Global Fastighet Tillväxt 2007 AB. Kvartalsrapport mars 2014

Transkript

1 Global Fastighet Tillväxt 2007 AB Kvartalsrapport mars 2014

2 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Drift, förvaltning och finansiering 5 Allmänt om bolaget 6 Marknadskommentar 7 2 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

3 HUVUDPUNKTER Aktiekursen justerad för utbetalningar har det senaste kvartalet haft en negativ utveckling på 9,2 procent. Senaste kurs per aktie är beräknad till en krona per A-aktie och 5,70 kronor per B-aktie. Renoveringsarbetet efter en brand på köpcentret i Jordbro påbörjas i slutet av innevarande kvartal. I Denver pågår en dialog med en statlig hyresgäst för en ledig kontorslokal. Bolaget har sedan det etablerades haft en negativ avkastning på 55,6 procent,, justerat för inlösen av 51 procent av bolagets ursprungliga antal utstående B-aktier. NYCKELTAL FÖR GLOBAL FASTIGHET TILLVÄXT 2007 AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 258 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 55 % USA 45 % SEGMENTFÖRDELNING Handel 55 % Kontor 45 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 45 Ekonomisk vakans 23 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 156 Räntebindning 92 % Genomsnittlig låneränta 4,4 % Löptid lån (år) 2,5 Överkurs MNOK** -1,8 MANDAT Etableringsår 2007 Avvecklingsperiod SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER * Utveckling senaste kvartalet -9,2 % Utveckling senaste året -7,2 % Utveckling senaste tre åren -0,7 % Utveckling sedan start -55,6 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** % 1, % 1 Totalt 51 % 2,55 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT MARS

4 AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktien har det senaste kvartalet sjunkit med 9,2 procent. Den viktigaste förklaringen till aktiekursutvecklingen är denna gång negativt kassaflöde på grund av investeringar. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 31:a december Värderingar av fastighetsportföljerna är inhämtade från externa bolag under januari och februari UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige och i USA. Den svenska kronan har under perioden försvagats mot den amerikanska dollarn med cirka 0,2 procent. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Global Fastighet Tillväxt 2007 AB (GFT) har i all huvudsak fast ränta på bolagets lån. Lånet i Denver refinansierades sommaren 2013 och det nya låneavtalet är på fem år. Lånet i Jordbro/ Haninge går till förfall i april 2014, och bolaget är i dialog med långivaren om en förlängning. Överkursen på bolagets fasträntelån har ändrats marginellt jämfört med föregående kvartal. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per den 31:a december Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av NAV (aktiekurs) per den 17:e mars ger en kurs per A-aktie på 1,00 krona och en kurs per B-aktie på 5,70 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan uppstart är på -55,6 procent. SEK 12 SEK 10 SEK 8 Kurs per aktie SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Kurs Utdelningsjusterat * * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

5 DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING JORDBRO/HANINGE Köpcentret i Haninge har låg vakans och en god hyresgästsammansättning. Därtill så önskar flera av de största hyresgästerna att utvidga sina lokaler. Den ena lediga lokalen, ett tidigare diskotek, kommer under 2014 att göras om till ett kontorslandskap. På köpcentret i Jordbro har bolaget fått utbetalt ersättning för en brand som inträffade under Denna utbetalning gör att bolaget kommer att sätta igång med renoveringsarbetet vid utgången av det första kvartalet i år. DENVER 621 Efter att ha hyrt ut de tredje och sjätte våningarna till arbetsdepartementet i Colorado fortsätter arbetet med att hyra ut de resterande kontorslokalerna. Bolaget är i konkreta samtal med en potentiell statlig hyresgäst angående lokaler i de andra och tredje våningarna på totalt cirka kvadratmeter. INFORMATION OM AKTIEKÖP Martin Bruck, styrelsemedlem i GFT och dess systerbolag Global Eiendom Utbetaling 2007 AS, har den 22:e januari 2014 köpt A-aktier och B-aktier i GFT. Martin Bruck äger och kontrollerar efter detta A-aktier och B-aktier i GFT. FASTIGHETSÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Denver 621 USA Kontor USD 80 % 39,500 27, % Comerciante Sverige Handel SEK 100 % 14,538 16, % Summa 54,038 43, % *100% oberonde av ägarandel KVARTALSRAPPORT MARS

