Förvaltningsrapport. Svenska Bostadsfonden 5 Svanen - Tuppen. Svenska Bostadsfonden 5 Fabrikanten 21. Svenska Bostadsfonden 5 Forntiden

Transkript

1 Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 5 A B Svenska Bostadsfonden 5 Svanen - Tuppen Svenska Bostadsfonden 5 Fabrikanten 21 Svenska Bostadsfonden 5 Forntiden Svenska Bostadsfonden 5 Fabrikanten 10 & 11 Svenska Bostadsfonden 5 Örtofta Svenska Bostadsfonden 5 Östraby Svenska Bostadsfonden 5 Jättegrytan 2009

2 förvaltningsber ättelse 2009 SVENSK A BOSTADSFONDEN 5 AB Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 211 Kvadratmeter: KVM Förvärvsvärde: 116 MSEK (dec -09) Orter:, Hörby och Växjö Fördelning andel lägenheter: 5% 47% 48% Fondens hyresintäkter ökade med 18,7 % under 2009 vilket till stor del beror på att fastigheter som förvärvades 2008 bidrog med helårssiffror Under året genomfördes planerat underhåll för 0,6 MSEK, något som bedöms ha positiv effekt på Fondens avkastningsförmåga framöver. Övriga fastighetskostnader ökade som en följd av förvärvet under De finansiella kostnaderna avseende fastighetskrediter minskade till följd av fallande marknadsräntor men en tidigare tecknad räntesäkring med tak och golv medförde att de fallande marknadsräntorna inte gav någon större resultateffekt. Resultatet efter finansiella kostnader för fastighetskrediter men före räntor på vinstandelslån och förlagslån förbättrades därför endast med 0,4 MSEK. Svenska Bostadsfondens marknad Växjö Hörby Växjö Hörby Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 5 stängdes för teckning den 30 april Totalt har 124 investerare tillskjutit 36,4 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 10 fastigheter med en total yta om kvm fördelat på 211 lägenheter och 6 lokaler. Fastigheterna är belägna i Växjö, och Hörby. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 116 MSEK vid årsskiftet. Växjö är en av Sveriges mest expansiva regionstäder och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. ens expanderade universitet samt etableringen av flera större köpcentra har bidragit till en ökande tillväxt under de senaste åren. Inflyttningen har skapat stort underskott på bostäder med långa kötider. Den starka efterfrågan avspeglas i bostadsrättspriserna som på 8 år ökat från under per kvadratmeter till per kvadratmeter. är en vackert belägen kuststad och ett populärt turistmål med omkring gästnätter om året. Dessutom är orten med sina invånare en viktig regionstad i östra Småland. Boendemiljön i är attraktiv. skärnan är välbevarad och närheten till havet och den natursköna skärgården ger orten en unik karaktär. Hörby ligger mitt i Skåne och är av tradition en handelsort. Under de senaste 10 åren har Hörby haft en stark befolkningstillväxt och ortens 7,5 % ligger en bra bit över riksgenomsnittet (5 %). Framförallt närheten till Lund innebär att Hörby har ett utmärkt strategiskt läge inför framtiden. På grund av finanskrisen blev tillgången på krediter mycket begränsad och marknadsoron stor. Det ledde till att transaktionsvolymen sjönk till ca 50 miljarder att jämföra med ca 150 miljarder En trend är att bostäder ökat sin andel av den totala transaktionsvolymen till ungefär 50 %. I samband med lågkonjunkturen förväntades hyrorna sjunka och vakanserna öka i kommersiella fastigheter vilket fick marknaden att söka sig till de tryggare och mindre konjunkturkänsliga kassaflöden som en bostadsinvestering erbjuder. Investerarnas ändrade fokus har avspeglat sig i de senaste siffrorna från Svenskt Fastighetsindex som mäter totalavkastningen för olika fastighetsslag. Under 2009 gav bostäder en årlig avkastning på 13,9 % medan snittet för alla fastighetsslag var 1,4 %. Den större delen av denna avkastning kommer från värdetillväxt. De övriga fastighetsslagen, som exempelvis kontors- och industrifastigheter, har däremot minskat i värde, även om värdefallet inom dessa fastighetsslag varit betydligt mer beskedligt i Sverige än i många andra länder. Kommande verksamhetsår Fonden kommer fortsatt och aktivt att arbeta med förädling av fastighetsbeståndet. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa system för uthyrning minskas riskerna för vakanser. För att reducera den tekniska risken har den tekniska förvaltningsenheten förstärkts under 2009 vilket framöver ger förbättrade möjligheter till uppföljning av driftekonomi och byggnadernas skick. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Räntesäkringar som löper till augusti 2011 har tecknats för 64 % av Fondens fastighetskrediter. Genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning verkar bolaget för en långsiktigt hållbar miljöpolicy. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2010 som Fondens utveckling och avkastning över tiden. 38

3 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2009 SVENSK A BOSTADSFONDEN 5 AB 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter Omkostnader inkl. avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) ) Balansräkning - MSEK Fastigheter 116,0 116,2 Övriga tillgångar 4,6 3,9 Summa tillgångar 120,6 120,1 Riskbärande kapital 37,2 36,8 Fastighetskrediter 77,7 78,3 Övriga skulder/avsättningar 5,7 5,0 Summa finansiering 120,6 120,1 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 14,9% 270 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 71,4% 519 Preferensaktier serie A, utdelning 12,1% 88 Preferensaktier serier B, utdelning 1,7% 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 88 Total utdelning 877 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt SEK, fast ränta 5% SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom SEK, vinstberoende ränta SEK 2,0 % Per preferensaktie serie A å nom SEK SEK 2,0 % Per preferensaktie serie B å nom SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 30 juni 2007 Stockholm den 13/ Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 39

4 Kolonivägen Förvaltningsr apport - Fond 5 Fastighet Jättegrytan 2 i Gamla vägen Gamla vägen Sälgvägen Grytstigen Folkparksvägen Kolonivägen Flädervägen Oxelvägen Adress Grytstigen 2-40, A-B och 66 Fastighetsbeteckning Jättegrytan 2 Inköpsdatum September kvm Lägenheter 44 Kommersiella lokaler 3 Övrigt Fastigheten byggd 1989 med löpande renoveringar Fastighetsbeståndet ligger i stadsdelen Kvännaren, sydväst om centrala. Det är 1,8 km in till centrum. 40

5 Kolonivägen Förvaltningsr apport - Fond 5 Fastighet Svanen 7 - Tuppen 9 i Gamla vägen Gamla vägen Sälgvägen Grytstigen Folkparksvägen Kolonivägen Flädervägen Oxelvägen Adress Gamla vägen 3-7 Fastighetsbeteckning Svanen 7 - Tuppen 9 Inköpsdatum September kvm Lägenheter 22 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1992 Fastigheterna belägna i stadsdelen Västralund, sydväst om centrala, 1,3 km in till centrum. 41

6 Fastighet Forntiden 10 i Växjö Villagatan Östregårdsgatan Gamla vägen Östregårdsgatan Skyttegatan Vildparksgatan Birkagatan Alpgatan Kvarnhagsgatan Alegatan Sandviksvägen Ronnybyvägen 42 Växjö Adress Alegatan 10 Fastighetsbeteckning Forntiden 10 Inköpsdatum Juni kvm Lägenheter 11 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1920-talet, tillbyggnad 1950-talet samt Fastighetsbeståndet ligger nära centrum i Växjö. Fastigheten Forntiden ligger lugnt beläget i stadsdelen Öster, knappa 10 minuters promenad in till central Växjö.

7 Fastighet Fabrikanten 21 i S. Järnvägsgatan Odengatan Styrmansgatan Skepparegatan Siversgatan Kaptensgatan Fredsgatan Södermalmsgatan Adress Skepparegatan 3-5 Fastighetsbeteckning Fabrikanten 21 Inköpsdatum September kvm Lägenheter 21 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 1991 med löpande renoveringar. atan Fastighetsbeståndet är beläget öster om centrum med gångavstånd till centrala. 43

8 Fastighet Örtofta 1 & 2 i Hörby Lyckhöjdsgatan Rosengatan Slångatan Piongatan Frostagatan Liljegatan 44 Hörby Adress Slång. 6A-H, 8A-I, 10A-H, 12A-H, 14A-H, 16 A-H, 18A-D, 20A-H, 22A-H, 24A-H, 26A-H, 28A-D Fastighetsbeteckning Örtofta 1 och 2 Inköpsdatum Maj kvm Lägenheter 88 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheterna byggda 1983 Beståndet består av 12 st flerbostadshus i två våningar. Inom kvarteret finns 2 st byggnader med tvättstuga och bastu. Det finns lekplatser, parkeringsplatser och garage i området. Vissa av lägenheterna har inglasade balkonger.

9 Fastighet Östraby 1:6 i Hörby Hörby Adress Östraby nr & Fastighetsbeteckning Östraby 1:6 Inköpsdatum Maj kvm Lägenheter 12 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd i slutet av 1960-talet med större renoveringar under talet. Beståndet består av 3 st huskroppar i ett plan. Östraby ligger ca en mil söder om Hörby. 45

10 Fastighet Fabrikanten 10 & 11 i S. Järnvägsgatan Odengatan Styrmansgatan Skepparegatan Siversgatan Kaptensgatan Fredsgatan Södermalmsgatan Adress Södra Järnvägsgatan 21A-B Fastighetsbeteckning Fabrikanten Inköpsdatum September kvm Lägenheter 13 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten är byggd 1939 med löpande renoveringar. atan Fastighetsbeståndet är beläget öster om centrum med gångavstånd till centrala. 46

11 Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, Stockholm Tel , Fax , Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 5 AB