FRÅN BYGGPOLITIK TILL (SOCIAL) BOSTADSPOLITIK. Malmö 29 november 2017 Linda Jonsson, analytiker

Transkript

1 FRÅN BYGGPOLITIK TILL (SOCIAL) BOSTADSPOLITIK Malmö 29 november 2017 Linda Jonsson, analytiker

2 DISPOSITION + Bostadspolitikens historia + Dagens politik Fokus unga Generella villkor + Slutsats 2

3 BACKA BANDET.

4 DEN GAMLA BOSTADSPOLITIKEN. Den bostadssociala utredningen: 1. Offentlig bostadskreditgivning 2. Kommunala bostadsföretag 3. Statlig reglering av bostadsstandarden 4

5 DEN GAMLA BOSTADSPOLITIKEN. EN PALETT AV VERKTYG INSTITUTIONELLA Kvotering av lånemedel via Bostadsstyrelsen och Länsbostadsnämnderna (50 60-tal) Bankernas utlåning reglerades Allmännyttiga bolag Kommunerna fick större befogenheter för att kunna garantera mark SBAB (1985) FINANSIELLA 100% lånefinansiering till allmännyttan 95 % lånefinansiering till privata företag Statliga topplån Kommunal borgen Räntegarantier Paritetslån Generös avdragsrätt för skuldräntor 5

6 DEN GAMLA BOSTADSPOLITIKEN. MILJONPROGRAMMET Höjd boendestandard Industrialisering, standardisering Förorten etableras Hyresrätten prioriteras men förlorar i status Småhusbyggandet ökar kraftigt de sista åren 6

7 EFFEKTERNA AV DEN GAMLA BOSTADSPOLITIKEN. Hyresrätten blev en relativt sett billig boendeform. Inflationen i kombination med generösa avdragsvillkor byggde upp stora övervärden i den ägda boendeformen. Utgifterna eskalerade tvingade fram förändring! 7

8 SYSTEMSKIFTET. I TVÅ STEG 1. Skatteomläggning 1990 Avdrag för skuldräntor reducerades Allmännyttans gynnande ställning avvecklas Fastighetsskatt infördes Moms på bygg och förvaltning 2. Subventionssystemet avvecklas Ansvaret för finansieringen flyttades till hushållen 8

9 SYSTEMSKIFTET. DEN FINANSIELLA INNEBÖRDEN DEN GAMLA BOSTADSPOLITIKEN Inget (eller lågt) krav på egen kapitalinsats Lågt pris på lånat kapital garanterad räntenivå Bostadsbyggandet drevs av staten DEN NYA BOSTADSPOLITIKEN Krav på eget kapital Marknadspris på lånat kapital Bostadsbyggande drivs av hushållens förmåga att efterfråga

10 SPIKEN I KISTAN FÖR DEN GAMLA POLITIKEN. ALLBOLAGEN (2011) Konkurrensneutralitet mellan kommunala och kommersiella aktörer Förbud mot att subventionera genom lägre avkastningskrav Allmännyttiga rollen avgränsas till grupper med särskilda behov (studenter, äldre, sociala förturer) Ø Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer! 10

11 EFFEKTERNA AV SYSTEMSKIFTET. Ansvaret för bostadsfinansieringen ligger på hushållen Risken har flyttats från stat till hushåll, banker och kommersiella aktörer Hyresrätten en dyr boendeform 11

12 DISPOSITION + Bostadspolitikens historia + Dagens politik Fokus unga Generella villkor + Slutsats 12

13 EFFEKTEN PÅ BOSTADSBYGGANDET Antal färdigställda bostäder och befolkningsutveckling Småhus Flerbostadshus Befolkningsförändring 13

14 BOSTADSBYGGANDE PÅVERKAS AV: Politiska krav och planering Byggpolitik. Regelverk (stat) Markplanering (kommun) Finansiering Bankväsende Samhällsekonomiska ramvillkor Skatter Räntor Konjunktur 14

15 DE FLESTA HAR DET GANSKA BRA. 15

16 MEN VISSA STÅR UTANFÖR. Unga Nyanlända Låginkomsttagare Arbetslösa 16

17 DISPOSITION + Bostadspolitikens historia + Dagens politik Fokus unga Generella villkor + Slutsats 17

18 DET ÄR BILLIGARE ATT ÄGA ÄN ATT HYRA Boendekostnad per hushåll för alla hushåll, medianvärde, SEK, rum och kök 2 rum och kök 3 rum och kök 4 rum och kök hyresrätt bostadsrätt äganderätt 18 Källa: SCB

19 BOLÅNETAK OCH KRAV PÅ AMORTERING. HAR MINSKAT DE UNGAS MÖJLIGHET ATT KÖPA Inga restriktioner Belåningsgrad Före skuldkvotstak (Bolånetak + amorteringskrav) Belåningsgrad Singelhushåll Sammanboende Singelhushåll Sammanboende Kvm 100 % 85 % 70 % 50 % 100 % 85 % 70 % 50 % Kvm 100 % 85 % 70 % 50 % 100 % 85 % 70 % 50 % % 57 % 61 % 66 % 80 % 88 % 90 % 91 % 35 3 % 18 % 30 % 57 % 22 % 60 % 70 % 88 % % 45 % 51 % 57 % 69 % 80 % 84 % 88 % 50 2 % 9 % 15 % 44 % 10 % 43 % 55 % 80 % % 5 % 11 % 22 % 7 % 34 % 47 % 64 % % 0 % 1 % 5 % 0 % 1 % 4 % 33 % Andel av unga hushåll (20-30 år) som kan köpa en lägenhet i Stockholms förort med ett rum och kök på 35 kvm, två rum och kök på 50 kvm eller ett hus på 120 kvm givet restriktionen att deras boendekostnad inte får överstiga 30 % av disponibel inkomst för singelhushåll och 25 % för sammanboende. 19 Källa: Evidens

20 SKULDKVOTSTAK. DE UNGA ÄR REDAN UTSLAGNA Före skuldkvotstak (Bolånetak + amorteringskrav) Belåningsgrad Addera skuldkvotstak (500 % av disponibel inkomst) Belåningsgrad Singelhushåll Sammanboende Singelhushåll Sammanboende Kvm 100 % 85 % 70 % 50 % 100 % 85 % 70 % 50 % kvm 100 % 85 % 70 % 50 % 100 % 85 % 70 % 50 % 35 3 % 18 % 30 % 57 % 22 % 60 % 70 % 88 % 35 3 % 18 % 30 % 57 % 22 % 60 % 70 % 88 % 50 2 % 9 % 15 % 44 % 10 % 43 % 55 % 80 % 50 2 % 9 % 15 % 44 % 10 % 43 % 55 % 80 % % 0 % 1 % 5 % 0 % 1 % 4 % 33 % % 0 % 1 % 2 % 0 % 1 % 4 % 30 % 20 Källa: Evidens

21 DE SOM KÖPER MEN SAKNAR EGET KAPITAL FÅR MYCKET HÖGA BOENDEUTGIFTER Boendeutgifter för olika belåningsgrader för en bostadsrätt på 35 kvm i en Stockholmsförort. Kr i månaden Mamma & pappa-effekt % 85% 70% 50% Ränta topplån Amortering topplån Ränta bottenlån Amortering bottenlån Avgift Belåningsgrad 21 Källa: Evidens

22 MAMMA- OCH PAPPABANKEN 22

23 DISPOSITION + Bostadspolitikens historia + Dagens politik Fokus unga Generella villkor + Slutsats 23

24 ÄGT BOENDE LÖNAR SIG OCKSÅ PÅ SIKT. Kronor Beräknat sparkapital för singelhushåll som bor på 35 kvm samt värdeförändring för bostadsrätt i Stockholm Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Kronor Beräknat sparkapital för singelhushåll som bor på 35 kvm samt värdeförändring för bostadsrätt i Västerås 0 Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Sparkaptial Värdeförändring Källa: SCB, Mäklarstatistik, Swedbank och Evidens Sparkaptial Värdeförändring

25 THE WINNER TAKES IT ALL! 25

26 Det blir allt svårare och dyrare att låna pengar 26

27 Blancolånens tillväxttakt är dramatisk

28 DET ÄR MYCKET DYRT ATT HYRA NYPRODUKTION. Storstockholm Storgöteborg Månadskostnad för att bo i en nyproducerad hyresrätt 2015 Stormalmö Kommuner större än inv Kommuner mindre än inv Riket Kr/månad 28 Källa: SCB och Hyresgästföreningen Hyresrätt 70 kvm Bostadsrätt 70 kvm

29 Antalet sociala kontrakt närmar sig

30 DISPOSITION + Bostadspolitikens historia + Dagens politik Fokus unga Generella villkor + Slutsats 30

31 BYGGPOLITIK. BOSTADSBYGGANDE PÅVERKAS AV: Politiska krav och planering Regelverk (stat) Markplanering (kommun) Finansiering Bankväsende Samhällsekonomiska ramvillkor Skatter Räntor Konjunktur 31

32 LÄS MER OM SOCIAL BOSTADSPOLITIK PÅ: 32

33 SLUTSATS. Från byggpolitik till (social) bostadspolitik Vi kan inte bygga bort krisen större rörlighet behövs Boende åt alla kräver offentliga ingripanden och subventioner Alla jämförbara länder har någon form av social housing De flesta länder - utom Sverige - har offentliga insatser för att främja eget ägande Samhällets ekonomiska stöd bör gå till hushållen Hyrda och ägda bostäder kompletterar varandra 33

34 FRÅN BYGGPOLITIK TILL (SOCIAL) BOSTADSPOLITIK Malmö 29 november 2017 Linda Jonsson, analytiker