Kommersiella Fastigheter Holding III AB

Transkript

1 O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Kommersiella Fastigheter Holding III AB Kvartalsrapport mars 2015

2 innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Portföljöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 8 Om rapporten 9 Ladda ner flera rapporter från

3 HUVUDPUNKTER Det beräknade värdet per aktie har de senaste sex månaderna haft en svagt negativ utveckling på 0,4 procent. Senaste beräknade värde per aktie är 2,80 kronor per A-aktie och 10,00 kronor per B-aktie. I december 2014 gjordes försök att genomföra den planerade börsnoteringen av Polar Star Realty Trust Inc. i USA. Till följd av framförallt osäkra förhållanden på kapitalmarknaden i USA sköts transaktionen upp till Bolaget har förlängt hyresavtalen med Post Nord i TRES-portföljen i Stockholm, Malmö, Göteborg och Alvesta, på respektive , , och kvadratmeter. Bolaget har sedan det etablerades haft en avkastning på -36,7 procent, justerat för utbetalningar på totalt 1,45 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR KOMMERSIELLA FASTIGHETER HOLDING III AB Värde av fastigheter (MSEK) 7240 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 55 % Lettland 19 % USA 11 % Tyskland 8 % Norge 4 % Finland 3 % SEGMENTFÖRDELNING Industri/lager 57 % Handel 22 % Kontor 8 % Hotell 5 % Annat 8 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 692 Ekonomisk vakans 4,7 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 4999 Räntebindning 81 % Genomsnittlig låneränta 3,8 % Löptid lån (år) 2,0 Överkurs MNOK** -276 MANDAT Etableringsår 2006 Avvecklingsperiod UTVECKLING AV BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE* Utveckling senaste sex månaderna -0,4% Utveckling senaste året 5,2% Utveckling senaste tre åren 34,7% Utveckling sedan start -36,7 * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i det beräknade aktievärdet. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / KRONOR / AKTIE**** AKTIE % 0 0, % 0 0, % 0 0, % 0 0, % 0 0, % 0 0,15 Totalt 29 % 0 1,45 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT MARS

4 BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE OCH UTDELNINGAR INLEDNING Det beräknade värdet per aktie har det senaste kvartalet minskat med 0,4 procent. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över-/underkurs på lån med fast ränta och valutakurser per den 31 december Värdering av fastighetsportföljen är inhämtad från externa bolag under januari och påverkar beräkningen av värdet per aktie svagt negativt. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige, Norge, Tyskland, Finland, USA och Lettland. Den amerikanska dollarn har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 6,2 procent. Euron har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 2,9 procent. Den norska kronan har försvagats mot den svenska kronan med cirka 7,5 procent. Valutautvecklingen har totalt sett bidragit positivt till det beräknade värdet per aktie för investerare i svenska kronor. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Kommersiella Fastigheter Holding III AB (KFH) har till 81 procent fast ränta på bolagets lån. Genomsnittlig löptid på lånen är två år. Överkursen på bolagets fasträntelån har reducerats något de senaste sex månaderna. Detta påverkar det beräknade aktievärdet positivt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per den 31 december Så länge bolagets lån löper som planerat fram till avtalad förfallodag medför detta inte någon påverkan på bolagets kassaflöde. SAMMANFATTNING BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE Senaste beräknade värde per aktie per den 16 mars är 2,80 kronor per A-aktie och 10,00 kronor per B-aktie. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är -36,7 procent. Kursutveckling SEK 12 SEK 10 Kurs per aktie SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

5 PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årshyra (tnok) Andel av årshyra TRES Sverige Logistik / Industri SEK 75 % % Riga Riga Handel EUR 100 % % Arlington Washington DC. Hotell USD 64 % % Curanum Tyskland Bostäder EUR 100 % % 44 Wall Street New York Kontor USD 100 % % Skårersletta Lørenskog Logistik / kontor NOK 100 % % Alpha Finland Handel EUR 100 % % Denver Denver Kontor USD 65 % % Gävle Gävle Hotell SEK 100 % % Sum % *100 % oberoende av ägarandel USA 11 % Latvia 19 % geografisk FördelnIng (andel av kvm) Finland Norge 3 % Tyskland 4 % 8 % Sverige 55 % Curanum 10 % Andel Av eget kapital (marknadsvärde lån) Skåresletta 3 % 44 Wall Street 10 % Arlington 15 % 700 Denver 2 % Alpha 3 % Gävle 2 % Riga 21 % TRES 33 % Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT MARS

6 DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING PÅGÅENDE FÖRSÄLJNINGSPROCESS AV TRESPORTFÖLJEN I december 2014 gjordes försök att genomföra den planerade börsnoteringen av Polar Star Realty Trust Inc. i USA. Till följd av framförallt osäkra förhållanden på kapitalmarknaden i USA sköts transaktionen upp till Till följd av detta är de tolv fastigheterna i TRES inte sålda. Obligo Investment Management och de finansiella rådgivare som engagerats i samband med börsnoteringen arbetar vidare med att skapa underlag för att kunna genomföra transaktionen under det första halvåret Om den planerade börsnoteringen inte genomförs kommer bolaget att utvärdera andra alternativ för realisering av fastighetsportföljen inom den tid som definieras av investeringsmandatet. Bolaget kommer att återkomma med mer information när utfallet av transaktionen är klart. TRES (75 PROCENTS ÄGARANDEL) Bolaget har under kvartalet ingått ett nytt hyresavtal med statliga Kriminalvården omfattande kvadratmeter för svenska kronor per kvadratmeter i Norrköping. Bolaget ska konvertera äldre industrilokaler som stått tomma till moderna kontorslokaler. Hyresavtalet löper från den 15 december 2014 till den 14 december Vidare så har bolaget förlängt flera hyresavtal med Post Nord i Stockholm, Malmö och Göteborg på respektive , och kvadratmeter. Kontraktet på Gullbergsvass i Göteborg har förlängts med fyra år till slutet av 2020, kontraktet på Kläppen i Malmö har förlängts med tre år till slutet av 2019 och kontraktet på Vasslan i Stockholm har förlängts med fem år till Dessutom har Post Nord förlängt hyresavtalet i Alvesta med tre år till slutet av Post Nord har flyttat ut ur fastigheten i Västerås på cirka kvadratmeter i december 2014, och fastigheten står nu tom. Bolaget arbetar aktivt tillsammans med uthyrningsmäklare och fastighetsutvecklare för att finna nya hyresgäster. RIGA I Rigaportföljen fortsätter den positiva utvecklingen med stigande fastighetsvärden och låg vakans. Bolaget arbetar vidare med utvärdera möjligheterna för en utbyggnad av Alfacentret. 700 DENVER (65 PROCENTS ÄGARANDEL) På fastigheten har det varit hög och god uthyrningsaktivitet det senaste året. Under de senaste tolv månaderna har hyresförhållanden på över kvadratmeter förlängts, medan det har signerats nya hyresavtal som omfattar över kvadratmeter. Den totala vakansen i byggnaden är nu cirka tio procent. Det är en nivå som anses som marknadsmässig för kontorsbyggnader i Denver i dagens marknad. 44 WALL STREET Kontorslokalerna på sjunde och tionde våningen är nu färdigställda efter en längre tids renoveringsarbete. Lokalerna är klara för uthyrning från den första april i år. Flera sektioner i dessa båda våningar har redan hyrts ut, och intresset för övriga ytor är stort. Byggnaden är uthyrd till totalt cirka 80 procent. Uthyrningsgraden kommer att öka till cirka 85 procent om resten av de nyligen renoverade ytorna hyrs ut. CURANUM Renoveringsprogrammet som bolaget kom överens med operatören om 2012 pågick för fullt under 2014 och är nu färdigställt. Uthyrningsgraden i portföljen har förbättrats. Bolaget fortsätter att undersöka konsekvenserna för portföljen som den förväntade nya tyska lagen gällande drift av äldreboenden kommer att ha. Lagen, som förväntas träda ikraft under i perioden innehåller minimikrav gällande antal enkelrum, storlek per rum, antal badrum, etc. 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

7 Lagen kommer att ha en betydande effekt på operatörens intäktsnivå, och därmed på hyresgästens betalningspotential. Förhandlingar med myndigheterna, som förs tillsammans med operatören, blir viktiga för portföljens framtid. ARLINGTON (63,5 PROCENTS ÄGARANDEL) Det är fortsatt en tuff och hårt konkurrensutsatt marknad för hotell i Washingtonområdet. Till följd av detta har förvaltaren, tillsammans med bolagets samarbetspartner infört omfattande åtgärder som har till syfte att öka hyresintäkterna och reducera kostnaderna. I februari anställdes en ny försäljnings- och marknadsföringschef. Den nya ledningsgruppen på hotellet arbetar fokuserat med att vända tidigare nedåtgående trend i driftsresultatet. Hotellets kassaflöde är fortfarande en utmaning. Bolaget arbetar samtidigt med lokala mäklare och rådgivare för att utarbeta en försäljningsstrategi för hela portföljen. LÅNEFÖRFALL Finansieringssituationen i bolaget är god och det är inga låneförfall förrän ÅRSSTÄMMA 2015 Årsstämma kommer att hållas under andra halvan av maj månad. Kallelse kommer att publiceras på bolagets hemsida fyra veckor före Årsstämman. Även förslag inför Årsstämman kommer att publiceras på bolagets hemsida. Tidigare år har bolaget skickat ut brev med kallelser men av kostnadsbesparings- och miljöskäl så skickas i år inga fysiska kallelser. ALPHA I Alpha-portföljen har bolaget ett löpande hyresavtal med sex månaders uppsägningstid med Senaatti, som är en av de största hyresgästerna i Hämeenlinna. Bolaget arbetar aktivt med att ingå ett nytt långsiktigt hyresavtal med Senaatti. KVARTALSRAPPORT MARS

8 Struktur Cirka aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Næringsbygg Holding III AS (Norge) Kommersiella Fastigheter Holding III AB (Sverige) 63 % 37 % Næringsbygg i Norge III AS (Norge) 100 % 75 % 100 % 100 % 100 % 100 % 63,5 % 65 % 100 % Skårersletta Stella 44 Wall Street Riga Curanum Gävle Arlington Denver Alpha Lørenskog Kontor/lager kvm Mar MNOK 23.2 Spridd 12 logistiklokaler kvm Feb MSEK 261,7 New York Kontor kvm Mai MUSD 11,0 Riga Handel kvm Sep MEUR 16,3 Spridd Äldreboende kvm Dec MEUR 8,3 Gävle Hotell kvm Dec MSEK 11,9 Washington DC Hotell kvm Jun MUSD 16,3 Denver Kontor kvm Dec MUSD 1.9 Finland Handel kvm Dec MEUR 2.1 allmänt om bolaget OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2006 och har investeringar i Norge, Sverige, Finland, Tyskland, USA och Lettland. Totalt sett består fastighetsportföljen av cirka kvadratmeter. Bolaget har fastigheter inom segmenten logistik, hotell, kontor, butiker/ köpcentra och äldreboenden. INVESTERINGSMANDAT Kommersiella Fastigheter Holding III är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige. Bolaget skall investera i kontorsfastigheter, hotell, lager och handelsfastigheter i Europa och Nordamerika. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på när marknadsläget gör detta mest gynnsamt för investerarna. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålsättningen uppnås. PERIODISKA UTBETALNINGAR Enligt bolagets prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som beslutar om eventuella utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget ska göra årliga utbetalningar till aktieägarna. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

9 om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget KFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i KFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. KVARTALSRAPPORT MARS

10 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge