Ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas. Förslag till en ny bostadspolitik. ett förslag

Transkript

1 Ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas Förslag till en ny bostadspolitik ett förslag

2 Innehåll Hyresgästföreningens mål... 5 Hyresgästföreningens åtgärdsförslag... 5 Bruksvärdessystemet och de kollektiva förhandlingarna... 6 Likvärdiga skatteregler för alla boendeformer... 6 Hållbar utveckling av boendet ett gemensamt ansvar... 7 Hyresgästinflytande över boendet... 9 En aktiv bostadspolitik bidrar till samhällsutvecklingen... 9 Referenser

3 Ett förslag till en ny bostadspolitik Att ha en bostad är en grundläggande förutsättning för att livet ska fungera. Det är så självklart att man nästan inte vill skriva det. Ingen kommer heller att protestera. I verkligheten utgör däremot denna självklarhet inte någon grund för det politiska handlandet. Regeringsformens formulering om att det åligger det allmänna att trygga rätten till bostad har i praktiken ersatts av en lång rad tillfälliga lösningar. Bostadsstandarden i Sverige fick en rejäl skjuts när vi fick allmännyttiga kommunala bostadsbolag. Bostadspolitiken syftade långt. Bostadsbrist, ohyra, trångboddhet och dåliga bostadsmiljöer skulle bli ett minne blott. Vad hände med den bostadspolitiken? Ambitionerna om en bostadspolitik som skulle bidra till jämlika och värdiga levnadsförhållanden, skapa goda uppväxtvillkor, hållbarhet och rimliga hyror är sedan länge avförda från den politiska agendan i Sverige. Andrahandsuthyrning och olika varianter av inneboende lanseras som den politiska lösningen på hundratusentals människors bostadsproblem. Ombildningar till bostadsrätter, införandet av ägarlägenheter och andelsägarlägenheter har minskat antalet hyresrätter i ett läge där efterfrågan är stor och bostadsbristen slår hårt mot alla grupper. Hälften av landets kommuner har bostadsbrist. Tillväxten hotas och bristen på bostäder slår både mot dem som har tillfälliga jobb och sämre ekonomiska förutsättningar och mot dem som har fasta jobb och goda ekonomiska villkor. De bostadssökande får själva kryssa sig fram och söka de nödlösningar som återstår när bostadspolitiken tagit time out för att lämna plats för marknaden. Marknaden agerar rationellt och på sina egna villkor. Marknadsaktörer gör inga avvägningar mot sjukvårdens behov av personal, barns behov av goda uppväxtvillkor eller samhällets krav på hållbarhet. De väger av betalningsförmågan hos sina potentiella kunder och agerar därefter. De ungdomar som ska äga framtidstro är födda på 80- och 90-talen och tillhör en mycket stor ungdomsgeneration. De kommer att vilja ha jobb, flytta ihop, skaffa barn och göra allt det som livet som vuxen innebär. Men hur och var de ska bo och hur samhället omkring dem ska gestalta sig väcker ingen debatt och inga förslag på åtgärder. 3

4 För vi bygger för dem som kan betala men vi månar inte om att samhället ska hänga ihop. Segregationen i alla dess dimensioner ökar. Skillnader i inkomst, hälsa, utbildning och allt annat som skiljer oss människor åt kommer att synas allra tydligast i hur vi bor och var vi bor. Att vara hänvisad till de sämsta bostadsförhållandena och de sämsta förutsättningarna i ett läge där man behöver det bästa rimmar illa med de ambitioner samhället säger sig ha. Bostadsbrist, trångboddhet och dåliga bostadsmiljöer blev inte blott ett minne. Trångboddhet skapar omöjliga skolliv för barnen, nergångna hus skapar otrivsel och sjukdomar och framförallt skapas allt annat än framtidstro. Villaägare och bostadsrättsinnehavare får hjälp av skattebetalarna för att renovera sina hem, medan de som bor i hyresrätt står inför risken att bli bortrenoverade. Hyreshöjningarna efter renovering tvingar människor ut i en osäker tillvaro där bostadsbristen redan skördar många offer och där hyrorna i det nybyggda bostadsbeståndet ligger på nivåer som de flesta inte klarar. Politiken gynnar och den missgynnar. Det syns i våra bostadsområden, det syns på fasaderna, det syns inne i husen och det syns på människorna. Vi behöver en ny bostadspolitik i Sverige där hyresrätten står i fokus. Alla har rätt till en god bostad till rimlig kostnad. Att sträva mot detta är ett grundläggande villkor för ett bra liv. Det är också ett viktigt bidrag till ekonomisk tillväxt och vår vision om ett tryggt boende där samhälle och människor utvecklas. Här är Hyresgästföreningens förslag till en ny bostadspolitik. Stockholm mars 2013 Barbro Engman Förbundsordförande Hyresgästföreningen 4

5 Framtiden måste byggas idag Hur vi bygger våra samhällen spelar roll för alla oavsett hur vi bor. Hyresgästföreningen har en vision om ett tryggt boende där människor och samhälle utvecklas. Samhället behöver en bostadspolitik som aktivt bidrar till det, och som stärker och integrerar människor. För att åstadkomma det behövs kollektivt förhandlade hyror, likvärdiga skatteregler för alla boendeformer, en hållbar utveckling av boendet och hyresgästinflytande över boendet. I denna skrift presenterar vi vårt förslag till en ny bostadspolitik. Vi förklarar varför dessa frågor är avgörande för samhällsbygget, och vilka förändringar som måste till för att det ska bli verklighet. Alla ska ha möjlighet till en god bostad till rimlig kostnad. Framtiden måste byggas idag. Hyresgästföreningens mål Minst nybyggda hyresrätter varje år fram till 2016 Likvärdiga ekonomiska förutsättningar mellan boendeformerna Hyrorna ska uppgå till max 25 procent av disponibel inkomst och öka med max den allmänna kostnadsutvecklingen, KPI Ökat inflytande över den egna bostaden och den gemensamma boendemiljön Hyresgästföreningens åtgärdsförslag Investeringsstimulans för nybyggnad av hyresrätter Slopad fastighetsskatt för hyresrätter Skattefria underhållsfonder Rotavdrag till hyresrätter Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter Stärkt boendeinflytande vid ombyggnad Stöd till bostadsföretag på vikande marknader 5

6 Bruksvärdessystemet och de kollektiva förhandlingarna Systemet med bruksvärde och kollektiva hyresförhandlingar är väsentligt för att alla ska ha rätt till en god bostad till rimlig kostnad. En av Hyresgästföreningens viktigaste uppgifter är att se till att alla hyresgäster, oavsett ekonomisk situation och kontaktnät, får ett bra boende till en rimlig kostnad. Dagens hyressättningssystem, med kollektivt förhandlade hyror utifrån ett bruksvärde, syftar just till detta. Vad händer om hyresförhandlingssystemet försvinner? Hyresförhandlingssystemet skyddar hyresgästens rätt att bo kvar, i och med att hyresvärden inte kan höja hyran som den vill. Om marknadshyror infördes skulle hyrorna stiga kraftigt på orter där det är bostadsbrist. Och på marknadshyror följer ofrånkomligen ett system med Social housing det ser vi i de länder där hyrorna sätts individuellt utifrån marknadsmässiga principer. Social housing innebär att staten upplåter bostäder till de människor som inte har råd att betala marknadshyra. Därmed befästs socialt och ekonomiskt utanförskap. Lika hyra för likvärdiga bostäder Hyrans storlek ska bestämmas utifrån lägenhetens bruksvärde. Det innebär att hyran ska motsvara bostadens kvalitet och standard och att likvärdiga bostäder ska ha lika hyra. Målet med systemet är rättvisa hyror för alla. Besittningsskyddet en trygghet för hyresgästerna Besittningsskyddet är en förutsättning för att hyresgäster ska kunna bo tryggt. Besittningsskyddet ger en hyresgäst principiell rätt att bo kvar i sin bostad så länge den uppfyller sin del av hyresavtalet. Det gör att hyresgästen kan ställa krav utan att riskera att bli av med sin bostad. Likvärdiga skatteregler för alla boendeformer Dagens skattesystem gynnar det ägda boendet framför hyresrätten. Bättre skatteförutsättningar skulle leda till att fler bostäder byggs. Staten ska behandla alla boendeformer lika Under det senaste decenniet har regeringen genomfört reformer som gynnar ägda bostäder framför hyrda. Det statliga stödet till nybyggnad av hyresrätter i form av räntebidrag och investeringsstöd har avskaffats. Samtidigt ger staten ägda bostäder ränteavdrag och har förändrat fastighetsskatten på ett sätt som gynnar den som äger sin bostad. Dessutom har rotavdraget införts, men bara för den som äger sitt hem. Resul- 6

7 tatet är att den som bor i en nybyggd hyresrätt betalar 2000 kronor mer i månaden i skatt än den som bor i en nybyggd villa. Hyresgästföreningen vill att alla ska beskattas lika, oavsett hur man bor. Bättre skatteförutsättningar skulle göra det lättare att både bygga fler bostäder, och rusta upp det bostadsbestånd som redan finns. Hyresgästerna i allmännyttan ska inte betala mer skatt än andra kommuninvånare De allmännyttiga bolagen ska drivas utifrån affärsmässiga principer, men med samhällsansvar. Vinsterna i många kommunala bostadsbolag används till att finansiera annan kommunal verksamhet, även om nya bostäder behöver byggas och de som redan finns behöver rustas upp. Hyresgästföreningen tycker att det är självklart att allmännyttans hyresgäster inte ska betala för en större del av den kommunala servicen än vad andra kommuninvånare gör. Därför ska vinster i verksamheten stanna inom bostadsföretaget och inte användas för att finansiera annan kommunal verksamhet. Hållbar utveckling av boendet ett gemensamt ansvar Hänsyn måste tas till både tekniska, ekologiska och ekonomiska förutsättningar när bostadshus renoveras. Vi föreslår rotavdrag även till hyresrätter, en miljöpremie för hållbar upprustning och skattefria underhållsfonder för hyresvärdar. Det skapar förutsättningar för en bra boendemiljö och en hållbar utveckling. Hållbar utveckling handlar om att ta ansvar inte bara för dagens samhälle och miljö utan även för kommande generationers. För att uppnå det krävs att hänsyn tas till ekonomisk, ekologisk och social utveckling. Boendemiljö är en viktig del i att åstadkomma en hållbar utveckling. Det handlar lika mycket om att människor inte ska bli sjuka på grund av dåligt byggda eller underhållna bostäder, som om trivsel och den yttre miljön. En förutsättning för att lyckas skapa trivsamma och väl fungerande bostadsområden är en bra samhällsplanering. Det innebär att det ska finnas närhet till exempelvis kommunikationer, service, förskolor, skolor samt vård och omsorg. För att nå en hållbar utveckling när det gäller inomhusmiljö är det viktigt att det byggmaterial som används både vid nybyggnation och ombyggnation är fritt från skadliga ämnen och att husen byggs på ett sätt så det inte uppstår exempelvis fukt och mögel i husen. Minimera miljöpåverkan när bostäder byggs och renoveras För att lösa bostadsbristen och höja bostadsstandarden byggdes under och 1970-talen ungefär en miljon bostäder, det så kallade miljonprogrammet. Dessa bostäder utgör cirka en tredjedel av Sveriges alla bostäder. Idag står bostäderna i miljonprogramsområdena, många av dem hyresrätter, inför omfattande ombyggnader. För att uppnå en hållbar samhällsutveckling är det angeläget att energianvändningen och klimatpåverkan inom bostadssektorn minskar och att miljö- och hälsoskadliga 7

8 ämnen inte byggs in i våra bostäder. Det innebär att befintliga bostäder måste renoveras så att de blir energieffektiva och miljöanpassade, men samtidigt måste denna förnyelse ske på ett ekonomiskt rimligt sätt. Bostäder ska byggas och renoveras med kvalitet, eftersom det på sikt är mest samhällsekonomiskt lönsamt. Men det får inte ske på bekostnad av att hyresgäster tvingas flytta. Därför måste varje fastighet renoveras utifrån vad som är tekniskt och ekonomiskt rimligt för den enskilda fastigheten. Inför rotavdrag till hyresrätten Att bygga om och rusta upp befintligt bestånd, framför allt bostadshusen byggda under miljonprogrammet, riskerar att medföra mycket stora hyreshöjningar. Dessa kan leda till att hyresgäster tvingas flytta. Idag kan egnahemsägare och till viss del bostadsrättsinnehavare göra rotavdrag för att renovera sina bostäder. För att jämna ut obalansen bör det införas ett ekonomiskt stöd för upprustning även av hyresrätter. Hyresgästföreningen föreslår att ett rotavdrag för arbetskostnader införs. Avdraget ska uppgå till maximalt kronor per lägenhet och år. Det ska i första hand kunna användas av fastighetsägaren när den renoverar, men om hyresgästen betalar för till exempel underhåll eller tillval i lägenheten ska den också kunna utnyttja det. Inför en miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter I samband med ombyggnad eller upprustning av hyresrätter i miljonprogramsområdena satsar ofta bostadsföretag på att samtidigt göra energieffektiviserande åtgärder och andra åtgärder som bidrar till långsiktigt hållbara bostäder. Tyvärr är dock många åtgärder som är samhällsekonomiskt lönsamma och miljömässigt rimliga inte företagsekonomiskt lönsamma. För att långsiktigt hållbara åtgärder ska kunna genomföras utan att hyrorna behöver höjas mer än de boende har råd med föreslår Hyresgästföreningen att det införs en miljöpremie (jämför miljöbilspremie) för satsningar på hållbar utveckling i miljonprogramsområden. Inför skattefria underhållsfonder Hyror sätts efter bruksvärdet, det vill säga bostadens kvalitet och standard. Det innebär att en hyresvärd inte kan höja hyran för åtgärder som inte höjer bruksvärdet. I stället bygger hyressättningen på att hyran ger utrymme för fastighetsägaren att få ett överskott som kan sparas till periodiska underhållsinsatser och upprustningar. Med dagens skattesystem riskerar fastighetsägare att behöva betala skatt på överskott som avsätts för framtida underhåll. Hyresgästföreningen tycker därför att skattefria underhållsfonder bör införas för att säkerställa resurser för periodiskt underhåll och upprustning. 8

9 Hyresgästinflytande över boendet Hyresgästerna måste få större möjligheter till inflytande över sitt boende, framför allt vid ombyggnad och upprustning. Vi föreslår en lagändring för att öka hyresgästernas möjligheter att påverka sitt eget boende. De boende är experter på hur det egna bostadsområdet fungerar. Därför är det också en självklarhet att de boende ska ha inflytande över sitt boende. Hyresgästerna ska ha inflytande vid ombyggnad De boende ska ha möjlighet att påverka vad som händer i och omkring bostaden. Utgångspunkten för upprustningar, ombyggnader och renoveringar måste vara att förnyelsen görs för de som bor i bostadsområdet, med målet att de ska kunna bo kvar efteråt. Hyresgäster ska därför få vara delaktiga i hela ombyggnadsprocessen. Därför arbetar Hyresgästföreningen för att få till stånd en lagändring som ökar hyresgästers inflytande. Vi arbetar också med att hitta nya metoder för att skapa dialog mellan boende och bostadsföretag i samband med renoveringar, ombyggnader och upprustningar. Hyresgästerna ska ha möjlighet till tillval och frånval Alla hyresgäster ska kunna bestämma så mycket som möjligt över sina bostäder. Därför tycker Hyresgästföreningen att hyresgästerna själva ska kunna påverka sina boendekostnader genom att välja standard i lägenheten. Den hyresgäst som väljer en lägre servicenivå och lägre standard från fastighetsägaren ska se det på hyresavin i form av lägre hyra. Motsvarande ska gälla för den hyresgäst som vill ha en högre standard. Den hyresgästen ska kunna välja det och betala vad det kostar. En aktiv bostadspolitik bidrar till samhällsutvecklingen Det krävs en förändring i bostadspolitiken. Ett statligt investeringsstöd till nyproduktion och hyresrätter, slopad fastighetsskatt för hyresrätter och stöd till bostadsföretag på vikande marknader skulle avsevärt förbättra situationen för både dagens och morgondagens hyresgäster. Kommunerna kan bidra till samhällsutvecklingen genom en aktiv markpolitik och genom att använda sitt allmännyttiga bostadsbolag. Det går att öka byggandet av hyresrätter. Men för att göra det möjligt krävs en förändring. Hyresgästföreningen efterlyser en aktiv bostadspolitik som syftar till att öka byggandet, ta ansvar för ombyggnader i befintligt bestånd och bidra till ett ekonomiskt och socialt blandat samhälle. 9

