Växjö Adress Sunamans väg 1-23 Fastighetsbeteckning Olivsnäckan 1 Inköpsdatum 15 november kvm Lägenheter 22 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1992 Fastigheten Olivsnäckan ligger intill Växjösjön i ett populärt fritidsområde, endast 1,2 km från centrala Växjö och 1,5 km till universitetsområdet. Flera av lägenheterna har sjöutsikt. Fastigheten har en innergård med gräsmattor, bänkar och en lekplats. Själva byggnaden är uppförd i samband med Bomässan i Växjö.

10 Fastighet Sverige 1 i Slottsgatan Sandgatan Strandgatan Kvarngatan Norra Långgatan Storgatan Södra Långgatan Hantverkaregatan Västra Kyrkogatan Östra Kyrkogatan Trädgårdsgatan Köpmangatan 66 Adress Trädgårdsgatan 11A-F Fastighetsbeteckning Sverige 1 Inköpsdatum 1 februari kvm Lägenheter 18 Kommersiella lokaler 2 Övrigt Fastigheten byggd 1990 Fastigheten är belägen i de centrala delarna av, ett stenkast från Storgatan, vilken är s främsta shoppinggata. På fastigheten finns ett bostadshus bestående av tre byggnader i 2 1/2 plan, om totalt 18 lägenheter, samt källare med garage. Huvudbyggnaden uppfördes i slutet av 1980-talet.

11 Fastighet Klinta 20:18 i Klintagatan Gröna Gatan Skurkvarnsvägen Köpingevägen Öjvägen Tingdalsvägen Öjvägen Ramsättra Backe Adress Tingdalsvägen 2-64 Fastighetsbeteckning Klinta 20:18 Inköpsdatum 1 februari kvm Lägenheter 30 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 1988 Fastigheten, som ligger ca 5 km öster om centrala, består av fem bostadshus i två våningar utan källare samt en separat byggnad med tvättstuga och förråd. Byggnaderna uppfördes i slutet av 1980-talet. Fastigheten har 30 lägenheter. Kommunikationer i form av buss finns 67 på gångavstånd från fastigheten.

12 Fastighet Klinta 20:20 i Klintagatan Gröna Gatan Skurkvarnsvägen Köpingevägen Öjvägen Tingdalsvägen Öjvägen Ramsättra Backe 68 Adress Tingdalsvägen Fastighetsbeteckning Klinta 20:20 Inköpsdatum 1 februari kvm Lägenheter 14 Kommersiella lokaler inga Övrigt Fastigheten byggd 1988 Fastigheten består av 14 lägenheter belägna i sju stycken tvåvåningsparhus utan källare. Byggnaderna uppfördes i slutet av 1980-talet. Kommunikationer i form av buss finns på gångavstånd från fastigheten och in till centrala är det ca 5 km.

13 Fastighet Lugnet 3 i Slottsgatan Sandgatan Strandgatan Kvarngatan Norra Långgatan Storgatan Södra Långgatan Hantverkaregatan Västra Kyrkogatan Östra Kyrkogatan Trädgårdsgatan Köpmangatan Adress Södra Långgatan 30A-B, 32A-F, Trädgårdsgatan 22, 22A-T Fastighetsbeteckning Lugnet 3 Inköpsdatum 1 februari kvm Lägenheter 17 Kommersiella lokaler 4 Övrigt Fastigheten byggd 1986 Fastigheten är belägen i centrala med service och nöjen inom gångavstånd. Parkering finns på fastigheten. Lugnet 3 består av 17 lägenheter fördelade på två byggnader uppförda i mitten av 1980-talet. 69

14 Fastighet Björnen 2 i Slottsgatan Sandgatan Strandgatan Kvarngatan Norra Långgatan Storgatan Södra Långgatan Hantverkaregatan Västra Kyrkogatan Östra Kyrkogatan Trädgårdsgatan Köpmangatan 70 Adress Storgatan 14A-C Fastighetsbeteckning Björnen 2 Inköpsdatum 1 februari kvm Lägenheter 8 Kommersiella lokaler 2 Övrigt Fastigheten byggd 1992 Fastigheten är belägen i absoluta A-läge i centrala med bästa butiksläge. Omgivningen utgörs av småbostadshus och bostadsrätter. Parkering finns på gatan i närheten av fastigheten. Fastigheten består av tre våningar samt källare om totalt åtta lägenheter (med egen ingång via gården) och uppfördes i början av 1990-talet.

15 Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, Stockholm Tel , Fax , Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 7 AB