Hyresfastigheter Holding III AB

Transkript

1 O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Hyresfastigheter Holding III AB Kvartalsrapport mars 2015

2 Innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Portföljöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Om rapporten 8 Ladda ner flera rapporter från

3 HUVUDPUNKTER Det beräknade värdet per aktie har det senaste kvartalet haft en negativ utveckling på 1,8 procent. Senaste beräknade värde per aktie är 14,69 kronor per A-aktie och 10,00 kronor per B-aktie. Bolaget har genomfört en analys av underhållsbehovet för varje fastighet i bolagets portföljer och resultatet av analysen är inkluderat i beräkningen av värdet per aktie. Bolaget har genomfört försäljningar av fyra fastigheter i delportföljen Westdeutschland i Romanumportföljen och två fastigheter i Toscaportföljen. Bolagets beräknade värde per aktie har sedan bolaget etablerades haft en positiv avkastning på 29,7 procent, justerat för utbetalningar på totalt 2,70 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR HYRESFASTIGHETER HOLDING III Värde av fastigheter (MSEK) 7648 GEOGRAFISK FÖRDELNING Tyskland 96 % Sverige 4 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 100 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 511 Ekonomisk vakans 3,7 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 4980 Räntebindning 70 % Genomsnittlig låneränta 2,5 % Löptid lån (år) 4,9 Överkurs MNOK** -110 MANDAT Etableringsår 2005 Avvecklingsperiod UTVECKLING AV BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE* Utveckling senaste kvartalet -1,8 % Utveckling senaste året 1,6 % Utveckling senaste tre åren 37,2 % Utveckling sedan start 29,7 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i det beräknade värdet per aktie. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** % 0 0, % 0 0, % 0 0, % 0 0, % 0 0, % 0 0, % 0 0,40 Totalt 54 % 0 2,70 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT MARS

4 BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE OCH UTDELNINGAR INLEDNING Det beräknade värdet per aktie har det senaste kvartalet minskat med 1,8 procent. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över-/underkurs på lån med fast ränta och valutakurser per den 31 december Värdering av fastighetsportföljen är inhämtad från externa bolag under januari och påverkar beräkningen av värdet per aktie negativt. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige och i Tyskland. Euron har under perioden stärkts mot den svenska kronan med cirka 2,9 procent. Detta bidrar positivt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. kursutveckling UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Bolagets låneportfölj innehåller cirka 70 procent fasträntelån. Genomsnittlig återstående löptid på lånen är 4,9 år. Överkursen på bolagets fasträntelån har minskat svagt jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar det beräknade värdet svagt positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla lån med fast ränta per den 31 december Så länge bolagets lån löper som planerat fram till avtalad förfallodag medför detta inte någon kassaflödespåverkan för bolaget. SAMMANFATTNING BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE Senaste beräknade värde per aktie per den 16 mars är 14,69 kronor per A-aktie och 10,00 kronor per B-aktie. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är 29,7 procent. SEK 16 SEK 14 SEK 12 Kurs per aktie SEK 10 SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

5 PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årshyra (tnok) Andel av årshyra Lohengrin Berlin Bostäder EUR 100 % % Mozart & Tosca Tyskland Bostäder EUR 100 % % Kiel Kiel Bostäder EUR 100 % % Romanum Tyskland Bostäder EUR 100 % % Max Frisch Tyskland Bostäder EUR 85 % % Umeå Umeå Bostäder SEK 91 % % Puchheim München Bostäder EUR 100 % % Sum % *100% oberoende av ägarandel geografisk fördelning (andel av kvm) AndeL Av eget kapital (marknadsvärde lån) Puccheim 3 % München 4 % Umeå 4 % Övirga 23 % Oberhausen 8 % Kiel 26 % Berlin 31 % Romanum 8 % Max Frisch 17 % Umeå 8 % Mozart & Tosca 17 % Puccheim 5 % Lohengrin 28 % Kiel 22 % 1 - Lohengrin 2 - Mozart & Tosca 3 - Kiel 4 - Romanum 5 - Max Frisch 6 - Umeå 7 - Puccheim KVARTALSRAPPORT MARS

6 DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING EN REFINANSIERING I TYSKLAND UNDER 2015 Bolagets lån i Max Frischportföljen förfaller under 2015, då bolaget inte lyckades refinansiera lånet under 2014 på grund av ett stort antal arrendetomter i portföljen. Bolaget genomför för närvarande en plan som är godkänd och reviderad av banken för att köpa arrendetomterna. Detta kommer att kunna resultera i ökade fastighetsvärden och större intresse från banker för att refinansiera portföljen och för potentiella köpare i framtiden. Banken har givit bolaget en förlängning av låneavtalet till den 31mars 2015 för att ge bolaget tid att köpa arrendetomterna. Banken är hittills samarbetsvillig och önskar att komma fram till en lösning. När arrendetomterna köpts kommer bolaget att vara i en bättre position för att värdera om bolaget skall genomföra en refinansiering, delvis refinansiering i kombination med försäljning eller en försäljning av hela portföljen. Bolaget förväntar att detta kommer att ske innan utgången av GENOMFÖRDA FÖRSÄLJNINGAR I ROMANUM Bolaget har arbetat med att sälja ickestrategiska fastigheter i portföljerna Westdeutschland och Zeven. Försäljningen av de fyra resterande fastigheterna i Westdeutschlandportföljen genomfördes som planerat den 27 februari 2015 till ett pris på cirka 5,9 miljoner euro. Bolaget marknadsför aktivt den återstående fastigheten i Zeven-portföljen. Försäljningarna kommer att stärka bolagets likviditet. GENOMFÖRDA FÖRSÄLJNINGAR I TOSCA Försäljningen av två icke strategiska fastigheter i Toscaportföljen genomfördes som planerat den 27 februari 2015 som en del av Westdeutschland-transaktionen. De två fastigheterna låg i orter där bolaget inte hade några övriga fastigheter och därmed inte kunde dra nytta av några stordriftsfördelar. Försäljningspriset för de två fastigheterna var 7,9 miljoner euro och resulterade i netto försäljningsintäkter på tre miljoner euro efter återbetalning av lån. MAX FRISCH I Max Frischportföljen har de tyska skattemyndigheterna genomfört revision för perioden innan bolaget köpte portföljen. Detta medförde att bolaget under 2014 tvingades avsätta 22 miljoner norska kronor för att betala skatt och räntekostnader. Enligt köpeavtalet med säljaren av portföljen, Vivacon, är det deras ansvar att återbetala detta belopp till skattemyndigheterna. Dessvärre ligger Vivacon i konkursförhandlingar och har därmed inte möjlighet att betala, vilket innebär att bolaget tills vidare måste betala beloppet. Bolaget har under 2014 använt sig av sin rätt att överklaga och ärendet behandlas fortfarande av skattemyndigheterna. Bolaget anser att det är sannolikt att betalningskravet kommer att minskas. Skattemyndigheterna har beviljat ett uppskov med betalningen till första kvartalet Så länge ärendet är under behandling förväntar bolaget att skattemyndigheten kommer att bevilja ytterligare utsättande av betalning. Bolaget för även diskussioner med Vivacons konkursförvaltare för att förhandla fram en lösning som minskar belastningen av skatteförpliktelsen. Bland annat diskuteras att betalningen i samband med ett köp av flera arrendetomter som ägs av Vivacon kan reduceras eller utebli helt. Köp av de arrenderade tomterna kommer att öka fastighetsvärdena och intresset från banker för att refinansiera portföljens lån samt väntas öka intresset från potentiella framtida köpare. ANALYS AV UNDERHÅLLSBEHOV Bolaget har genomfört en analys av underhållsbehovet för varje fastighet i bolagets portföljer och resultatet av analysen har tagits med vid beräkningen av värdet per aktie. Bolaget 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

7 jobbar med att utveckla en investeringsplan för att ta vara på värdet på fastigheterna och kartlägga var i portföljen det föreligger möjligheter för värdeskapande. ÅRSSTÄMMA 2015 bolagets hemsida fyra veckor före Årsstämman. Även förslag inför Årsstämman kommer att publiceras på bolagets hemsida. Tidigare år har bolaget skickat ut brev med kallelser men av kostnadsbesparings- och miljöskäl så skickas i år inga fysiska kallelser. Årsstämma kommer att hållas under andra halvan av maj månad. Kallelse kommer att publiceras på struktur Cirka aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding III AS (Norge) Hyresfastigheter Holding III AB (Sverige) 67 % 33 % Hyresbostäder i Sverige III AB 100 % 100 % 100 % 70 % 100 % 100 % 100 % 91 % Kiel Puchheim Tosca Max Frisch Romanum Mozart Lohengrin Umeå ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2005 och 2006 och har sex investeringar i Tyskland och en investering i Sverige. Totalt sett äger eller deläger bolaget en fastighetsportfölj bestående av cirka kvadratmeter fördelat på cirka lägenheter. Portföljen består till 96 procent av bostadslägenheter, resterande ytor är kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. 2018, beroende på när marknadsläget gör detta mest gynnsamt för investerarna. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst nio procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget bedriver verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålsättningen uppnås. INVESTERINGSMANDAT Hyresfastigheter Holding III AB (HFH) är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Portföljen består av hyresbostäder med centralt läge i EU/EES-området. Bolaget kan även äga mindre andelar kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och PERIODISKA UTBETALNINGAR Enligt bolagets prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. KVARTALSRAPPORT MARS

8 om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget HFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i HFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

9 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge