Investeringsstödet för hyresrätter och bostäder för studerande. Sundsvall Paul Silfwerberg, Boverket

Transkript

1 Investeringsstödet för hyresrätter och bostäder för studerande Sundsvall Paul Silfwerberg, Boverket 1

2 Syftet med stöden Ett tidsbegränsat stöd som inte längre går att söka (sista ansökningsdag ) och ett långsiktigt stöd. Syftet med stöden är att det ska byggas fler hyresrätter och studentbostäder med rimliga hyror och låg energianvändning. År Medel, båda stöden ,2 miljarder årligen 2

3 Stöd till hyresbostäder och bostäder för studerande Långsiktigt stöd för projekt som påbörjas från den 1 januari OBS! får inte påbörjas innan ansökan om stöd. 3

4 Stöd till hyresbostäder och bostäder för studerande Stöd får lämnas för: hyresrätter i områden med befolkningstillväxt och bostadsbrist (region 1 och 2) bostäder för studerande i eller i anslutning till kommuner där det finns universitet, högskola, annan eftergymnasial utbildning eller folkhögskola hyresrätter i en kommun som inte har befolkningstillväxt, om det finns brist på en viss typ av bostäder och behovet inte kan tillgodoses på annat sätt (region 3). Ett högre investeringsstöd (7 100 kr/m²) kan ges om en kommun står inför omfattande förändringar i sin fysiska samhällsstruktur till exempel Kiruna och Gällivare. 4

5 Stödbelopp i olika regioner Region 7 100kr/m² boarea (1 maj 2018) kr/m² boarea (1 maj 2018) kr/m² boarea (1 maj 2018) Stockholmsregionen, Kiruna och Gällivare Stockholmsnära kommuner, Göteborgs- och Malmöregionerna, övriga kommuner med hög och varaktig befolkningsökning, övriga stora kommuner och studentbostäder utanför Stockholmsregionen Övriga landet 5

6 Ändrad regionindelning Av 7 5 båda förordningarna framgår att regionen övriga kommuner med hög och varaktig befolkningstillväxt, som utgörs av kommuner som årligen ökat befolkningsmässigt under de senaste tre till fem åren med sammantaget minst fem procent ska ingå i region två. Genom beslut den 13 juli 2018 flyttades 34 kommuner upp från region 3 till region 2.

7 Stödbelopp för olika boareor Boarea Stödbelopp 0-35 m² Högsta stödbeloppet i regionen >35-70 m² Hälften av det högsta stödbeloppet i regionen > 70 m² Inget stöd 7

8 Gemensamhetsytor Areor för gemensamma aktiviteter, såsom utrymmen för de boendes måltider, samvaro, hobby och rekreation får stöd med 50 procent av högsta stödbeloppet.

9 Påbyggnadsbonus En påbyggnadsbonus kan lämnas om ett byggnadsprojekt leder till att antalet våningsplan med bostäder utökas i en befintlig byggnad och minst fem lägenheter byggs per nytt våningsplan. Grundstödet höjs med 75 procent.

10 Exempel påbyggnadsbonus Förutsättning Påbyggnad av ett våningsplan på ett befintligt bostadshus i Stockholmsregionen och där de nya lägenheterna är fem tvårumslägenheter på 60 blir stödbeloppet: Grundstöd 5 x 35 x = kr 5x 25 x = kr Totalt grundstöd = kr Påbyggnadsbonus x 75 % = Totalt stöd: = kr Eventuella gemensamhetsytor fördelas proportionellt mellan nytillkomna bostäder.

11 Energianvändning Grundkrav Projektet bidrar till ett långsiktigt hållbart byggande genom att byggnaden har låg energianvändning, motsvarande högst 88 procent av vad som den 29 september 2016 följer av Boverkets byggregler om byggnaders specifika energianvändning (BFS 2015:3). Energibonus För en energianvändning motsvarande högst 56 procent av Boverkets byggregler ska grundstödet höjas med 75 procent.

12 Högsta tillåtna normhyra Stöd får bara lämnas om boendekostnaderna blir rimliga. Normhyran per kvadratmeter boarea per år får vid tillträdet inte överstiga: kronor i Stockholmsregionen kronor i regionen Stockholmsnära kommuner, i Göteborgs- och Malmöregionerna, i regionen övriga kommuner med hög och varaktig befolkningstillväxt, i regionen övriga stora kommuner och studentbostäder utanför Stockholmsregionen kronor i övriga landet.

13 Normhyra, beräkning 1991 års metod Lägenhetstyp 1 rks 24 1 rkv 27 1 rk 34 2 rkv 34 1,5 rk 37 2 rk 40 2,5 rk 42 3 rk 44 3,5 rk 46,5 4 rk 49 Lägenhetspoäng

14 Beräkning Normhyra 1 550, 3 rum och kök, 77 kvm Årshyran är kr/kvm 77 = kr Lägenhetspoängen enligt tabell är = 121 Konstanten blir då /121 = 986,364 kr per poäng Årshyran för en lägenhet om 2 rum och kök på 55 kvm Lägenhetspoängen 95 ( ) konstanten 986,364 kr = kr Hyra kr/mån blir /12 = kr Hyra kr/kvm blir /55 = kr

15 Omräkning från normhyra till faktisk hyra Omräkning från normhyra till faktisk hyra Fungerar ej för halvrum Normhyra: 1550 Fyll i normhyra, antal rum och yta. Systemet räknar ut faktisk hyra per år resp. månad Antal rum Lgh yta Korrigerings poäng Rh -91 Norm -91 Faktisk årshyra Norm -91 Faktisk månadshyra Summa

16 Hyra - frågeställningar Ska normhyran justeras? a. Vatten eller värme debiteras separat b. Lägenhetsel, bredband, inglasad balkong etc. c. Differentierar hyran mellan våningsplanen d. Lokaler, garage etc. 16

17 Kalkyl för överkompensation I kalkylen finns följande fasta värden: Kalkylperioden är 40 år. Den årliga hyresutvecklingen under kalkylperioden antas till följande: År 2: 1,0 procent År 3: 1,3 procent År 4: 1,7 procent År 5 och framåt: 2,0 procent Den långsiktiga årliga hyresutvecklingen antas uppgå till det långsiktiga inflationsmålet, som för närvarande är 2,0 procent. Drift- och underhållskostnad antas öka med 2 procent per år. De indata som behövs i kalkylen är följande: Total faktisk hyra det första året. Total area m² BOA. Total produktionskostnad (inklusive tomt och anslutningsavgifter) för byggnadsprojektet för bostäder. Stödbelopp. Drift- och underhållskostnad kronor/m² och år. Kalkylränta för byggnadsprojektet. Dessa indata, förutom stödbeloppet, hämtar länsstyrelsen från ansökningsblanketten, där du som stödmottagare ska ange dessa uppgifter. Investeringskalkylen på Boverkets webbplats kan användas för sökandens egen beräkning. 17

18 Kalkylränta Förenklat kan kalkylränta också uttryckas som direktavkastning plus minus värdeförändring (inflation). Direktavkastningskravet varierar mellan olika marknader och en förändring av kravet ger stora effekter på utfallet i investeringskalkylen. Det är därför nödvändigt att direktavkastningskravet baseras på de lokala förutsättningarna i ärendet. 18

19 Beräkningsmodell Sökande Byggherre Fastighetsbeteckning Huset 1 Diarienummer Bofincs ärendenummer MODELL FÖR BERÄKNING AV ÖVERKOMPENSATION, version 1.0 Total faktisk hyra 1:a året kr RESULTATSAMMANSTÄLLNING Årlig hyresutveckling (%) Kostnader År 2 1,00% Produktionskostnad kr År 3 1,30% Drift och underhåll kr År 4 1,70% Totalt kr År 5 och framåt 2,00% Intäkter Beslut: Stödbelopp Hyra kr Fullt stöd kr Total area m2 (BOA) 1100,0 Stöd kr Produktionskostnad (kr) kr Totalt kr Stödbelopp (kr) kr Drift- och underhåll (DoU) (kr/kvm och år) 320 kr Årlig utveckling, DoU (%) 2,00% Kalkylränta (%) 6,50% Vinst/förlust kr

20 Förmedling av bostäder Bostäderna ska förmedlas genom överenskommelse med kommunal bostadsförmedling eller på annat sätt enligt öppna och transparenta principer. Gäller inte för studentbostäder. Ställa rimliga krav på bostadssökandens ekonomi. 20

21 Övriga krav projektet ska färdigställas inom två år från den dag det påbörjades en blandning av lägenhetsstorlekar, minst en trea (gäller inte bostäder för studerande) den som utför arbetet ska ta emot lärlingar den som utför arbetet ska ta ett huvudentreprenörsansvar den som utför arbetet är godkänd för F-skatt projektet ska ha beviljats bygglov som fått laga kraft byggnaden ska uppfylla kraven enligt PBL stöd får inte lämnas till företag på obestånd. 21

22 Här hittar du mer information om stöden och ansökningsblanketter 1. Förordningar 2. Föreskrifter 3. Ansökningsblanketter 4. Informationsbroschyr 5. Normhyra 6. Överkompensation 7. Regionindelning 22