Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 2 A B 2009

Transkript

1 Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 2 A B Svenska Bostadsfonden 2 Bagaren Svenska Bostadsfonden 2 Pilgrimmen Svenska Bostadsfonden 2 Jätten Svenska Bostadsfonden 2 Myran 2009

2 förvaltningsber ättelse 2009 SVENSK A BOSTADSFONDEN 2 AB Faktaruta Startår: 2005 Antal lägenheter: 150 Kvadratmeter: KVM Förvärvsvärde: 85 MSEK (dec -09) Orter: Växjö, och Fördelning andel lägenheter: 32% 20% Växjö 48% Växjö Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 2 stängdes för teckning den 31 december Totalt har 34 investerare tillskjutit 23 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 4 fastigheter med en total yta om kvm fördelat på 150 lägenheter och 8 lokaler. Fastigheterna är belägna i Växjö, och. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 85 MSEK vid årsskiftet. Växjö är en av Sveriges mest expansiva regionstäder och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. Stadens expanderade universitet samt etableringen av flera större köpcentra har bidragit till en ökande tillväxt under de senaste åren. Inflyttningen har skapat stort underskott på bostäder och långa kötider. Den starka efterfrågan avspeglas i bostadsrättspriserna som på 8 år ökat från under per kvadratmeter till per kvadratmeter. ligger omkring 13 km från Norrköping och 57 % av arbetskraften pendlar över kommungränsen. Orten är således en utpräglad pendlingsort, men har även lokala etableringar i form av en hel del småföretag. Befolkningen i kommunen ökade med 0,5 % under 2009 till följd av ett positivt flyttnetto om 79 personer. Vakanserna i allmännyttan är fortsatt låga och det strategiska läget nära Norrköping, en av Sveriges just nu mest dynamiska och expansiva städer, borgar för fortsatt tillväxt. har på senare år utvecklats från industristad till en ort som idag fokuserar på handel, tjänster och turism. Staden har ett strategiskt läge i regionen, mittemellan Öland och Glasriket. Under nittiotalet försvann cirka jobb i samband med nedläggningar inom tillverkningsindustrin, men sedan dess har utvecklingen vänt uppåt. Under de senaste 10 åren har befolkningen växt med 5 %. Fondens hyresintäkter ökade med 3,8 % under 2009 trots något högre vakans under första delen av året. Räntkostnaderna för fastighetskrediter minskade med 50 % som en följd av fallande och historiskt låga marknadsräntor. Resultatet efter finansiella kostnader på fastighetskrediter men före räntor på vinstandelslån och förlagslån förbättrades därmed med 1,4 MSEK. Svenska Bostadsfondens marknad På grund av finanskrisen blev tillgången på krediter mycket begränsad och marknadsoron stor. Det ledde till att transaktionsvolymen sjönk till ca 50 miljarder att jämföra med ca 150 miljarder En trend är att bostäder ökat sin andel av den totala transaktionsvolymen till ungefär 50 %. I samband med lågkonjunkturen förväntades hyrorna sjunka och vakanserna öka i kommersiella fastigheter vilket fick marknaden att söka sig till de tryggare och mindre konjunkturkänsliga kassaflöden som en bostadsinvestering erbjuder. Investerarnas ändrade fokus har avspeglat sig i de senaste siffrorna från Svenskt Fastighetsindex som mäter totalavkastningen för olika fastighetsslag. Under 2009 gav bostäder en årlig avkastning på 13,9 % medan snittet för alla fastighetsslag var 1,4 %. Den större delen av denna avkastning kommer från värdetillväxt. De övriga fastighetsslagen, som exempelvis kontors- och industrifastigheter, har däremot minskat i värde, även om värdefallet inom dessa fastighetsslag varit betydligt mer beskedligt i Sverige än i många andra länder. Kommande verksamhetsår Fonden kommer fortsatt och aktivt att arbeta med förädling av fastighetsbeståndet fram till Fondens avveckling. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa system för uthyrning minskas riskerna för vakanser. För att reducera den tekniska risken har den tekniska förvaltningsenheten förstärkts under 2009 vilket framöver ger förbättrade möjligheter till uppföljning av driftekonomi och byggnadernas skick. Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Räntetak som löper till augusti 2011 har tecknats för 57 % av fastighetskrediterna. Genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning verkar bolaget för en långsiktigt hållbar miljöpolicy. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2010 som Fondens utveckling och avkastning över tiden. 12

3 ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2009 SVENSK A BOSTADSFONDEN 2 AB 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter Omkostnader inkl. avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor 3 60 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) Resultat ) Balansräkning - MSEK Fastigheter 85,0 85,0 Övriga tillgångar 3,1 3,1 Summa tillgångar 88,1 88,1 Riskbärande kapital 21,3 21,3 Fastighetskrediter 59,4 59,4 Övriga skulder/avsättningar 7,4 7,4 Summa finansiering 88,1 88,1 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 33,0% 383 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 43,0% 297 Preferensaktier serie A, utdelning 20,0% 138 Preferensaktier serier B, utdelning 4,0% 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B Total utdelning 818 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per förlagslån å nominellt SEK, fast ränta 5% SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom SEK, vinstberoende ränta SEK 3,0 % Per preferensaktie serie A å nom SEK SEK 3,0 % Per preferensaktie serie B å nom SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2005 Stockholm den 13/ Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 13

4 14

5 Fastighet Pilgrimen 12 i Sankt Laurenti kyrka Göta kanal Prästg. Bjelkeg. Skönbergag. Bjelkeg. Parkg. Erik Dahlbergsg. Margaretag. Norrköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Adress Skönbergagatan 29 A-C och 31 A-B Fastighetsbeteckning Pilgrimen 12 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Februari 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 36 Kommersiella lokaler 3 Övrigt Fastigheten byggd/ombyggd 1967 Pilgrimen är belägen i och ligger i trevliga grönområden mitt i centrum, granne med s Brunn invid Göta Kanal. 15

6 Fastighet Bagaren 1 i Sankt Laurenti kyrka Göta kanal Prästg. Bjelkeg. Skönbergag. Bjelkeg. Parkg. Erik Dahlbergsg. Margaretag. Norrköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Adress Bjelkegatan 18 Fastighetsbeteckning Bagaren 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Februari 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 12 Kommersiella lokaler 3 Övrigt Fastigheten byggd 1956 Fastigheten Bagaren är belägen i, ett stenkast från centrum, Göta Kanal och s Brunn. 16

7 Fastighet Jätten 3 i Slånbärsv. Norrlidsv. Sagov. Trollbackev. 1 Vädursv. Borgav. Capellav. Lilla Björnv. Norrköping Västervik Växjö Oskarshamn Borgholm Laholm Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Adress Trollbackevägen Fastighetsbeteckning Jätten 3 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Juli 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 72 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 1970 med löpande ombyggnader och renoveringar Fastighetsbeståndet ligger i området Berga, Norrliden, i ett trevligt bostadsområde, strax norr om centrala. 17

8 Framnäsv. Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Myran 13 i Växjö Sven Baelters v. Prebendev. Lillestadsv. Växjö C. 5 min -> Norrköping Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Hörby Tollarp Simrishamn Stad Växjö Adress Prebendevägen 5-7 Fastighetsbeteckning Myran 13 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Mars 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 30 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 1970 Fastigheten är belägen centralt i Växjö i ett trevligt bostadsområde, ca fem minuters promenad till torget och de centrala delarna av Växjö. 18

9 Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, Stockholm Tel , Fax , Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 2 AB