Hyresfastigheter Holding III AB. Kvartalsrapport mars 2014

Transkript

1 Hyresfastigheter Holding III AB Kvartalsrapport mars 2014

2 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Drift, förvaltning och finansiering 5 Allmänt om bolaget 6 Marknadskommentar 7 2 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

3 HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 10,0 procent. Senaste kurs per aktie är beräknad till 14,38 kronor per A-aktie och 10,00 kronor per B-aktie. Under det fjärde kvartalet 2013 såldes det en fastighet i Krefeld i Westdeutschlandportföljen och sju byggnader i Bomlitz i Zevenportföljen. Bolaget jobbar vidare med försäljning av fastigheter i portföljerna Westdeutschland och Zeven. 38 av 48 nya vindslägenheter i München är färdigställda och uthyrda till hyresnivåer högre än ursprungligen förväntat. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 27,7 procent, justerat för inlösen av 46 procent av bolagets ursprungliga antal B-aktier. NYCKELTAL FÖR HYRESFASTIGHETER HOLDING III AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 7 % Tyskland 93% SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 100 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 520 Ekonomisk vakans 3,6 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MSEK) Räntebindning 85 % Genomsnittlig låneränta 3,1 % Löptid lån (år) 4,7 Överkurs MNOK** -132 MANDAT Etableringsår 2005 Avvecklingsperiod SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER * Utveckling senaste kvartalet 10,0 % Utveckling senaste året 21,3 % Utveckling senaste tre åren 43,2 % Utveckling sedan start 27,7 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** % 0 0, % 0 0, % 0 0, % 0 0, % 0 0, % 0 0,4 Totalt 46 % 0 2,3 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT MARS

4 AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet stigit med 10,0 procent. Den viktigaste förklaringen till aktiekursutvecklingen är denna gång stigande fastighetsvärden. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 31:a december Värderingar av fastighetsportföljerna är inhämtade från externa bolag under januari och februari UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige och i Tyskland. Euron har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 2,2 procent. Detta har bidragit positivt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Bolaget har i all huvudsak fast ränta på bolagets lån, och en kombination av lån med långa och relativt korta återstående löptider. Överkursen på bolagets fasträntelån är reducerad jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per den 31:a december Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. UTBETALNING 2014 Prognoser hittills visar att det är stor sannolikhet för att styrelsen kommer att föreslå en utbetalning till aktieägarna våren Det betonas att detta inte är slutligen avgjort. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 17:e mars ger en kurs per A-aktie på 14,38 kronor och en kurs per B-aktie på 10,00 kronor (oförändrad). Total värdeutveckling för bolaget sedan uppstart är på 27,7 procent. SEK 14 SEK 12 SEK 10 Kurs per aktie SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Kurs Utdelningsjusterat * * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

5 DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING TVÅ REFINANSIERINGAR I TYSKLAND UNDER 2014 Två av bolagets låneavtal löper ut under 2014, och Obligo Investment Management jobbar aktivt med att refinansiera dessa lån. Portföljerna som skall refinansieras är Max Frisch (juni 2014) och Kiel (december 2014). Vidare arbetar bolaget med försäljningar av icke strategiska fastigheter för att fokusera på lägen där bolaget kan driva en effektiv förvaltning och som har goda framtidsutsikter. En byggnad i Köln som fram tills idag har bestått av äldreboenden har börjat ta in studenter som hyresgäster för att öka kassaflöde och optimera driften av byggnaden. KIEL Lånet i portföljen förfaller i december Portföljen har ett bra kassaflöde och bolaget har redan mottagit positiva återkopplingar från flera banker. Det förväntas att hela lånebeloppet kommer att kunna refinansieras. ROMANUM Under det fjärde kvartalet 2013 såldes det en fastighet i Krefeld i Westdeutschlandportföljen för 6,1 miljoner euro och sju byggnader i Bomlitz i Zevenportföljen för euro. Försäljningspriserna var i enlighet med förväntningarna. Bolaget jobbar vidare med försäljning av fastigheter i portföljerna Westdeutschland och Zeven. MOZART OCH TOSCA 38 av 48 nya vindslägenheter i München är färdigställda och uthyrda till hyresnivåer högre än ursprungligen förväntat. Resterande lägenheter förväntas stå klara under mars MAX FRISCH Lånets förfallsdatum i portföljen har förlängts från april 2014 till juni 2014 och bolaget är i samtal med flera banker angående refinansiering av lånebeloppet. På grund av hög belåningsgrad förväntas det att huvudstolen kommer att behöva reduceras för att lånet skall kunna refinansieras. Bolaget värderar situationen fortlöpande och eventuella försäljningar värderas. FASTIGHETSÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Lohengrin Berlin Bostäder EUR 100 % % Kiel Kiel Bostäder EUR 100 % % Mozart & Tosca Tyskland Bostäder EUR 100 % % Max Frisch Tyskland Bostäder EUR 70 % % Romanum Tyskland Bostäder EUR 100 % % Umeå Umeå Bostäder SEK 91 % % Puchheim München Bostäder EUR 100 % % Summa % *100% oberonde av ägarandel KVARTALSRAPPORT MARS

6 ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2005 och 2006 och har sex investeringar i Tyskland och en investering i Sverige. Totalt sett äger eller deläger bolaget en portfölj bestående av cirka kvadratmeter fastigheter som är fördelade på cirka lägenheter. Portföljen består till 96 procent av bostadslägenheter och resterande ytor är kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. INVESTERINGSMANDAT Hyresfastigheter Holding III AB (HFH) är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Portföljen består av hyresbostäder med centralt läge i EU/EES-området. Bolaget kan även äga mindre andelar kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR I enlighet med prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2018, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Berlin Umeå München Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

7 MARKNADSKOMMENTAR Den internationella valutafonden (IMF) justerade i januari upp sina tillväxtprognoser för den globala ekonomin till 3,7 procent för innevarande år. USA väntas växa med 2,8 procent och Eurozonen med 1 procent. Inom tillväxtmarknaderna väntas den expansiva period som varit dämpas ytterligare. Minskningen av de omfattande obligationsköpen på den amerikanska marknaden fick investerare att fly till trygga hamnar under början av året vilket ledde till att långa räntor i Europa och USA föll. Den amerikanska 10-årsräntan föll från 3 procent vid början av året till 2,6 procent per slutet av februari. USA Återhämtningen i amerikansk ekonomi har blivit allt tydligare. Såväl industriledarnas som konsumenternas syn på framtiden har löpande blivit bättre. Bostadspriserna mätt genom Case-Shiller index som mäter prisutvecklingen i USAs 20 största städer har stigit med 13,4 procent det senaste året. Trots något sämre tal under förra årets två sista månader visar samtliga amerikanska städer som ingår i indexet positiv utveckling under tidsperioden. Amerikansk marknad präglas av den amerikanska centralbankens (Fed) påbörjade minskning av de omfattande obligationsköpen. Stödköpen minskades från 85 till 75 miljarder dollar under december och utfasningen väntas fortsätta under hela året. Kommunikationen från Fed har dock varit tydlig på att det ännu inte är tal om någon åtstramning av ekonomin i form av höjda räntor. Janet Yellen som är nytillträdd centralbankschef efter Ben Bernanke väntas fortsätta bedriva Bernankes lågräntepolitik, hon har även tonat ner det starka fokus som lagts på att räntorna ska börja höjas när amerikansk arbetslöshet når 6,5 procent. Nu signaleras istället att räntorna kan hållas nära noll även efter att detta mål nås. EUROPA Eurozonen har stått för den mest tydliga återhämtningen under året. Efter lång tid av skuldsanering och åtstramningar faller nu budgetunderskotten i flera av länderna. Tyskland agerar fortsatt draglok i regionen och IMF förväntar att landet når en tillväxt på 1,6 procent under Även om det går åt rätt håll inom regionen finns det vissa orosmoln. Arbetslösheten är trots förbättringar fortsatt på höga nivåer, framförallt i länder som Spanien och Grekland, och framförallt bland unga. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte räntan genom hela fjolåret. Styrräntan som startade året på 1 procent har löpande sänks för att avsluta året på 0,25 procent. Under året har hotet om för låg inflation blivit allt tydligare. Inflationstalen ligger nu långt under Centralbankens målsättning om en prisökningstakt på 2 procent. Centralbankschefen Mario Draghi har uttalat att han är beredd att vidta stora åtgärder för att dra Eurozonen ur den recession som pågått sedan 2011 och för att undvika deflation (fallande priser). NORDEN Signalerna som kommer från svensk ekonomi är blandade, konsumenterna ser ljust på framtiden medan exportsektorn fortsatt är relativt svag. Det låga inflationstrycket i svensk ekonomi har satt ytterligare press på den svenska Riksbanken att sänka räntan vid kommande möte i april. Ökningen i konsumentprisindex i december låg på 0,1 procent och inflationstalen har inte varit i närheten av Riksbankens målsättning på 2 procent under de senaste två åren. I motsats till Sverige stiger priserna i Norge. Kärninflationen ökade under januari från 2,2 till 2,4 procent. Ökningen var betydligt större än väntat och kan framförallt härledas till den svaga norska kronan. Den norska kronan har under det senaste året försvagats med över 5 procent mot dollar och nästan 11 procent mot euron. Kronförsvagningen är positiv för norsk exportindustri och tillväxten som väntas blir svagare i år i förhållande till förra året. Anledningen till svagare tillväxt är framförallt svagare privat konsumtion och lägre aktivitet i oljesektorn. * Alla tal per sista februari om inget annat anges KVARTALSRAPPORT MARS

8 OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget HFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i HFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

9 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge