Kommersiella Fastigheter Holding III AB. Kvartalsrapport september 2014

Transkript

1 Kommersiella Fastigheter Holding III AB Kvartalsrapport september 2014

2 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Marknadskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

3 HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet gått upp med 4,1 procent. Senaste kurs per A-aktie är beräknad till 2,84 kronor per A-aktie och senaste kurs per B-aktie är beräknad till 10,00 kronor per aktie. Bolaget har under kvartalet signerat tre större hyreskontrakt i Denver på totalt cirka kvadratmeter. Intresset för mindre lokaler har också varit ökande, och det förväntas att vakansen i byggnaden kommer att reduceras ytterligare fram mot årsskiftet. På fastigheten i Göteborg i TRES-portföljen har bolaget ingått ett nytt hyresavtal med Jensen Education AB för 338 kvadratmeter till en hyra på kronor per kvadratmeter. Bolaget har sedan det etablerades haft en negativ avkastning på 36,5 procent, justerat för utbetalningar på totalt 1,45 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR KOMMERSIELLA FASTIGHETER HOLDING III AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 7041 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 55 % Lettland 19 % USA 9 % Tyskland 8 % Norge 4 % Finland 3 % SEGMENTFÖRDELNING Industri/lager 58 % Handel 23 % Kontor 7 % Annat 4 % Hotell 8 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 639 Ekonomisk vakans 4,8 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 4900 Räntebindning 79 % Genomsnittlig låneränta 4,1 % Löptid lån (år) 2,5 Överkurs MNOK** -283 MANDAT Etableringsår 2006 Avvecklingsperiod SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER * Utveckling senaste kvartalet 4,1% Utveckling senaste året 10,0% Utveckling senaste tre åren 40,8% Utveckling sedan start -36,5% * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** % 0 0, % 0 0, % 0 0, % 0 0, % 0 0, % 0 0,15 Totalt 29 % 0 1,45 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

4 AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet gått upp med 4,1 procent. Huvudförklaringen till uppgången är svagt stigande fastighetsvärden och förbättrat kassaflöde. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 30 juni Värdering av fastighetsportföljen har inhämtats från externa bolag inför denna kursjustering. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige, Norge, Tyskland, Finland, USA och Lettland. Euron har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 2,5 procent, den amerikanska dollarn har förstärkts mot den svenska kronan med cirka 3,4 procent och den svenska kronan har försvagats mot den norska kronan med cirka 0,7 procent. Valutautvecklingen har totalt sett bidragit svagt positivt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Kommersiella Fastigheter Holding III AB (KFH) har till 79 procent fast ränta på bolagets lån. Genomsnittlig löptid på lånen är 2,5 år. Överkursen på bolagets fasträntelån har reducerats något jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen svagt positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per den 30 juni Så länge bolagets lån löper som planerat fram till avtalad förfallodag medför detta inte någon kassaflödespåverkan för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 15 september ger en kurs per B-aktie på 10,00 kronor och en kurs per A-aktie på 2,84 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är -36,5 procent. SEK 12 SEK 10 SEK 8 Kurs per aktie SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

5 PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* (tnok) Andel av årlig hyra TRES Sverige Logistik / Industri SEK 75 % % Riga Riga Handel EUR 100 % % Arlington Washington DC. Hotell USD 64 % % Curanum Tyskland Bostäder EUR 100 % % 44 Wall Street New York Kontor USD 100 % % Skårersletta Lørenskog Logistik / kontor NOK 100 % % Alpha Finland Handel EUR 100 % % Denver Denver Kontor USD 65 % % Gävle Gävle Hotell SEK 100 % % Summa % *100 % oberoende av ägarandel GEOGRAFISK FÖRDELNING (andel av kvm) ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) USA 11 % Tyskland 8 % Norge 4 % USA 11 % Finland 3 % Tyskland 8 % Norge 4 % Finland 3 % Curanum 10 % Skårersletta 3 % 44 Wall Street 10 % Alpha 3 % 44 Wall Street 10 % Curanum 10 % Denver 2 % Skårersletta 3 % Alpha Gävle 32 % Denver 2 % Gävle 2 % TRES 37 % TRES 37 % Latvia 19 % Latvia 19 % Sverige 54 % Sverige 54 % Arlington 15 % Arlington 15 % Riga 20 % Riga 20 % Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

6 DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING TRES (75 PROCENT ÄGARANDEL) Bolaget har under det senaste kvartalet ingått ett hyresavtal med Jensen Education för fastigheten i Göteborg. Hyresavtalet omfattar 338 kvadratmeter för kronor per kvadratmeter. Hyresnivån är den högsta någonsin i byggnaden. Det återstår nu endast en vakant lokal på den översta våningen och bolaget förväntar att fastigheten skall vara fullt uthyrd innan året är slut. Bolaget har ingått ett samarbete med JLL för att säkra nya hyresgäster till fastigheten i Solna där Posten kommer att flytta ut från stora logistikarealer i flera steg fram till utgången av DENVER (65 PROCENTS ÄGARANDEL) Uthyrningsaktiviteten hittills i år har varit hög och vakansen i byggnaden har gått ner från cirka 20 till närmare 10 procent under det senaste halvåret. Den nya hyresgästen som hyr totalt 2150 kvadratmeter på andra och tredje våningen har flyttat in. Colorado National Bank har ingått ett 5-år långt avtal för den kvadratmeter stora lobbyn på första våningen. Flera andra aktörer har ingått hyresavtal gällande mindre ytor, och bolaget är i dialog med flera potentiella nya hyresgäster. 44 WALL STREET Vakansen i byggnaden är under 20 procent, men till följd av starkt intresse på marknaden för nya och renoverade kontorslokaler, har bolaget en målsättning om att reducera vakansen i byggnaden till cirka 10 procent innan årets slut. Bolaget har mottagit flera anbud gällande moderniseringsarbetet av hissarna i byggnaden. Det bästa anbudet är i nivå med bolagets budget. Arbetet förväntas bli påbörjat i februari CURANUM Förbättringsarbetena av de skadorna som uppstod efter kraftig nederbörd sommaren 2013 blev som planerat färdigställda under juni 2014, och operatören betalar åter full hyra. Den totala skadan värderas till cirka 1 miljon euro. Bolaget förväntar att cirka 95 procent av de kostnader som är knutna till skadorna täcks och så även de hyresintäkter som gått förlorade. Det renoveringsprogram som bolaget påbörjade tillsammans med operatören för vårdinrättningen pågår för fullt. Det förväntas att alla åtgärder kommer att bli färdigställda under ARLINGTON Förvaltaren, tillsammans med samarbetspartnern, har påbörjat omfattande projekt och åtgärder för att öka hyresintäkterna och reducera kostnaderna. Hotellet är starkt konkurrensutsatt då flera aktörer antingen nyligen kommit in på marknaden eller har gjort större investeringar och förbättringar av sina hotell i närheten. För närvarande levererar hotellet svagare resultat än någon av konkurrenterna, och de tuffa marknadsförhållandena förväntas hålla i sig ett tag framöver. LÅNEFÖRFALL Finansieringssituationen i bolaget är god och inga låneavtal förfaller innan Gullbergsvass, Göteborg 6 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

7 STRUKTUR Cirka aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Næringsbygg Holding III AS (Norge) Kommersiella Fastigheter Holding III AB (Sverige) 63 % 37 % Næringsbygg i Norge III AS (Norge) 100 % 75 % 100 % 100 % 100 % 100 % 63,5 % 65 % 100 % Skårersletta TRES 44 Wall Street Riga Curanum Gävle Arlington Denver Alpha Lørenskog Kontor/lager kvm Mar MNOK 23.2 Spridd 12 logistiklokaler kvm Feb MSEK 261,7 New York Kontor kvm Mai MUSD 11,0 Riga Handel kvm Sep MEUR 16,3 Spridd Äldreboende kvm Dec MEUR 8,3 Gävle Hotell kvm Dec MSEK 11,9 Washington DC Hotell kvm Jun MUSD 16,3 Denver Kontor kvm Dec MUSD 1.9 Finland Handel kvm Dec MEUR 2.1 ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2006 och har investeringar i Norge, Sverige, Finland, Tyskland, USA och Lettland. Totalt sett består fastighetsportföljen av cirka kvadratmeter. Bolaget har fastigheter inom segmenten logistik, hotell, kontor, butiker/ köpcentra och äldreboenden. INVESTERINGSMANDAT Kommersiella Fastigheter Holding III är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige. Bolaget skall investera i kontorsfastigheter, hotell, lager och handelsfastigheter i Europa och Nordamerika. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR Enligt bolagets prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som beslutar om eventuella utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget ska göra årliga utbetalningar till aktieägarna. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

8 MARKNADSKOMMENTAR Global ekonomi har under det senaste kvartalet i hög grad påverkats av geopolitiska konflikter. Framförallt har den pågående konflikten i Ukraina samt den eskalerande spänningen mellan Ryssland och västvärlden fått mycket utrymme. Den internationella valutafonden (IMF) justerade i juli marginellt ner sin tillväxtprognos för den globala ekonomin till 3,4 procent för innevarande år. USA väntas växa med 1,7 procent och Eurozonen med 1,1 procent. USA Den ekonomiska tillväxten i USA var bättre än väntat under det andra kvartalet, och makroekonomiska nyckeltal som lämnat amerikansk ekonomi den senaste tiden, sänder fortsatt signaler om starkare tillväxt framöver. Stigande optimism bland industriledare och starka arbetsmarknadstal sänder hoppfulla signaler om tillståndet i amerikansk ekonomi. ISM-index som mäter stämningen i amerikansk industri steg från 55,3 till 57,1 under juli månad. Motsvarande siffra för amerikansk tjänstenäring steg från 57,5 till 62,4. Även sysselsättningen steg under juli och månaden blev den femte i rad med stigande sysselsättning på över personer. Bättre tillväxt kombinerat med starka makroekonomiska nyckeltal får den amerikanska centralbanken att överväga räntehöjningar tidigare än vad som förut annonserats. Centralbankschef Janet Yellen meddelade i mitten av juli att en räntehöjning kan komma tidigare än vad som tidigare antagits. Många analytiker tror nu att en räntehöjning kan komma under mars 2015 istället för i mitten av nästa år som centralbankens nuvarande prognos säger. EUROPA Nya orosmoln tornade upp sig över Europa under sommaren. Den europeiska regionen påverkas av den geopolitiska oron i omvärlden och under sommaren presenterades svagare tillväxttal än väntat för regionen som helhet. I Tyskland föll BNP med 0,2 procent under årets andra kvartal. Tyskland som ses som Europas lokomotiv är en viktig indikator för regionen framöver. En utdragen konflikt mellan Ukraina och Ryssland och utökade sanktioner mot Ryssland riskerar minska efterfrågan på europeiska varor vilket oroat investerare och fått dem att fly till traditionellt trygga statsobligationer. Räntan på 10-åriga tyska statsobligationer har till följd av detta fallit löpande under det senaste kvartalet och handlas nu till under en procent, vilket är den lägsta nivån någonsin. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte så sent som i juni räntan till rekordlåga 0,15 procent för att visa krafttag mot den fallande aktiviteten samt det deflationshot som bitit sig fast i den europeiska ekonomin. Samtidigt annonserades ett åtgärdspaket på 400 miljarder euro som ska användas av bankerna för att finansiera företag inom privat sektor. Skulle dessa åtgärder visa sig ha begränsad effekt kommer ECB troligtvis att införa kvantitativa lättnader under hösten. NORDEN Den svenska Riksbanken förväntar att svensk ekonomi växer med 2,2 procent under året för att därefter växla upp till 3,3 procent under kommande år. Riksbanken valde i samband med sitt möte i juli att sänka styrräntan till rekordlåga 0,25 procent, samtidigt som räntebanan justerades ner påtagligt. Beslutet baseras på att inflationstalen fortsatt ligger långt under Riksbankens målsättning på omkring två procent. Finansminister Anders Borg uttalade nyligen att en minskning av offentliga utgifter samt skattehöjningar kommer att vara nödvändiga för att förbättra landets statsfinanser. Åtgärderna väntas ge Sverige bättre handlingsutrymme om tillväxtutsikterna inhemskt och i omvärlden försämras ytterligare. Norsk ekonomi har växt med jämn takt det senaste året. Arbetslösheten är låg, inflationen håller sig omkring Norges Banks målsättning och konsumenternas köplust har förbättrats. Däremot har bostadsbyggandet stagnerat och investeringarna inom oljesektorn minskat. Norges Bank förväntar i sin senaste prognos en tillväxt under året på två procent för att därefter stiga till 2,3 procent under nästa år. Enligt Norges Banks prognoser förväntas styrräntan hållas oförändrad på nuvarande 1,5 procent fram till sommaren KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

9 OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget KFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i KFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

10 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge