Villkor för upprustning av rekordårens bostäder. Sophia Mattsson-Linnala

HTML
DOWNLOAD

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Villkor för upprustning av rekordårens bostäder. Sophia Mattsson-Linnala"

Siv Ivarsson
för 10 år sedan
Visningar:

1 Villkor för upprustning av rekordårens bostäder Sophia Mattsson-Linnala

2 Statsstöd enligt Fastighetsägarna Underavskrivningar fastigheter: 592 mkr Stöd som reducerar lånekostnaden: mkr Kostnad för eget kapital: mkr Redovisat direkt stöd: 18 mkr

3 EU-rättens statsstödsregler Statligt stöd är förbjudet om det snedvrider konkurrensen och gynnar vissa företag och påverkar samhandeln För SABO-företag kan det t.ex. vara kapitaltillskott utan krav på marknadsmässig avkastning kommunal borgen utan marknadsmässig avgift lågt satta avkastningskrav Europeiska kommissionen kan tillåta statsstöd om regeringen frågar och har bra argument Olagligt stöd ska betalas tillbaka med ränta Konkurrenter som drabbas av olagligt stöd ska kunna angripa detta med effektiva rättsmedel

vara kapitaltillskott utan krav på marknadsmässig avkastning kommunal borgen utan marknadsmässig avgift lågt satta

4 Hur påverkas bolagen? Styrdokumenten Investeringar Finansieringen Utdelningsbegränsningen Hyressättningen

5 Portalparagrafen (1 ) Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska i allmännyttigt syfte huvudsakligen förvalta bostäder som upplåts med hyresrätt främja bostadsförsörjningen i kommunen erbjuda möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget

förvalta bostäder som upplåts med hyresrätt främja

6 Affärsmässighet enligt Nya Allbolagen (2 ) Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer ska inte arbeta utan vinstsyfte ska inte tillämpa självkostnadsprincipen får ta emot stöd om det har: godkänts av Europeiska kommissionen lämnats i enlighet med artikel i EUF-fördraget lämnats enligt villkor som enligt Europeiska kommissionen anses förenligt med den gemensamma marknaden

självkostnadsprincipen får ta emot stöd om det har: godkänts av Europeiska kommissionen lämnats i enlighet

7 Affärsmässighetens ramverk Affärsmässigt bedrivna allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska således - inom ramen för den lagstiftning och de allmänna normer som finns för företag i allmänhet och för företag som verkar inom hyresbostadssektorn i synnerhet - sträva efter att långsiktigt uppnå bästa möjliga resultat.

normer som finns för företag i allmänhet och för företag som verkar inom

8 Affärsmässiga principer: Relationen till kommunen Inga särskilda fördelar för att man har en kommun som ägare Företaget måste drivas på egna meriter Motsvarande avkastningskrav som en jämförbar privat ägare skulle ställa på ett jämförbart privat bostadsbolag Kommunen får inte kräva att företaget vidtar olönsamma åtgärder Inget direkt kommunalt stöd Inga särskilt förmånliga lån Betala ersättning för kommunala borgensåtaganden

skulle ställa på ett jämförbart privat bostadsbolag Kommunen får inte kräva att företaget vidtar olönsamma

9 Affärsmässiga principer: Företagets eget agerande Utgå från vad som är bäst för företaget Endast vidta åtgärder som är lönsamma Lönsamheten får vara på lång sikt Lönsamheten kan vara en indirekt konsekvens av en åtgärd Prissättningen ska inkludera en viss vinstmarginal Branschpraxis ska tillämpas, men man måste kunna konkurrera med pris, kvalitet, tjänster och villkor Självkostnadsprincipen ska inte tillämpas

av en åtgärd Prissättningen ska inkludera en viss vinstmarginal Branschpraxis ska tillämpas, men man

10 Investeringar, desinvesteringar och avkastningskrav Uppmärksamma konsekvenserna för den lokala marknaden och konkurrenssituationen Ekonomiska underlag och dokumentation kring vilka affärsmässiga överväganden som gjorts Avkastningsnivån ska motsvara vad som är normalt för likartade aktörer på den lokala marknaden

underlag och dokumentation kring vilka affärsmässiga överväganden som gjorts

11 Kommunens bostadsförsörjningsåtgärder Om kommunen väljer att upphandla en åtgärd gäller att: Ersättningens storlek ska vara proportionerlig Minskat avkastningskrav inte acceptabelt transparent redovisning Iaktta - LOU - EU:s allmänna konkurrensregler - Kommunallagen - Konkurrenslagen om offentlig säljverksamhet

avkastningskrav inte acceptabelt transparent redovisning Iaktta - LOU - EU:s

12 Nyproduktion möjlig att räkna hem? Avkastningskrav i % 10,0% ,5% ,0% ,5% ,0% ,5% ,0% ,5% ,0% Antagande om drift och underhålls kostnad: 350 kr/kvm 5,5% ,0% ,5% ,0% ,5% ,0% Hyra i kronor per m 2

12 353 13 529 14 706 15 882 17 059 8,0% 10 625 11 875 13 125 14 375 15 625 16 875 18 125 7,5% 11 333 12 667 14 000 15 333 16 667 18 000 19 333 7,0% 12 143 13 571 15 000 16 429 17 857 19 286 20 714

13 Försvarbar investering ur värdesynpunkt Direktavkastningskrav % 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% Driftnettoökning kr/m 2

231 10 769 1 667 3 333 5 000 6 667 8 333 10 000 11 667 1 818 3 636 5 455 7 273 9 091 10 909 12 727 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 2 222 4 444 6 667 8 889 11 111 13 333 15

14 Försvarbar investering ur värdesynpunkt Direktavkastningskrav 10,0% ,5% ,0% ,5% ,0% ,5% ,0% ,5% ,0% ,5% ,0% ,5% ,0% ,5% ,0% Hyreshöjning per månad

55385 73846 92308 110769 6,0% 20000 40000 60000 80000 100000 120000 5,5% 21818 43636 65455 87273 109091 130909 5,0% 24000 48000 72000 96000 120000 144000 4,5% 26667 53333 80000 106667

15 Kombohus ett färdigt alternativ Ett tillgängligt hus med hög energiprestanda ( max 60 kwh/m 2 ) på 2-4 våningar Produktionskostnad ca kronor per m 2 ( kr i entreprenadkostnad) Antagande: driftkostnader på 350 kr/m 2 och nuvarande ränteläge Hyranivåer 2:a kr/mån 3:a kr/mån

16 Kombohus ett färdigt alternativ Ett tillgängligt hus med låg energiåtgång ( max 60 kwh/m 2 ) på 2-4 våningar Entreprenadpris ca kronor per m 2 BOA (inkl moms) Vad ingår inte? 1. Mark och markarbeten 2. Husgrund 3. Anslutningsavgifter 4. Byggherrekostnader 5. Ev övriga kostnader

400 kronor per m 2 BOA (inkl moms) Vad ingår inte? 1.

17 Påverkas den finansiella kostnaden? Bolagen ska alltid betala en marknadsmässig kostnad för sina skulder Eventuella förmåner/rabatter ska tillfalla kommunen

18 Andra väsentliga lagförändringar 2011 Jordabalken 12 kap. 55 Vid prövning ska förhandlade hyror användas Prövning vid väsentligt högre hyra kan hyresnämnden använda ny skyddsregel Hyresförhandlingslagen 21 Hyran kan, mht 12 kap 55 femte stycket JB, bestämmas till att betalas med lägre belopp under skälig tid

hyra kan hyresnämnden använda ny skyddsregel Hyresförhandlingslagen 21 Hyran

19 Hyressättning och bruksvärde Hänsyn ska bl a tas till lägenhetens: Storlek Modernitetsgrad Planlösning Geografiska läge Läge inom huset Reparationsstandard Ljudisolering

20 Sammanfattning Sträva efter att långsiktigt uppnå bästa möjliga resultat, utan stöd eller konkurrenssnedvridning Affärsmässiga överväganden vid investeringar och i den dagliga förvaltningen Eftersträva hyror som stämmer överens med hyresgästernas värderingar

överväganden vid investeringar och i den dagliga förvaltningen

Relevanta dokument

Ny lagstiftning för allmännyttan och hyressättningen

Bilaga 2, 189 Ny lagstiftning för allmännyttan och hyressättningen Jörgen Mark-Nielsen 2010-03-30 Allmännyttiga bostadsföretag har varit och är viktiga redskap för att klara bostadsförsörjningen i landets