Remissyttrande över betänkandet EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38)

Transkript

1 s. 1(6) Till Finansdepartementet STOCKHOLM Remissyttrande över betänkandet EU, allmännyttan och hyrorna (SOU 2008:38) Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen överlämnar härmed sina synpunkter på rubricerade betänkande. Dagens hyressättningssystem ställer stort ansvar och höga krav på bostadshyresmarknadens parter. I den så kallade trepartsöverenskommelsen har parterna (Hyresgästförningen, SABO och Fastighetsägarna) på riksplanet bland annat ställt sig bakom att privata fastighetsägare och deras organisation ska behandlas som en reell och fullvärdig förhandlingspart av Hyresgästföreningen och det kommunala bostadsföretaget. En genomgång av den senaste förhandlingsomgången, som Fastighetsägarna gjort, visar att trepartsöverenskommelsen uppfattas och behandlas olika runt om i landet. I flera fall är det uppenbart att lokala företrädare inte alls beaktar trepartsöverenskommelsen som något som berör den egna verksamheten. I en nyligen genomförd enkätstudie bland medlemmarna i Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen framkom att dagens hyressättningssystem upplevs som det enskilt största hindret för att utveckla den egna verksamheten. Så mycket som 70 procent av de svarande anser att hyressättningssystemet tillsammans med ökande byggkostnader gör att det idag inte är lönsamt att investera i nya hyresrätter. Lika många tror att det kommer att byggas fler hyresrätter om hyressättningssystemet förändras enligt utredningens förslag Dagens svenska bostadshyresmarknad präglas av omfattande reglering vilken har lett till allvarlig bostadsbrist på orter där många människor vill bo. Det har i sin tur lett till köer, svarthandel, ombildning till bostadsrätter och i stort sett gjort det omöjligt att företagsekonomiskt räkna hem nyproduktion av hyresrätter. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen bedömer därför behovet av ett reformerat regelverk för hyresrätten som mycket stort. Göteborg den 29 augusti 2008 Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Lars-Erik Jansson Ordförande Lennart Alexandersson VD

2 s. 2(6) Sammanfattande slutsatser Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen delar utredningens slutsatser att dagens stöd till de kommunala bostadsbolagen inte är förenligt med EU:s regler för statsstöd samt att den hyresnormerande rollen inte stämmer med EG-rättens konkurrensregler, då den innebär att en aktör på en marknad styr de ekonomiska villkoren för sina konkurrenter. Vi delar också utredningens syn att den hyresnormerande rollen klart försämrar möjligheterna till en väl fungerande svensk bostadshyresmarknad. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen förordar den affärsmässiga modellen för de kommunala bostadsaktiebolagen då den utan tvivel är förenlig med gällande EG-rätt. Vi står bakom utredningens konstaterande av behovet av ett stabilt besittningsskydd för hyresgästerna men avvisar förslaget att skyddsregeln, tvärt emot vad partsorganisationerna gemensamt överenskommit, även föreslås gälla vid uthyrning av en ledigbliven lägenhet. Utredningen har haft regeringens uppdrag att skapa förutsättningar för en väl fungerande bostadshyresmarknad. Flera av förslagen i utredningen innebär också ett viktigt steg på vägen mot en bättre fungerande hyresmarknad. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen välkomnar huvuddragen i de förslag som presenteras i betänkandet. Fler steg är dock nödvändiga för att tillförsäkra förutsättningarna för en framtida fungerade marknad för nyproduktion av privata hyresrätter i Sverige. Nedan redovisas de synpunkter Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen har på de huvudsakliga förslagen i betänkandet. Två modeller för de kommunala bostadsaktiebolagen Utredningen föreslår två olika modeller som kan innebära att den svenska ordningen blir förenlig med EG-rättens statsstödsregler. Utredningen tar inte själv ställning till vilken modell som bör väljas. En affärsmässig modell: Utredningen föreslår i denna modell att de kommunala bostadsföretagen på lång sikt ska sträva efter vinst. Denna långsiktighet ger utrymme för sociala åtgärder så länge det på lång sikt kan bedömas ge minst lika hög vinst att vidta åtgärderna som att inte göra det. Utredningen menar att det inte råder några tvivel om att en sådan affärsmässig modell är förenlig med EG-rätten. Vidare föreslår utredningen också att dagens utdelningsbegränsning tas bort. Förslaget innebär en tydligare ansvarsfördelning mellan det kommunala bostadsbolaget och kommunen. Det kommunala bolaget ska drivas med företagets bästa för ögonen medan kommunen tar ansvaret för sådana investeringar eller insatser som syftar till det allmännas bästa. I en sådan ordning ligger också fördelen att alla skattebetalare är med och bär bördorna för det allmänna, och inte bara hyresgästkollektivet. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen ställer sig bakom utredningens förslag att de kommunala bostadsföretagen ska drivas affärsmässigt.

3 s. 3(6) En självkostnadsmodell: Förslaget om en självkostnadsmodell grundar sig på EG-rättens undantagsregel om allmännyttiga tjänster och innebär att kommunala bostadsföretag ska arbeta för integration och agera enligt en självkostnadsprincip, där kostnaderna täcks men vinst inte är det främsta målet. Utredningen menar att det är osäkert, men inte uteslutet, att en självkostnadsmodell är förenlig med EG-rätten. Även i denna modell föreslås att dagens utdelningsbegränsning tas bort. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen delar utredningens bedömning att självkostnadsmodellen sannolikt inte är förenlig med EG-rätten. Införandet av en självkostnadsmodell skulle dessutom klart motverka en positiv utveckling av den svenska hyresmarknaden. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen avvisar därför införandet av en sådan självkostnadsmodell för de kommunala bostadsföretagen. Borttagande av utdelningsbegränsningen: Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen ställer sig bakom förslaget att ta bort dagens utdelningsbegränsning för de kommunala bostadsföretagen. Avskaffande av de allmännyttiga bostadsföretagens hyresnormerande roll Utredningen föreslår att den normerande rollen för allmännyttiga bostadsföretags hyror avskaffas. Utredningen drar vidare slutsatsen att effekterna av ett avskaffande av de allmännyttiga bostadsföretagens hyresnormerande roll sannolikt blir totalt sett begränsade. Inom de 105 svenska kommuner som utgör Fastighetsägarna Göteborg Första Regionens verksamhetsområde finns flera exempel på hur utnyttjandet av den hyresnormerande rollen snedvridit hyresbilden på orten och därmed försämrat möjligheterna till att utveckla ortens hyresbestånd. Detta eftersom nuvarande hyreslagstiftning inte ger privata fastighetsägare någon egentlig möjlighet att genom förhandlingar eller prövning i hyresnämnd få stöd för annan hyra än den som det hyresnormerande kommunala bostadsföretaget bestämt för likvärdig lägenhet, oavsett hur denna hyra bestämts. Privata fastighetsägare har inte ens någon rätt att få klargjort på vilka grunder och principer som de kommunala normerande hyrorna åsatts. Att en standard för hur de kommunala normerande hyrorna ska fastställas idag saknas, är ett viktigt skäl till varför kommunala bostadsföretags prissättning inte ska vara normerande för andra företag. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen ställer sig därför bakom förslaget att avskaffa de allmännyttiga bostadsföretagens hyresnormerande roll.

4 s. 4(6) Jämförelseprövning Utredningen föreslår att möjligheterna till jämförelseprövning utvidgas genom att jämförelse inte längre ska ske med likvärdiga lägenheter utan med andra liknande lägenheter. Med dagens ordning ställs alltför höga krav på likhet mellan lägenheter för att hyresnämnderna vid tvister ska kunna göra den tänkta jämförelsen. Det vanligaste är att likhetskraven inte uppnås och att nämnden gör en allmän skälighetsbedömning. Av sådana skälighetsbedömningar framgår inte vad hyresnämnden har beaktat, vilket leder till att man inte får tillräckligt vägledande rättspraxis. Därför ställer sig Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen positiva till utredningens förslag att jämförelseprövning ska kunna göras för liknande lägenheter med möjligheter för hyresnämnden att väga samman för- och nackdelar med olika lägenheter eftersom detta ökar möjligheterna för att få en rättvis prövning som leder till rättvisande bruksvärdeshyror. Ett förtydligande av bruksvärdesprövningen Utredningen föreslår att lagtexten preciseras så att det framgår att det avgörande vid bedömningen av bruksvärdet ska vara hyresgästernas värderingar samt att hänsyn vid bruksvärderingen ska tas bland annat till lägenhetens storlek, standard, planlösning och geografiska läge. Påtagliga och varaktiga efterfrågeöverskott ska kunna leda till högre hyror. Påtagliga och varaktiga efterfrågeunderskott ska kunna leda till lägre hyror. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen ställer sig bakom utredningens förslag om ett förtydligande av bruksvärdesprövningen. Ortsbegreppet Utredningen förslår att det så kallade ortsbegreppet vidgas. En ort ska inte alltid som i dag vara en kommun. Den ska kunna omfatta flera kommuner, om dessa kommuner i praktiken är delar av samma tätort. Genom ett borttagande av de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll blir det naturligt att utvidga ortsbegreppet till en sammanhållen bebyggelse, oavsett var kommungränsen går. Med nuvarande ordning ska jämförelseprövningen i första hand göras med likvärdiga lägenheter på orten, varvid avses kommungränsen. Det har hindrat en jämförelse med lika lägenheter på andra sidan gatan om det där har gått en kommungräns. Ett exempel på problemet finns i området Krokslätt, som sträcker sig genom Göteborg och Mölndal, där dagens hyresgäster knappast finner någon lägesskillnad. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen ställer sig därför positiva till utredningens förslag att utvidga ortsbegreppet.

5 s. 5(6) Ett förändrat ändringsintervall Utredningen föreslår att hyresvillkor får ändras ett år efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas, om yrkandet om ändring framställts av hyresvärden. På yrkande av hyresgästen får hyresvillkor, liksom hittills, ändras sex månader efter det att de förut gällande villkoren började tillämpas. Utredningen fastslår själv att dagens gällande regelverk, där hyresvillkor får ändras med sex månaders intervall (55 d hyreslagen), inte vanligtvis används i praktiken. Risken att den nya lagstiftningen radikalt skulle ändra detta förhållande anser vi vara mycket liten. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen menar därför att ett bibehållande av samma tidsramar för såväl hyresvärd som hyresgäst är att föredra i syfte att skapa ett så enkelt och transparent regelsystem som möjligt. Den föreslagna regeln skulle dessutom kunna få betydande konsekvenser vid ombyggnation av lägenheter. Antag att en lägenhetshyra höjts den 1 januari. Månaden efter skadas lägenheten så svårt att ett större reparationsarbete måste inledas. I samband med detta reparationsarbete genomförs också (helt i enlighet med gällande regler) också standardhöjande åtgärder. Arbetet i lägenheten avslutas i maj månad. Skyddsregeln omfattar i detta fall inte den hyra som är motiverad av de standardhöjande åtgärderna. Med nuvarande lagstiftning kan därmed den nya hyran tas ut från och med den 1 juni. Med utredningens förslag kan ny hyra tas ut först vid nästkommande årsskifte. Detta kan även inträffa med nuvarande lagstiftning, dock med lindrigare konsekvenser på grund av det kortare ändringsintervallet. Enligt nuvarande gällande rätt kan också sexmånadersregeln frångås om det finns skäl för det. Skulle det förslagna ettårsintervallet införas bör det klargöras att den situation som ovan beskrivits utgör skäl för att frångå ettårsintervallet så att hyran kan anpassas i samband med färdigställande av en lägenhet. Skyddsregeln Utredningen föreslår en skyddsregel som innebär att en ny hyra som huvudregel inte får bestämmas till ett påtagligt högre belopp än den tidigare gällande hyran. Enligt förslaget ska Skyddsregeln gälla även i situationen när en ny hyresgäst flyttar in i en lägenhet. I den situationen ska jämförelsen göras med den hyra som den tidigare hyresgästen betalade. Vidare föreslås att skyddsregeln som huvudregel inte blir tillämplig om bruksvärdet för lägenheten har höjts på grund av ombyggnad eller andra standardhöjande åtgärder. Den blir inte heller tillämplig om till exempel hyran för en lägenhet tidigare har bestämts påtagligt lågt på en särskild grund, såsom släktskap. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen ställer sig positiva till förslagets grundläggande konstruktion vilken i princip är densamma som de tre organisationerna på hyresmarknaden i den så kallade trepartsöverenskommelsen överenskommit. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen avvisar dock förslaget att skyddsregeln, tvärt emot vad partsorganisationerna gemensamt överenskommit, även föreslås gälla vid uthyrning av en ledigbliven lägenhet.

6 s. 6(6) Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen förordar istället en lösning där hyran vid överlåtelse av hyresrätten, eller under den tid lägenheten hyrs ut till annan hyresgäst i andra hand, ej omfattas av den föreslagna skyddsregeln. Ett bibehållet kollektivt förhandlingssystem: en normerande roll för förhandlingsöverenskommelser Utredningen föreslår att en hyresprövning främst ska beakta hyran för lägenheter som omfattas av en förhandlingsöverenskommelse. En normerande roll införs alltså för förhandlingsöverenskommelser. En kollektivt avtalad hyra är emellertid inte normerande, om den inte ligger inom ramen för en rimlig tolkning av bruksvärdet och ett eventuellt hänsynstagande till ett påtagligt efterfrågeöverskott eller efterfrågeunderskott. Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen ställer sig bakom förslaget om en normerade roll för förhandlingsöverenskommelser under förutsättning att det av utredningen föreslagna förtydligandet av bruksvärdesprövningen samtidigt genomförs. Vid införandet av utredningens förslag om ett förtydligande av bruksvärdesprövningen möjliggörs regeln om att framförhandlade hyror ska ha en viss hyresnormerande roll, om inte särskilda skäl talar för annat, till exempel att den framförhandlade hyran avviker från en korrekt bruksvärdeshyra. På det sättet får man en rimlig rättssäkerhet för att privata fastighetsägare ska kunna få rätt att tillämpa korrekta bruksvärdeshyror.