Hyresfastigheter Holding II AB. Kvartalsrapport december 2013

Transkript

1 Hyresfastigheter Holding II AB Kvartalsrapport december 2013

2 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Drift, förvaltning och finansiering 5 Allmänt om bolaget 6 Marknadskommentar 7 2 KVARTALSRAPPORT DECEMBER 2013

3 HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 1,2 procent. Senaste kurs per aktie är beräknad till 26,31 kronor per A-aktie och 10,00 kronor per B-aktie. En portfölj på lägenheter i Norrköping, totalt bestående av cirka kvadratmeter, blev såld den 31:a oktober i år. Försäljningen genomfördes som en bolagsförsäljning baserad på ett underliggande fastighetsvärde på 950 miljoner svenska kronor. Lånet i Uppsalaportföljen förfaller den femte maj 2014, och Obligo Investment Management jobbar aktivt med att refinansiera lånet. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 98,4 procent, justerat för utbetalningar på totalt 3,50 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR HYRESFASTIGHETER HOLDING II AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 100 % SEGMENTFÖRDELNING Hyresrätter 93 % Kontor/butiker/andra kommersiella ytor 7 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 717 Ekonomisk vakans 2,3 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MSEK) Räntebindning 91 % Genomsnittlig låneränta 4,0 % Löptid lån (år) 2,7 Överkurs MSEK** -25,3 MANDAT Etableringsår 2004 Avvecklingsperiod SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER * Utveckling senaste kvartalet 1,17 % Utveckling senaste året 11,66 % Utveckling senaste tre åren 49,19 % Utveckling sedan start 98,43 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 100 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** % 0 0, % 0 0, % % % % 0 0, % 0 0, % 0 0, % 0 0,00 Totalt 70 % 0 3,50 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT DECEMBER

4 AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktien har det senaste kvartalet stigit med 1,2 procent. Den viktigaste förklaringen till aktiekursutvecklingen är denna gång kassaflöde. Bolaget har tillgångar och skulder exponerade och noterade i svenska kronor och bolagets egenkapital är därför inte utsatt för någon valutarisk. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation och över/underkurs på fasträntelån per den 30:e september Värderingar av fastighetsportföljerna är inhämtade från externa bolag under augusti UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Hyresfastigheter Holding II AB har i all huvudsak fast ränta på bolagets lån, och en kombination av lån med långa och relativt korta återstående löptider. Överkursen på bolagets fasträntelån är reducerad jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per den 30:e september Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 15:e december ger en kurs per A-aktie på 26,31 kronor och en kurs per B-aktie på 10, 00 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan uppstart är på 98,4 procent. Kurs per aktie * * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. 4 KVARTALSRAPPORT DECEMBER 2013

5 DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING FÖRSÄLJNING AV PORTFÖLJEN I NORRKÖPING En portfölj på lägenheter i Norrköping, totalt bestående av cirka kvadratmeter, blev såld den 31:a oktober i år. Försäljningen genomfördes som en bolagsförsäljning baserad på ett underliggande fastighetsvärde på 950 miljoner svenska kronor. Köpare var det svenska fastighetsbolaget Broadgate & Stendörren Fastigheter. AMORTERING AV LÅN De tidigare genomförda försäljningarna i Landskrona, Linköping og Markaryd och den nyligen genomförda försäljningen i Norrköping har bidragit med nödvändigt kapital, som först och främst gått till amortering av bolagets utestående lån, men också till att styrka likviditeten och arbetskapitalet i bolaget. Bolaget har nu en genomsnittlig belåningsgrad på 46 procent i den kvarvarande fastighetsportföljen. Som en direkt konsekvens av detta är bolagets finansieringskostnader reducerade. REFINANSIERING I UPPSALA Lånet i Uppsalaportföljen förfaller den femte maj 2014, och Obligo Investment Management jobbar aktivt med att refinansiera lånet. DRIFT Underliggande drift av fastigheterna går som normalt och det har i perioden inte varit några speciella händelser. Den underliggande vakansen håller sig låg och med förbättrad likviditet kommer bolaget att genomföra omfattande underhålls- och investeringsprojekt under INFORMATION OM AKTIEKÖP Primstaven AS, ett bolag ägt av Geir Inge Solberg, styrelseordförande i Hyresfastigheter Holding II AB och dess systerbolag Boligutleie Holding II AS, har den 7:e oktober köpt aktier i Boligutleie Holding II AS. Solberg äger och kontrollerar efter detta aktier i Boligutleie Holding II AS. KVARTALSRAPPORT DECEMBER

