Boverkets indikatorer

Transkript

1 Boverkets indikatorer Maj 2013 ANALYS AV UTVECKLINGEN PÅ BYGG- OCH BOSTADSMARKNADEN MED BYGGPROGNOS Stabilitet och tilltro behövs nu mest av allt Befolkningen ökar i en mycket hög takt. Pressen på tillväxtorternas bostadsmarknader stiger. Men efterfrågan på nya bostäder är låg i det rådande konjunkturläget. Det som nu mest av allt behövs är stabilitet och framtidstro. De senaste fem åren har befolkningen ökat med nära medan cirka bostäder har påbörjats. Förra året påbörjades drygt bostäder. Antalet påbörjade småhus var det lägsta på femton år, men alla upplåtelseformer minskade jämfört med Vändning när konjunkturen stärks Bostadsbyggandet vänder uppåt mer tydligt först när konjunkturen stärks, vilket Konjunkturinstitutet bedömer sker under andra halvåret Men osäkerheten är stor. I år påbörjas cirka bostäder enligt Boverket prognos, varav är nettotillskott genom ombyggnad. År 2014 påbörjas bostäder, varav genom ombyggnad. Ökningen av bo- Påbörjade bostäder inklusive nettotillskott genom ombyggnad stadsbyggandet kan bli långsammare än efter finanskrisen Boverket bedömer att bland annat bolånetaket utgör en begränsande faktor, främst vid köp av nya småhus. Småhusbyggandet utvecklas svagt och enligt prognosen påbörjas bostäder år Boverkets bostadsmarknadsenkät visar att ökningen av bostadsprojekt bröts åren I samband med finanskrisen minskade antalet betydligt. I projektlistorna inför 2014 är dock antalet bostadsrätter och hyresrätter nära tidigare toppnivåer totalt sett, även om många inte är säkra att kunna påbörjas. För småhus är projektberedskapen detta år däremot låg. Svag försäljning av nya småhus Bostadspriserna har åter börjat stiga och priserna på bostadsrätter har nått de högsta nivåerna någonsin. Ändå ser ekonomin stark ut för den genomsnittliga villaköparen. Försäljningen av nya bostadsrätter förefaller ha stärkts efter årsskiftet. Försäljningen av nya småhus går däremot mycket trögt. Nybyggnad Ombyggnad Byggandet behöver öka Bostadsbyggandet behöver öka avsevärt, i synnerhet i Storstockholm. De närmaste fem åren behöver bostäder i flerbostadshus påbörjas årligen. Om inte försäljningen av nybyggda bostadsrätter ökar väsentligt så måste hyresrätten leda utvecklingen för att nivån ska uppnås. Innehåll Hans-Åke Palmgren Roger Gustafsson Rebecka Mogren Jonas Fränne Analys Försiktig optimism... 2 Analys Storstockholm Bostadsbyggandet ökar i långsam takt... 8 Analys Storgöteborg Oförändrat bostadsbyggande Analys Stormalmö Försiktig optimism Analys norra Sverige Stora förväntningar i Norrbotten Analys Mellansverige Uppsala förväntar stort byggande Analys södra Sverige Mycket lågt byggande Byggande Befolkning Sammandrag av indikatorerna... 20

2 ANALYS Analysen avslutades den 26 april Redaktör: Hans-Åke Palmgren, bostadsanalytiker Analys och byggprognos, byggfakta. tfn e-post: Rebecka Mogren, utredare Analys, boendefakta och befolkningsfakta. tfn e-post: Roger Gustafsson, nationalekonom Analys, boendefakta och befolkningsfakta. tfn e-post: Jonas Fränne, civilingenjör Analys tfn e-post: Försiktig optimism 2013 har inletts svagt positivt. Men även om konjunkturen förväntas ta fart under andra halvåret 2013 dröjer det innan vi ser någon högre tillväxt i samhällsekonomin. Efter ett svagt fjärde kvartal (vars nolltillväxt trots allt var ett oväntat starkt resultat) blev den årliga BNP-tillväxten preliminärt 0,8 procent De senaste månaderna har Konjunkturinstitutets konjunkturbarometer bjudit på en del ljusglimtar. Såväl företag som hushåll andas en försiktig optimism, även om tillväxten i ekonomin fortfarande är svagare än normalt. Konjunkturinstitutet justerade i slutet av mars upp sin tillväxtprognos till 1,3 procent för 2013 och 2,4 procent för Enligt Konjunkturinstitutet kommer återhämtningen först under andra halvåret 2013 och drivs av en ökad inhemsk konsumtion. Utvecklingen för exporten förväntas bli fortsatt svag beroende på det internationella läget. Ett oväntat starkt inköpschefsindex i mars indikerar dock att svensk tillverkningsindustri är på gång, även på exportmarknaden. Regeringens BNP-prognos i vårpropositionen ligger något lägre än Konjunkturinstitutets. Regeringen bedömer att riskerna för en svagare utveckling av den i nuläget osäkra konjunkturutvecklingen dominerar. I byggsektorn är efterfrågan fortfarande svag och sysselsättningen faller. Konfidensindikatorn ligger klart under det historiska genomsnittet. 1 Situationen i euroområdet präglar svensk ekonomi Osäkerheten kring utvecklingen i euroområdet och en svag europeisk efterfrågan har dämpat den svenska tillväxten. Även om de finansiella marknaderna har lugnat sig och förutsättningarna för att hantera bakslag är bättre än tidigare är utvecklingen i euroområdet alltjämt betydelsefull för den svenska ekonomiska utvecklingen. Det saknas inte orosmoln på den europeiska himlen. Fokus riktades nyligen mot Cypern, medan utvecklingen i Italien, Spanien och Frankrike är mer långsiktiga utmaningar. Signalerna om vart konjunkturen i euroområdet är på väg är inte tydliga. Konjunkturinstitutets prognos är att BNP i euroområdet slutar falla och återhämtningen påbörjas under andra halvåret Arbetsmarknaden har stabiliserats Med en fallande sysselsättning och ett större arbetskraftsutbud har ekonomiska bedömare trott på en stigande arbetslöshet under 2013 och Den senaste statistiken visar dock att arbetsmarknaden tycks ha stabiliserats efter höstens snabba försvagning. Varselvågen har dämpats och sysselsättningen tros nu öka svagt i år. Prognoserna för arbetsmarknaden har därför justerats och istället för att fortsätta öka, förväntar Konjunkturinstitutet att arbetslösheten stabiliseras på 8,2 procent de närmaste två åren. Regeringen räknar dock med stigande arbetslöshet i sin vårproposition. Efter hand som BNP-tillväxten tar fart bedöms sysselsättningen öka och arbetslösheten minska. Hushållen vågar konsumera igen Hushållen är fortsatt försiktiga, bland annat mot bakgrund av eurokrisen och den höga arbetslösheten, men tilltron, framför allt till den svenska ekonomin, har ökat. Grafisk form: Informationsenheten Utgivare: Boverket Utgivning: Tryck: Boverket internt Upplaga: 100 Tryck: ISBN Pdf: ISBN ISSN: X Valda indikatorer, utfall och prognos Årlig procentuell förändring respektive procent p 2014p BNP till marknadspris 3,7 0,8 1,3 2,3 Hushållens reala disponibla inkomster 3,5 2,5 3,4 2,2 Sysselsatta 2,3 0,7 0,5 0,4 Arbetslöshet 7,8 8,0 8,2 8,2 KPI årsgenomsnitt 3,0 0,9 0,2 1,1 Reporänta* 1,75 1,00 1,00 1,00 10-årsränta* 2,60 1,60 2,30 3,20 Källa: Konjunkturinstitutet, mars 2013 *Vid årets slut 1 Konjunkturbarometern mars 2013, Konjunkturinstitutet 2 Boverkets indikatorer Maj 2013

3 ANALYS Konjunkturinstitutet bedömer att konsumtionen tar fart när konjunkturen vänder uppåt och att den växer med 3 procent per år i genomsnitt Den inhemska konsumtionsviljan drivs av en fortsatt god inkomstutveckling. Hushållens reala disponibla inkomster förväntas öka med 3,4 procent under 2013 och 2,2 procent under Hushållens sparande är historiskt högt och börsen har utvecklats starkt. Inflationen är låg, liksom räntorna. Mot bakgrund av den långsamma återhämtningen i omvärlden bedömer Konjunkturinstitutet att den inhemska efterfrågan och hushållens konsumtion blir de viktigaste drivkrafterna när ekonomin växlar upp. Hushållens skuldkvot har stabiliserats Hushållens skuldsättning är fortsatt i fokus, även om skuldökningstakten har mattats. Från att ha legat nära 13 procent under ligger den årliga tillväxttakten i hushållens lån nu runt 4 5 procent. 2 Hushållens skuldkvot (skulder i förhållande till disponibel inkomst) bedöms framöver att vara fortsatt hög och Riksbanken tar ställning till detta i sina penningpolitiska beslut. Mot bakgrund av förväntat stigande bostadspriser bedömer Riksbanken i sin senaste penningpolitiska uppföljning att skuldkvoten kommer att öka till 177 procent 2016 från dagens 174. Bolånetaket fungerar Finansinspektionen har nyligen utvärderat bolånetaket och dragit slutsatsen att det fungerar som avsett. Tillväxttakten i hushållens skuldsättning har avtagit och det är färre hushåll som tar lån med hög belåningsgrad. Finansinspektionen konstaterar också att bankerna numera tycks följa Bankföreningens rekommendation om amortering på lån med en belåningsgrad över 75 procent. Det är ovanligt med lån utan säkerhet och alla så kallade blancolån amorteras. Stresstester visar att hushållen Stämningsläget i svensk ekonomi Barometerindikator (vänster skala) Hushållens konfidensindikator (höger skala) Historiskt genomsnitt CCI har en god motståndskraft mot ränteuppgångar, inkomstbortfall och prisfall på bostäder, vilket skulle innebära små kreditförluster för bankerna. Det som oroar Finansinspektionen i nuläget är snarast den låga amorteringsviljan hos de lägre belånade hushållen och man kommer att analysera hur detta påverkar ekonomin långsiktigt. Låg ränta under 2013 Ränteläget är förhållandevist stabilt, och det finns i nuläget inga större förväntningar på några stora svängningar under året. Riksbanken har lämnat reporäntan oförändrad på 1 procent vid de två senaste räntemötena. Med hänsyn till inflationsutsikterna valde Riksbanken att justera ner räntebanan vid sitt aprilmöte. Riksbanken bedömer nu att reporäntan börjar stiga först under andra halvåret De korta bolåneräntorna ligger för närvarande runt 3 procent. Femårsräntorna har åter börjat falla och var i slutet av april cirka 3,3 procent, vilket är den lägsta nivå vi någonsin noterat. Hushållens förväntningar på den korta bolåneräntan låg i december i linje med Konjunkturinstitutets ränteprognos, med en rörlig ränta runt 3 procent, som börjar klättra upp mot 5 procent under perioden Hushållen trodde i den senaste mätningen på stigande räntor. Bostadsrättspriserna når nya toppnivåer Enligt Valueguard steg småhuspriserna med drygt tre procent under första kvartalet 2013, jämfört med motsvarande period Priserna var drygt fyra procent högre än föregående tremånadersperiod. Priserna ligger nu ungefär i nivå med de tidigare toppnoteringarna från våren Enligt Mäklarstatistik var genomsnittspriset för en villa under mars knappt 2,35 miljoner kronor. Som framgår av nedanstående diagram har bostadsrättspriserna under det senaste året ökat betydligt mer än småhuspriserna och nått nya toppnivåer. Genomsnittspriserna i riket var Bolåneräntor och reporänta Fortsättning nästa sida. 5-årig ränta 3-mån ränta Reporänta Källa: Konjunkturinstitutet 2 För en diskussion om hushållens skuldsättning, se Varför amortera?. Marknadsrapport oktober Boverket. Källor: SBAB och Riksbanken Boverkets indikatorer Maj

4 ANALYS under första kvartalet 2013 drygt sju procent högre än under motsvarande period Jämfört med föregående tremånadersperiod ökade priserna med drygt fyra procent. Enligt Mäklarstatistik var det genomsnittliga kvadratmeterpriset för en bostadsrätt under mars drygt kronor. Det är värt att notera att det för tillfället finns tydliga regionala skillnader. I Stockholms- och Göteborgsregionen har priserna utvecklats i linje med riksgenomsnittet, medan utvecklingen i Malmöregionen varit betydligt svagare de senaste åren. Småhus- och bostadsrättspriser Index 2005:1 = 100 Källor: SCB och Mäklarstatistik Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala) Förändring jämfört med motsvarande kvartal föregående år (höger skala) 3 Annat att beakta är exempelvis fastighetsskatt och drift- och underhåll. 4 Det bör noteras att om vi tar hänsyn till de faktiska korta bolåneräntorna, ca 5 procent 2000 och ca 4 procent 2010, har de faktiska räntekostnaderna ökat betydligt mindre mellan år 2000 och För en diskussion om hushållens förväntningar, se Drivs hushållspriserna av bostadsbrist?. Marknadsrapport februari 2012, Boverket. 6 Indikatorn definieras som skillnaden mellan andelen hushåll som tror på stigande priser och andelen som tror på fallande priser. Prisutvecklingen sedan millennieskiftet Under första delen av 2000-talet, fram till finanskrisen, steg bostadspriserna kraftigt. Under perioden ökade SCB:s fastighetsprisindex med i genomsnitt 9,2 procent per år. Rensat för inflation innebär detta reala prisstegringar på drygt 7,5 procent per år. Bostadsrättspriserna steg betydligt mer än så. Detta medförde reala prisstegringar som vida översteg de reala inkomstökningarna, som låg på i genomsnitt 3,5 procent. Denna utveckling var på sikt inte hållbar. De senaste åren har dock utvecklingen brutits. Under perioden har småhuspriserna ökat med i genomsnitt 1,7 procent per år. Motvarande siffra för bostadsrättspriserna är 3,3 procent. Inflationsrensat har småhuspriserna realt sett ökat marginellt, medan bostadrättspriserna realt har ökat med knappt två procent per år. Samtidigt har hushållens reala disponibla inkomster under perioden ökat med i genomsnitt 2,4 procent. Med andra ord har de disponibla inkomsterna ökat mer än bostadspriserna. Hushållens betalningsförmåga 3 En genomsnittsvilla kostade 2000 cirka kronor vilket i 2011 års penningvärde motsvarar drygt 1,1 miljon kronor. År 2011 kostade genomsnittsvillan drygt 2 miljoner kronor. Vid en normalräntenivå på 6 procent och en belåningsgrad på 85 procent är den årliga räntekostnaden efter skatt drygt kronor för en villa köpt år 2000 och drygt kronor för en villa köpt år Ökningen är närmare kronor i 2011 års priser. 4 Hushållens disponibla inkomster har dock vuxit kraftigt under denna period. Ett genomsnittshushåll (sammanboende med barn, den hushållstyp som med störst sannolikhet bor i villa) har under perioden ökat sina disponibla inkomster från knappt till närmare kronor, mätt i 2011 års priser. Det är en ökning med drygt kronor. Andelen av den disponibla inkomsten som går till ränteutgifter har i räkneexemplet ökat från 11 till 14 procent. När räntekostnaden är betald har dock genomsnittshushållet i storleksordningen kronor mer kvar att röra sig med år 2011 jämfört med år 2000, detta i 2011 års priser. Således tycks genomsnittshushållets betalningsförmåga god även om en, i detta räkneexempel, något större andel av inkomsten går till ränteutgifter. Starkt förtroende för bostadsmarknaden Att förutse framtida priser är svårt. Det finns dock ett antal faktorer som vi vet påverkar priserna på andrahandsmarknaden. En kraftig utbudsökning är en sådan sak. På lite längre sikt ger ett ökat byggande ett ökat utbud av vad som kan beskrivas som ett substitut till att köpa en bostad på andrahandsmarknaden. Vidare kan en förändring av efterfrågan, framför allt till följd av höjda räntor och fallande inkomster påverka priserna. Ingenting tyder i dagsläget på att dessa faktorer ska förändras i en riktning som medför ett större prisfall. Den variabel som kan vara den viktigaste, men även den svåraste att förutse, är förväntningar på framtiden. 5 För tillfället verkar dock förtroendet för bostadsmarknaden starkt hos hushållen. I SEB:s senaste boprisindikator ligger indikatorn på Det är en nivå som inte förekommit, förutom någon enstaka månad hösten 2010, sedan Detta underbyggs även av SBAB:s mäklarbarometer där priserna under andra kvartalet förväntas stiga. Folkmängden fortsätter att öka i hög takt Sverige hade strax efter årsskiftet drygt invånare. Under 2012 ökade folkmängden med personer, vilket var cirka fler än under Ökningen förklaras främst av en hög nettoinvandring. Nettoinvandringen uppgick till personer, vilket var fler än Totalt invandrade personer, vilket är den högsta siffran någonsin. Också utvandringen har varit rekordhög de senaste två åren, med en årlig utvandring på mer än personer 2011 och Födelseöverskottet var strax över personer, vilket var i samma storleksordning som talet har uppvisat årli- 4 Boverkets indikatorer Maj 2013

5 ANALYS ga ökningar av antalet födda, endast med undantag för år Enligt SCB:s prognos passerar Sveriges befolkning 10 miljoner år Det skulle innebära att befolkningen har ökat med en miljon på fjorton år. Diagrammet nedan visar utvecklingen av antalet personer över 19 år och förändringen av bostadsbeståndet. Kurvorna går åt olika håll från mitten av förra decenniet. År 2010 var antalet tillkommande personer i åldersgruppen över 19 år cirka fyra gånger fler än antalet tillkommande bostäder. Efter år 2013 förväntas tillväxten i befolkningen över 19 år avta när antalet yngre personer minskar. Ändå beräknas befolkningen över 19 år växa med i genomsnitt drygt per år den kommande femårsperioden. Om byggandet inte ökar betydligt från dagens nivåer så kommer situationen på bostadsmarknaden på många håll att försvåras ytterligare. Fortsatt inflyttning till storstadsregionerna Det är storstadsregionerna som vuxit senaste åren och det finns inget som tyder på att detta ska förändras. Även om samtliga tre storstadsregioner under fjolåret hade ett lägre flyttnetto gentemot övriga Sverige än tidigare. Under 2012 skedde 76 procent av befolkningstillväxten i storstadsregionerna. 130 kommuner och fem län hade en befolkningsminskning. Ungdomspuckeln avtar och antalet äldre blir fler Befolkningsstrukturen håller på att förändras. Den så kallade ungdomspuckeln, en följd av de stora barnkullarna som föddes runt 1990, börjar nu plana ut. Enligt SCB når antalet unga i åldrarna år en topp i år, då det beräknas finnas närmare unga kvinnor och män i dessa åldrar. Det är omkring fler än bottenåret 2001, då antalet uppgick till drygt Efter 2013 minskar åldersgruppen, för att nå en ny botten 2020 när åldersgruppen utgörs av de små kullarna som är födda i slutet av 1990-talet. Därefter förväntas en stabil ökning av antalet unga igen. Förändring av befolkning (20+ år) och bostadsbestånd Befolkning (20+ år) Bostadsbestånd 7 Migrationsverket, Verksamhets- och kostnadsprognos, Andelen äldre i befolkningen har ökat de senaste åren och kommer att öka stadigt framöver. Närmare en femtedel, eller 19 procent, av Sveriges befolkning var 65 år eller äldre år De närmaste tio åren väntas personer i dessa åldrar öka med närmare och i slutet av 2050-talet räknar SCB med att 25 procent av Sveriges befolkning är 65 år eller äldre. Ökningen förklaras av 1940-talets babyboom, men också av att vi lever allt längre. Medellivslängden ökade med över fyra år mellan åren 1990 och 2009 och antalet i befolkningen som är 100 år eller äldre ökade från 127 till mellan 1970 och Stor invandring skapar tryck på lokala bostadsmarknader Antalet asylsökande och antalet flyktingar som har fått uppehållstillstånd har varit högt de senaste åren, med en fortsatt hög prognos för de närmaste åren. Enligt Migrationsverkets prognos behöver sammantaget personer kommunplats år Detta skapar för närvarande ett högt tryck på många lokala bostadsmarknader påbörjade bostäder år 2012 Bostadsbyggandet har varit lågt efter konjunkturomslaget sommaren Under 2012 påbörjades cirka bostäder, varav genom nybyggnad och som nettotillskott genom ombyggnad. Lägsta antalet småhus på 15 år Cirka bostäder påbörjades i småhus, vilket är cirka 30 procent färre än under 2011 och samtidigt det lägsta antalet sedan Efter finanskrisen steg byggstarterna successivt till bostäder i tolvmånaderstakt vid halvårsskiftet Därefter minskade byggstarterna snabbt, men har från andra kvartalet 2012 planat ut på en mycket låg nivå. Notera dock att eftersläpningen i SCB:s statistik för småhus ökade markant vid årsskiftet 2008/2009. Boverket gör numera betydligt större uppräkningar än SCB för att korrigera för detta. Samtidigt blir osäkerheten större. Flerbostadshus minskade 15 procent Byggstarterna för flerbostadshus ökade snabbt efter finanskrisen Det var främst bostadsrätter som ökade. Vid utgången av första kvartalet 2011 var tolvmånaderstakten påbörjade bostäder genom nybyggnad. Därefter har takten minskat. Under 2012 påbörjades bostäder, vilket är cirka 15 procent färre än året före. Under andra halvåret bröts dock fallet i byggstarterna. Bostadsrätter minskade nära 25 procent Under 2012 påbörjades preliminärt nybyggnad av bostadsrätter i flerbostadshus. Det var nära 25 procent färre än under Under finanskrisen understeg tolvmånaderstakten bostäder. Sex kvartal senare, vid utgången av första kvartalet 2010, var takten bostäder, men efter årsskiftet 2010/2011 minskade takten i byggstarterna åter. Hyresrätter minskade 5 procent Cirka hyresrätter påbörjades preliminärt genom nybyggnad av flerbostadshus. Det var cirka 5 procent lägre än ett år ti- Fortsättning nästa sida. Boverkets indikatorer Maj

6 ANALYS digare. Utvecklingen var svag i Stockholms stad, vilket framgår av de regionala analyserna. Försäljningen av nya småhus på mycket låg nivå Samtidigt som försäljningen av småhus på andrahandsmarknaden går starkt så är nyproduktionen mycket låg. Försäljningen av nya styckebyggda småhus har minskat med uppskattningsvis drygt 65 procent jämfört med toppåren Det framgår av diagrammet på nästa sida. Försäljningen har minskat i omgångar sedan Vad kan förklara den kraftiga minskningen för småhus? Byggandet av styckebyggda och gruppbyggda småhus har sammantaget minskat med cirka 60 procent sedan toppen år Av minskningen uppskattar vi utifrån försäljningsstatistik att i storleksordningen procentenheter kan förklaras av bolånetaket. Statistiken från TMF, tyder på att försäljningen av nya styckebyggda småhus minskade avsevärt jämfört med nivån , från bolånetakets införande fram till sommaren 2011, innan det starka konjunkturfallet. Det framgår av diagrammet på nästa sida. Byggloven indikerar däremot ingen förändring under denna period för gruppbyggda småhus. För en utvidgad diskussion, se Boverkets indikatorer nr Men försäljningen av styckebyggda nya småhus föll i än högre grad avsevärt redan innan bolånetaket, av andra, mer svårförklarade skäl. Här kan vi endast spekulera i orsakerna. Statistiken från TMF indikerar att försäljningen började minska redan i början av år 2007 och att den föll markant under finanskrisen Trots att konjunkturen årethämtade sig starkt år 2010 var försäljningen betydligt lägre än under toppåren. Bland möjliga förklaringar finns kreditrestriktioner och ROT-avdraget, ökad beskattning av reavinst, ökade boendekostnader och försvagad tilltro till prisutvecklingen. Möjligen kan det även ha inträffat en viss mättnad, efter det omfattande byggandet i mitten av decenniet i mindre och medelstora kommuner. Försämrade möjligheter att finansiera kan vara en trovärdig, väsentlig förklaring. Det kan vara krav på att tidigare bostad är såld, men även andra restriktioner. Logiskt sett borde även ROT-avdraget ha medfört att försäljningen av nya småhus minskat. Men vi har i nuläget inga underlag som kan styrka detta. Därutöver har småhusbyggandet minskat med uppskattningsvis procentenheter i anslutning till det nuvarande osäkra konjunkturläget sedan sommaren 2011, inte minst i storstadsregionerna. Denna del av den totala nedgången skulle kunna återhämtas när konjunkturen vänder, till en nivå på uppskattningsvis bostäder. Därifrån kan det vara svårare att öka produktionen. I åtminstone Storstockholm och Storgöteborg bedömer vi dock att ett ökat utbud av byggklara tomter skulle leda till ett ytterligare ökat byggande. Starkt fjärde kvartal för nya bostadsrätter Delårsrapporter från fyra av de större byggföretagen indikerar att försäljningen av bostäder ökade efter halvårsskiftet Under fjärde kvartalet uppgick antalet sålda bostäder till drygt 85 procent av genomsnittet för motsvarande kvartal under toppåren Försäljningen under fjärde kvartalet var stor bland tre av de fyra företagen, där två aktörer redovisade sitt starkaste fjärde kvartal på sex år och en aktör det starkaste på fem år. Sett över helåret 2012 redovisar två aktörer en försäljning som motsvarar cirka 85 procent av toppårens nivåer. Utvecklingen var något oväntad, eftersom varken konsumentförtroendet under fjärde kvartalet 2012 eller försäljningen av nya småhus indikerade detta. En del av försäljningen under andra halvåret kan ha skett med rabatter. Vår bedömning är snarare att efterfrågan har tagit fart i anslutning till årsskiftet, och att tillväxten då främst varit koncentrerad till Storstockholm, Mälardalen och Storgöteborg. Bostadsbyggandet ökar när konjunkturen vänder Bostadsbyggandet börjar öka när konjunkturen vänder uppåt. Konjunkturinstitutet bedömer att detta sker under andra halvåret Men vi är ännu långt ifrån att vara ur den globala Påbörjade bostäder, nybyggnad, hela riket glidande tolvmånaderstal Flerbostadshus Småhus Totalt Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal Hyresrätt Bostadsrätt 8 Statistik från TMF, Trä- och Möbelföretagen, bearbetad av Boverket. 6 Boverkets indikatorer Maj 2013

7 ANALYS osäkerhetens grepp. Mest av allt behövs att både köpare och säljare känner mer långsiktigt fast mark under fötterna. Hushållens ekonomi har stärkts och fortsätter att stärkas. Konsumentförtroendet har ökat sedan årsskiftet, och flera andra indikatorer har kommit in positivt. Bostadspriserna har stigit sedan fjärde kvartalet 2011 och priserna för bostadsrätter har nått nya toppnivåer. SBAB:s mäklarbarometer och SEB:s boprisindikator indikerar att vi kan ha en stark period framför oss. Boverkets prognos är att bostadsbyggandet ökar under andra halvåret. I år påbörjas bostäder, vilket är drygt fler än Av dessa tillkommer genom nyproduktion och som nettotillskott genom ombyggnad. År 2014 påbörjas cirka bostäder, varav cirka är nettotillskott genom ombyggnad. Av nyproduktionen är nära hyresrätter, nära bostadsrätter och bostäder i småhus. Byggandet av ägarlägenheter är fortsatt närmast obefintligt. Byggandet av hyresrätter förväntas öka framöver Vi bedömer att byggandet av hyresrätter kommer att öka framöver. Kommunernas projektlistor för hyresrätter för det innevarande året har ökat med hela 35 procent från 2010 till Projektlistorna för det närmast följande året har ökat kraftigt bland kommunerna i Storstockholm, utanför Stockholms stad: Men antalet av dessa som är säkra att kunna påbörjas år 2014 är än så länge lågt. Byggandet av bostadsrätter återhämtas långsammare Byggandet av bostadsrätter kommer att ta fart när konjunkturen vänder. Rimligen har försäljningen av nya bostadsrätter påverkats av bolånetaket, även om vi inte kan kvantifiera detta. Vi bedömer att byggandet av bostadsrätter därmed kommer att öka långsammare denna gång än efter finanskrisen , främst på mindre starka marknader. Vi utesluter dock inte att det påbörjas något fler bostadsrätter under 2013 och 2014 än vad vår prognos visar. Byggandet av småhus förväntas endast öka svagt, och främst i de starkare tillväxtområdena. Utmaning att öka produktionen Bostadsbyggandet behöver de närmaste åren i det närmaste fördubblas från 2012 års nivåer. Slutsatsen kan dras bland annat från framskrivningar med utgångspunkt i Boverkets regionala byggbehovsanalys och av beräkningar i Boverkets rapport Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv. I synnerhet behöver byggandet öka i Storstockholm. Det finns sannolikt en undertryckt efterfrågan på nya småhus i Storstockholm och Storgöteborg, men i stora drag kommer expansionen i storstadsregionerna sannolikt att behöva ske genom flerbostadshus. För att bostadsbyggandet ska kunna fördubblas behöver byggandet av flerbostadshus därmed öka från bostäder år 2012 till cirka bostäder om året. Det är en betydande utmaning för samtliga inblandade parter. En väsentlig fråga är hur mycket byggandet av bostadsrätter kan förväntas öka. Om inte byggandet av bostadsrätter ökar avsevärt jämfört med utfallet tidigare år så måste hyresrättsbyggandet driva utvecklingen för att dessa volymer ska uppnås. Prognos för bostadsbyggandet, maj 2013 Antal påbörjade bostäder Nybyggnad Flerbostadshus Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt Småhus Totalt nybyggnad Nettotillskott genom ombyggnad Totalt påbörjade bostäder Orderingång, styckebyggda småhus, januari 2006 februari 2013 Glidande 3-månader Index = 100 för motsvarande period Sålda bostäder 2006 K K4 Index = 100 för motsvarande kvartal Källa: Trä- och möbelföretagen Källor: JM, NCC, Peab och Skanska Boverkets indikatorer Maj

8 ANALYS STORSTOCKHOLM Bostadsbyggandet ökar i långsam takt Trycket på Storstockholms bostadsmarknad fortsätter att öka. Befolkningen ökade med drygt personer förra året. Samtidigt påbörjades endast bostäder. I Stockholm halverades byggandet av hyresrätter år 2011 och den mycket låga nivån bestod under Bostadsbyggandet ökar svagt i år och nästa år. Projektlistorna domineras av de konjunkturkänsliga bostadsrätterna. Vi bedömer att många kommuner i regionen har orealistiskt höga förväntningar på utvecklingen 2013 och Utanför Stockholms stad har antalet hyresrätter i projektlistorna dock ökat avsevärt, vilket kan leda till ett ökat byggande framöver. Folkökningen återigen över Storstockholms befolkning uppgick vid årsskiftet till drygt 2,1 miljoner invånare, varav drygt i Stockholms stad. Storstockholms befolkning ökade med drygt personer under förra året. Det är en ökning med ungefär 17 personer per invånare. Födelseöverskottet var drygt , medan flyttnettot uppgick till närmare Nettoinflyttningen bestod till cirka 77 procent av nettoinvandring, medan resten var inflyttning från övriga Sverige. Enligt SCB:s prognos har regionen 2,4 miljoner invånare år Närmare en miljon ( ) bor då i Stockholms stad. 1 Samtidigt som folkmängden ökar kraftigt ligger nybyggnationen på förhållandevis låga nivåer. Under perioden ökade bostadsbeståndet med 0,24 bostäder per ny vuxen invånare (20 år och över). Genomsnittet för perioden har varit 0,42. Med tanke på de låga påbörjandesiffrorna de senaste åren kommer situationen troligtvis att bli än mer ansträngd. Enligt Stockholms läns regionala utvecklingsplan (RUFS) behövs ett tillskott på bostäder årligen fram till Detta under förutsättning att befolkningen ökar med om året. Sedan 2009 har den årliga folkökningen legat över Ny pristopp för bostadsrätter Småhuspriserna i Stockholms stad steg med drygt tre procent under första kvartalet 2013 jämfört med motsvarande kvartal 2012, enligt Valueguard. Jämfört med fjärde kvartalet 2012 var priserna närmare fyra procent högre. Motsvarande siffror för Storstockholm var enligt Mäklarstatistik tre respektive två procent. Genomsnittpriset för ett småhus i Storstockholm var under mars knappt 3,85 miljoner kronor. Bostadsrättspriserna i Stockholms stad låg under första kvartalet 2013 åtta procent högre än motsvarande kvartal Jämfört med föregående års sista kvartal steg priserna under första kvartalet med drygt fyra procent. Motsvarande siffror för Storstockholm var enligt Mäklarstatistik åtta respektive fyra procent. En bostadsrätt i Storstockholm kostade under mars månad 2013 i genomsnitt knappt kronor per kvadratmeter. Motsvarande siffra för Stockholm stad var drygt kronor. Nedanstående figur visar att bostadsrättspriserna ligger över de tidigare toppnoteringarna. Småhuspriserna pendlar däremot kring ungefär samma nivåer sedan början av Sysselsättningen ökar 2013 Enligt Arbetsförmedlingen var personer arbetslösa i Storstockholm i mars. Det är en ökning med knappt personer, eller fyra procent, jämfört med samma period förra året, men en liten minskning i förhållande till föregående månad. Arbetslösheten har sedan uppgången efter finanskrisen 2008 pendlat mellan och personer, med säsongsmässiga variationer. Drygt varslades om uppsägning i mars, vilket är närmare 750 fler än under samma månad Antalet varslade Förändring av befolkning (20+ år) och bostadsbestånd Befolkning (20+ år) Bostadsbestånd Småhus- och bostadsrättspriser Index 2005:1 = 100 Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala) Förändring jämfört med motsvarande kvartal föregående år (höger skala) samt egna beräkningar bostäder saknas i huvudstadsregionen. Bostadsbristen hotar regionens tillväxt och utveckling. Stockholms handelskammares analys 2012:5. Källor: SCB och Mäklarstatistik 8 Boverkets indikatorer Maj 2013

9 STORSTOCKHOLM ANALYS var även högre än föregående månad. Antalet nya varsel har trendmässigt ökat ända sedan början av 2011, men ligger långt från nivåerna under Arbetsförmedlingen räknar med att sysselsättningen i Stockholms län ökar under Det är en utveckling som endast är förbehållen två svenska län. Stort fall i bostadsbyggandet Antalet påbörjade bostäder minskade avsevärt under Totalt påbörjades preliminärt bostäder, varav genom nybyggnad och 800 nettotillskott genom ombyggnad. Det är en minskning med drygt 20 procent jämfört med år Byggandet av alla upplåtelseformer minskade. Drygt bostäder påbörjades i flerbostadshus, varav genom nybyggnad och 800 som nettotillskott genom ombyggnad. Nybyggnad av flerbostadshus minskade alltså med cirka 25 procent från en redan låg nivå. Minska antalet småhus sedan 1993 Byggande av småhus minskade med 30 procent jämfört med år Cirka bostäder påbörjades, vilket var det lägsta antalet sedan år 1993, under den djupa ekonomiska krisen. Av byggstarterna för småhus var preliminärt cirka 90 procent äganderätter, 10 procent bostadsrätter och mindre än 1 procent hyresrätter. Påbörjade hyresrätter minskade kraftigt i Stockholm I flerbostadshus påbörjades hyresrätter och bostadsrätter genom nybyggnad. Inga ägarlägenheter påbörjades. Antalet påbörjade hyresrätter hamnade både 2011 och 2012 cirka 40 procent under nivåerna från år 2009 och Det är byggstarterna för hyresrätter i Stockholms stad som minskat kraftigt. Antalet påbörjade bostadsrätter minskade med cirka 35 procent. År 2011 rapporterades dock den högsta nivån under 2000-talet, med undantag för de så kallade Odellplattorna år Cirka 60 procent av de påbörjade bostadsrätterna i regionen fanns i Stockholms stad. Vändning kan komma, men det går trögt Förra året påbörjades betydligt färre bostäder än vad kommunerna förväntade i Boverkets bostadsmarknadsenkät, i många av kommunerna utanför Stockholms stad. Utfallet var i genomsnitt endast 45 procent av förväntningarna. Vi bedömer att förväntningarna även i årets enkät sammantaget är en betydande överskattning, inte minst mot bakgrund av projektlistorna. Konjunkturinstitutet förväntar att konjunkturen vänder uppåt under andra halvåret. Osäkerheten om konjunkturutvecklingen är dock stor. I kommunernas projektlistor för 2014 finns nära 150 procent fler bostadrätter än hyresrätter. I Stockholms stad är ambitionerna höga att öka byggandet av studentbostäder. På andrahandsmarknaden har priserna nått nya toppnivåer och enligt SBAB:s Mäklarbarometer förväntas en fortsatt stark marknad. Hushållens ekonomi fortsätter att stärkas. Boverkets prognos är att cirka bostäder påbörjas i år. Nybyggnationen ökar med 15 procent till bostäder. varav knappt bostadsrätter och drygt hyresrätter i flerbostadshus och i småhus. Nästa år påbörjas bostäder, varav genom nybyggnad. Nettotillskottet genom ombyggnad beräknas till 800 bostäder både 2013 och Stor ökning av hyresrätter utanför Stockholm I Stockholms stad blir byggandet av hyresrätter fortsatt svagt i år, men kan möjligen stärkas något nästa år. Av hyresrätterna i årets projektlistor för staden svarar allmännyttan för hela 91 procent. I kommunerna utanför Stockholms stad har antalet hyresrätter i projektlistorna dock ökat betydligt jämfört med 2012, plus 64 procent på ett års sikt och plus 78 procent på två års sikt jämfört med förra årets enkät. Men många av projekten är ännu inte helt säkra att kunna påbörjas under respektive år, varför vi uppskattar att en del av byggstarterna inträffar något längre fram i tiden. Påbörjade bostäder, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal Flerbostadshus Småhus Totalt Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal Bostadsrätt Hyresrätt och Stockholms stad. Boverkets indikatorer Maj

10 ANALYS STORGÖTEBORG Oförändrat bostadsbyggande Befolkningstillväxten avtog under Ändå ökade den vuxna befolkningen med nära personer. Det påbörjades bostäder, vilket var oförändrat jämfört med Småhusbyggandet var det lägsta på 17 år. Samtidigt har bostadspriserna stigit till nya toppnivåer. Kommunernas förväntningar på bostadsbyggandet är lägre än för ett år sedan och antalet bostäder i säkra projekt är betydligt färre. Vi bedömer därför att byggandet kan komma att minska något i år, men åter öka år Befolkningstillväxten har avtagit Storgöteborgs invånarantal uppgick vid årsskiftet till drygt personer. Av dessa bodde i Göteborgs stad. Under 2012 ökade befolkningen i Storgöteborg med knappt 9000 personer, vilket innebär ungefär nio personer per invånare. Befolkningstillväxten i Storgöteborg har avtagit de senaste två åren, både i absoluta tal och i förhållande till folkmängden. Ökningstakten är ungefär hälften så hög som i Storstockholm. Födelseöverskott och flyttnetto låg båda i storleksordningen personer. Av nettoinflyttningen bestod cirka 70 procent av nettoinvandring. Samtidigt som befolkningsmängden ökat kraftigt ligger nybyggnationen på förhållandevis låga nivåer. Under perioden ökade bostadsbeståndet med 0,31 bostäder per ny vuxen invånare (20 år och över). Genomsnittet för perioden har varit 0,44. Med tanke på de låga påbörjandetalen de senaste åren kommer situationen troligtvis att bli än mer ansträngd. Förändring av befolkning (20+ år) och bostadsbestånd Befolkning (20+ år) Bostadsbestånd Bostadsrättspriserna på rekordnivåer Prisutvecklingen i Göteborg påminner mycket om utvecklingen i Stockholm. Enligt Valueguard steg småhuspriserna i Göteborgs stad med drygt tre procent under första kvartalet 2013, jämfört med motsvarande kvartal Jämfört med sista kvartalet föregående år steg priserna med drygt fem procent. Motsvarande uppgifter för Storgöteborg var enligt Mäklarstatistik en respektive minus en procent. Genomsnittspriset för ett småhus var i mars 2013 närmare 3,3 miljoner kronor. Även priserna på bostadsrätter har stigit. Bostadsrättspriserna i Göteborgs stad steg för femte kvartalet i rad. Enligt Valueguard steg priserna med drygt tio procent i Göteborgs stad under första kvartalet 2013 jämfört med motsvarande kvartal Jämfört med fjärde kvartalet förra året steg priserna drygt fem procent. Enligt Mäklarstatistik var motsvarande uppgångar i Storgöteborg 14 respektive 6 procent. Som synes från nedanstående figur ligger bostadsrättspriserna klart över de tidigare toppnoteringarna. Även småhuspriserna nådde nya rekordnivåer under första kvartalet 2013 även om det var mer marginellt arbetslösa i Västra Götalands län Efter att ha uppvisat arbetslöshetssiffror på nära personer under hösten 2009 i Västra Götalands län har nivåerna fallit tillbaka för att pendla mellan och I mars i år var drygt arbetslösa, vilket är en minskning med 1 procent jämfört med samma månad förra året. Det är dock en bra bit kvar till nivåerna från åren före finanskrisen. Antalet varslade per invånare var under perioden januari till oktober 2012 drygt 11, vilket var tredje högst bland landets alla län. I mars låg antalet personer som är berörda av varsel lägre än samma månad 2012, men något högre än i februari. Arbetsförmedlingen räknar med att sysselsättningen i Västra Götaland kommer att minska något under Oförändrat bostadsbyggande 2012 I Storgöteborg påbörjades preliminärt bostäder år 2012, vilket är en oförändrad nivå jämfört med Byggstarterna för flerbostadshus har närmast varit opåverkade av den svaga konjunkturen. Under de senaste tjugo åren har antalet påbörja- Småhus- och bostadsrättspriser Index 2005:1 = 100 Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala) Förändring jämfört med motsvarande kvartal föregående år (höger skala) samt egna beräkningar Källor: SCB och Mäklarstatistik 10 Boverkets indikatorer Maj 2013

11 STORGÖTEBORG ANALYS de bostäder i flerbostadshus varit större endast vid ett tillfälle, år 2006, med de så kallade Odellplattorna. Däremot har byggstarterna för småhus minskat kraftigt efter tredje kvartalet 2011, vilket sannolikt hänger samman med konjunkturläget. Flerbostadshus ökade något bostäder påbörjades i flerbostadshus, varav genom nybyggnad och 300 nettotillskott genom ombyggnad. Nybyggnad av flerbostadshus ökade preliminärt med 10 procent jämfört med helåret Minsta antalet småhus sedan 1993 Cirka 600 bostäder påbörjades i småhus, vilket är nästan 25 procent färre än år 2011 och 40 procent färre än under tolvmånadersperioden till och med september Antalet var det lägsta på 20 år. Stort och stabilt byggande av bostadsrätter I flerbostadshus påbörjades nybyggnad av cirka bostadsrätter, 950 hyresrätter samt 85 ägarlägenheter. Antalet påbörjade hyresrätter har varit stabilt sedan början av år Anmärkningsvärt är att cirka 90 procent av de byggstartade hyresrätterna under 2012 fanns i Göteborgs stad enligt SCB:s preliminära uppgifter. Antalet påbörjade bostadsrätter har varit stabilt de senaste två åren. Efter finanskrisen har bilden förändrats markant. Det påbörjas numera betydligt fler bostadsrätter än hyresrätter. Preliminärt fanns cirka 70 procent av de byggstartade bostadsrätterna under 2012 i Göteborgs stad. Bostadsbyggandet ökar marginellt Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät finns i år betydligt färre bostäder som är säkra att påbörja i kommunernas projektlistor, jämfört med förra året. Minskningen är hela en tredjedel, både för bostadsrätter och för hyresrätter. Kommunernas bedömningar av antalet påbörjade bostäder i år är 25 procent lägre än för 2012, men utfallet förra året var dock lågt i förhållande till kommunernas bedömningar. Vi utgår i vår prognos från att bedömningarna är mer samstämmiga med utvecklingen i år och nästa år. Konjunkturinstitutet förväntar att konjunkturen vänder uppåt under andra halvåret Osäkerheten är dock fortsatt stor och utvecklingen för bostadsbyggandet är därmed svår att bedöma. Bostadspriserna har nått nya toppnivåer. Enligt SBAB:s Mäklarbarometer förväntas en fortsatt stark marknad. Vi bedömer att också försäljningen av nya bostadsrätter har ökat betydligt från årsskiftet. Hushållens ekonomi fortsätter att stärkas. Boverkets prognos är att antalet påbörjade bostäder i stort sett blir oförändrat i år jämfört med förra året. Vi tror att antalet påbörjade bostäder i småhus ökar något medan antalet bostadsrätter kan komma att minska något, på grund av begränsningen i antalet säkra projekt i projektlistorna. Byggandet av hyresrätter är svårast att bedöma. Antalet hyresrätter i säkra projekt medger dock i sig ett byggande på samma nivå som 2012 och vi utgår därför från detta. År 2014 bedömer vi att byggandet ökar något, även om projektlistorna i dagsläget inte fullt ut styrker detta. Kommunerna förväntar sig en ökning med 15 procent jämfört med Boverkets bedömning är att det påbörjas cirka bostäder i år, varav nybyggnad av drygt 900 hyresrätter, drygt bostadsrätter och cirka 700 småhus. År 2014 påbörjas cirka bostäder, varav genom nybyggnad. Byggandet av bostadsrätt och småhus förväntas öka. Vi uppskattar att det påbörjas cirka 300 bostäder som nettotillskott genom ombyggnad, både i år och nästa år. Påbörjade bostäder, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal Flerbostadshus Småhus Totalt Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal Bostadsrätt Hyresrätt, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen. Boverkets indikatorer Maj

12 ANALYS STORMALMÖ Försiktig optimism Förra året ökade befolkningen med knappt personer. Befolkningstillväxten har de senaste två åren varit lägre än under åren Samtidigt påbörjades endast cirka bostäder. Bostadsmarknaden har utvecklats svagare än i Storstockholm och Storgöteborg, men även i Stormalmö kan en vändning skönjas, även om priserna ligger klart under tidigare topp. Kommunernas prognoser indikerar att antalet påbörjade bostäder kan komma att öka något under 2013 och Befolkningstillväxten vände uppåt i Stormalmö Stormalmös befolkning passerade år invånare. Av dessa bor närmare i Malmö stad. Befolkningen i Stormalmö ökade under 2012 med personer, vilket motsvarar ungefär elva personer per invånare. Befolkningstillväxten var därmed något högre än 2011, men lägre än under åren dessförinnan. Födelseöverskottet i Stormalmö var cirka personer medan flyttnettot var personer. Av flyttnettot stod nettoinvandringen för knappt 87 procent. Flyttnettot gentemot övriga Sverige har minskat de senaste två åren. Flyttströmmarna mellan Sverige och Danmark vände år Sedan dess är det fler som har flyttat från Skåne till Danmark än tvärtom. Den senaste trenden har dock varit en ökande nettoinflyttning från Danmark. Under tredje kvartalet 2012 var nettoflyttningen från Skåne till Östdanmark 69 personer. 1 Samtidigt som befolkningsmängden ökar kraftigt ligger nybyggnationen på förhållandevis låga nivåer. Under perioden ökade bostadsbeståndet med 0,31 bostäder per ny vuxen invånare (20 år och över). Genomsnittet för perioden har varit 0,41. Med tanke på de låga påbörjandesiffrorna de senaste åren kommer situationen troligtvis att bli än mer ansträngd. Bostadspriserna vände uppåt Bostadspriserna har utvecklats svagare i Malmö jämfört med de andra storstadsregionerna. Efter att ha fallit under andra Förändring av befolkning (20+ år) och bostadsbestånd Befolkning (20+ år) Bostadsbestånd halvåret 2012 steg dock bostadspriserna under första kvartalet Jämfört med första kvartalet föregående år ökade småhuspriserna i Malmö stad med drygt en procent. Jämfört med fjärde kvartalet 2012 var uppgången drygt fyra procent. Motsvarande prisuppgångar för Stormalmö var enligt Mäklarstatistik noll respektive en procent. Genomsnittspriset för ett småhus i Stormalmö var i mars närmare 2,85 miljoner kronor. Bostadsrättspriserna har i stort sett utvecklat sig som småhuspriserna. Enligt Valueguard var bostadsrättspriserna i Malmö stad drygt en procent högre under första kvartalet 2013 jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Jämfört med sista kvartalet 2012 steg priserna drygt tre procent. Motsvarande siffror för Stormalmö var enligt Mäklarstatistik minus två respektive plus tre procent. En bostadsrätt i Stormalmö kostade under mars månad 2013 i genomsnitt drygt kronor per kvadratmeter. Motsvarande siffra för Malmö stad var närmare kronor. Som framgår av nedanstående diagram ligger bostadspriserna i Malmö, till skillnad från övriga storstadsregioner, klart under tidigare toppnivåer. Småhuspriserna ligger ungefär 7 procent från tidigare toppnoteringar medan siffran för bostadsrätterna är cirka 10 procent. Arbetsmarknaden i länet utvecklas stabilt Skånes arbetsmarknad klarade sig, relativt sett, lindrigt undan konjunkturnedgången Trots detta steg antalet arbetslösa relativt kraftigt. Sedan dess har antalet arbetslösa, med säsongsmässiga variationer, legat kvar på I mars var antalet arbetslösa drygt , vilket är marginellt högre jämfört med samma period i fjol. Antalet varslade om uppsägning ligger något lägre jämfört med situationen för ett år sedan, men har ökat något den senaste månaden. Arbetsförmedlingen räknar med att sysselsättningen i Skåne kommer att minska något under Småhus- och bostadsrättspriser Index 2005:1 = 100 Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala) Förändring jämfört med motsvarande kvartal föregående år (höger skala) samt egna beräkningar 1 Öresundsinstitutet, Job og magt, December Källor: SCB och Mäklarstatistik 12 Boverkets indikatorer Maj 2013

13 STORMALMÖ ANALYS Oförändrat byggande 2012 I Stormalmö påbörjades preliminärt bostäder år 2012, vilket är en minskning med cirka 5 procent jämfört med Årstakten ökade mycket snabbt efter finanskrisen och nådde en topp under första kvartalet 2011 med cirka påbörjade bostäder, inräknat nettotillskott genom ombyggnad. Därefter har byggstarterna minskat avsevärt. Byggandet av flerbostadshus ökade Under 2012 påbörjades preliminärt cirka bostäder i flerbostadshus. Endast ett femtontal bostäder påbörjades preliminärt som nettotillskott genom ombyggnader. Nybyggnad av flerbostadshus ökade med cirka 20 procent jämfört med år I flerbostadshus påbörjades nybyggnad av cirka hyresrätter och 650 bostadsrätter under Inga ägarlägenheter påbörjades. Lägsta antalet småhus på 15 år Byggstarterna för småhus minskade kraftigt efter tredje kvartalet 2011, vilket sannolikt främst hänger samman med konjunkturläget. Preliminärt påbörjades 450 bostäder, vilket var en halvering jämfört med året dessförinnan och samtidigt det lägsta antalet på 15 år. Bostadsbyggandet ökar något nästa år Bostadsmarknaden har utvecklats svagare än i Storstockholm och Storgöteborg. Men även i Stormalmö kan en vändning skönjas, även om priserna ligger klart under tidigare topp. Utvecklingen av de närmaste årens bostadsbyggande är svårbedömd. Kommunernas förväntningar ligger 10 procent högre i år än förra året, och år 2014 förväntar sig kommunerna en fortsatt ökning. Samtidigt var utfallet 2012 något lägre än kommunerna räknat med. Konjunkturinstitutet räknar med att konjunkturen vänder uppåt under andra halvåret Osäkerheten är dock fortsatt stor och utvecklingen för bostadsbyggandet är därför svår att bedöma. Boverkets bedömning är att det påbörjas cirka bostäder i år, varav endast ett fåtal bostäder som nettotillskott genom ombyggnad. År 2014 påbörjas cirka bostäder. Boverkets bedömning innebär att antalet påbörjade bostäder ökar något i år jämfört med förra året. Vi bedömer att antalet småhus och bostadsrätter ökar svagt. Byggandet av hyresrätter är svårbedömt. Antalet hyresrätter i projektlistorna för 2013 är 70 procent fler jämfört med inför 2012, samtidigt som antalet säkra projekt är lågt. Vi antar att antalet påbörjade hyresrätter i stort sett blir oförändrat jämfört med 2012, men utesluter inte att hyresrättsbyggandet kan öka betydligt. Byggandet av småhus kan komma att öka något efter halvårsskiftet. Påbörjade bostäder, nybyggnad, glidande tolvmånaderstal Flerbostadshus Småhus Totalt Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad glidande tolvmånaderstal Hyresrätt Bostadsrätt Boverkets indikatorer Maj