Lönsamhet på bolånemarknaden i Danmark och Sverige

Transkript

1 Lönsamhet på bolånemarknaden i Danmark och Sverige STUDIE PÅ UPPDRAG AV VILLAÄGARNA RAPPORT FRÅN POUSETTE EKONOMIANALYS NOVEMBER 2013

2 Sammanfattning och slutsatser Är bankernas vinster på den svenska bolånemarknaden rimliga eller betalar låntagarna för mycket i ränta på sina bostadslån? För att belysa den frågan har lönsamheten på den svenska och danska bolånemarknaden jämförts. Lönsamheten på den svenska bolånemarknaden har varit betydligt högre än på den danska. De svenska bostadsinstituten har under perioden haft en avkastning på eget kapital som varit nästan dubbelt så hög som de danska realkreditinstituten. Lönsamheten har också varit mycket högre på den svenska bolånemarknaden än på den danska för dotterbolag inom samma koncern. Nordea Hypotek i Sverige och Nordea Kredit i Danmark är båda inriktade på bostadsfinansiering men lönsamheten har varit betydligt högre i det svenska än i det danska dotterbolaget. Risken i utlåningen, mätt med historiska kreditförluster, har varit lägre på den svenska än på den danska bolånemarknaden och lägre för Nordea Hypotek i Sverige än för Nordea Kredit i Danmark. Den högre lönsamheten för svenska bostadsinstitut kan således inte förklaras med att man tar större risk än danska realkreditinstitut. En anpassning av lönsamheten på den svenska bolånemarknaden till den danska skulle motsvara en lägre räntekostnad på de totala bolånen med 6,0 miljarder. För hushållen, som har den största delen av bolånen, skulle en anpassning till den danska lönsamheten minska räntekostnaden med 4,6 miljarder per år. 2 LÖNSAMHET PÅ BOLÅNEMARKNADEN I DANMARK OCH SVERIGE POUSETTE EKONOMIANALYS AB

3 Innehåll Sammanfattning och slutsatser... 2 Bolånemarknaden i Sverige och Danmark... 4 Placeringsmarginal... 4 Avkastning på eget kapital... 6 Nordea i Danmark och Sverige... 7 Placeringsmarginal... 8 Avkastning på eget kapital... 8 Danska bolån allt svenskare... 9 Risk och lönsamhet Slutsatser Ordlista Referenser LÖNSAMHET PÅ BOLÅNEMARKNADEN I DANMARK OCH SVERIGE POUSETTE EKONOMIANALYS AB

4 Bolånemarknaden i Sverige och Danmark Hur lönsam är bankernas utlåning på den svenska bolånemarknaden? För att belysa den frågan har vi jämfört lönsamheten på den svenska och danska bolånemarknaden. Vi analyserar utvecklingen av placeringsmarginalen, räntenettot i förhållande till den genomsnittliga balansomslutningen, samt räntabiliteten på eget kapital för de svenska bostadsinstituten och den danska motsvarigheten, realkreditinstituten. Analysen baseras på institutens årsredovisningar. Fem av aktörerna på den svenska bolånemarknaden redovisar det finansiella resultatet av bolåneverksamheten. Det är Stadshypotek, som är ett dotterbolag till SHB, Swedbank Hypotek, Nordea Hypotek, SBAB samt Länsförsäkringar Hypotek. Till de banker som inte särredovisar bolåneverksamheten hör Danske Bank, SEB och Skandiabanken. Sammantaget svarar de fem bostadsinstituten för cirka 75 procent av utlåningen till hushållen på den svenska bolånemarknaden. Hur lönsamheten utvecklats för dessa fem bostadsinstitut ger således en god bild av den totala lönsamheten på bolånemarknaden. På den danska bolånemarknaden finns åtta realkreditinstitut men i praktiken är det bara fyra av instituten som erbjuder bostadslån till hushållen: Nykredit/Totalkredit, Realkredit Danmark, BRF Kredit och Nordea Kredit 1. Totalkredit köptes av Nykredit 2003 och ingår i Nykreditkoncernen. Realkredit Danmark har sedan 2001 varit en del av Danske Bank koncernen. Den danska bolånemarknaden domineras av tre stora banker Nykredit, Danske Bank och Nordea medan de två andra stora danska bankerna, Jyske Bank och Sydbank, har Totalkredit som samarbetspartner när det gäller realkreditutlåning 2. Placeringsmarginal För de svenska bostadsinstituten står räntenettot, skillnaden mellan ränteintäkter och räntekostnader, för den huvudsakliga delen av lönsamheten. Verksamheten går ju ut på att låna ut pengar till en högre ränta än den som man lånar upp pengar för. Räntenettot måste emellertid sättas i relation till omfattningen av bolåneverksamheten för att få ett meningsfullt mått. Ett vanligt mått som brukar användas av de svenska bolåneinstituten är därför placeringsmarginalen, som är räntenettot i förhållande till den genomsnittliga balansomslutningen. Placeringsmarginalen visar bruttomarginalen, det vill säga hur mycket bankerna tjänar på ett bolån före rörelsekostnader och eventuella kreditförluster. En placeringsmarginal på 1 procent innebär således att bankerna brutto tjänar kronor per år för varje utlånad miljon kronor i bolån. Den genomsnittliga placeringsmarginalen för de fem svenska bostadsinstituten under perioden var 0,9 procent. Placeringsmarginalen har minskat från 1,1 procent under perioden till 0,7 procent under perioden En tänkbar förklaring till nedgången skulle kunna vara hårdare konkurrens på bolånemarknaden från mindre aktörer som Länsförsäkringar, SBAB och Skandiabanken. Perioden karaktäriserades också av en snabbt växande utlåning som innebar att även om placeringsmarginalen krympte, så hölls lönsamheten på bolånen ändå uppe genom stark 1 Ett av realkreditinstituten, FIH Realkredit, är under avveckling och har bara en utlåning på cirka 150 miljoner danska kronor (DKK). Ett annat, DLR Kredit är främst inriktat på kreditgivning till jordbruket. LR Realkredit är ett litet realkreditinstitut med en utlåning på cirka 14 mdr DKK LR Realkredit ägs av fem banker och är främst inriktat på lån till egendomar som får någon form av offentligt stöd. 2 För en översikt av den danska bolånemarknaden se t.ex. Realkreditrådet (2012) eller Statens Bostadskreditnämnd (2011). 3 År 2013 avser i rapporten genomgående statistik för första halvåret uppräknat till helår. 4 LÖNSAMHET PÅ BOLÅNEMARKNADEN I DANMARK OCH SVERIGE POUSETTE EKONOMIANALYS AB

5 volymtillväxt. Det är emellertid också möjligt att nedgången i placeringsmarginalen mer förklaras av turbulensen på räntemarknaden under den utdragna finanskrisen, som inleddes 2007 med problemen för Bear Stearns och som kulminerade med konkursen för Lehman Brothers hösten Under 2012 steg placeringsmarginalen till 0,80 procent från 0,65 procent 2011 och för samtliga fem bostadsinstitut noterades en kraftig uppgång. Första halvåret 2013 har den genomsnittliga placeringsmarginalen för de fem bostadsinstituten stigit ytterligare till 0,89 procent. Om detta är ett tecken på en återgång till en permanent högre placeringsmarginal framöver är ännu för tidigt att avgöra. Placeringsmarginal för fem svenska bostadsinstitut och danska realkreditinstitut 1,2 Realkreditinstitut, Danmark Bostadsinstitut, Sverige 1,1 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 Procent ,4 Även för de danska realkreditinstituten är räntenettot den huvudsakliga intäktskällan. Till skillnad mot i Sverige utgör emellertid skillnaden mellan ränteintäkter och räntekostnader en mindre del medan huvuddelen av räntenettot utgörs av avgifter (bidrag) som låntagaren löpande betalar som en procentuell andel av den återstående skulden. Bidragets syfte är att täcka institutens kostnader för verksamheten (lokaler, personal, IT-system mm), täcka eventuella kreditförluster samt ge en vinst. Bidragets storlek skiljer sig mellan olika lånetyper och mellan olika realkreditinstitut. År 2012 uppgick bidragsintäkterna till 0,47 procent av de danska realkreditinstitutens balansomslutning medan det traditionella räntenettot endast utgjorde 0,12 procent 4. De danska realkreditinstituten tar också ut olika engångsavgifter när lån tas upp. Det är avgifter för uppläggningen av lånet, avgifter för kostnader i samband med handel med obligationer samt ofta en avgift för att institutet hanterar registreringen av pantbrev. Avgifterna skiljer sig mellan olika institut 4 Finanstilsynet, Realkreditinstitutter, Statistisk materiale LÖNSAMHET PÅ BOLÅNEMARKNADEN I DANMARK OCH SVERIGE POUSETTE EKONOMIANALYS AB

6 och mellan olika typer av lån. För ett bolån på 1 miljon danska kronor varierar den totala engångsavgiften till realkreditinstituten mellan och danska kronor 5. Trots floran av engångsavgifter är avgifts- och provisionsnettot ändå negativt för de flesta danska realkreditinstitut och för branschen som helhet. Detta beror främst på att instituten betalar provision till fastighetsmäklare eller banker för att dessa förmedlar bolånen, vilket väger tyngre än intäkterna från engångsavgifterna när lån tas upp. Avgifter och provisioner förekommer även på den svenska bolånemarknaden men för att ta hänsyn till avgifternas och provisionernas större betydelse på den danska bolånemarknaden har placeringsmarginalen för realkreditinstituten korrigerats genom att posten avgifts- och provisionsintäkter i resultaträkningen adderats till räntenettot. På så sätt får man med intäkter av engångsavgifter för bolån men undviker att få med kostnader för provisioner. Under perioden bidrar avgifts- och provisionsintäkterna till att placeringsmarginalen för realkreditinstituten i genomsnitt höjs med ungefär 0,1 procentenheter, jämfört med om den beräknats enbart utifrån räntenettot. Placeringsmarginalen för de danska realkreditinstituten har varit betydligt stabilare än för de fem svenska bostadsinstituten. Det finns ett liknande mönster på den danska som på den svenska bolånemarknaden med en minskande placeringsmarginal under perioden Den stora skillnaden är emellertid att placeringsmarginalen varit betydligt lägre på den danska än på den svenska bolånemarknaden. Den genomsnittliga placeringsmarginalen för de danska realkreditinstituten under perioden var 0,7 procent, jämfört med 0,9 procent för de svenska bostadsinstituten. Skillnaden var mycket stor under den första delen av perioden för att sedan utjämnas under perioden , som präglades av finanskrisen. De senaste tre åren har differensen mellan den svenska och danska placeringsmarginalen ökat igen. Placeringsmarginalen för de svenska bostadsinstituten har ökat kraftigt medan den varit i stort sett oförändrad för de danska realkreditinstituten. För 2013, där statistiken baseras på första halvåret, var placeringsmarginalen för de svenska bostadsinstituten 0,89 procent medan placeringsmarginalen för de danska realkreditinstituten endast var 0,65 procent. Avkastning på eget kapital Placeringsmarginalen ger en indikation på lönsamheten på bolånemarknaden men ett mer direkt mått på lönsamheten är avkastningen på eget kapital, det vill säga resultatet efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Under perioden har avkastningen på eget kapital i genomsnitt uppgått till 13,1 procent för de fem svenska bostadsinstituten. Mönstret är detsamma som för placeringsmarginalen; avkastningen var hög under första hälften av perioden, sjönk under åren i samband med finanskrisen för att sedan stiga kraftigt de senaste åren. Under 2012 ökade den genomsnittliga avkastningen på eget kapital för de fem svenska bostadsinstituten till 13,6 procent från cirka 11 procent 2011 och första halvåret 2013 steg avkastningen ytterligare till en toppnotering på drygt 16 procent. 5 Uppgifter från Realkreditrådets hemsida. 6 LÖNSAMHET PÅ BOLÅNEMARKNADEN I DANMARK OCH SVERIGE POUSETTE EKONOMIANALYS AB

7 Avkastning på eget kapital för fem svenska bostadsinstitut och danska realkreditinstitut 18 Realkreditinstitut, Danmark Bostadsinstitut, Sverige Procent Avkastningen på eget kapital efter skatt för de danska realkreditinstituten har varit betydligt lägre än för de fem svenska bostadsinstituten 6. Under perioden var avkastningen på eget kapital för de danska instituten i genomsnitt 6,9 procent, vilket är drygt 6 procentenheter lägre än lönsamheten för de svenska bostadsinstituten. En del av skillnaden i lönsamhet under de senaste åren kan förklaras av kreditförluster i de danska realkreditinstituten på grund av prisfallet på den danska bostadsmarknaden men långsiktigt har lönsamheten varit betydligt högre på den svenska bolånemarknaden än på den danska. Nordea i Danmark och Sverige Det är inte bara på aggregerad nivå som lönsamheten har varit högre på den svenska bolånemarknaden än på den danska, utan även när bostadsinstitut inom samma koncern jämförs. Nordea är verksamt både på den svenska bolånemarknaden genom Nordea Hypotek AB och på den danska bolånemarknaden genom Nordea Kredit Realkreditaktieselskab. Båda bolagen är helägda dotterbolag inom Nordeakoncernen. Det finns stora likheter mellan Nordea Hypoteks och Nordea Kredits verksamheter. Nordea Hypotek har en marknadsandel på den svenska bolånemarknaden på cirka 15 procent medan Nordea Kredit har en andel av den danska realkreditmarknaden på 14 procent. Utlåningen till allmänheten var 2012 av samma storleksordning: 431 miljarder svenska kronor för Nordea Hypotek och 358 miljarder 6 Realkreditinstituten redovisar, som nämnts, betydande utgifter för provisioner till banker och fastighetsmäklare som förmedlar bolån. För att ta hänsyn till detta i jämförelsen med svenska bostadsinstitut har utgifter för avgifter och provisioner dragits bort från resultatet före skatt. Skattesatsen på det korrigerade resultatet har satts lika med skattesatsen på det okorrigerade resultatet. Skillnaden mellan det korrigerade och okorrigerade resultatet efter skatt har sedan adderats till det egna kapitalet. Korrigeringen innebär att realkreditinstitutens avkastning på eget kapital efter skatt under perioden i genomsnitt ökar med 1,3 procentenheter. 7 LÖNSAMHET PÅ BOLÅNEMARKNADEN I DANMARK OCH SVERIGE POUSETTE EKONOMIANALYS AB

8 danska kronor (419 miljarder svenska kronor) för Nordea Kredit. Båda instituten är främst inriktade på lån till hushållens bostäder. För Nordea Hypotek utgör utlåningen till småhus och bostadsrätter 74 procent av den totala utlåningen medan 68 procent av Nordea Kredits utlåning går till privata bostäder och fritidshus. Placeringsmarginal Trots de stora likheterna i verksamhetens omfattning och inriktning är skillnaderna stora mellan lönsamheten för Nordea Hypotek och Nordea Kredit. Placeringsmarginalen för Nordea Hypotek har under perioden i genomsnitt varit 0,86 procent, jämfört med 0,71 procent för Nordea Kredit 7. De senaste två åren har skillnaden mellan Nordea Hypotek och Nordea Kredit ökat markant. År 2012 steg placeringsmarginalen för Nordea Hypotek till 0,95 procent medan den för Nordea Kredit bara var 0,63 procent. För 2013, där statistiken baseras på första halvåret, är skillnaden ännu större. Placeringsmarginalen för Nordea Hypotek stiger då ytterligare till 1,03 procent och närmar sig toppnoteringen på 1,08 procent från 2002 medan marginalen för Nordea Kredit minskar något till 0,61 procent. Placeringsmarginal för Nordea Kredit och Nordea Hypotek Nordea Kredit, Danmark Nordea Hypotek, Sverige 1,1 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 Procent ,4 Avkastning på eget kapital Den betydligt högre placeringsmarginalen för Nordea Hypotek jämfört med Nordea Kredit återspeglas också i lönsamheten. Under perioden hade Nordea Hypotek en genomsnittlig avkastning på eget kapital efter skatt på 13,8 procent. För Nordea Kredit var den genomsnittliga 7 Placeringsmarginalen för Nordea Kredit har korrigerats för avgifts- och provisionsintäkter på det sätt som beskrivis på sidan 6. Korrigeringen innebär att placeringsmarginalen under perioden i genomsnitt ökar med 0,09 procentenheter. 8 LÖNSAMHET PÅ BOLÅNEMARKNADEN I DANMARK OCH SVERIGE POUSETTE EKONOMIANALYS AB

9 avkastningen under denna period 9,1 procent 8. Skillnaden i lönsamhet mellan Nordea Hypotek och Nordea Kredit var som minst 2007 men har sedan ökat kraftigt. Under 2012 var avkastningen på eget kapital 15,5 procent för Nordea Hypotek men bara 5,8 procent för Nordea Kredit. För 2013, där statistiken baseras på första halvåret, ökade avkastningen på eget kapital ytterligare för Nordea Hypotek till en ny toppnotering på 19,2 procent medan Nordea Kredit uppvisar en blygsammare avkastning på 7,5 procent. Avkastning på eget kapital för Nordea Kredit och Nordea Hypotek Nordea Kredit, Danmark Nordea Hypotek, Sverige Procent Danska bolån allt svenskare Lönsamheten har således varit betydligt högre på den svenska än på den danska bolånemarknaden. Hur mycket av denna skillnad kan förklaras av att villkoren för bolån skiljer sig åt mellan länderna? I Danmark var tidigare 30-åriga realkreditlån med fast ränta den vanliga formen av bostadslån. Amorteringar var obligatoriska men samtidigt fanns goda möjligheter för låntagarna att förtidsinlösa lånen. De senaste åren har dock mycket förändrats på den danska bolånemarknaden. En lagändring 2003 gjorde det möjligt för privata låntagare att ta amorteringsfria realkreditlån. Efterfrågan på amorteringsfria realkreditlån har sedan ökat starkt. Första kvartalet 2004 utgjorde lån med amorteringsfrihet 10,2 procent av realkreditinstitutens totala utlåning med säkerhet i privatbostäder medan andelen tredje kvartalet 2013 var 56,7 procent 9. Finansieras bolånet med säkerställda obligationer finns det ingen gräns för amorteringsfriheten om belåningsgraden är lägre än 75 8 Avkastningen på eget kapital för Nordea Kredit har korrigerats på det sätt som beskrivs på sidan 7. Korrigeringen innebär att Nordea Kredits avkastning på eget kapital under perioden i genomsnitt ökar med 2,8 procentenheter. 9 Realkreditrådet, udlånsstatistik. 9 LÖNSAMHET PÅ BOLÅNEMARKNADEN I DANMARK OCH SVERIGE POUSETTE EKONOMIANALYS AB

