Kan tyska marknadshyror lösa den svenska bostadsbristen? Jörgen Mark-Nielsen

Transkript

1 Kan tyska marknadshyror lösa den svenska bostadsbristen? Jörgen Mark-Nielsen

2 Hyresbostadsmarknaden i Tyskland Hyresrätt är den vanligaste boendeformen De flesta hyresbostäderna ägs av privatpersoner Hyresrätten ses som en attraktiv och uppskattad boendeform Marknadshyror med skyddsnät och reglering Hyresgästföreningen arbetar med juridik och medlemsstöd

3 Hyreslagstiftningen en intresseavvägning Hyresvärdens ekonomiska intressen Hyresvärden bestämmer vem som får hyra lägenheten och till vilken hyra Hyresgästen är skyldig att betala hyran och vårda lägenheten Hyresgästens sociala intressen Begränsade hyreshöjningar Hyresgäster som sköter sig kan inte sägas upp Hyresvärden måste hålla lägenheten i gott skick Hyresvärden kan ta betalt för renovering

4 Hyresavtalet Gäller oftast tills vidare Saknar i regel höjningsklausul Ett mindre antal avtal har indexklausul Ett ännu mindre antal avtal har fast uppräkning av hyran

5 Hyran Grundhyra nettohyra Faktiska driftkostnader den andra hyran Uppvärmning Vatten och avlopp Varmvatten Fastighetsskötsel Fastighetsskatt Avfallshantering

6 Hyreshöjning Begärs skriftligt av hyresvärden Inget skäl behöver anges Ofta hänvisas till referenshyran Om hyresgästen inte godkänner föreslagen höjning måste hyresvärden gå till domstol Enskilda förhandlingar är inte vanligt

7 Hyrestvister Amtsgericht tingsrätt Vad betalar andra hyresgäster för motsvarande lägenhet? Hyresvärden kan hänvisa till Mietspiegel - referenshyror Tre jämförelselägenheter Expertutlåtande

8 Mietspiegel referenshyror Finns i flertalet kommuner Brukar göras vart fjärde år Speglar befintlig hyressättning Hyresavtal träffade fyra senaste åren Kommunerna har ansvaret Partsorganisationerna medverkar Kan vara enkel eller kvalificerad Kan fastställas av domstol Är ej normerande

9 Uppbyggnad av Mietspiegel Statistiskt urval av lägenheter Parametrar Hyresbelopp grundhyra Byggnadsår Yta Geografiskt läge Standard Utrustning Utformningen skiljer sig mellan kommunerna

10 Berlin

11

12 Skyddsnät och reglering Minst 15 månader mellan hyreshöjningar Högst 20% hyreshöjning under tre år I vissa områden högst 15% hyreshöjning under tre år Vid bostadsbrist får hyran i nytecknade avtal inte överstiga referenshyran mer än 10 %

13 Hyresutvecklingen har lett till ökad reglering Måttlig ökning under flera år Större ökning under senare år Kraftig ökning i större städer Sänkt hyreshöjningstak på vissa orter Viktig fråga i senaste valet till förbundsdagen Hyresbroms för nytecknade hyresavtal

14 Socialbostäder för långinkomsttagare 1,6 miljoner socialbostäder Subventionerad hyra Inkomstgränser < enpersonshushåll < tvåpersonshushåll Hyrs ut av kommunala och privata värdar Offentligt stöd till hyresvärdarna Har minskat i antal men nyproduktion sker Räcker inte till alla som behöver

15 Statliga subventioner till enskilda Bostadsbidrag (Wohngeld) 1,4 miljarder Bostadsbidrag till äldre och personer med nedsatt arbetsförmåga 1,6 miljarder Hela hyreskostnaden för arbetslösa 14 miljarder Totalt 17 miljarder Utgår till vart femte hushåll som hyr sin bostad

16 Slutsatser - kan vi lära oss något av Tyskland??

17 Starkt konsumentskydd för befintliga hyresgäster Besittningsskydd rätt att fortsätta hyra bostaden När hyresvärden vill höja hyran När man inte kommer överens Skälighetsprövningen Jämförelse med vad andra betalar i hyra

18 Förhandlade hyror kontra marknadshyror Hur hyrorna bestäms Hur parterna möts Den svenska förhandlingstraditionen Balans mellan parterna Konsumentskyddet När det är bostadsbrist Ett robust system Hyressättning löser inte bostadsbrist

19 Marknadshyra socialbostäder och ökade subventioner Avsevärt högre hyror Stöd till låginkomsttagare Socialbostäder Avsevärt högre bostadsbidrag

20 Marknadshyror löser ej problem men skapar nya Kraftig hyresstegring på orter med bostadsbrist Urholkat besittningsskydd som tvingar hyresgäster att flytta till mindre, sämre och mer perifert belägna bostäder Krav på statliga ingripanden i form av olika takregler för att mildra effekterna Krav på att allmännyttan bygger hus med socialbostäder för låginkomsttagare Krav på kraftigt utökade bostadsbidrag och skenande kostnader för dessa.

21 Kan tyska marknadshyror lösa den svenska bostadsbristen? Negativa sociala konsekvenser Hyresrätten blir mindre attraktiv Onödig statlig intervenering Höga kostnader för samhället Stor kapitalöverföring från skattebetalarna till hyresvärdarna Inga garantier för att det verkligen kommer att byggas mer Svaret på frågan: Nej

22