Förvaltningsrapport. Svenska Bostadsfonden 7 Vesslan. Svenska Bostadsfonden 7 Björnen. Svenska Bostadsfonden 7 Strandsnäckan

Transkript

1 Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 7 A B Svenska Bostadsfonden 7 Vesslan Svenska Bostadsfonden 7 Björnen Svenska Bostadsfonden 7 Strandsnäckan Svenska Bostadsfonden 7 Pokalen Svenska Bostadsfonden 7 Olivsnäckan Svenska Bostadsfonden 7 Sverige Svenska Bostadsfonden 7 Klinta 20:18 Svenska Bostadsfonden 7 Klinta 20:20 Svenska Bostadsfonden 7 Lugnet 2010

2 förvaltningsber ättelse 2010 SVENSK A BOstaDSFONDen 7 AB Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 359 Kvadratmeter: KVM Förvärvsvärde: 216 MSEK (dec -10) Orter:,, Växjö och Fördelning andel lägenheter: 17% 13% 25% 45% Växjö Växjö Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 7 stängdes för teckning den 31 december Totalt har 174 investerare tillskjutit 57,9 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 10 fastigheter med en total yta om fördelat på 359 lägenheter och 21 lokaler. Fastigheterna är belägna i lägenheter i,, och Växjö. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 216 MSEK vid årsskiftet. är centrum för Ölands turistindustri med två till tre miljoner besökare varje år. Förutom turistföretag finns även en aktiv jordbruks- och livsmedelssektor. Pendlingen till s diversifierade arbetsmarknad är dessutom omfattande. Enligt Boverket råder det bostadsbrist på orten. är Sveriges åttonde största stad och har fått en mer akademisk prägel sedan delar av Linköpings universitet förlades här. Näringslivet har en stor spridning mellan bland annat vård och omsorg, handel och basindustri. Det har tidigare varit överskott av lägenheter i, men denna trend har brutits och idag råder det brist på centralt belägna hyresrätter. är centralort i Österlen och erbjuder ett attraktivt boende med en pittoresk stadskärna och god tillgång till service och handel. Orten har en stark turistnäring på sommaren men även bland annat jordbruks- och livsmedelstillverkning. Inflyttningen av medelålders och pensionärer är omfattande, och den höga efterfrågan på boende har inneburit stigande bostadspriser och låga vakanser hos allmännytan. Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. en har haft en mycket stark befolkningstillväxt om 12 procent under 2000-talet. Den stora inflyttningen har skapat ett stort underskott på bostäder, och det råder bostadsbrist sedan ett par år tillbaka. Detta har inneburit en 58 stark prisutveckling för både villor och bostadsrätter samt låga vakanser hos allmännyttan under hela 2000-talet förvärvades fastigheter i vilka tillträddes den 12 februari Fonden är därmed fullinvesterad. Som en följd av förvärvet i samt helårseffekter av förvärven 2009 ökade hyresintäkterna med 13,9 MSEK vilket motsvarar en ökning om 151 procent. Den kalla vintern, både i början och slutet av året, medförde en väsentlig ökning av värme- och skötselkostnaderna vilket hade en negativ påverkan på fastighetsresultatet. Rörelseresultatet förbättrades dock med 4,2 MSEK till 7,0 MSEK, vilket motsvarar en ökning om 151 procent. Förbättringen berodde främst på att Fonden nu är fullinvesterad. Resultatet uppgick till 3,8 MSEK, en förbättring med 1,9 MSEK vilket motsvarar en ökning om 100 procent. Svenska Bostadsfondens marknad Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning om 2,01 procent, vilket indikeraren fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltningsenheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostadsfastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som investeringstillgång. Kommande verksamhetsår Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar enlig vid varje tidpunkt gällande marknadsbedömning. I december 2010 tecknades ett ettårigt räntetak som omfattar 138 MSEK, vilket motsvarar 100 procent av fastighetskrediterna, på nivån Stibor plus 2,50 procent. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning.

3 ÖVERSIKtlig REDOvisning 2010 SVENSK A BOstaDSFONDen 7 AB 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter Omkostnader inkl. avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) ) Balansräkning - MSEK Fastigheter 216,1 150,8 Övriga tillgångar 8,4 9,2 Summa tillgångar 224,5 160,0 Riskbärande kapital 59,3 58,4 Fastighetskrediter 137,4 80,5 Övriga skulder/avsättningar 27,8 21,1 Summa finansiering 224,5 160,0 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 7,0% 203 Vinstandelslån, ränta 92,1% Preferensaktier serie A, utdelning 0,2% 5 Preferensaktier serier B, utdelning 0,8% 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 5 Total utdelning Förslag TILL VINSTDisPOsitiON Per förlagslån å nominellt SEK, fast ränta 5% SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom SEK, vinstberoende ränta SEK 5,0 % Per preferensaktie serie A å nom SEK SEK 5,0 % Per preferensaktie serie B å nom SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2007 Stockholm den 1/ Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 59

4 Fastighet Vesslan 1 i Landsti ngsg. Bergstrands väg Simrisv. Sjukhus Christian IV:s väg Tumatorpsv. Adress Bergstrands väg 5A-D, Landstingsgatan 4A-C, Simrisvägen 8A-C Fastighetsbeteckning Vesslan 1 Inköpsdatum 16 februari kvm Lägenheter 70 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1965 Vesslan ligger i den västra delen av s tätort, runt hörnet från fastigheten Björnen, cirka en 10 minuters promenad till centrum. 60

5 61

6 Fastighet Björnen 2-6 i Landstingsg. Sjukhus Tumatorpsv. Simrisv. Christian IV:s väg 62 Adress Simrisvägen 12 A-G, 14 A-F, A-C, Fastighetsbeteckning Björnen 2-6 Inköpsdatum 16 februari kvm Lägenheter 92 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheterna byggda Fastigheten Björnen ligger väster om s centrum, cirka 10 minuters promenad in till centrum. Inom cirka 500 m avstånd ligger sjukhus, folktandvård samt idrottsplats med inomhusbad.

7 Fastighet Strandsnäckan 5 i Växjö Sjukhus Teleborgsv. Växjösjön Lagmansv. Växjö Adress Lagmansvägen Fastighetsbeteckning Strandsnäckan 5 Inköpsdatum 11 december kvm Lägenheter 26 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1992 Beståndet ligger vackert beläget invid Växjösjön. 63

8 Fastighet Pokalen 27 i Matteus kyrka Slottsg. Bråddg. Garvareg. Tunnbindareg. Kungsg. Vatteng. Plankg. Smedjeg. Sandg. Bredg. Tollarp Osby Hörby 64 Adress Luntg , Vatteng , Smedjeg. 36 Fastighetsbeteckning Pokalen 27 Inköpsdatum 1 september kvm Lägenheter 62 Kommersiella lokaler 11 Övrigt Fastigheten byggd 1966 Fastigheten ligger i stadsdelen Nordantill 1,2 km från s centrum. Campus finns inom gångavstånd och i närheten ligger Kungsgatan med ett utbud av restauranger, butiker och mataffärer. Själva byggnaden består av tre huskroppar uppförda 1966 och rymmer 62 bostadslägenheter och 55 garageplatser.

9 Tingsrydsv. Förvaltningsr apport - Fond 7 Fastighet Olivsnäckan 1 i Växjö Kampast. Teleborgsv. Sigfridsv. Unamans väg Sunamans väg Vinamans väg Emil Lindells väg Sjukhus Växjö Adress Sunamans väg 1-23, Vinamans väg 2-10 Fastighetsbeteckning Olivsnäckan 1 Inköpsdatum 15 november kvm Lägenheter 22 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1992 Fastigheten Olivsnäckan ligger intill Växjösjön i ett populärt fritidsområde, endast 1,2 km från centrala Växjö och 1,5 km till universitetsområdet. Flera av lägenheterna har sjöutsikt. Fastigheten har en innergård med gräsmattor, bänkar och en lekplats. Själva byggnaden är uppförd i samband med Bomässan i Växjö.

10 Fastighet Sverige 1 i Slottsgatan Sandgatan Strandgatan Kvarngatan Norra Långgatan Storgatan Södra Långgatan Hantverkaregatan Västra Kyrkogatan Östra Kyrkogatan Trädgårdsgatan Köpmangatan 66 Adress Trädgårdsgatan 11A-F, 11 H Fastighetsbeteckning Sverige 1 Inköpsdatum 1 februari kvm Lägenheter 18 Kommersiella lokaler 2 Övrigt Fastigheten byggd 1990 Fastigheten är belägen i de centrala delarna av, ett stenkast från Storgatan, vilken är s främsta shoppinggata. På fastigheten finns ett bostadshus bestående av tre byggnader i 2 1/2 plan, om totalt 18 lägenheter, samt källare med garage. Huvudbyggnaden uppfördes i slutet av 1980-talet.

11 Fastighet Klinta 20:18 i Klintagatan Gröna Gatan Skurkvarnsvägen Köpingevägen Öjvägen Tingdalsvägen Öjvägen Ramsättra Backe Adress Tingdalsvägen 2-64 Fastighetsbeteckning Klinta 20:18 Inköpsdatum 1 februari kvm Lägenheter 30 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 1988 Fastigheten, som ligger cirka 5 km öster om centrala, består av fem bostadshus i två våningar utan källare samt en separat byggnad med tvättstuga och förråd. Byggnaderna uppfördes i slutet av 1980-talet. Fastigheten har 30 lägenheter. Kommunikationer i form av buss finns 67 på gångavstånd från fastigheten.

12 Fastighet Klinta 20:20 i Klintagatan Gröna Gatan Skurkvarnsvägen Köpingevägen Öjvägen Tingdalsvägen Öjvägen Ramsättra Backe 68 Adress Tingdalsvägen Fastighetsbeteckning Klinta 20:20 Inköpsdatum 1 februari kvm Lägenheter 14 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1988 Fastigheten består av 14 lägenheter belägna i sju stycken tvåvåningsparhus utan källare. Byggnaderna uppfördes i slutet av 1980-talet. Kommunikationer i form av buss finns på gångavstånd från fastigheten och in till centrala är det cirka 5 km.

13 Fastighet Lugnet 3 i Slottsgatan Sandgatan Strandgatan Kvarngatan Norra Långgatan Storgatan Södra Långgatan Hantverkaregatan Västra Kyrkogatan Östra Kyrkogatan Trädgårdsgatan Köpmangatan Adress Södra Långgatan 30A-B, 32A-F, Trädgårdsgatan 22, 22A-H, J-K, T Fastighetsbeteckning Lugnet 3 Inköpsdatum 1 februari kvm Lägenheter 17 Kommersiella lokaler 4 Övrigt Fastigheten byggd 1986 Fastigheten är belägen i centrala med service och nöjen inom gångavstånd. Parkering finns på fastigheten. Lugnet 3 består av 17 lägenheter fördelade på två byggnader uppförda i mitten av 1980-talet. 69

14 Fastighet Björnen 2 i Slottsgatan Sandgatan Strandgatan Kvarngatan Norra Långgatan Storgatan Södra Långgatan Hantverkaregatan Västra Kyrkogatan Östra Kyrkogatan Trädgårdsgatan Köpmangatan 70 Adress Storgatan 14, 14 A-H, K-L Fastighetsbeteckning Björnen 2 Inköpsdatum 1 februari kvm Lägenheter 8 Kommersiella lokaler 2 Övrigt Fastigheten byggd 1992 Fastigheten är belägen i absoluta A-läge i centrala med bästa butiksläge. Omgivningen utgörs av småbostadshus och bostadsrätter. Parkering finns på gatan i närheten av fastigheten. Fastigheten består av tre våningar samt källare om totalt åtta lägenheter (med egen ingång via gården) och uppfördes i början av 1990-talet.

15 Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, Stockholm Tel , Fax , Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 7 AB