Investerings-PM. Reinvestering Tvingande investering

Transkript

1 Ärendeinformation: Investerings-PM Ärendenamn: Skansvägen Nyproduktion Projektnummer: Projektledare: Henrik Smedberg PM-författare: Henrik Smedberg Datum för ansökan: Mottagare: Investering: Typ av investering: Företagsledning Styrelse Affärsinvestering Reinvestering Tvingande investering I beslutad affärsplan Ja Nej Investeringsbelopp (total): Investeringsstöd Boverket: Investeringsbelopp med stöd: tkr tkr tkr YTA BTA: Investeringsbelopp Kr/kvm BTA 1712 kvm kr/kvm Fördelning av belopp över år (vid långa investeringsprojekt) (tkr) Projektstart: 2018 Projektslut: 2020 Information om fastigheten: Skansvägen i Vendelsö. Obebyggd mark med byggrätt om max 948 kvm byggnadsarea. Max 2 våningar. Sidan 1 av 7

2 Syfte och bakgrund till investering: (Beskrivning av investeringen. Varför vill man göra investeringen? Vad skapar man för nytta med investeringen? Kan investeringen kopplas till något företags- /avdelningsmål?) Investeringen är med i Haninge Bostäders affärsplan. Vi vill genomföra investeringen för att möta behovet av bostäder i vår starkt växande kommun. Denna investering följer ägardirektiv: Bolaget har till uppgift att uppföra nya bostäder i den takt bolaget ekonomi så medger. Bolaget ska pröva nya arbetssätt för att pressa ned bygg- och investeringskostnader. Se vidare i affärsplan , punkt Haninge Bostäder bidrar till att öka antalet hyreslägenheter i Vendelsö villaområde vilket på ett positivt sätt ökar rörligheten på bostadsmarknaden. Investeringen bidrar också till att sprida Haninge Bostäders risker i sitt fastighetsinnehav. Sidan 2 av 7

3 Gjorda antaganden: (Beskrivning av vilka antaganden man gjort för kalkylen. Exempelvis hyreshöjningar, vakanser, kostnadsbesparingar, kostnadsutveckling, restvärde m.m.) Två stycken koncepthandlingar har arbetats fram och jämförts ekonomiskt. Alternativ 1: SABO Kombohus BoMini totalentreprenad. Markarbeten och bottenplatta samt installationer under bottenplatta med andra entreprenörer. BoMini är den typhusserie från SABO s upphandling som fungerar för tomten. Alternativ 2: CM-upplägg med totalentreprenad stomme/tätt hus från Balkan och svenska entreprenörer för installationer, markarbeten, bottenplatta samt stomkomplettering. Beslut Båda koncepten är i tidiga skeden och har jämförts med liknande förutsättningar. Affärsmässigt är det koncept med högst lönsamhet Kombohusen från SABO, främst på grund av att det är mindre lägenhetsstorlekar samt att priset är konkurrenskraftigt, och det projekt som Haninge Bostäders ledningsgrupp beslutat att gå vidare med. Hyror Då projektet är föremål för att ansöka om investeringsstöd har vi räknat med två stycken olika normhyresnivåer. En med investeringsstöd och en utan. Med investeringsstödet får den maximala normhyran vara 1550 kr/kvm. Utan stöd har vi räknat med en normhyra om 1900 kr/kvm, vilket är i nivå med vår pågående nyproduktion i Kalvsvik. Båda hyrorna ger ett övervärde om ca 5-10 miljoner. Vi har räknat på att vi får stödet, med en normhyra om 1550 kr/kvm (snitthyra 1901 kr/kvm). Vakanser I kalkylen har vi räknat med en vakans på 1 % per år. Beroende på hög efterfrågan i Haninge. Kostnader Investeringskostnaden är baserad på Haninge Bostäders förprojektering och är i ett tidigt skede. I kalkylen ingår byggherrekostnader internt på Haninge Bostäder samt kostnaderna för finansiering (pantbrev). Drift och underhållskostnaderna är baserade på det genomsnitt Haninge Bostäder har. Korrigeringar har gjorts för att anpassas till nyproduktion vilket betyder en driftkostnad på 400 kr/kvm. Målgrupp Förstagångs boende för yngre samt för äldre som vill lämna villalivet, men inte vill lämna området. Sidan 3 av 7

4 Nyckeltal: Kalkylränta 6,0 % Kalkylperiod: 16 år Avskrivningstid: 50 år Internränta (%) 7 % Resultat från inflyttning (Tkr): År1 År2 År Driftnettopåverkan från inflyttning (kr/kvm boa) År1 År2 År Riskanalys: (Vilka risker ser man med investeringen. Exempelvis kritiska punkter i tidplanen, ändrade omständigheter, förändrade konsumtionsmönster, ändrade råvarupriser) Arbetsmiljöarbetet från Kombohus entreprenören. Anpassningen av Kombohus till tomten. Kostnaden är svår att kalkylera. Att få samtliga lägenheter uthyrda ser vi som en minimal risk då det är en stor efterfrågan på bostäder i Haninge samtidigt som det är en låg nyproduktion av hyresrätter. Att vi inte kan öka vår belåning. Med hänsyn till att vi har stora övervärden i beståndet tror vi risken är liten i nuläget. Miljökonsekvens: (Vilka konsekvenser får investeringen på koncernens miljömål) Solceller kommer troligtvis att installeras på denna fastighet. Det primära uppvärmningssystemet kommer att vara fjärrvärme. Fastigheterna kommer att byggas med energisnåla tungstommar (prefab) för att ge ett bättre energiklimat och bli långsiktigt hållbara. Sidan 4 av 7

5 Konsekvenser av att skjuta på investeringen: (Vilka konsekvenser får det om vi skjuter på investeringen. Dessa konsekvenser ska kvantifieras) Fortsatt högt bostadstryck i Haninge (Storstockholm). Investeringsstödet kanske försvinner vid ny regering. Påverkan på slutkunden: (Vilken påverkan har investeringen på leveransen till slutkund) Fler personer får möjlighet till boende i Haninge. Nyproducerade lägenheter bidrar till att ge en ökad variation i vårt bestånd när det gäller standarden i lägenheterna. Ökad rörelse på bostadsmarknaden. Påverkan på att vara den mest attraktiva hyresvärden på Södertörn: Vi nyproducerar hyresrätter med en relativt låg hyra. Sidan 5 av 7

6 Investeringskalkyl Sidan 6 av 7

7 Beslut företagsledning: Datum för beslut: Beslut: Bevilja Beviljad med restriktion Avslag Kräver kompletteringar Motivering av beslut: Kombohusen är det lönsammaste alternativet. Beslut bolagsstyrelse: Datum för beslut: Beslut: Beviljad Beviljad med restriktion Avslag Kräver kompletteringar Motivering av beslut: Sidan 7 av 7