6 ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under Bolaget har sex investeringar i olika städer i Sverige. Totalt sett är portföljen på cirka kvadratmeter. Portföljen består till cirka 93 procent av bostadslägenheter och resterande ytor är kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. INVESTERINGSMANDAT Hyresfastigheter Holding II AB är ett onoterat svenskt aktiebolag, etablerat 2004 och registrerat i Sverige, som har investerat i hyresbostäder. Bostäderna ska ha ett centralt läge (i förhållande till befolkning, kommunikationer) i Norden. Bolaget kan även äga mindre andelar kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 10 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR I enlighet med prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2013 och 2016, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. Eskilstuna Stockholm Göteborg Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. Malmö 6 KVARTALSRAPPORT DECEMBER 2013

7 MARKNADSKOMMENTAR Den Internationella Valutafonden (IMF) sänkte under oktober sin tillväxtprognos för världsekonomin från 3,1 till 2,9 procent under Det är framförallt tillväxtmarknaderna som bidrar negativt med sämre tillväxtutsikter under året. Samtidigt accelererar mogna ekonomier från tidigare låga nivåer. Störst förbättringar syns i Eurozonen som väntas gå från negativ tillväxt i år till att växa med en procent under Aktiemarknader inom de mogna ekonomierna har under kvartalet utvecklats positivt samtidigt som tillväxtmarknadsbörserna fortsatt att halka efter. MSCI World har hittills i år stigit med 20,7 procent i svenska kronor medan MSCI Emerging Markets har fallit med -2,5 procent. * Långa räntor har som helhet fallit under kvartalet för de större ekonomierna. Framförallt amerikanska räntor föll efter beskedet i september om att Centralbanken skulle avvakta med minskningen av stödköpen. Den senaste månaden har nivån stigit något igen när fokus åter riktats mot hur den amerikanska centralbanken ska agera framöver. USA Spekulationen om när och i vilken omfattning den amerikanska centralbanken (Fed) ska påbörja sin nedtrappning av de omfattande stödköpen på obligationsmarknaden fortsätter. Fed stödköper i dagsläget obligationer för ungefär 85 miljarder dollar per månad. Den amerikanska centralbanken har tidigare uttalat att utfasningen är beroende av en tydlig förbättring på arbetsmarknaden. Hittills har denna förbättring låtit vänta på sig och arbetslösheten ligger över centralbankens målsättning på 6,5 procent. Förväntningarna bland de flesta analytiker är att nedtrappningen påbörjas först i mars nästa år. Ett beslut om att gradvis avveckla de kvantitativa lättnaderna bör inte komma som någon överraskning för marknaden men det kan ändå leda till att långa räntor stiger. Något som isolerat sett kan komma att påverka tillväxten framöver. Tillväxten för USA förväntas under 2013 att hamna på 1,6 procent medan förväntningen för 2014 ligger på 2,6 procent. De utdragna budgetförhandlingarna i USA tilldrog sig stor uppmärksamhet under börjar av oktober. Efter långa förhandlingar kom de amerikanska politikerna till slut överens om att höja skuldtaket och därmed undvika inställda betalningar. Budgetavtalet är tillfälligt. Avtalet gör att administrationen kan fortsätta att arbeta som vanligt till den 15:e januari samt att skuldtaket är höjt till den 7:e februari nästa år. Utnämningen av Janet Yellen som ny chef för den amerikanska centralbanken togs emot positivt av marknaderna som väntar sig att Yellen följer i Bernankes fotspår genom att bedriva en expansiv penningpolitik. Amerikanska bostadspriser, mätt genom Case Shiller index, steg med 0,7 procent vid den senaste mätningen. Sedan botten i januari 2012 har indexnivån stigit med 22,5 procent. Även antalet nya bygglov ökade och ligger nu på sin högsta nivå sedan i april Signalerna är positiva för aktiviteten på fastighetsmarknaden framöver. EUROPA Tillväxten i Eurozonen stiger. IMF ger indikationer på en tillväxt på en procent under nästa år. Nivån är fortsatt låg men med tanke på att regionen i år väntas sluta med en negativ tillväxt på -0,4 procent så är vändningen tydlig. Accelerationen är betydligt kraftigare än vad som förväntas i andra länder. Den Europeiska centralbanken (ECB) valde i samband med sitt räntemöte i november att oväntat sänka räntan med 25 räntepunkter till 0,25 procent. Centralbankchef Mario Draghi motiverade räntesänkningen med bland annat den låga inflationsnivån. Inflationen steg med 0,8 procent i november, något som är långt under ECBs inflationsmålsättning på omkring 2 procent. Genom räntesänkningen till 0,25 procent har ECB använt en stor del av räntevapnet. Draghi uttalade dock i samband med beskedet att ECB är beredda att använda andra åtgärder om det skulle bli nödvändigt för att hålla igång efterfrågan och förhindra deflation. Från den hårt drabbade Europeiska arbetsmarknaden kommer nu små tecken på ljusning. Ökad produktivitet och minskade lönekostnader har förbättrat konkurrenskraften och i samband med den senaste mätningen i november föll arbetslösheten inom Eurozonen för första gången på länge. Trots fallande siffror är nivåerna höga och över 19 miljoner personer står fortsatt utan fast arbete, motsvarande 12,1 procent. KVARTALSRAPPORT DECEMBER