6 ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2007 och har investeringar i USA (Denver) och Sverige (Jordbro och Haninge). Fastigheterna är på totalt cirka kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GFT är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Bolaget har investerat i fastighetsutvecklingsprojekt och fastigheter med utvecklings- och/eller hög värdeökningspotential, huvudsakligen i Europa och Nordamerika. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALINGAR Det planeras inga årliga utbetalningar till aktieägarna. Utbetalningar till aktieägare kommer att ske när fastigheter säljs. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2017, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

7 MARKNADSKOMMENTAR Den internationella valutafonden (IMF) justerade i januari upp sina tillväxtprognoser för den globala ekonomin till 3,7 procent för innevarande år. USA väntas växa med 2,8 procent och Eurozonen med 1 procent. Inom tillväxtmarknaderna väntas den expansiva period som varit dämpas ytterligare. Minskningen av de omfattande obligationsköpen på den amerikanska marknaden fick investerare att fly till trygga hamnar under början av året vilket ledde till att långa räntor i Europa och USA föll. Den amerikanska 10-årsräntan föll från 3 procent vid början av året till 2,6 procent per slutet av februari. USA Återhämtningen i amerikansk ekonomi har blivit allt tydligare. Såväl industriledarnas som konsumenternas syn på framtiden har löpande blivit bättre. Bostadspriserna mätt genom Case-Shiller index som mäter prisutvecklingen i USAs 20 största städer har stigit med 13,4 procent det senaste året. Trots något sämre tal under förra årets två sista månader visar samtliga amerikanska städer som ingår i indexet positiv utveckling under tidsperioden. Amerikansk marknad präglas av den amerikanska centralbankens (Fed) påbörjade minskning av de omfattande obligationsköpen. Stödköpen minskades från 85 till 75 miljarder dollar under december och utfasningen väntas fortsätta under hela året. Kommunikationen från Fed har dock varit tydlig på att det ännu inte är tal om någon åtstramning av ekonomin i form av höjda räntor. Janet Yellen som är nytillträdd centralbankschef efter Ben Bernanke väntas fortsätta bedriva Bernankes lågräntepolitik, hon har även tonat ner det starka fokus som lagts på att räntorna ska börja höjas när amerikansk arbetslöshet når 6,5 procent. Nu signaleras istället att räntorna kan hållas nära noll även efter att detta mål nås. EUROPA Eurozonen har stått för den mest tydliga återhämtningen under året. Efter lång tid av skuldsanering och åtstramningar faller nu budgetunderskotten i flera av länderna. Tyskland agerar fortsatt draglok i regionen och IMF förväntar att landet når en tillväxt på 1,6 procent under Även om det går åt rätt håll inom regionen finns det vissa orosmoln. Arbetslösheten är trots förbättringar fortsatt på höga nivåer, framförallt i länder som Spanien och Grekland, och framförallt bland unga. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte räntan genom hela fjolåret. Styrräntan som startade året på 1 procent har löpande sänks för att avsluta året på 0,25 procent. Under året har hotet om för låg inflation blivit allt tydligare. Inflationstalen ligger nu långt under Centralbankens målsättning om en prisökningstakt på 2 procent. Centralbankschefen Mario Draghi har uttalat att han är beredd att vidta stora åtgärder för att dra Eurozonen ur den recession som pågått sedan 2011 och för att undvika deflation (fallande priser). NORDEN Signalerna som kommer från svensk ekonomi är blandade, konsumenterna ser ljust på framtiden medan exportsektorn fortsatt är relativt svag. Det låga inflationstrycket i svensk ekonomi har satt ytterligare press på den svenska Riksbanken att sänka räntan vid kommande möte i april. Ökningen i konsumentprisindex i december låg på 0,1 procent och inflationstalen har inte varit i närheten av Riksbankens målsättning på 2 procent under de senaste två åren. I motsats till Sverige stiger priserna i Norge. Kärninflationen ökade under januari från 2,2 till 2,4 procent. Ökningen var betydligt större än väntat och kan framförallt härledas till den svaga norska kronan. Den norska kronan har under det senaste året försvagats med över 5 procent mot dollar och nästan 11 procent mot euron. Kronförsvagningen är positiv för norsk exportindustri och tillväxten som väntas blir svagare i år i förhållande till förra året. Anledningen till svagare tillväxt är framförallt svagare privat konsumtion och lägre aktivitet i oljesektorn. * Alla tal per sista februari om inget annat anges KVARTALSRAPPORT MARS

8 OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget GFT. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i GFT. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2014

9 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge