Hyresfastigheter Holding III AB. Kvartalsrapport juni 2014

Transkript

1 Hyresfastigheter Holding III AB Kvartalsrapport juni 2014

2 INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Marknadskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

3 HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 1,4 procent justerat för den utbetalning på 40 öre per aktie som gjorts till bolagets aktieägare. Senaste kurs per aktie är beräknad till 14,65 kronor per A-aktie och 10,00 kronor per B-aktie. Bolaget arbetar vidare med försäljning av sju fastigheter i mindre strategiska lägen i de minsta städerna i Westdeutschland- och Zevenportföljerna. Utvecklingsprojektet i München färdigställdes i april Kostnaderna för projektet blev lägre än budgeterat och hyresnivåerna och uthyrningsaktiviteten överstiger förväntningarna. På bolagets årsstämma den 22 maj beslutades att göra en utbetalning på 40 öre per aktie till aktieägarna. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 29,5 procent, justerat för utbetalningar på totalt 2,70 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR HYRESFASTIGHETER HOLDING III AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 7472 GEOGRAFISK FÖRDELNING Tyskland 96% Sverige 4 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 100 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 564 Ekonomisk vakans 3,6 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 4472 Räntebindning 85 % Genomsnittlig låneränta 3,2 % Löptid lån (år) 4,6 Överkurs MNOK** -124 MANDAT Etableringsår 2005 Avvecklingsperiod SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER * Utveckling senaste kvartalet 1,4 % Utveckling senaste året 22,1 % Utveckling senaste tre åren 41,3 % Utveckling sedan start 29,5 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** % 0 0, % 0 0, % 0 0, % 0 0, % 0 0, % 0 0, % 0 0,40 Totalt 54 % 0 2,70 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT JUNI

4 AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet stigit med 1,4 procent justerat för den utbetalning som gjortss till aktieägarna på 40 öre per ursprungligt antal aktier. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 31:a mars Under kvartalet har det inte gjorts några värderingar av fastigheterna. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige och i Tyskland. Euron har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 1,1 procent. Detta har bidragit positivt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Bolagets låneportfölj innehåller cirka 85 procent fasträntelån. Genomsnittlig återstående löptid på lånen är 4,6 år. Överkursen på bolagets fasträntelån har reducerats jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per den 31:a mars Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. UTBETALNING 2014 Bolaget har under perioden utbetalat motsvarande 40 öre per ursprunglig aktie i bolaget. Utbetalningen skedde genom ett återköp av B-aktier. Bolaget har sedan start utbetalat motsvarande 2,70 kronor per ursprunglig aktie till aktieägarna. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 16:e juni ger en kurs per A-aktie på 14,65 kronor och en kurs per B-aktie på 10,00 kronor (oförändrad). Total värdeutveckling för bolaget sedan start är 29,5 procent. SEK 16 SEK 14 SEK 12 Kurs per aktie SEK 10 SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterat Nominell kurs A-aktie Nominell kurs B-aktie 4 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

5 PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Lohengrin Berlin Bostäder EUR 100 % % Kiel Kiel Bostäder EUR 100 % % Mozart & Tosca Tyskland Bostäder EUR 100 % % Max Frisch Tyskland Bostäder EUR 70 % % Romanum Tyskland Bostäder EUR 100 % % Umeå Umeå Bostäder SEK 91 % % Puchheim München Bostäder EUR 100 % % Summa % *100% oberoende av ägarandel GEOGRAFISK FÖRDELNING (andel av kvm) ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) Övriga 23 % Berlin 31 % Romanum 8 % Umeå 8 % Puchheim 5 % Lohengrin 27 % Puchheim 3 % München 4 % Umeå 4 % Max Frisch 14 % Oberhausen 8 % Kiel 26 % Mozart & Tosca 17 % Kiel 21 % Berlin Umeå München Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. KVARTALSRAPPORT JUNI

6 DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING TVÅ REFINANSIERINGAR I TYSKLAND UNDER 2014 Två av bolagets låneavtal löper ut under 2014 och Obligo Investment Management jobbar aktivt med att refinansiera dessa lån. Portföljerna som ska refinansieras är Max Frisch (juni 2014) och Kiel (december 2014). I Max Frisch portföljen är bolaget i avslutande förhandlingar med banker. Till följd av hög belåningsgrad väntas lånebeloppet behövas reduceras för att kunna refinansiera lånet. I Kiel portföljen är bolaget i förhandlingar med flera banker som har visat intresse för refinansieringen. Bolaget förväntar att hela lånebeloppet kommer att kunna refinansieras till oförändrade lånevillkor. ROMANUM Bolaget arbetar vidare med försäljning av sju fastigheter i mindre strategiska lägen i de minsta städerna i Westdeutschland- och Zevenportföljerna. Förväntat försäljningspris för de här fastigheterna är 9,5 miljoner euro. Försäljningen väntas styrka bolagets likviditet. MAX FRISCH I portföljen har det genomförts en skatterevision för den period då säljaren Vivacon ägde portföljen. Revisionen har medfört en avsättning för skatt inklusive räntekostnader på cirka 22 miljoner norska kronor. Enligt köpekontraktet skulle Vivacon ha betalt tillbaka det här beloppet till skattemyndigheterna men eftersom Vivacon nu har öppnat konkursbo så har de inte möjlighet att betala. Bolaget är därför förpliktigat till att betala hela skattebeloppet. Bolaget arbetar aktivt med att finna en lösning som kan väga upp för delar av skattebetalningen genom den betalningsförpliktelse som bolaget har knuten till ett antal tomrätter. MOZART OCH TOSCA Utvecklingsprojektet i München blev färdigt i april Projektkostnaderna var lägre än budgeterat medan hyresnivåer och uthyrningsaktivitet överstiger förväntningarna. Per den 31 maj 2014 hade 40 av de 48 vindsvåningarna hyrts ut till ett pris motsvarande 15,91 euro per kvm. Total utbyggd yta är kvm och den totala hyran utgör cirka euro. Låneavtalen med Nykredit ger utrymme för en ökning av lånebeloppet med upp till 65 procent av utvecklingsprojektets marknadsvärde. Bolaget har beslutat att utnyttja sig av denna möjlighet. INFORMATION OM AKTIEKÖP Christer Wennersten, styrelseledamot i Boligutleie Holding III AS och dess systerbolag Hyresfastigheter Holding III AB, har den 14 maj 2014 förvärvat aktier i Boligutleie Holding III AS. Wennersten äger och kontrollerar efter detta aktier i Boligutleie Holding III AS. NY STYRELSELEDAMOT I samband med bolagets årsstämma valdes en ny ledamot in i styrelsen. Per Ottar Skaaret som enstämmigt valdes in är bolagets näst största aktieägare. München 6 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

7 STRUKTUR Cirka aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding III AS (Norge) Hyresfastigheter Holding III AB (Sverige) 67 % 33 % Hyresbostäder i Sverige III AB 100 % 100 % 100 % 70 % 100 % 100 % 100 % 91 % Kiel Puchheim Tosca Max Frisch Romanum Mozart Lohengrin Umeå ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2005 och 2006 och har sex investeringar i Tyskland och en investering i Sverige. Totalt sett äger eller deläger bolaget en portfölj bestående av cirka kvadratmeter fastigheter som är fördelade på cirka lägenheter. Portföljen består till 96 procent av bostadslägenheter och resterande ytor är kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. INVESTERINGSMANDAT Hyresfastigheter Holding III AB (HFH) är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Portföljen består av hyresbostäder med centralt läge i EU/EES-området. Bolaget kan även äga mindre andelar kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR I enlighet med prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2018, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. KVARTALSRAPPORT JUNI

8 MARKNADSKOMMENTAR Den internationella valutafonden (IMF) justerade i april marginellt ner sin tillväxtprognos för den globala ekonomin till 3,6 procent för innevarande år. USA väntas växa med 2,7 procent och Eurozonen med 1,3 procent. USA En ovanligt hård vinter påverkade amerikansk aktivitet under början av året och den ekonomiska tillväxten var nära noll under det första kvartalet. De makroekonomiska nyckeltal som presenterats under starten av det andra kvartalet tyder dock på att den amerikanska ekonomin är på väg i positiv riktning. ISM-index för industrin, som mäter industriledarnas förväntningar på aktiviteten framöver, steg under april till 54,9 från marsnivån på 53,7. Indexet ligger med betryggande marginal över den kritiska 50 nivå som indikerar tillväxt. Bostadspriserna mätt genom Case-Shiller 20-index som mäter prisutvecklingen i USAs 20 största städer föll något enligt den senaste mätningen i slutet av april, men har trots detta stigit med 12,9 procent det senaste året. Sysselsättningen ökade under april med personer vilket är den högsta nivån sedan i januari Samtidigt föll arbetslösheten till 6,3 procent från 6,7 procent i mars. Trots bättre nyckeltal och en starkare arbetsmarknad är det mycket som tyder på att den amerikanska centralbanken (Fed) fortsatt värderar osäkerheten i ekonomin som relativt stor. Förväntningarna är fortsatt att styrräntan kommer att hållas låg under en längre tid. EUROPA Recessionen är äntligen över för Eurozonen och den finansiella oron knuten till de länder som drabbades hårdast i samband med Eurokrisen har ebbat ut. Krisen mellan Ryssland och Ukraina får dock vissa negativa ringverkningar för framförallt länder som Lettland och Finland som har stor export till regionen. De senaste PMI-talen för industrin, som visar inköpschefernas syn på framtiden steg återigen för Eurozonen under april. Totalt sett ligger PMI-nivån för Eurozonen nu på 54,9 vilket indikerar ytterligare förstärkt tillväxt. IMF spår en tillväxt på 1,3 procent under 2014 för att därefter stiga till 1,5 procent under Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte räntan genom hela fjolåret. Trots det ligger inflationstalen långt under målsättningen om en prisökningstakt på 2 procent. ECB sänkte styrräntan från 0,25 till 0,15 procent i samband med senaste räntemötet i början av juni. Samtidigt infördes negativ ränta på 0,1 procent på inlåning i centralbanken. ECB har en målsättning om att bankerna istället för att parkera kapital hos centralbanken ska öka sin utlåning till näringsliv och hushåll. Om inflationen fortsätter att ligga på en låg nivå väntas fler åtgärder från ECB. NORDEN Signalerna som kommer från svensk ekonomi är blandade. Hushållens konsumtion tillsammans med framförallt bostadsinvesteringar driver tillväxten samtidigt som återhämtningen för exportsektorn tagit längre tid än väntat. OECD förväntar att svensk ekonomin växer med 2,7 procent under året för att därefter växla upp till 3,1 procent under nästföljande år. Inflationstalen under det första kvartalet var låga. Detta tillsammans med tydliga signaler från den europeiska centralbanken om nya planerade stimulansåtgärder gör att pressen på den svenska Riksbanken har ökat ytterligare för en ny sänkning av styrräntan i samband med nästa möte i juli. Tillväxten i norsk ekonomi väntas bli måttlig framöver och mer beroende av andra sektorer än oljesektorn. OECD förväntar nu en tillväxt under året på 2 procent för att därefter stiga till 2,4 procent under nästa år. Framförallt är det tillväxten inom bostads- och oljeinvesteringar som väntas avta. Arbetslösheten väntas bli oförändrad på omkring 3 procent. Norges Bank förväntar att styrräntan hålls oförändrad på nuvarande 1,5 procent fram till sommaren KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

9 OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget HFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i HFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. KVARTALSRAPPORT JUNI

10 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge