Boverkets indikatorer

Transkript

1 Boverkets indikatorer Nummer 2 December 218 ANALYS AV UTVECKLINGEN PÅ BYGG- OCH BOSTADSMARKNADEN MED BYGGPROGNOS Kraftig inbromsning i Storstockholm och bland större kommuner Antalet påbörjade bostäder minskar med cirka 2 procent i år, då 54 5 bostäder påbörjas enligt Boverkets prognos. Under 219 minskar byggandet med ytterligare 6 procent, då 51 bostäder påbörjas. Antalet nya bostäder är långt under det demografiska behovet, som Boverket beräknar till cirka 67 bostäder per år. Utvecklingen går i olika riktning i landet. I år ökar byggandet kraftigt i Göteborgs stad, blir oförändrat i Stormalmö och minskar något i gruppen av mindre och medelstora kommuner. Samtidigt är det en kraftig inbromsning i Storstockholm och bland större kommuner där det redan har byggts mycket. Antalet påbörjade bostadsrätter halveras från 217 till halvårsskiftet 219, medan småhusbyggandet faller med cirka 2 procent.totalt sett blir antalet påbörjade hyresrätter oförändrat mellan 217 och 219, men antalet minskar i år kraftigt i en del större kommuner där det har byggts mycket. För hyresrätter finns liksom för bostadsrätter risken att produktionen riktas mot för dyra segment, i synnerhet eftersom hyrorna kan vara betydligt lägre i beståndet än i nyproduktionen. Bostadspriserna har stigit i år, men förväntningarna har försvagats Bostadspriserna har ökat i år efter det snabba stämningsskiftet på bostadsmarknaden förra hösten, då priserna på främst bostadsrätter föll kraftigt. Prisförväntningarna från mäklare och hushåll har under oktober åter försvagats något. Vi bedömer att det finns en fortsatt osäkerhet från hushållens sida, där bland annat aviserade ränteuppgångar, en lägre tillväxt i samhällsekonomin, höstens börsfall och en osäkerhet om ytterligare åtstramningar av kreditkraven kan spela in. Men trots fallet under 217 är prisindex för bostadsrätter mellan 39 och 62 procent högre än för fem år sedan i de tre storstäderna och i genomsnitt för landet på samma nivå som under hösten 216. Indikationer på mer stabil utveckling Vi ser en del signaler på att utvecklingen av bostadsbyggandet kan komma att stabiliseras. Försäljningsstatistik från ett antal bostadsutvecklare indikerar att fallet i försäljningen av nya bostadsrätter kan ha börjat plana ut. Intresset för byggande av hyresrätter stimuleras bland annat av förstärkta statliga stöd och av de skärpta kreditrestriktionerna för hushållen, som gör hyresrätten relativt sett mer attraktiv. Antalet ansökningar om investeringsstöd för hyresbostäder och bostäder för studerande var de senaste tre månaderna 138 procent fler än motsvarande period ett år tidigare. Kvartalsdata från SCB visar totalt sett på en stabil utveckling för byggloven för flerbostadshus under de senaste fem kvartalen. I andra vågskålen finns bland annat att antalet påbörjade bostäder var lågt under tredje kvartalet. Påbörjade bostäder inklusive nettotillskott genom ombyggnad p 219p Innehåll Byggprognos... 2 Samhällsekonomi... 6 Bostadspriser... 7 Storstockholm... 1 Storgöteborg Stormalmö Nybyggnad Ombyggnad Källa: SCB samt Boverkets prognos

2 ANALYS Splittrad utveckling i år Antalet påbörjade bostäder var i september 11 procent lägre i tolvmånaderstakt än ett år tidigare. Totalt sett minskar antalet påbörjade bostäder enligt Boverkets prognos med cirka 2 procent i år, och med ytterligare 6 procent nästa år. Men skillnaderna är stora mellan kommungrupperna. Vi räknar med att antalet påbörjade bostäder i år minskar med cirka 35 procent i Storstockholm och med nära 3 procent i gruppen av övriga större kommuner. Antalet ökar med cirka 1 procent i Storgöteborg, blir i stort sett oförändrat i Stormalmö och minskar med 7 procent bland medelstora och mindre kommuner. Under 219 räknar vi med en mindre turbulent utveckling. Byggstarterna kan möjligen komma att plana ut i Storgöteborg medan förväntningarna har varit en ökning, och minskar med cirka 5 1 procent i övriga kommungrupper. Antalet påbörjade bostadsrätter minskar med hela 35 procent i år. Nästa år fortsätter minskningen inledningsvis och takten kan under loppet av 219 hamna på under hälften av 217 års nivå. Storstockholm avviker med ett större fall för bostadsrätter än i genomsnitt för landet under 218, medan bostadsrätter ökar i Storgöteborg. Vi räknar med utvecklingen för hyresrätter i år skiljer sig betydligt mellan kommungrupperna. Byggandet av småhus minskar under de två åren totalt sett med cirka 2 procent. Fallet i försäljningen av nya bostadsrätter bland några större bostadsutvecklare förefaller ha bromsat in. Försäljningen av nya styckebyggda småhus bland TMF:s medlemsföretag minskade med cirka 2 procent under årets tio första månader jämfört med förra året. Antalet ansökningar om investeringsbidrag för hyresrätter och studentbostäder var 138 procent fler under tremånadersperioden till och med november jämfört med ett år tidigare. Kvartalsdata för antalet bostäder i bygglov för flerbostadshus har varit förhållandevis stabilt fem kvartal i sträck. Prognos för antal påbörjade bostäder, december 218 Nybyggnad p 219p Flerbostadshus Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt Småhus Total nybyggnad Nettotillskott genom ombyggnad Totalt påbörjade bostäder Det är vi som gör Boverkets indikatorer Hans-Åke Palmgren Nationalekonom, redaktör Analys, byggfakta Tel: hans-ake.palmgren@boverket.se Hans Jonsson Nationalekonom Bostadspriser Tel: hans.jonsson@boverket.se Ulla-Christel Götherström Nationalekonom Samhällsekonomi och bostadsfinansiering Tel: ulla-christel.gotherstrom@boverket.se Foto: Franz Feldmanis Foto: Franz Feldmanis Foto: Boverket Syftet med Boverkets indikatorer är att sprida kunskaper som ger överblick inom områden som är av intresse för bostadsförsörjning, planering och byggande. 2 Boverkets indikatorer december 218 Grafisk form: Kommunikationsenheten Utgivare: Boverket Utgivning: Tryck: Boverket internt Upplaga: 1 Tryck: Pdf: ISSN: X Analysen avslutades den 3 december 218.

3 ANALYS Cirka 11 bostäder färdigställs under År 216 inrapporterades drygt 64 bostäder som påbörjade och 217 var antalet 67 7 bostäder enligt SCB:s statistik. Det faktiska påbörjandet var sannolikt lägre än det inrapporterade, eftersom byggstarter kan ske senare än startbesked, exempelvis för etappindelade projekt. I år påbörjas cirka 54 5 bostäder enligt Boverkets prognos, vilket är en revidering med 3 procent jämfört med prognosen från i juni. Nästa år faller takten till cirka 51 bostäder. År 217 färdigställdes 51 5 bostäder, inräknat nettotillskott genom ombyggnad. Ökningstakten för färdigställda bostäder har avtagit i år. Boverket bedömer att cirka 11 bostäder färdigställs under åren 218 till 219, cirka 55 båda åren. Stigande bostadspriser under 218, men åter förväntningar om fallande priser Bostadspriserna har stigit under ett antal månader efter det snabba fallet under hösten 217, men det är fortfarande för tidigt att säga att utvecklingen är uthållig. Tvärtom visar Valueguards mäklarenkät på en ökande övervikt för fallande priser i förväntningarna mot slutet av oktober. Om priserna åter börjar falla kan produktionen av bostadsrätter och småhus komma att påverkas ytterligare något nedåt. Valueguards prisindex bostadsrätter var i september nominellt 39 procent högre än för fem år sedan i Stockholms stad, och 62 respektive 51 procent högre i Göteborg respektive Malmö. Jämfört med ett år tidigare var priserna på bostadsrätter i september enligt Valueguard 7 procent lägre i Stockholm och 6 procent lägre i Göteborg. I Malmö var priserna 4 procent lägre än ett år tidigare. Fallet i försäljningen av nya bostadsrätter kan ha avtagit Vi ser några indikationer som pekar mot att fallet i byggstarter kan komma att avta. Delårsrapporter från några större bostadsutvecklare visar att fallet i antalet sålda bostäder i Sverige för några av dessa kan ha bromsat in, räknat i tolvmånaderstal. Försäljningsminskningen är mycket stor för en del aktörer, medan andra har klarat sig bättre relativt sett. Några större bostadsutvecklare, förändring av antal sålda bostäder i Sverige jämfört med 215 K4, löpande tolvmånaderstal 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Källa: Delårsrapporter JM Stockholm JM övriga landet Bonava Veidekke Skanska Besqab Genomsnitt för urvalet Försäljningen av nya styckebyggda småhus har minskat Statistik från TMF:s medlemsföretag visar att antalet sålda styckebyggda småhus har minskat med 2 procent under januari till oktober jämfört med året före. Det indikerar att byggstarterna för småhus faller mot slutet av 218. Antal sålda styckebyggda småhus, glidande 3-månaderstal, januari 28-oktober 218. Index =1. Källa: TMF, Trä- och Möbelföretagen, bearbetat av Boverket Ansökningar om investeringsstöd har ökat kraftigt Antalet inkomna ansökningar om investeringsstöd för hyresrätter och studentbostäder var 138 procent fler under tremånadersperioden till och med november 218 än motsvarande period ett år tidigare. Det kan finnas flera orsaker till detta. En delförklaring kan vara att regeringen beslutat att utöka både stödnivån och den tillåtna normhyresnivån. Dessutom har en så kallad påbyggnadsbonus införts som innebär att den som bygger nya hyres- och studentbostäder genom att utöka antalet våningsplan i en befintlig byggnad kan få en bonus utöver grundstödet. Antalet inkomna ansökningar avseende nu gällande investeringsstöd för hyresrätter och studentbostäder per tremånadersperiod Källa: Boverket Källa: TMF Byggloven för flerbostadshus kan ha planat ut Byggloven för flerbostadshus indikerar att det branta fallet i tolvmånaderstakt kan har brutits under tredje kvartalet 218. Det är inte oväntat. De höga kvartalsnivåerna för bygglov från fjärde kvartalet 216 till andra kvartalet 217 höjde tolvmånaderstakten avsevärt. Under de senaste fem kvartalen har antalet bostäder i bygglov per kvartal varit på en lägre men i stort sett stabil nivå, säsongrensat, vilket har fått tolvmånaderstakten att falla snabbt Boverkets indikatorer december 218 3

4 ANALYS till och med andra kvartalet 218, för att därefter plana ut under tredje kvartalet. 1 Bygglov för flerbostadshus per kvartal, säsongrensat Antalet bostäder i bygglov för flerbostadshus som inrapporterats till SCB under första till tredje kvartalet 218 var betydligt lägre än under 217 men på ungefär samma nivå som 216, sett till landet som helhet. Utvecklingen skiljer sig betydligt mellan kommungrupperna. Antal bostäder i bygglov för flerbostadshus inrapporterade till SCB, 218K1--3 jämfört med 217 och Kommungrupp Antal inrapporterade bostäder 218K1--3 Förändring jämfört med 217K1 3 Förändring jämfört med 216K1 3 Storstockholm % - 17 % Storgöteborg % + 42 % Stormalmö % + 97 % > % - 37 % < % + 29 % Totalt % % Källa: SCB Påbörjade bostäder i flerbostadshus, uppskattade ur bygglov, jämfört med påbörjade bostäder enligt SCB. Löpande tolvmånaderstal Utvecklingen av bygglov bland större kommuner utanför storstadsregionerna I flertalet större kommuner utanför storstadsregionerna var antalet bostäder i bygglov för flerbostadshus under första till tredje kvartalet 218 betydligt lägre än motsvarande period 216 i flertalet större kommuner utanför storstadsregionerna I genomsnitt var antalet 37 procent lägre. Antalet bostäder i bygglov för flerbostadshus 1-3 kvartalet 218 jämfört med motsvarande period 216. Större kommuner utanför storstadsregionerna 4% 2% % -2% -4% -6% -8% 1% p Uppskattade byggstarter Påbörjade Av diagrammet nedan framgår att tolvmånaderstakten för påbörjade bostäder i flerbostadshus blev betydligt lägre än vad byggloven indikerade, från andra kvartalet 217 till första kvartalet 218 när marknaden bromsade in. Omvänt var byggtakten högre än byggloven under andra och tredje kvartalet 218. Fallet i tolvmånaderstakten för bygglov bröts under det tredje kvartalet, vilket indikerar en platå för byggstarterna under fjärde kvartalet i år. Byggloven i diagrammet är laggade ett kvartal och justerade för hur stor andel som i genomsnitt brukar leda till byggstart. Vi antar i detta diagram att något färre bygglov än normalt byggstartas under de sista fyra kvartalen, till följd av den svagare bostadsmarknaden. Källa: SCB 1 Uppgifterna för främst det sista kvartalet är osäkra. 2 Statistiken är inte uppräknad för eventuell eftersläpning i inrapporteringen. Uppräknade data för 218 hamnar på nära 32 bostäder. 4 Boverkets indikatorer december 218

5 ANALYS Splittrad utveckling Av diagrammet framgår antalet påbörjade bostäder 217 per kommungrupp och den prognosticerade utvecklingen 218 och 219. Antal påbörjade bostäder 217 samt prognos 218 och Storstockholm Storgöteborg Stormalmö > 75 < p 219p Källa: SCB samt Boverket Boverkets indikatorer december 218 5

6 ANALYS Samhällsekonomi BNP-tillväxten bromsar in 219 Högkonjunkturen i den svenska ekonomin når sin topp i år och nästa år bromsar BNP-tillväxten in enligt Konjunkturinstitutets (KI:s) prognos från oktober. Tillväxten förväntas att dämpas under tredje kvartalet. Bostadsinvesteringarna väntas falla den närmaste tiden, vilket gör att prognosen för BNP har sänkts. I en undersökning av Demoskop på uppdrag av banken SEB i augusti i år framgår att nästan varannan person tror att det kommer att införas ytterligare amorteringskrav och var tredje att man kommer att ställa krav på att ha bunden ränta på en del av bostadslånet. Även Riksbanken bedömde i oktober att bilden av svensk konjunktur är stark. Utvecklingen i omvärlden är fortsatt god, även om utvecklingen i Italien och den upptrappade handelskonflikten mellan USA och Kina innebär att osäkerheten kring utsikterna för världsekonomin har ökat. Bostadsmarknaden Det låga ränteläget bidrar enligt Riksbanken till att öka riskerna kopplade till hushållens höga och stigande skuldsättning. Samtidigt kvarstår de grundläggande orsakerna till att skuldsättningen blivit hög. För att utvecklingen i svensk ekonomi ska bli långsiktigt hållbar menar Riksbanken att det är angeläget att åtgärder vidtas inom bostadspolitiken och skattepolitiken. Arbetslösheten stabil Arbetslösheten har minskat de senaste åren i takt med att konjunkturen har förstärkts, men en avtagande sysselsättningstillväxt innebär att arbetslösheten ligger på drygt cirka 6 procent under resten av 218 år och 219 enligt KI:s prognos. Hushållens förväntningar har försvagats Hushållen förväntar sig försämrad svensk ekonomi det kommande året. Hushållens konfidensindikator föll 4, enheter i oktober, till en nivå nära det historiska genomsnittet på grund av hushållens lägre förväntningar, sannolikt som en följd av turbulensen på bostadsmarknaden, enligt KI. De senaste åren har sysselsättningen ökat snabbt och den starka utvecklingen fortsätter i år. Tillsammans med sänkta skatter och ökade transfereringar bidrar detta till att hushållens disponibla inkomster ökar i en ungefär normal takt i år enligt KI:s prognos. Räntan höjs i december eller februari Riksbanken höll reporäntan oförändrad på -,5 procent i oktober. Om ekonomin utvecklas på ett sätt som forsätter stödja utsikterna för inflationen bedömer Riksbanken att det snart är lämpligt att börja höja reporäntan i långsam takt och indikerar att räntan höjs med,25 procentenheter antingen i december 218 eller i februari 219. Även hushållen förväntar sig att ränteläget stiger gradvis under de kommande åren. Enligt KI:s undersökning räknar hushållen med att den korta bolåneräntan stiger med drygt,4 procentenheter mellan hösten 219 och hösten 22. Det finns alltså en samstämmighet kring att ränteläget kommer att stiga framöver och att detta sker i en långsammare takt än under tidigare höjningsperioder. 6 Boverkets indikatorer december 218

7 ANALYS Bostadspriserna har stabiliserats Index Förändring jämfört med samma period föregående år (sh) Förändring jämfört med samma period föregående år (br) Index sh (vänster axel) Index br (vänster axel) Småhus- och bostadsrättspriser Källa: Valueguard HOX index samt egna beräkningar Procent Efter att bostadspriserna föll i slutet av 217 har de legat på en relativt stabil nivå med en liten uppgång. Bostadsrättspriserna var under tredje kvartalet i genomsnitt 6,5 procent lägre än motsvarande kvartal föregående år, i kontrast till föregående års ständigt stigande priser. Bostadsrättspriserna är nu på samma nivå som de var i slutet av 216, det är således relativt höga nivåer. Kvadratmeterpriset uppgick under tredje kvartalet till knappt 39 kronor per kvadratmeter. Småhuspriserna föll inte lika mycket och var 3,1 procent lägre än motsvarande kvartal 217. I dagsläget ligger småhuspriserna på samma nivå som början av 217. Sedan årsskiftet har priserna på småhus ökat med 3,4 procent medan priserna på bostadsrätter har minskat marginellt med,3 procent ned till 5 procents belåningsgrad. Amorteringstakten (1-2 procent) beror på belåningsgraden. Det skärpta amorteringskravet från mars 218 innebär att hushåll som tar lån som överstiger 4,5 gånger den årliga bruttoinkomsten måste amortera ytterligare 1 procent av lånet årligen. Det senaste amorteringskravet anges av en del bedömare vara ett av de viktigaste skälen till den kraftiga inbromsningen i byggandet, förutom marknadsoron efter höstens och vårens prisnedgångar. I det osäkra marknadsläget har även hushållens vilja att teckna avtal med bostadsutvecklare långt före inflyttning minskat. En del bedömare pekar ut amorteringskrav som orsak till att främst unga har svårt att komma in på bostadsmarknaden i storstäderna. Å andra sidan menar Finansinspektionen att unga amorterade innan amorteringskravet infördes och att det är högre bostadspriser som främst hindrar unga. Förutom amorteringskravet har även bankerna skärpt sina krav för bolån. Vi bedömer att bostadsrättsföreningarnas skuld kan ha börjat räknas in i kreditprövningar under våren 217. Vidare kan ett lånelöfte vara avhängigt att bostadsrätten måste vara såld innan ett nytt lån kan lämnas. Bankerna kräver att en bolånetagare ska kunna klara av att betala en hög ränta, på runt 7-8 procent. Bankerna kan bevilja blancolån, det vill säga lån utan säkerhet, till delar eller hela kontantinsatsen. Det innebär sämre ränta och snabb amortering. Område Bostadrätter kr/kvm % Δ 1 år Småhus genomsnittspris % Δ 1 år Riket 39-3,6 % ,9 % Stockholms stad ,5 % ,9 % Göteborgs stad ,8 % ,8 % Malmö stad ,8 % ,4 % Källa: Svensk Mäklarstatistik Likartad utveckling i storstadskommunerna Storstadskommunerna har tidigare uppvisat relativt olika utveckling med kraftiga prisuppgångar i Stockholm och Göteborg medan utvecklingen i Malmö varit mer återhållsam. I osäkerheten efter prisnedgången har utvecklingen varit mer likartad mellan kommunerna, även om småhuspriserna i Malmö hämtat sig efter nedgången i kontrast till de andra två storstadskommunerna. Bostadsrättspriserna i Stockholm stad har fallit med knappt 4 procent det senaste året medan småhuspriserna har fallit med 5 procent. I Göteborg stad har bostadspriserna fallit med 2-3 procent. I Malmö stad har bostadsrättspriserna fallit med knappt 3 procent medan småhuspriserna stigit med över 1 procent enligt Mäklarstatistik. Amorteringskrav och bankernas åtstramning Höga hushållsskulder fortsätter att vara en risk för svensk ekonomi enligt Finansinspektionen. Amorteringskravet som infördes i juni 216 innebär krav på amortering för nya låntagare Boverkets indikatorer december 218 7

8 ANALYS Antalet påbörjade bostäder minskade med 11 procent Byggtakten planade ut under 217, då 67 7 bostäder inrapporterades som påbörjade till SCB. Under 218 har antalet påbörjade bostäder minskat betydligt, totalt sett. I synnerhet minskade antalet påbörjade bostadsrätter, men även antalet småhus minskade. Antalet hyresrätter var i stort sett oförändrat, totalt sett. Men utvecklingen skiljer sig markant åt mellan kommungrupperna, både totalt och per upplåtelseform. I Göteborgs stad ökade antalet påbörjade bostäder kraftigt. Samtidigt ser vi betydande minskningar i Storstockholm och inom gruppen av större kommuner utanför storstadsregionerna, där det tidigare har påbörjats mycket bostäder. Kvartalsdata visar att det påbörjades färre bostäder i flerbostadshus under tredje kvartalet 218 än under de föregående fyra kvartalen, säsongrensat. Det är osäkert om det är en tillfällighet eller om det indikerar ett skift nedåt. Preliminärt påbörjades 1 procent färre bostäder i flerbostadshus under de senaste fyra kvartalen jämfört med ett år tidigare. Byggstarterna för småhus minskade med cirka 7 procent. Antalet påbörjade hyresrätter var i stort sett oförändrat under de senaste fyra kvartalen jämför med ett år tidigare, totalt sett. Takten för bostadsrätter föll med 18 procent. Noterbart är att det preliminärt påbörjades drygt 45 ägarlägenheter. Nettotillskotten genom ombyggnad minskade med cirka 35 procent. Antalet faktiskt påbörjade bostäder kan vara lägre än vad SCB redovisar. Påbörjade bostäder 217K4-218K3 prel. Flerbostadshus Bostadsrätt 19 3 Hyresrätt 24 1 Äganderätt 45 Småhus Total nybyggnad 55 8 Nettotillskott genom ombyggnad 2 9 Totalt påbörjade bostäder 58 7 Källa: SCB 58 7 påbörjade bostäder i tolvmånaderstakt tredje kvartalet Under de senaste fyra kvartalen, till och med tredje kvartalet 218, påbörjades cirka 58 7 bostäder. Det var 11 procent färre än ett år tidigare. Antalet påbörjade bostäder i flerbostadshus minskade preliminärt med 1 procent, medan småhus minskade med 7 procent. Nettotillskotten genom ombyggnad har procentuellt minskat betydligt mer än nyproduktionen, drygt 35 procent. Nettotillskotten har i stora drag halverats i alla tre storstadsregionerna. SCB:s redovisning av antalet påbörjade bostäder mäts med startbesked. Den faktiska byggstarten kan vara senare än vad startbeskedet visar. Påbörjade bostäder, löpande tolvmånaderstal Flerbostadshus Nettotillskott ombyggnad Småhus Totalt Tredje kvartalet byggstartades färre bostäder i flerbostadshus Antalet påbörjade bostäder per kvartal i flerbostadshus ökade trendmässigt från sommaren 213 till sommaren 217. Därefter har takten varit lägre. För tredje kvartalet 218 ser vi en minskning. Det är ännu för tidigt att bedöma om det indikerar en vändning nedåt, eller om det är en tillfällig minskning. Under 217 påbörjades cirka 67 7 bostäder. Tolvmånaderstakten var i stort sett stabil under loppet av året. 8 Boverkets indikatorer december 218

9 ANALYS Påbörjade bostäder i flerbostadshus per kvartal, säsongrensade data Bostadsrätter har minskat mest hyresrätter minskade kraftigt på några håll Det är byggandet av bostadsrätter som totalt sett har minskat. Tolvmånaderstakten för antalet påbörjade bostadsrätter föll med 18 procent jämfört med ett år tidigare. Jämfört med toppen under fjärde kvartalet 217 föll takten med 23 procent. Byggandet av hyresrätter var totalt sett nästan på samma nivå som ett år tidigare. Utvecklingen för hyresrätter skiljer sig dock markant åt mellan kommungrupperna. Påbörjade bostäder i flerbostadshus fördelat på hyresrätt och bostadsrätt, nybyggnad, löpande tolvmånaderstal Påbörjade säsongrensade Medeltal 216 K1-218 K1 Påbörjade bostäder i flerbostadshus per kommungrupp, nybyggnad, löpande tolvmånaderstal Storstockholm Storgöteborg Stormalmö >75 < 75 Utvecklingen under årets första tre kvartal Under årets första tre kvartal minskade antalet påbörjade bostadsrätter i flerbostadshus markant i alla kommungrupper utom i Storgöteborg, jämfört med motsvarande period ett år tidigare. Det framgår av följande diagram. Störst var minskningen i Storstockholm. I Stormalmö och bland större respektive med medelstora och mindre kommuner utanför storstadsregionerna var minskningen inte riktigt lika stor, och ungefär lika. När det gäller hyresrätter ser vi en marginell minskning i riket. I Storstockholm, Storgöteborg och bland mindre och medelstora kommuner är förändringarna ganska små, medan ökningen är kraftig i Stormalmö. I gruppen av större kommuner utanför storstadsregionerna minskade hyresrätter och bostadsrätter procentuellt sett lika kraftigt Påbörjade bostäder i flerbostadshus 218 K1-3 jämfört med 217K1-3 6% Hyresrätt Bostadsrätt 4% Byggstarterna har minskat mest bland större kommuner utanför storstadsregionerna Utvecklingen av byggstarterna för flerbostadshus skiljer sig avsevärt mellan kommungrupperna. Inom gruppen av större kommuner utanför storstadsregionerna började tolvmånaderstakten för flerbostadshus minska markant redan efter halvårsskiftet 217. Där har minskningen sedan toppen preliminärt varit knappt 35 procent. Ett halvår senare började minskningen i Storstockholm, där byggstarterna jämfört med toppen minskat med 25 procent. Takten har fortsatt att öka i Storgöteborg, och även i Stormalmö. Bland medelstora och mindre kommuner har takten minskat med drygt 5 procent, i genomsnitt. Utvecklingen i storstadsregionerna redovisas fördjupat på sidorna % % -2% -4% -6% Storstockholm Storgöteborg Stormalmö > 75 < 75 Riket Bostadsrätt Hyresrätt Totalt. Ägarlägenheter ej särredovisade. Boverkets indikatorer december 218 9

10 ANALYS STORSTOCKHOLM Storstockholm Det har varit en turbulent tid på bostadsmarknaderna i Storstockholm. Priserna på bostadsrätter föll på bara tre månader, september till december, med drygt 11 procent. Sedan botten i december har prisindex för bostadsrätter ökat med 4 procent, och medelpriserna något mindre. Trots prisfallet är priserna nästan 4 procent högre än för fem år sedan. Efter årsskiftet har byggstarterna fallit dramatiskt. Vi bedömer att det under 218 påbörjas drygt 13 bostäder i Storstockholm. Nästa år faller antalet ytterligare något, till drygt 12 bostäder. Det är mycket långt under de långsiktiga demografiska behoven. Under en mycket kort period var byggstarterna i nivå med behovet som Tillväxt- och regionplaneförvaltningen beräknat till drygt 2 7 bostäder per år under perioden Behovet är oräknat eventuella uppbyggda obalanser, och är i närtid dessutom större än det långsiktiga genomsnittet. Kraftigt fall för bostadsrätter Antalet påbörjade bostäder nådde en topp i tolvmånaderstakt vid utgången av 217, med drygt 2 4 inrapporterade. Under fjärde kvartalet påbörjades nära 6 bostäder. De faktiska byggstarterna var sannolikt lägre, eftersom SCB:s statistik baseras på startbesked. Under tolvmånadersperioden till och med september var antalet inrapporterade påbörjade bostäder cirka 25 procent färre än ett år tidigare. Tolvmånaderstakten var cirka 14 5 bostäder. Påbörjade bostäder, Storstockholm. Löpande tolvmånaderstal Småhus Flerbostadshus Ombyggnad Totalt Antalet bostadsrätter i flerbostadshus minskade med 34 procent medan antalet hyresrätter minskade med 8 procent. Det är alltså i första hand en kris för bostadsrätten. Byggstarterna för småhus minskade med cirka 2 procent. De påbörjade tillskotten genom ombyggnad minskade med hela 55 procent, vilket motsvarar cirka 2 procent av den totala inbromsningen. Ser vi till årets tre kvartal minskade antalet påbörjade bostadsrätter i flerbostadshus preliminärt med över 5 procent i Storstockholm jämfört med ett år tidigare. Det påbörjades uppskattningsvis 3 6 bostadsrätter, 3 2 hyresrätter och drygt 25 ägarlägenheter i flerbostadshus. Även under årets första tre kvartal påbörjades det alltså fler bostadsrätter än hyresrätter, totalt sett i regionen. Påbörjade bostäderi flerbostadshus fördelat på hyresrätt och bostadsrätt, nybyggnad Löpande tolvmånaderstal Minskningen av de inrapporterade byggstarterna är uppskattningsvis något större i Stockholms stad än i övriga regionen, med ett fall på drygt 3 procent respektive knappt 25 procent. Påbörjade bostäder i Stockholms stad och övriga regionen, nybyggnad. Löpande tolvmånaderstal Hyresrätt Bostadsrätt Stockholms stad Övriga Storstockholm Tolvmånaderstakten för bostadsrätter var under tredje kvartalet lägre än för hyresrätter i Stockholms stad, vilket framgår av följande diagram. 1 Boverkets indikatorer december 218

11 ANALYS - STORSTOCKHOLM Påbörjade bostäder i flerbostadshus fördelat på hyresrätt och bostadsrätt, nybyggnad. Stockholms stad Löpande tolvmånaderstal sedan årsskiftet. Bostadsrättspriserna var under tredje kvartalet 39 procent högre än motsvarande kvartal för fem år sedan. Prisutveckling jämfört med: Småhus i Stockholms arbetsmarknadsområde Bostadsrätter i Stockholms stad Årsskiftet % 2% 1 år -8% -7% 5 år 39% 39% Genomsnittspris kr 69 9 kr Källa: Svensk Mäklarstatistik 1 Påbörjade bostäder i flerbostadshus fördelat på hyresrätt och bostadsrätt, nybyggnad. Övriga Storstockholm. Löpande tolvmånaderstal Bostadspriser på samma nivå som slutet av 215 Småhuspriser i Stockholm FA-region och bostadsrättspriser i Stockholm stad Index 25:1= Hyresrätt Hyresrätt Bostadsrätt Bostadsrätt Förändring jämfört med samma period föregående år (sh) Förändring jämfört med samma period föregående år (br) Index sh (vänster axel) Index br (vänster axel) Källa: Valueguard HOX index samt egna beräkningar Procent Efter flera år av kraftiga prisuppgångar på bostäder i Stockholmsregionen föll priserna i slutet av 217. Priserna har sedan stabiliserats och bostadsrättspriserna visar tecken på en svag uppgång igen. Bostadsrättspriserna är 7 procent lägre än motsvarande kvartal 217, och är därmed på samma nivå som i slutet av 215. Prisökningarna för småhus i Stockholms arbetsmarknadsområde ligger nästan 8 procent lägre an motsvarande period 217, och liksom bostadsrätter på samma nivå som i slutet av 215. Genomsnittspriset för en bostadsrätt i Stockholms stad var under det tredje kvartalet 69 9 kr/kvm, en ökning med 2 procent Det genomsnittliga småhuspriset i Stockholms arbetsmarknadsområde var det tredje kvartalet nästan 5,2 miljoner, samma nivå som i början av året. Småhuspriserna var under det tredje kvartalet 39 procent högre än motsvarande kvartal för fem år sedan. Byggstarterna fortsätter att falla enligt Boverkets prognos Påbörjade bostäder i flerbostadshus, uppskattade ur bygglov, jämfört med påbörjade bostäder enligt SCB. Löpande tolvmånaderstal Uppskattat antal påbörjade ur bygglov Inrapporterat påbörjade Byggloven för flerbostadshus indikerar att byggstarterna fortsätter att falla under fjärde kvartalet och att det under 218 påbörjas endast cirka 1 5 bostäder i flerbostadshus jämfört med drygt 16 år 217. Totalt räknar vi med att drygt 13 bostäder påbörjas under 218. I flerbostadshus påbörjas ungefär lika många hyresrätter som bostadsrätter, vilket är en markant förskjutning från bostadsrättens tidigare dominans. Den kraftiga inbromsningen för nettotillskott genom ombyggnad är anmärkningsvärd. Vi bedömer att byggstarterna faller ytterligare något under 219, och att cirka 12 bostäder påbörjas under året. Byggandet av bostadsrätter minskar ytterligare innan botten är nådd medan vi utgår från att byggandet av hyresrätter kan komma att öka. Vi räkar med att minskningen av byggstarterna blir mindre i Stockholms stad än i övriga regionen. Byggloven har fallit mer i regionen utanför Stockholms stad Antalet bostäder i inrapporterade bygglov för flerbostadshus var under årets tre första kvartal 21 procent färre än året före i Stockholms stad och 46 procent färre i övriga regionen. I förhållande till befolkningen har byggstarterna i genomsnitt varit betydligt större i övriga regionen än i Stockholms stad, och utvecklingen av byggloven tyder alltså på att här sker en utjämning. Boverkets indikatorer december

12 ANALYS STORGÖTEBORG Storgöteborg Bostadsmarknaden i Storgöteborg har utvecklats annorlunda än i Storstockholm under det senaste året. Priserna på bostadsrätter i Göteborgs stad var i september 6 procent lägre än för ett år sedan, men över 6 procent högre än för fem år sedan. Bostadsbyggandet i staden har tagit fart, och antalet påbörjade bostäder ökade med 68 procent under de senaste tolv månaderna. I övriga regionen minskade dock byggstarterna med cirka 3 procent, till följd av färre påbörjade hyresrätter och småhus. Antalet påbörjade bostadsrätter i flerbostadshus mer än fördubblades i Göteborg, och minskade med endast fem procent i övriga regionen, vilket är anmärkningsvärt. I regionen påbörjades cirka 8 bostäder under tolvmånadersperioden till och med september visar SCB:s statistik. Det faktiska antalet kan dock vara lägre. Det finns förväntningar om ett fortsatt ökat byggande i Storgöteborg under 219. Vi bedömer att tillväxten eventuellt bryts då vi tror att efterfrågan på nya bostadsrätter försvagas något. Antalet påbörjade bostäder ökade med 14 procent I regionen ökade antalet påbörjade bostäder uppskattningsvis med 14 procent i tolvmånaderstakt till och med tredje kvartalet, jämfört med ett år tidigare. Antalet påbörjade bostäder i flerbostadshus ökade med drygt 2 procent, och småhus med drygt 1 procent, enligt preliminära uppgifter från SCB. Nettotillskott genom ombyggnad halverades, jämfört med den mer tillfälliga toppen under tredje kvartalet 217. Antalet faktiskt påbörjade bostäder kan vara lägre än det inrapporterade, till följd av att det är startbesked som ligger till grund för den preliminära statistiken. Påbörjade bostäder, Storgöteborg. Löpande tolvmånaderstal Småhus Flerbostadshus Ombyggnad Totalt Som framgår av diagrammet nedan är det bostadsrätter som har ökat. Det påbörjades 5 procent fler bostadsrätter i tolvmånaderstakt jämfört med ett år tidigare. Byggandet av hyresrätter minskade något, efter att ha ökat kraftigt under 216 och 217. Påbörjade bostäderi flerbostadshus fördelat på hyresrätt och bostadsrätt, nybyggnad Löpande tolvmånaderstal Antalet bostäder i inrapporterade byggstarter ökade med 63 procent i Göteborgs stad, medan takten totalt sett i övriga regionen uppskattningsvis minskade med cirka 3 procent. Påbörjade bostäder i Göteborgs stad och övriga Storgöteborg, nybyggnad. Löpande tolvmånaderstal Hyresrätt Bostadsrätt Göteborgs stad Övriga Storgöteborg I Göteborgs stad har antalet påbörjade hyresrätter i flerbostadshus ökat kraftigt, men även byggandet av bostadsrätter har ökat betydligt. 12 Boverkets indikatorer december 218

13 ANALYS STORGÖTEBORG Påbörjade bostäder i flerbostadshus fördelat på hyresrätt och bostadsrätt, nybyggnad. Göteborgs stad. Löpande tolvmånaderstal Bostadspriserna i Göteborgsregionen steg kraftigt under flera år för att minska i slutet av 217. Bostadsrättspriserna i Göteborgs stad har sedan nedgången haft en svag uppgång och ligger 6 procent lägre än motsvarande kvartal 217, en nivå som motsvarar nivån i slutet av 216. Priserna för småhus i Göteborgs arbetsmarknadsområde har legat stabilt efter nedgången och ligger nu 3 procent lägre än motsvarande period I övriga Storgöteborg ser vi en liten minskning i byggstarterna för bostadsrätter i flerbostadshus. Men det är framförallt hyresrätter som har minskat i flerbostadshus, efter den kraftiga ökningen under 216 och 217. Påbörjade bostäder i flerbostadshusfördelat på hyresrätt och bostadsrätt, nybyggnad. Övriga Storgöteborg. Löpande tolvmånaderstal Hyresrätt Bostadsrätt Genomsnittspriset för en bostadsrätt i Göteborg stad var under det tredje kvartalet 48 6 kr/kvm, en ökning med 2 procent sedan årsskiftet. Bostadsrättspriserna var hela 62 procent högre än motsvarande kvartal för fem år sedan. Prisutveckling jämfört med: Småhus i Göteborgs arbetsmarknadsområde Bostadsrätter i Göteborgs stad Årsskiftet % 2% 1 år -3% -6% 5 år 44% 62% Genomsnittspris kr 48 6 kr Källa: Svensk Mäklarstatistik Det genomsnittliga småhuspriset i Göteborg arbetsmarknadsområde var det tredje kvartalet knappt 4,3 miljoner, samma nivå som i början av året. Småhuspriserna var under det tredje kvartalet 44 procent högre än motsvarande kvartal för fem år sedan Hyresrätt Bostadsrätt Prognos Antalet påbörjade bostäder förefaller följa vår föregående prognos för i år. Vi räknar med att drygt 8 bostäder påbörjas under 218. Utvecklingen under 219 är mer svårbedömd. Vi har svårt att tro att inte även byggandet i Storgöteborg påverkas av den åtstramade kreditprövningen och osäkerheten om bostadsprisernas utveckling. Utfallet i form av färdigställda bostäder har ännu inte tagit fart. Enbart i Göteborgs stad pågick nybyggnation av drygt 7 7 bostäder vid utgången av tredje kvartalet, enligt Fastighetskontoret. Bostadspriserna marginellt lägre än för ett år sedan Småhuspriser i Göteborgs FA-region och bostadsrättspriser i Göteborgs kommun Index 25:1= Förändring jämfört med samma period föregående år (sh) Förändring jämfört med samma period föregående år (br) Index sh (vänster axel) Index br (vänster axel) Källa: Valueguard HOX index samt egna beräkningar Procent Byggloven för flerbostadshus har fallit något i tolvmånaderstakt. Samtidigt finns en potential i ännu inte ianspråktagna bygglov. Vi skriver ner vår prognos för 219 till 8 bostäder, men med ett osäkerhetsspann både uppåt och nedåt. Påbörjade bostäder i flerbostadshus, uppskattade ur bygglov, jämfört med påbörjade bostäder enligt SCB. Löpande tolvmånaderstal Uppskattade byggstarter Påbörjade Boverkets indikatorer december

14 ANALYS STORMALMÖ Stormalmö Bostadspriserna i Stormalmö har varit mer stabila än i Storstockholm. I september var prisindex för bostadrätter i Malmö 4 procent lägre än ett år tidigare. Antalet påbörjade bostäder har ökat i tolvmånaderstakt. Vi ser en kraftig ökning av antalet påbörjade hyresrätter, samtidigt som byggandet av bostadsrätter har fallit något. De inrapporterade byggstarterna ökade både i Lund och i Malmö. Vår prognos är att cirka 6 7 bostöder påbörjas i år, vilket är en liten uppskrivning jämfört med förra prognosen. För nästa år räknar vi med en minskning till 6 2 påbörjade bostäder, men det är ändå en nivå som är historiskt hög. Bostadsbyggandet ökade något Antalet påbörjade bostäder i Stormalmö ökade med uppskattningsvis knappt 1 procent under tolvmånadersperioden till och med september, jämfört med ett år tidigare. Cirka 7 1 bostäder påbörjades. Antalet påbörjade bostäder i flerbostadshus ökade med drygt 15 procent och antalet småhus med 2 procent, medan nettotillskottet genom ombyggnad halverades. Påbörjade bostäder, Stormalmö Löpande tolvmånaderstal Utvecklingen för hyresrätter och bostadsrätter går åt olika håll. Antalet påbörjade hyresrätter ökade med 55 procent medan antalet bostadsrätter minskade med knappt 3 procent. Påbörjade bostäder i flerbostadshus fördelat på hyresrätt och bostadsrätt, nybyggnad. Löpande tolvmånaderstal Småhus Flerbostadshus Ombyggnad Totalt Hyresrätt Bostadsrätt Bostadspriser Småhuspriser i Malmö FA-region och bostadsrättspriser i Malmö kommun Index 25:1 = Källa: Valueguard HOX index samt egna beräkningar Bostadspriserna i Malmö stad, som tidigare hade en mer modest och ojämn utveckling jämfört med Göteborg och Stockholm, har haft en snabbare återhämtning efter nedgången i slutet av 217, främst vad gäller småhus. Bostadsrättspriserna har minskat med 4 procent jämfört med motsvarande kvartal 217, och var på samma nivå som är i början av 217. Småhuspriserna var på samma nivå som för ett år sedan. Genomsnittspriset för en bostadsrätt i Malmö stad var under det tredje kvartalet 28 2 kr/kvm, vilket är en ökning med 2 procent sedan årsskiftet. Priserna var 51 procent högre än motsvarande kvartal för fem år sedan. Prisutveckling jämfört med: Småhus i Malmös arbetsmarknadsområde Bostadsrätter i Malmö stad Årsskiftet 3% 2% 1 år % -4% 5 år 43% 51% Genomsnittspris kr 28 2 kr Källa: Svensk Mäklarstatistik Förändring jämfört med samma period föregående år (sh) Förändring jämfört med samma period föregående år (br) Index sh (vänster axel) Index br (vänster axel) Procent Det genomsnittliga småhuspriset i Malmö arbetsmarknadsområde var under det tredje kvartalet knappt 3,6 miljoner, en ökning med 3 procent sedan årsskiftet. Småhuspriserna var under det tredje kvartalet 43 procent högre än motsvarande kvartal för fem år sedan Boverkets indikatorer december 218

15 ANALYS STORMALMÖ Prognos Bostadspriserna har varit mer stabila i Malmö än i Stockholm. Byggloven för flerbostadshus har planat ut i tolvmånaderstakt, och var i september på en betydligt högre nivå än för två år sedan. Vi skriver upp vår prognos för bostadsbyggandet 218, till 6 7 påbörjade bostäder. Vi räknar med att det under 218 påbörjas ungefär lika många bostäder som 217 i Malmö stad. Tillströmningen av bygglov har varit stor efter en lite avvaktande utveckling i slutet av 217 och början av 218. Prognosen för 219 är i stort sett oförändrad, där vi antar att drygt 6 bostäder påbörjas. I Lund påbörjas cirka 1 6 bostäder i år och cirka 1 3 bostäder under 219. Påbörjade bostäder i flerbostadshus, uppskattade ur bygglov, jämfört med påbörjade bostäder enligt SCB. Löpande tolvmånaderstal Uppskattade byggstarter Påbörjade bostäder Boverkets indikatorer december

16 Sammandrag av indikatorerna Byggande Boende Kredit Bygglov till flerbostadshus oktober september 218/ - 27 % oktober september 217 Bygglov till småhus oktober september 218/ - 15 % oktober september 217 Priser på bostadsrätter 3 kv 218 / 3 kv 217 = - 6 % Priser på småhus 3 kv 218 / 3 kv 217 = - 3 % Långa räntan, veckogenomsnitt SBAB 5-årig bolåneränta Vecka = 2,31 % Vecka = 2,36 % Korta räntan, veckogenomsnitt SBAB 3-månaders bolåneränta Vecka = 1,49 % Vecka = 1,59 % Ökning Ingen förändring Minskning Box 534, Karlskrona Telefon: Webbplats: Pilarnas riktning anger respektive indikators förändring mellan angivna tidpunkter