Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 2 A B 2010

Transkript

1 Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 2 A B Svenska Bostadsfonden 2 Bagaren Svenska Bostadsfonden 2 Pilgrimmen Svenska Bostadsfonden 2 Jätten Svenska Bostadsfonden 2 Myran 2010

2 förvaltningsber ättelse 2010 SVENSK A BOstaDSFONDen 2 AB Faktaruta Startår: 2005 Antal lägenheter: 150 Kvadratmeter: KVM Förvärvsvärde: 85 MSEK (dec -10) Orter: Växjö, och Fördelning andel lägenheter: 32% 20% Växjö 48% Växjö Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 2 stängdes för teckning den 31 december Totalt har 34 investerare tillskjutit 23 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 4 fastigheter med en total yta om kvm fördelat på 150 lägenheter och 8 lokaler. Fastigheterna är belägna i, och Växjö. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 85 MSEK vid årsskiftet. har de senast åren utvecklats från en ren industristad till en modern tjänste-, service- och handelsinriktad stad. Linnéuniversitetet som man delar med Växjö är en bidragande orsak till denna utveckling. Det är idag främst unga som flyttar till i likhet med andra universitetsstäder, vilket skapat en efterfrågan på lägenheter. Allmännyttans lägenheter har också en låg vakansgrad om cirka 0,5 procent. ligger omkring 13 km från Norrköping och den fjärde storstadsregionen Linköping-Norrköping. Över hälften av arbetskraften pendlar över kommungränsen men det finns även en hel del mindre företag på orten. har haft ett positivt flyttnetto under 2000-talet, och enligt Boverket råder det bostadsbrist på orten. Det strategiska läget i regionen och närhet till X2000 och E4:an borgar för en fortsatt stabil bostadsmarknad. Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. Staden har haft en mycket stark befolkningstillväxt om 12 procent under 2000-talet. Den stora inflyttningen innebär att det råder bostadsbrist sedan ett par år tillbaka. Detta har inneburit en stark prisutveckling för bostäder samt låga vakanser hos allmännyttan under hela 2000-talet. Fonden redovisar något högre hyresintäkter än föregående år även om hyreshöjningarna 2010 blev relativt låga, bland annat beroende på de låga marknadsräntorna. Som en följd av en osedvanligt kall vinter, både i början och i slutet av året, ökade värmekostnaderna avsevärt. Även skötsel- och reparationskostnaderna ökade till följd av den kalla vintern. Fallande marknadsräntor fick för Fondens del genomslag först under andra kvartalet och kompenserade inte de ökade driftkostnaderna. Resultatet blev därför 0,3 MSEK sämre än föregående år. Svenska Bostadsfondens marknad Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning om 2,0 procent, vilket indikerar en fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltningsenheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostadsfastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som investeringstillgång. Kommande verksamhetsår Under 2011 kommer förberedelser med avveckling av Fonden att påbörjas för att därefter genomföras under 2012/2013. Planen som finns fastlagd i prospektet är att i kontrollerad takt utvärdera olika alternativ för att bästa möjliga utfall skall uppnås för investerarna. Den finansiella risken reduceras genom räntesäkringar. Fonden har tecknat räntetak fram till augusti 2011 för 57 procent av fastighetskrediterna. I december 2010 tecknades också ett ettårigt räntetak för överskjutande del på nivån Stibor plus 2,50 procent. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning. 14

3 ÖVERSIKtlig REDOvisning 2010 SVENSK A BOstaDSFONDen 2 AB 1) Resultaträkning - KSEK Hyresintäkter Omkostnader inkl. avskrivningar Rörelseresultat Intäktsräntor 9 3 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) ) Balansräkning - MSEK Fastigheter 84,2 85,0 Övriga tillgångar 3,5 3,1 Summa tillgångar 87,7 88,1 Riskbärande kapital 21,5 21,3 Fastighetskrediter 57,5 59,4 Övriga skulder/avsättningar 8,7 7,4 Summa finansiering 87,7 88,1 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 33,0% 383 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 43,0% 99 Preferensaktier serie A, utdelning 20,0% 46 Preferensaktier serier B, utdelning 4,0% 0 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 46 Total utdelning 528 Förslag TILL VINSTDisPOsitiON Per förlagslån å nominellt SEK, fast ränta 5% SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom SEK, vinstberoende ränta 500 SEK 1,0 % Per preferensaktie serie A å nom SEK 500 SEK 1,0 % Per preferensaktie serie B å nom SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2005 Stockholm den 1/ Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 15

4 16

5 Fastighet Pilgrimen 12 i Sankt Laurenti kyrka Göta kanal Prästg. Bjelkeg. Skönbergag. Bjelkeg. Parkg. Erik Dahlbergsg. Margaretag. Norrköping Huskvarna Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Hörby Tollarp Osby Simrishamn Stad Adress Skönbergagatan 29 A-C och 31 A-B Fastighetsbeteckning Pilgrimen 12 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Februari 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 36 Kommersiella lokaler 3 Övrigt Fastigheten byggd/ombyggd 1967 Pilgrimen är belägen i och ligger i trevliga grönområden mitt i centrum, granne med s Brunn invid Göta Kanal. 17

6 Fastighet Bagaren 1 i Sankt Laurenti kyrka Göta kanal Prästg. Bielkeg. Skönbergag. Bielkeg. Parkg. Erik Dahlbergsg. Margaretag. Norrköping Huskvarna Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Hörby Tollarp Osby Simrishamn Stad Adress Bielkegatan 18 Fastighetsbeteckning Bagaren 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Februari 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 12 Kommersiella lokaler 3 Övrigt Fastigheten byggd 1956 Fastigheten Bagaren är belägen i, ett stenkast från centrum, Göta Kanal och s Brunn. 18

7 Fastighet Jätten 3 i Slånbärsv. Norrlidsv. Sagov. Trollbackev. 1 Vädursv. Borgav. Capellav. Lilla Björnv. Norrköping Huskvarna Västervik Växjö Oskarshamn Borgholm Laholm Örkelljunga Hörby Tollarp Osby Simrishamn Stad Adress Trollbackevägen Fastighetsbeteckning Jätten 3 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Juli 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 72 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 1970 med löpande ombyggnader och renoveringar Fastighetsbeståndet ligger i området Berga, Norrliden, i ett trevligt bostadsområde, strax norr om centrala. 19

8 Framnäsv. Förvaltningsr apport - Fond 3 Fastighet Myran 13 i Växjö Sven Baelters v. Prebendev. Lillestadsv. Växjö C. 5 min -> Norrköping Huskvarna Västervik Växjö Oskarshamn Laholm Borgholm Örkelljunga Hörby Tollarp Osby Simrishamn Stad Växjö Adress Prebendevägen 5 A-B, 7 A-B Fastighetsbeteckning Myran 13 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 2 AB Inköpsdatum Mars 2006 Uthyrningsbar yta kvm Lägenheter 30 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 1970 Fastigheten är belägen centralt i Växjö i ett trevligt bostadsområde, cirka fem minuters promenad till torget och de centrala delarna av Växjö. 20

9 Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, Stockholm Tel , Fax , Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 2 AB