10 Vad kan staten göra? Inför investeringsstimulans för hyresrätter Det byggs för lite och produktionspriserna är väldigt höga. Låga räntor, skattesubventioner för räntekostnader, låg fastighetsskatt och möjligheten att skjuta upp reavinster bidrar till att hålla uppe höga priser på ägda bostäder. Dessa prisnivåer påverkar även byggandet av hyresrätter. Hyresgästföreningen föreslår därför att en investeringsstimulans för nybyggnad av hyresrätter ska införas. Det skulle i stor utsträckning förbättra förutsättningarna för att bygga hyresrätter. Det är också angeläget att staten fortsätter sin granskning och uppföljning av byggsektorn. Otydlig lagstiftning, kommunala särkrav för byggandet, kvalitetsbrister, ålderdomliga strukturer och byggfel får konsekvenser för miljön, fastighetsägarna och hyresgästerna. Ibland hävdas det att statligt stöd till byggande bara skulle hamna i byggarnas egna fickor. Men motsvarande argument förs inte fram när det gäller de skattefördelar som idag ges till det ägda boendet. Genom åren har det visat sig att lösningar inom ramen för skattesystemet är mer förutsägbara och därför uthålliga. Men det får inte hindra att en lösning på krisen i bostadsbyggandet och på de orättvisa skattevillkoren snabbt kommer till stånd. En investeringsstimulans på mellan kronor och kronor per nybyggd lägenhet, beroende på var den byggs, skulle innebära ett väsentligt stöd för nyproduktion. Investeringsstimulansen ska villkoras med en rimlig hyresnivå. Slopa fastighetsskatten för hyresrätter Den som äger en villa betalar fastighetsskatt på sitt hus, men den som äger ett hyreshus betalar både fastighetsskatt på sitt hus, och skatt på vinsten av sin verksamhet som ju handlar om att hyra ut sitt hus. När villaägaren betalar skatt en gång på sitt hus, betalar alltså hyresvärden skatt två gånger. Och i slutändan blir det hyresgästerna som får betala. Inför stöd till allmännyttiga bostadsföretag på svaga marknader I ungefär 100 av landets kommuner minskar befolkningen. Det innebär färre boende i de allmännyttiga bolagen. Men även tomma lägenheter kostar pengar. För att även ekonomiskt svaga kommuner ska kunna ha kvar sina allmännyttiga bolag, och för att de hyresgäster som bor kvar ska slippa betala även för de lägenheter som står tomma, tycker Hyresgästföreningen att det ska skapas förutsättningar för att ge ekonomiskt stöd för att åstadkomma rimliga villkor för bostadsföretag på vikande marknader. Vad kan kommunerna göra? Planera bostadsförsörjningen långsiktigt Kommunerna har ansvar för bostadsförsörjningen. Det betyder att de enligt lag har ansvar för att planera för att det ska finnas bostäder för alla invånare i kommunen. Grundläggande för att bostadsbyggandet ska kunna komma igång är att det finns en effektiv plan- och byggprocess. Kommunerna måste ha detaljplanerad mark som är 10

11 färdig att bebyggas. De måste också ha tydliga mark- och exploateringsavtal. Kommunerna bör se till så att markpriser, anslutningsavgifter, planavgifter och exploateringsavtalskostnader gynnar nyproduktion. En annan viktig fråga är tilldelningen av mark till aktörerna inom byggsektorn. Även små byggherrar måste ges möjlighet att bygga på attraktiv mark. Det är nödvändigt för att öka konkurrensen och på sikt pressa priserna. Därför måste kommunerna skapa möjlighet att bryta stora markuppköp för att minska risken för oligopol och därmed öka möjligheterna till konkurrens. Allmännyttiga bostadsbolag är kommunernas bostadspolitiska verktyg Det allmännyttiga bostadsbolaget är kommunens viktigaste verktyg för att leva upp till sitt lagstadgade ansvar för bostadsförsörjningen. Genom det kan kommunen påverka omfattning och inriktning på det lokala bostadsbyggandet. Det allmännyttiga bostadsbolaget ska användas för att se till att alla medborgare i kommunen kan erbjudas bra bostäder. Det ska göras för att bidra till en långsiktigt hållbar social, ekonomisk och ekologisk utveckling inte för att generera vinst till kommunen. Inrätta en kommunal bostadsförmedling när det råder bostadsbrist Hyresgästföreningen tycker inte att människor ska vara beroende av varken kontakter eller kontanter för att ha möjlighet att få en bostad. Fördelningen av hyresrätter ska ske efter objektiva, öppna principer i en offentlig bostadskö. På så sätt minskar risken för diskriminering, och det blir enkelt för den som söker bostad att förutse när den kommer att få en bostad. Enligt Bostadsförsörjningslagen ska en kommun vara skyldig att anordna bostadsförmedling om det behövs för att främja bostadsförsörjningen. Hyresgästföreningen tycker att kommunerna ska inrätta kommunala bostadsförmedlingar för att säkerställa bostadsförsörjningen när det råder bostadsbrist. Referenser Balanserade ekonomiska villkor en skattereform för hyresrätten Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen riksförbundet, SABO. Ekonomiskt program för hyresrätten, Hyresgästföreningen, Pär Svanberg. Ombyggnad en kartläggning och förslag till förändringar, Hyresgästföreningen, Susanna Skogsberg. 11