En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande

Transkript

1 En bostadspolitik för byggande, rimliga boendekostnader och starkt boendeinflytande Hyresgästernas Boendetrygghet på Bostadsvrålet 17 maj 2014 Ragnar von Malmborg 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet 1

2 Hyresgästernas Boendetrygghet Hyresgästernas boendetrygghet startade för att verka för en bra och trygg hyresrätt i Stockholm, men har alltmer kommit att bredda fokus till en ny bostadspolitik för Sverige. Stockholm är fortfarande en brännpunkt, men frågorna alltmer generella. Hyresgästernas Boendetrygghet har varit med och startat Bostadsrådet. Bostadsrådet arbetar med att ta fram en ny nationell social bostadspolitik med ett tillräckligt och bra boende för hushåll med medelinkomster och lägre inkomster. Mer information på boendetrygghet.se bostadsradet.se 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet 2

3 Några viktiga problem inom bostadssektorn Bostadsbristoch litet bostadsbyggande. Höga och snabbt växande boendekostnader. Höga vinster i fastighets och byggsektorn. Snabbt ökande totala bostadslån. Inte särskilt väl fungerande hyresrätt. Inte särskilt väl fungerande bostadsrätt och äganderätt. Orättvisa och illa fungerande statliga styr och stödsystem. Kommuner använder bostadssektorn som affär för att sänka kommunalskatten. 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet 3

4 Bostadsbrist Sverige växer med cirka invånare per år. Vi har en omflyttning på cirka invånare per år invånare behöver drygt nya bostäder per år. Bostadstillskotten har det senaste decenniet legat på mellan bostäder per år. Det ger bostadsbrist, hopträngning, prisökningar och försämrad boendestandard. Särskilt utsatta är flyttare, unga och hushåll med lägre inkomster. Stockholmsregionen utsatt. Här behövs nya bostäder per år, men det kommer bara till runt maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet 4

5 Bostadsbrist Av de bostäder som kommer till är cirka en tredjedel hyresrätt, en tredjedel bostadsrätt och en tredjedel äganderätt (främst i villa). Den fördelningen stämmer rätt väl med beståndet i Sverige, men stämmer inte särskilt väl med de växande befolkningsgrupperna. Boendekostnaderna i all nyproduktion stämmer dåligt med de växande befolkningsgrupperna. 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet 5

6 Boendekostnader Boendekostnaderna ökar för vissa, men inte för alla. Hyrorna i Stockholms stad har ökat med 49 procent sedan år 2000, medan konsumentprisindex bara har ökat med 20 procent. Hyrorna i nyproduktion har ökat ännu mer. Hyror i upprustade hus har ökat snabbare än snittet. Priserna för bostadsrätt och äganderätt har ökat snabbt både för nyproducerat och äldre bostäder. Men driftskostnaderna i ägda bostäder har bara ökat något mer än konsumentprisindex (självkostnad). Räntorna har varierat men totalt sett sjunkit, också amorteringskraven har legat lågt. 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet 6

7 Boendekostnader Sammanfattning Hyresgäster har fått det sämre på tillväxtorter. Hyresgäster i nyproduktion och ombyggnad har fått det mycket sämre. De som köper bostad (utan att sälja en annan) på tillväxtorter har fått det väsentligt sämre. De som bor kvar i en ägd bostad har fått det väsentligt bättre, lånen har minskat i takt med inflationen, räntorna har varit låga och (rot) bidragen mycket förmånliga. 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet 7

8 Bostadsbeståndet ändras Summan av hög andel äganderätt och bostadsrätt i nyproduktionen, höga hyror i nyproducerad hyresrätt, Upprustning med höga hyror som resultat, ombildning från hyresrätt till bostadsrätt är att andelen bostäder med måttliga boendekostnader minskar. Befolkningstillväxten är dock i hög grad hushåll med måttliga inkomster. Bostadsbeståndet passar allt sämre. 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet 8

9 Inte särskilt väl fungerande hyresrätt Höga hyror och vinster. Lågt inflytande, mycket svagt när fastighetsägaren vill rusta upp. Kommuner använder de kommunala bostadsbolagen som mjölkkossor och som leksaker. Varierandeskötsel och underhåll. Reparationer, samråd, bytesrätt etc är inga självklarheter. Helrutten andrahandsmarknad. 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet 9

10 Orättvis och irrationell statlig politik Staten ger stora subventioner till bostadsrätt och äganderätt genom ränteavdrag och rotbidrag. Inget sådant går till hyresrätt. Staten saknar idé och praktik för att öka bostadsbyggandet. Staten förlitar sig på en privat marknadssektor, som har visat sig vara oerhört vinstsugen och illojal med behoven. Denna satsning på privat marknadssektor har lett till lite och dyrt. Staten talar om ännu mera makt åt marknaden i både byggoch driftskedet, trots att det gått så dåligt hittills. 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet 10

11 Ny bostadspolitik Bostadsbyggandet måste fördubblas och inriktas på bostäder som medel och låginkomsttagare har råd att bo i. De rimliga aktörerna för bostadsbyggande är de kommunala bostadsbolagen och bostadskooperationen, men det förutsätter nya regler för dessa. Landstingsägda bostadsbolag bör prövas. Byggsektorn kräver hårda tyglar. Statliga subventioner som ränteavdrag och rotbidrag måste tas bort. Staten bör ge subventioner till nyproduktion. Lika för alla upplåtelseformer och förenade med villkor om priser och hyror. Ett pristak för privatägd mark för bostäder bör återinföras för att ge rätt till statligt stöd. Staten bör bara ge bidrag till upprustning av få slag. Avloppssystem och energieffektivisering bör vara de enda typerna av upprustning som får stöd. Statliga regler för kapitalförsörjning till bostadsbyggande behövs, i kombination med krav på amortering etc. Dvs. tydliga krav på finanssektorn. Nya hyresregler behövs. 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet 11

12 Nya regler för kommunala bostadsbolag Nya regler i två steg Steg ett. Självkostnadsprincipen återinförs. De kommunala bolagen får på detta sätt samma självkostnadsregler som gäller för andra upplåtelseformer, särreglerna tas bort. Rimliga kalkylmetoder införs. Bolagen undandras från marknaden. Steg ett. Hyresgästerna ges ett höggradigt självstyre i respektive område ála Danmark. Steg ett. Bostadsförmedlingen görs kommunal. Steg två. Bolagen delas. En del inriktas på bostadsbyggande, med starka krav på hur och för vilka man bygger. Den andra delen formas som en utvecklad kooperativ hyresrätt, där hyresgästerna får det fulla ansvaret för allt utom bostadsförmedlingen, men där ägandet kan ligga kvar hos kommunen. Regleroch former för övergång till kooperativ hyresrätt kommer att krävas, liksom regler för maximal insats. Landstingsägda bostadsbolag bör direkt inriktas på bostadsproduktion. 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet 12

13 Nya regler för bostadskooperationen En ny kooperativ upplåtelseform införs liknande finsk bostadsrätt och hittassystemet. De har en priskontroll i byggskedet och en priskontroll i vidareförsäljningsskedet. En sådan upplåtelseform borde vara intressant för bostadskooperation som HSB och Riksbyggen, som därigenom skulle kunna få en viktig funktion både för sina egna köer och för bostadsförsörjningen. En sådan upplåtelseform skulle vara ett viktigt steg mot att hålla marknaden i styr. 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet 13

14 Nya regler för ändrad upplåtelseform Övergångfrån hyresrätt till bostadsrätt och äganderätt förbjuds. Övergång från hyresrätt till kooperativ hyresrätt tillåts och stöds. Former behöver utvecklas. Äganderättsformen i flerbostadshus avskaffas 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet 14

15 Nya regler för hyresrätt Återinför att hyror i privatbeståndet ska sättas efter de kommunala bolagens hyror. Inför att hyresprövning ska göras efter genomsnittliga hyror istället för efter högsta hyresnivå. Återinför att bruksvärde ska motsvara rimlig hyra för en normal hyresgäst. Reglera att allt underhåll ska ingå i hyran och inte leda till hyreshöjning när det utförs. Förtydliga vad som är underhåll och vad som är standardförbättring. Hyresgästen ska ha rätt att välja och avstå från standardförbättring. Andrahandshyror ska kontrolleras och vara lägre än förstahandshyror. Hyresskillnader ska motsvara hyresgästernas värderingar, men vara små och motverka segregation. Det ska vara enkelt att expropriera fastigheter där ägaren missköter huset, trakasserar hyresgäster eller bedriver svarthandel. 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet 15

16 Nya regler för kommuner och landsting Landstingen ska behandla bostadsförsörjningsfrågorna för sitt område. Landstingen ska göra långsiktiga bedömningar och överväganden när det gäller utveckling, bostadsbyggande, lägen och typer av bostäder för olika befolkningsgrupper. Landsting ska kunna ha produktionsbolag för bostadsbyggande. Landsting i tillväxtområden bör ha sådana bolag. Kommunerna ska ha en bostadsförsörjningsplanering som omfattar överväganden om behov och som diskuterar möjligheterna att få ett genomförande av bostäder för de grupper som behöver. Kommuner i tillväxtområden bör ha ett kommunalt bostadsbolag. Landsting och kommuner ska ha en planering för att kunna ge bostäder till flyktingar. Kommunerna ska ha en markpolitik som ger låga markkostnader för nyproduktion. Endast kostnader för vatten, avlopp, energi och lokala vägkostnader ska vara möjliga att ta ut. 17 maj 2014 Hyresgästernas Boendetrygghet 16