8 NORDEN ECB:s senaste räntesänkning har satt ytterligare press på den svenska Riksbanken att sänka räntan vid kommande möte i december. Inflationstalen är betydligt lägre än Riksbankens målsättning på omkring två procent. Enligt Konjunkturinstitutet förväntas KPI under 2013 att hamna kring 0,1 procent men växa till 0,8 procent för Samtidigt har Riksbanken stort fokus på skuldsituationen hos svenska hushåll vilket gör att nästa besked är svårt att förutspå. Analytikernas meningar är delade om det blir en oförändrad eller sänkt ränta i samband med mötet den 17:e december. Ränteskillnaden mellan Sverige och Eurozonen har lett till att den svenska kronan stärkts vilket ger negativa effekter för exportindustrin. Gällande tillväxt så förväntas det att Sverige för helåret 2013 skall hamna på 0,9 procent men öka till 2,3 procent under Enligt Norges Bank väntas tillväxten i Norge bli lägre den närmaste tiden än vad centralbanken tidigare trott. Även inflationen väntas bli lägre än väntat, med förväntad KPI under 2013 på 2,1 procent och 2,0 procent Norges Banks besked om att låta räntan vara oförändrad på 1,5 procent i samband med det senaste mötet samt indikationerna om att räntan väntas höjas senare än vad som kommunicerats har spätt på effekten av en fallande norsk krona. Den norska kronan nådde under början av december sin svagaste nivå i förhållande till svenska kronor på nästan tio år. Gällande tillväxt så förväntas det att Norge för helåret 2013 skall hamna på 1,6 procent men öka till 2,3 procent under * Kurser per 9/12 8 KVARTALSRAPPORT DECEMBER 2013

9 OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget Hyresfastigheter Holding II AB. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i Hyresfastigheter Holding II AB. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. KVARTALSRAPPORT DECEMBER

10 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge