Effektiva processer för planering och byggande. Stellan Lundström

Transkript

1 Effektiva processer för planering och byggande Stellan Lundström

2 KTH i stort och smått Energi- och miljöaspekter i byggande och förvaltning Marknadsanalyser i tidiga skeden Ny plan- och byggprocess ökar bostadsbyggandet Omvandling av miljonprogramsområden lönsamt? 0-energihus lönsamt? Affärsmässig allmännytta Gröna hyreskontrakt Värdeskapande stadsplanering Progressiva avskrivningar för bostadsrättsfastigheter

3 Bygga hus marknad vs planekonomi

4 Uppsala - flyttöverskott Källa: DTZ Sweden AB

5 Kiruna Källa: DTZ SWEDEN AB

6 Gällivare Källa: DTZ SWEDEN AB

7 Källa: DTZ SWEDEN AB

8 Bostäder varför byggs det så lite Riskfördelning Från offentligt till privat Fokus på transparent plan- och byggprocess Incitamentsstruktur Fokus på flyttkedjan - inlåsningseffekter Finansiell stabilitet Mera eget kapital i systemet

9 Bostadsbyggande I Nyköping Samarbete NKs verkstäder, lokala sparbanken och kommunen hanterar olika risker NKs verkstäder; inkomstrisken Kommunen: bygg- och för valtningsrisken Sparbanken; kreditrisken Statens roll över tiden Industribostadsbolagens roll över tiden

10 Bostäder på ny spelplan PLANERAD KONOMI MARKNAD Politiska mål Ekonomiska mål

11 Bostadsmarknadens drivmotor 60 Vi flyttar 10 ggr Per 100 boende vid årets början under livet 1,3 miljoner människor flyttar under ett år Småhus Bostadsrätt Hyresrätt Ålder

12 Vad staten kan göra Högre kommunal fastighetsskatt Slopa skatt på reavinst Skapa ökade incitament att hyra ut ägda lägenheter Skattegynna bosparande skapa eget kapital Stärkt regionplanering planmonopolet? Skapa en statlig social allmännytta Ersätt bolånetak med amorteringskrav Anpassa strandskyddsreglerna Förenkla plan- och byggprocessen transparens

13 Vad regionen kan göra Samordna och utveckla infrastrukturen Skapa attraktiva stadsmiljöer inte husbyggnad Tänk region inte kommun Bostäder en del av infrastrukturen Utveckla regionala och lokala nischer Bygg det som efterfrågas Samarbete näringsliv offentlig sektor - akademi

14 Vad kommunen kan göra Slopa särkrav Tomträtt Attraktiva byggrätter Öka byggrätternas optionsinnehåll Ramplanering inte detaljstyrning Gynna små byggherrar Tidssätta plan och bygglovsprocessen Bygg miljöer inte hus

15 Vad branschen kan göra Återskapa industribostadsbolag Återskapa byggmästarn Byggande + förvaltning Bygga med ett livscykeltänkande Engagera finansiärerna i samhällsbyggandet Anpassa kreditbedömningsrutiner Hämta idéer från bilindustrin Marknadsanpassa hyressättningen

16 Krav på finansiell stabilitet bromsar Mera eget kapital Bolånetak Amorteringskrav Sänkt avdragsrätt för räntor Baselregler

17 Nybyggnadskalkylen Investering mark + byggnad Varav mark kr/kvm BRA Lån 70% av á 3% 630 kr/kvm 30% av á 6% 540 Avskrivning 2% av Drift och underhåll 300 Summa: 2000 kr/kvm Ca per månad för 100 kvm

18 Malmfältskalkyl Investering byggnad kr/kvm BRA Mark Betalas av LKAB 0 Lån 70% av á 3% 500 kr/kvm Borgen 30% av á 3% 220 Avskrivning/amortering 2% av Drift och underhåll 200 Summa: kr/kvm Ca per månad för 80 kvm

19 Vad som behövs i Malmfälten Ett samlat statligt agerande Gemensamma målbilder Samverkan offentligt privat Statliga kreditgarantier Timing Utveckling Avveckling Visionära stadsplanerare planekonomer Utmanande arkitektur

20 Staten i många skepnader Länsstyrelsen Vattenfall Trafikverket Riksantikvarien Bergmästaren Boverket Lantmäteriet Sametinget LKAB

21 Processförutsättningar Gällivare/Kiruna Stadsomvandling för tillväxt Gemensamma målbilder för alla aktörer Staten i alla sina skepnader Rennäringen Avveckling samtidigt som utveckling Transparent process med tider och aktiviteter Riskbärare, Kostnadsbärare Byggherrar, finansiärer Stadsbyggnadsvision inte husbyggande Planekonomi för att marknaden ska fungera