10 procent. Om bolånet finansieras med traditionella realkreditobligationer, så är den amorteringsfria perioden högst 10 år men det finns möjlighet att förlänga amorteringsfriheten. Danskarnas efterfrågan på bolån med rörlig ränta har också ökat starkt. Första kvartalet 2004 utgjorde bolån med en kort räntebindningstid på upp till ett år (rentetilpasningslån och variabelt forrentede lån) 20,5 procent av realkreditinstitutens utlåning till hushållens bostäder. Tredje kvartalet 2013 hade denna andel i stort sett fördubblats till 39,9 procent 10. I Sverige utgjorde hushållens bostadslån med en bindningstid på upp till ett år 50,3 procent av bostadsinstitutens utlåning mot säkerhet i bostad i september Svenska bolåntagare har fortfarande en större preferens för rörlig ränta än danska bolåntagare men skillnaden har blivit allt mindre. Danska och svenska bolån har således blivit allt mer lika när det gäller amorteringar och räntebindningstid. Likheten mellan danska realkreditinstitut och svenska bostadsinstitut är också stor när det gäller finansieringen av bostadslån, som domineras av säkerställda obligationer. Realkreditinstitutens utlåning till privatbostäder finansierades tredje kvartalet 2013 till 66 procent med säkerställda obligationer medan klassiska realkreditobligationer svarade för 34 procent 12. För svenska bostadsinstitut utgjorde i september 2013 emitterade säkerställda obligationer 76 procent av utlåningen till hushåll och icke-finansiella företag mot säkerhet i bostad 13. En kvarstående skillnad mellan danska och svenska bolån gäller möjligheten att lösa bundna lån i förtid. På den danska bolånemarknaden finns sedan länge möjlighet för låntagaren att återbetala hela eller delar av bolånet genom att köpa lånets bakomliggande obligationer. Den så kallade pariregeln gör det också möjligt att lösa bolånet även om det inte är direkt knutet till börsnoterade obligationer. På den svenska bolånemarknaden finns rekommendationer för ränteskillnadsersättning när låntagare vill lösa bolån med bunden ränta innan räntebindningstiden löper ut. Nuvarande regler för ränteskillnadsersättning har i tider av sjunkande marknadsräntor medfört att det blivit mycket dyrt för låntagarna att lösa sina bundna bolån i förtid. Reglerna har nu setts över och föreslås bli något mer gynnsamma för låntagarna. Även efter den föreslagna förändringen kommer det danska systemet för förtidsinlösen att vara mer flexibelt och transparent för låntagarna än det svenska. Flexibiliteten är dock förenad med kostnader för låntagaren. Vid förtidsinlösen av bolån tar de danska realkreditinstituten ut kurtage för obligationsförsäljning och olika avgifter. Dessa intäkter ingår i den korrigering av institutens placeringsmarginal som gjorts (se sidan 6). Likheterna mellan villkoren för danska och svenska bolån är stora och finansieringen av bolånen sker till största delen med säkerställda obligationer i båda länderna. De skillnader som fortfarande finns när det gäller amorteringar och räntebindningstid är inte av den storleksordningen att de kan förklara mer än en liten del av den stora skillnaden i lönsamhet mellan svenska bostadsinstitut och danska realkreditinstitut. 10 Realkreditrådet, udlånsstatistik. 11 Statistiska centralbyrån, Finansmarknadsstatistik. 12 Realkreditrådet, udlånsstatistik. 13 Statistiska centralbyrån, Finansmarknadsstatistik. 10 LÖNSAMHET PÅ BOLÅNEMARKNADEN I DANMARK OCH SVERIGE POUSETTE EKONOMIANALYS AB

11 Risk och lönsamhet Vad är då en rimlig lönsamhet på bolånemarknaden? Är det lönsamheten på den svenska bolånemarknaden som är för hög eller är det lönsamheten på den danska bolånemarknaden som är för låg? Bostadsutlåningen, mestadels till hushåll, har karakteriserats av låga kreditförluster även under djupa konjunkturnedgångar. Risken i verksamheten har varit låg och kommer sannolikt att vara så även framöver. Med låg risk är det svårt att motivera en mycket hög lönsamhet. Ur den synvinklen framstår de svenska bolåneinstitutens lönsamhet som väl hög och de danska realkreditinstitutens lönsamhet som mer normal. Kreditförlusterna för realkreditinstituten i Danmark och bostadsinstituten i Sverige har mestadels varit mycket låga 14. Undantagen är en period i slutet av 80-talet och början av 90-talet i Danmark, med kartoffelkur och skattereform, samt krisen i Sverige under första hälften av 90-talet. Då var det framför allt de svenska bostadsinstitutens utlåning till kommersiella fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar som orsakade kreditförlusterna medan förlusterna på utlåningen till hushållens bostäder var små. Även under de senaste åren, med stora prisfall på den danska bostadsmarknaden, har kreditförlusterna för realkreditinstituten varit små. Under perioden har de genomsnittliga kreditförlusterna på den svenska bolånemarknaden varit något lägre än på den danska, 0,15 respektive 0,19 procent av utlåningen. Kreditförluster för svenska bostadsinstitut och danska realkreditinstitut, procent av utlåning 1,6 Realkreditinstitut, Danmark 1,4 Bostadsinstitut, Sverige 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 Procent ,2 14 Statistiken över kreditförlusterna i de svenska bostadsinstituten har tagits från Riksbanken, Finansiell Stabilitet, 2012:1. För egna beräkningar baserade på bostadsinstitutens årsredovisningar. Statistiken över kreditförlusterna i de danska realkreditinstituten har tagits från Finanstilsynets rapport Markedsudviklingen 2008 for Realkreditinstitutter. För perioden har statistiken tagits från Markedsudviklingen 2012 for Realkreditinstitutter och för 2013 från Halvårsartikel 2013 for Realkreditinstitutter. 11 LÖNSAMHET PÅ BOLÅNEMARKNADEN I DANMARK OCH SVERIGE POUSETTE EKONOMIANALYS AB

12 Kreditförlusterna för de svenska bostadsinstituten har de senaste decennierna således varit lägre än för de danska realkreditinstituten. Utgår man från de historiska kreditförlusterna som en indikator på risken i utlåningen kan inte den högre lönsamheten på den svenska bolånemarknaden motiveras av en högre risk. Även när man jämför kreditförlusterna för Nordea Kredit i Danmark och Nordea Hypotek i Sverige, så har de varit något lägre för det svenska bostadsinstitutet. Under perioden har kreditförlusterna för Nordea Hypotek i genomsnitt varit noll meden de för Nordea Kredit uppgår till 0,03 procent av utlåningen. Det går inte heller här att utifrån historiska kreditförluster motivera den högre lönsamheten för Nordea Hypotek jämfört med Nordea Kredit med att risken i det svenska bostadsinstitutets utlåning skulle vara högre än i det danska. Kreditförluster för Nordea Kredit och Nordea Hypotek, procent av utlåning Nordea Kredit, Danmark Nordea Hypotek, Sverige 0,16 0,14 0,12 0,10 0,08 0,06 0,04 0,02 0,00-0,02 Procent ,04-0,06 12 LÖNSAMHET PÅ BOLÅNEMARKNADEN I DANMARK OCH SVERIGE POUSETTE EKONOMIANALYS AB

13 Slutsatser Lönsamheten har varit betydligt högre på den svenska än på den danska bolånemarknaden. Placeringsmarginalen har under perioden varit 0,2 procentenheter högre på den svenska bolånemarknaden än på den danska. Avkastningen på eget kapital efter skatt har varit drygt 6 procentenheter högre för svenska bostadsinstitut än för danska realkreditinstitut. Nordea Kredit i Danmark och Nordea Hypotek i Sverige framstår som ganska typiska institut på respektive lands bolånemarknad. Båda instituten ligger nära genomsnittet för placeringsmarginal och avkastning på eget kapital på den svenska och danska bolånemarknaden. De landsspecifika förhållandena på bolånemarknaden verkar således vara betydligt viktigare än koncerntillhörigheten. Placeringsmarginal och avkastning på eget kapital efter skatt, procent Placeringsmarginal Avkastning på eget kapital Danmark Realkreditinstitut 0,69 0,65 6,9 5,5 därav: Nordea Kredit 0,71 0,61 9,1 7,5 Sverige Fem bostadsinstitut 0,89 0,89 13,1 16,2 därav: Nordea Hypotek 0,86 1,03 13,8 19,2 Anm: 2013 avser första halvåret uppräknat till helår. Danska och svenska bolån har blivit allt mer lika när det gäller amorteringar och räntebindningstider. Likheterna är stora även för finansieringen av bolån, som till största delen sker med säkerställda obligationer både i Sverige och i Danmark. Den mycket högre lönsamheten på den svenska bolånemarknaden jämfört med den danska kan således inte förklaras med att det finns stora skillnader mellan villkoren för danska och svenska bolån. Risken i utlåningen, mätt med historiska kreditförluster, har varit mindre på den svenska än på den danska bolånemarknaden. Kreditförlusterna har också varit mindre för Nordea Hypotek än för Nordea Kredit. Den högre lönsamheten på den svenska bolånemarknaden kan således inte motiveras med att risken i utlåningen skulle vara större än på den danska bolånemarknaden. De svenska bostadsinstituten har således kunnat upprätthålla en betydligt högre lönsamhet än de danska realkreditinstituten utan att ta högre risk. Om vi som ett räkneexempel antar att placeringsmarginalen på den svenska bolånemarknaden skulle reduceras med skillnaden mellan den genomsnittliga svenska och danska marginalen under perioden , så skulle det motsvara en räntesänkning med 0,2 procentenheter. För ett bolån på 1 miljon kronor skulle det medföra att räntekostnaden minskar med kronor per år. Det kan tyckas som en liten förändring men eftersom lånestockarna är mycket stora blir det betydande belopp. De totala lånen mot säkerhet i bostad uppgick i september 2013 till cirka miljarder, varav hushållens bostadslån utgjorde cirka miljarder 15. En räntesänkning med 0,2 procentenheter skulle då motsvara 6,0 miljarder för bostadslånen totalt och för hushållens bostadslån skulle det röra sig om en minskad räntekostnad med 4,6 miljarder per år. 15 Statistiska centralbyrån, Finansmarknadsstatistik. 13 LÖNSAMHET PÅ BOLÅNEMARKNADEN I DANMARK OCH SVERIGE POUSETTE EKONOMIANALYS AB

14 Ordlista Avkastning på eget kapital: Resultat efter skatt i relation till genomsnittligt eget kapital, årsgenomsnitt. Balansomslutning: Summan av tillgångar respektive summan av skulder och eget kapital i balansräkningen. Kreditförluster: Kreditförluster netto i resultaträkningen, det vill säga nettot av reserveringar för sannolika förluster och konstaterade kreditförluster som inte tidigare är reserverade samt återvinningar av tidigare konstaterade förluster och återföringar av tidigare reserveringar. Placeringsmarginal: Räntenetto i förhållande till genomsnittlig balansomslutning, årsgenomsnitt. Räntenetto: Skillnad mellan ränteintäkter och räntekostnader. Utlåning: Utlåning till allmänheten. Referenser Finanstilsynet. Markedsudviklingen for Realkreditinstitutter. årlig Realkreditrådet (2012). Den klassiske danske realkreditmodel. Realkreditrådet. Udlånsstatistik. årsvis och kvartalsvis. Riksbanken (2012). Finansiell stabilitet 2012:1. Statens Bostadskreditnämnd (2011). Bolånemarknader för väl fungerande bostadsmarknader. En internationell jämförelse. Statistiska centralbyrån. Finansmarknadsstatistik. månadsvis. Årsredovisningar för svenska bostadsinstitut och danska realkreditinstitut. 14 LÖNSAMHET PÅ BOLÅNEMARKNADEN I DANMARK OCH SVERIGE POUSETTE EKONOMIANALYS AB

15 Rapporten har sammanställts av POUSETTE EKONOMIANALYS AB. Ansvarig för rapporten är Tomas Pousette, telefon Rapporten har baserats på källor som POUSETTE EKONOMIANALYS AB bedömer som tillförlitliga. Dokumentet är inte avsett för att utgöra det enda redskapet vid enskilda beslut om lån och investeringar. POUSETTE EKONOMIANALYS AB påtar sig inte något ansvar för direkt eller indirekt förlust till följd av beslut grundade på detta dokument. POUSETTE EKONOMIANALYS AB Postadress: Baltzar von Platens Gata Stockholm Telefon: Internet: E-post: info@pousetteanalys.se Org.nr LÖNSAMHET PÅ BOLÅNEMARKNADEN I DANMARK OCH SVERIGE POUSETTE EKONOMIANALYS AB